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房地合一稅實施多年，稅率從45%、35%、20%、15%，若符合自用住宅優惠稅率，則有400萬元免稅額，以及10%的優惠稅率，另外符合相關情形，還可免辦理申報，不過若資料未準備完全，還是會被課徵稅金。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，有名客戶繼承一筆祖產農地，經兄弟間的合併分割後，在2021年出售該筆農地，因為剛繼承不久，因此土增稅為0元，就以一般稅率申報土地增值稅，沒想到卻在今年收到國稅局補繳房地合一稅通知，繳納金額近150，讓客戶氣急敗壞。

鄭文在說，符合以下情形之一，可辦理免申報房地合一稅

1.符合農業發展條例第37條及38條之1規定，得申請不課徵土地增值稅之土地。

2.被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

3.尚未被徵收前移轉依都市計劃法指定之公共設施保留地。

法令明白規定「得申請不課徵土地增值稅之土地」，但客戶卻是以「免土地增值稅」的方式申報，少了該筆土地的「農用證明書」，少了這個證明，就無法舉證該筆出售農地是否符合農業發展條例第37條及第38條之1的規定，只能乖乖補繳稅金。

且因為產權已經過戶完成，過戶前的實際情況無法舉證，已經無法補正，鄭文在提醒，若有農地或公設保留地要出售，事先務必要諮詢專業地政士，因為免納土地增值稅不等於不課徵土地增值稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

記者蔣謙正／高雄報導

在國內疫情升溫、國際地緣政治、全球經濟下修、各大主要經濟體升息及政府打炒房政策，多重因素影響下，今年一至五月房市已不復去年熱絡，交易量能增長已有放緩的趨勢，需多加留意。

六都會區分別公布111年5月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為22,841棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，5月份六都建物買賣移轉棟數月增1.8%，台北市月增11.7%，新北市月減6.4%，桃園市月增4.0%，台中市月減5.1%，台南市月增15.5%，高雄市月增7.6%。陳金萍表示，儘管央行於3月中旬升息1碼，緊接行政院於4月初拍板《平均地權條例》修正草案，加上國內疫情自4月初開始升溫，快速擴增至月底單日確診人數突破萬人，但因剛性自住及置產需求仍在，讓六都會區5月房市交易量仍較上月略增1.8%，但可以看到新北市、台中市交易量仍持續下滑，市場氛圍有轉趨觀望的跡象。

另與去年同期相比，六都交易量年減7.7%，陳金萍指出，去年4月份本土疫情尚未爆發，且在經濟面表現優良以及房市旺季的情況下，民眾對於房市看法相對樂觀，然今年受到升息效應、國內疫情擴散、政府打炒房政策等多重因素干擾，房市交易略受衝擊，而使5月房市交易相較去年同期小幅量縮。其中台北市年增2.3%，新北市年減12.6%，桃園市年減1.6%，台中市年增0.8%，台南市年減11.3%，高雄市年減18.8%。

進一步觀察今年1-5月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為110,201棟，較去年同期微增0.7%，增幅收斂，但仍創下近9年新高紀錄；其中台北市年增0.8%，新北市年增1.1%，桃園市年減0.6%，台中市年增4.1%，台南市年增0.7%，高雄市年減2.7%。另觀察六大都會區歷年交易量可以發現，台南累計今年1-5月份總移轉棟數為1萬257棟，創近17年來同期新高紀錄、台中市為近11年新高、新北市為近9年新高、台北市則創近8年同期新高。

陳金萍說明，去年1-5月國內經濟表現持續轉佳，且在大規模貨幣政策支持下，市場資金充沛，加上低利率的環境，讓房市買氣保持強勁樣態；反觀今年至今，國內疫情再度升溫，加上國際地緣政治衝突未息、全球經濟下行風險升高、主要央行加快升息步伐及政府持續祭出打炒房政策等不確定因素，都會牽動房市表現。目前六大都會區累積年增率都有收斂的趨勢，其中桃園市、高雄市累積交易量已較去年同期減少，台北市、台南市年增率不到1%，新北市勉強維持年增1.1%，僅剩台中市還有4%以上的增幅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年基本工資月薪由24000元調升至25250元，時薪也提高到168元，只是薪水成長的幅度遠遠跟不上物價飆漲的速度，尤其房價居高不下，對年輕人來說，想要有個小窩安身立命似乎成了遙不可及的夢想。不過一位已經結婚的女網友分享自己的理財觀念，靠著3大原則，出社會3年就存到第一桶金，和老公一起買下一間位於台南總價620萬的中古屋，而且也沒有為了存錢犧牲生活品質，希望以自身經歷鼓勵大家，即使小資族或新鮮人也能成功買房。

原PO在網路論壇「Dcrad」發文提到，第一個原則是先存錢再花錢，她做第一份工作時，將薪轉帳戶的提款卡和存摺交由媽媽保管，每個月領取8000元當作生活費，當時任職的飯店有提供2餐，每個月幾乎都能存下2萬元，是她累積存款最快的時光。

第二個原則是把提款卡交給他人保管或剪掉，她覺得錢越容易拿到就越容易花掉，為了訓練自己養成存錢的習慣，提款卡從不放在身邊，也就很難有領錢的機會，錢包只放當日餐費跟所需費用，帶少少的錢出門，避免有額外的支出。

最後則是設定薪轉戶自動轉帳至存款戶，她強調千萬不要考驗人性，因為總會有很多個理由說服自己少存點錢，一旦每個月自動轉固定金額，所有問題就會迎刃而解，加上錢沒有到手前就轉出去，心裡的不適感會大大減少，「是最無痛也最無感的存錢方式」。

原PO表示，在這個過程中非常有成就感，看著存款簿的數字不斷往上升真的很開心，期間也沒有虧待自己，買喜歡的衣服、吃喜歡的東西，一年至少出國2次，還有數不清的國內旅遊，身心靈跟荷包都十分滿足。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著台中市區房價紛紛站上5字頭、6字頭，豐原區受惠北台中生活圈持續擴張，加上大型建設陸續兌現，房市跟著一飛衝天，預計下半年推案的富宇、坤聯富、慶山，三大預售案總銷合計逾150億元，共同特色都是大基地，每坪開價均奔向4字頭，為豐原區下半年掀起推案熱潮。

　觀察實價登錄資料發現，短短一年間，豐原區預售案成交單價從3字頭奔向4字頭，尤其以位在南陽商圈愛國街上的新案，表現最為凸出。調查2020年至2022年愛國街上的新成屋成交均價，約較豐原全區成交均價高出9.6％；位在愛國街的預售案，成交均價則較豐原全區預售屋均價高出25.9％。

　細究近期愛國街預售案「久樘宸陽」，位在中樓層的成交單價已站上4字頭，是拉抬區域行情的關鍵。

　當地房仲業者表示，在地人對豐原的地段認知就如同豐原的三環道路，愈往圓心、地段價值愈高，愛國街、南陽街、中正路一帶具有商圈機能，明星小學加持，是當地中小企業主購屋、換屋的第一優選，「愛國街」可說是豐原燙金門牌代表。

　下半年將進場的富宇「愛國街」新案，推估每坪單價將站穩40萬元，甚至有機會「坐4望5」！該案基地面積達2,024坪，產品設定在三至四房、37～52坪，總銷達70億元，預期開案後將進一步推升區域行情。

　近幾年台鐵紅線高架化、中科后里園區發展、豐洲工業區招商，引進不少外地購屋客，產品坪數與定位更多元，房市發展區域也較為分散，如位在永康路的坤聯富「豐原匯」，將是下半年豐原最大基地案，基地面積約2,130坪，產品規劃26～33坪、二至三房，每坪開價42～45萬元，總銷約43億元。

　而豐原在地起家的慶山建設，下半年也將加入豐原房市大戰，在豐原火車站前推出大基地新案，規劃推出純三房產品，粗估總銷約40億元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新冠肺炎疫情升溫，成為澆熄房市熱度的主因之一。據591新建案市調顯示，今年疫情升溫的5月，全台個案平均每周來人約七組，較疫情前平均來人九組衰退逾二成。

　業者認為，雖今年疫情衝擊不比去年5月嚴峻，不過同時還有升息、打房政策的影響，後續疫情趨緩後的房市成長動能，恐怕十分有限。

　市調結果顯示，5月疫情升溫以來，台北市看屋來人較之前減少51％、新北市減少27％，雙北以外五個都會區則減少8％～22％。對比去年疫情三級警戒前後，全台新案周來人從17組降至九組，不過後續買氣快速回籠至20組、帶動一波新案搶購熱潮，今年的疫情影響房市買氣相對較為平緩。

　591新建案指出，去年三級警戒期間，全台食衣住行各層面，都面臨不小的衝擊；今年疫情雖同樣嚴峻，不過在疫苗普及率提高且政府逐步鬆綁管制下，民眾生活影響小；加上目前市場基本面需求仍然有撐，市場熱度猶存，一旦疫情趨緩之後，看屋人潮有望遞延逐漸回流。

　即使在疫情壟罩下，不乏區域個案表現亮眼，如新北市擁有重劃區撐場的第一環，如板橋、三重等地，每周平均都維持40～50組的看屋人潮，部分新案如「漾漾台北」、「立信御景」，受北市蛋黃區房價過高推擠買盤向外出走的影響下，仍繳出不錯的銷售成績。此外，中南部亦有不少亮點，如台中市「惠宇碧柳」，在建商品牌、價格及產品等誘因下，吸引買方上門，開案不到三天銷售進度即達七成。

　591新建案指出，過去一年來房市固然在買氣、通膨等挹注下價量齊漲，但今年市場尚有升息循環、政府打炒房政策等結構性改變，即使疫情趨緩，後續房市成長動能估計將十分有限。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部台北國稅局表示，近期不少建商申報錯誤，關鍵就在推銷費。當建設公司取得建照後可銷售預售屋，惟銷售期間產生的推銷、管理費用列報有差別。推銷費用必須等到房屋實際出售年度列入該年費用；而管理費用為一般行政成本，需直接在當年度列報費用。

　六都5月買賣移轉棟數合計為2.28萬棟、年減7.7％，主要為疫情及政府打炒房政策影響，像行政院4月中針對預售屋炒房行為提出平均地權條例修正草案，惟本會期三讀無望。

　不過，如果以今年1～5月觀察，六都前五月買賣移轉棟數合計為11.02萬棟，仍創下九年來同期新高，又以台南市、台中市新屋交屋潮最為明顯，分別締造其買賣移轉棟數創近17年、11年來新高，顯見上半年房市買氣仍有所支撐。但官員指出，不少建設公司營運良好，申報時卻還是有錯誤列報情況。

　建設公司在預售房屋階段，多半會透過大型廣告看板、刊登報章雜誌、播放影音廣告以宣傳推銷。官員表示，預售屋期間的該類廣告費支出屬於房屋未完成交屋前所發生的推銷費用，因此必須等到房屋實際出售，才能將該筆推銷費用列入成本抵稅。

　另外，如果該筆建案是由建商與地主採合建分售、合建分成等方式，該筆廣告費用必須依照房地售價比例計算分攤。例如建設公司與地主合建分屋，由建商一併委託代銷公司銷售，若該筆預售房屋廣告費支出600萬元，2019年完工全數出售，其出售房屋及土地價款分別為4,000萬元及6,000萬元，房屋占比約四成，則2019年度建商僅能列報廣告費240萬元（600萬元*40％）。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣央行於今年第一季理監事會議升息兩碼之後，即便沒有再加碼房市信用管制措施，但受制於疫情延燒、通膨升溫、打炒房壓力的多方箝制，市況已然反轉，直接進入阻力、風險最大的深水區。瑞普萊坊統計，今年前1個月的商用不動產市場扣除關係人交易的總成交金額從去年的612億降至477億，衰退22%，尤其4、5月縮減幅度都超過3成。而土地交易698億，交易規模腰斬，更是5年新低，重回這波景氣循環起點2017年的水位。

　進一步分析，美國聯準會5月已經再度升息兩碼，也不排除繼續在6、7月繼續升息，再加上歐洲央行同樣面臨高通膨的被動升息，並預告9月要終極實質負利率，台灣為力抗輸入性通膨，勢必落入「升升不息」、「升不由己」的局面。影響所及，金融情勢趨緊，不但讓經濟成長步調放緩，也會讓個別投資人出現資產減損，甚至著手調整投資策略的壓力。

　另外，市場最大的不確定性即打炒房政策，值得動態釐清、判斷其虛實，以免行動失準。

　去年12月宣示的平均地權條例修正案關於預售屋禁止換約、私法人購置住宅採許可制等，以及央行可能祭出的第五波信用管制，雖因疫情重創景氣、升息循環的威力、年底選舉等多方考量，不但迫在眉睫的紅色警報已經解除，連在今年底能不能過關，都在未定之天。但升息循環加上前四波信用管制，所形成的金融市場波動、資金收束、偏好改變，已足以衝擊觀望、看淡的房市買氣，形成軟著陸的格局，投資人千萬不要以為出現政策缺口而誤判。

　中長期來看，台灣房市有堅實的高科技製造業、大投資潮的實質引導，拉動需求面成長的預期榮景，也有高通膨夯實的供給面成本推動，即使建商的經營風險大增，但兩大支撐可確保房價穩定向上的態勢。建議投資人從「去中心」、「去槓桿」、「去庫存」三個戰略轉向，重新思考不動產經營、配置策略。

　首先，去中心即是對應因為疫情、地緣政治所產生的供應鏈重組架構下的短鍊、在地化原則，因此新的城鄉、聚落、產品、服務都是突破收益率的契機。

　其次，去槓桿在低廉資金退潮、成本暴增後，售後回租、合建、BOT、地上權等策略，會帶動輕資產的投資趨勢。

　最後，去庫存應該是建商、投資人現階段套取更多現金，以避免資產減損或流動性不足的積極措施，因此務必要在賣方市場轉為買方市場之前完成，否則就要建立售後服務、融資服務等配套工具，始能確保投資成果無虞。

　超過10年的超低利、降息、超寬鬆資金環境已然翻轉，面對危機、契機瞬息萬變的世界，投資需求更需要戰略轉向。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

淡海新市鎮早期因入住率不高，曾經一度被外界稱為「鬼城」，後來隨著家樂福、麥當勞、全聯福利中心、寶雅、燦坤等大型商店進駐，及行政中心、淡水國民運動中心、新市國小等公共設施完工啟用後，人口不斷移入，再加上兩年前通車的淡海輕軌，讓交通更為便利，使得淡水人口成長居新北之冠。

　隨著房價緩步上揚，建商也積極推案，大社區大樓正如火如荼地興建中，接待中心也如雨後春筍般地增加；據了解，預售屋的開價已經朝每坪30～35萬元邁進，即便如此，淡海新市鎮相對大台北其他地區房價而言，房價仍屬偏低，新市鎮內的產品規劃二至三房為主，房屋價格區間介於700～1,200萬間，符合年輕人、首購族的需求。

　有巢氏房屋新市海洋都心加盟店店東陳敦淵指出，這幾年隨著淡海輕軌、新民隧道的開通，交通已經便利許多，目前正在興建的淡江大橋，為連接淡海新市鎮與八里的樞紐，預計2025年完工。

　未來通車後，居民可以從沙崙，經由淡江大橋連接台61西濱快速道路、台64東西向快速道路，免除塞車之苦；淡海國小興建中，預計2023年招生，在交通及生活機能更為完備後，房市將一飛衝天。

　陳敦淵指出，淡海新市鎮房價隨著開發時間早晚，房價由南向北遞減，開發最早的濱海路以南、新市一路以北，生活機能最為完整，新市國小、行政中心均位於此側，屋齡十年內的大樓房價約在每坪25～35萬。以麗寶集團興建、基地7,400坪、總戶數614戶的「微笑莊園」來說，擁有多項公共設施，步行一分鐘可達輕軌濱海義山站，目前行情約每坪27～31萬元；濱海路以北、新市二路以南大樓房價每坪22～26萬元。

　新市二路以北則以美麗新影城為中心，以淡水大型社區「海洋都心」來說，三期開發合計約5,000戶，位於淡海新市鎮的商業區，鄰近美麗新影城，步行至捷運輕軌站約十分鐘，一、二期以二、三房為主，三期以一房為主，目前房價行情約每坪22～27萬元。

　總戶數近千戶的「宏盛水悅」訴求宏盛建設帝寶純正血統，擁有多項公共設施，目前行情約每坪25～29萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行為了打擊炒房，擬限縮30年期以上的房貸。若只能貸款20年，家庭每月得達6位數，才有望在六都買房，假設要在台北置產，以平均購屋總價、貸款8成、一段式1.7%利率來計算，30年房貸1個月須還6.5萬元；但房貸年期只剩20年的話，每月還款金額為9萬，每月得多繳2.5萬。

台灣房屋以聯徵中心去（2021）年Q4的平均鑑估值，且貸款8成、一段式1.7%利率來試算六都20年期房貸的每月還款金額，以台北市平均購屋總價2287萬來說，每月須繳交9萬元，而家庭月收入得27.3萬元，才達到在台北買房基本門檻。

若未來房貸剩20年，其他直轄市以該地區平均購屋總價來做計算，每月還款也是高得驚人，其中新北市得月繳5.4萬，家庭月收入得達到16.3萬；台中月繳4.5萬房貸，家庭月收入得來到13.5萬。

而高雄得月繳4萬房貸，而家庭月收入達12萬，才達到基本買房門檻；台南月繳3.9萬房貸，家庭月收入得達到11.8萬；就連購屋總價最低、負擔最輕鬆的桃園市，每月也要繳3.8萬元的房貸，推算家庭月收入須達11.6萬元。

根據台灣房屋集團趨勢中心推估的資料可見，換句話說當買房只能貸款20年時，家庭每月要達到6位數高所得，才有望在六都買房，否則門檻都不達標。

對此，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，以近期主計總處公佈的平均薪資約4.4萬元來看，雙薪家庭每月合理房貸負擔約3萬元，若申辦30年期房貸，可購買總價約1055萬元的房子，桃園、高雄及台南都有望，但房貸限縮20年的話，負擔的總價下修到剩762萬元，恐與六都絕緣。

至於「限縮30年房貸」的措施，央行主要鎖定4大對象，包括一、公司法人購置住宅貸款；二、自然人特定地區第2戶購屋貸款；三、自然人第3戶以上購屋貸款；四、自然人購置高價住宅貸款。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

去年全球央行撒錢，房市熱，央行昨（31）日發布第16期金融穩定報告，指出去年不動產市場交易活絡，且房價走高，全國房貸負擔率逐季緩升，去年第4季落在37.83％，寫2017年第3季以來新高，六都中又以台北市購屋負擔最重。 

其中，台北的房貸負擔率攀升到65.09％，台中市攀升至43.5％，分別寫六年以及有統計數字以來新高。 

去年不動產市場旺，央行在最新金融穩定報告中指出，去年內政部住宅價格指數、信義房價指數（成屋市場）及國泰房價指數（新推案市場）升抵新高，除了全國房貸負擔率逐季緩升，全國房價所得比為9.46 倍，均較上年同期增加，購屋負擔緩升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】