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因應不斷飆升的通貨膨脹壓力，美國聯準會(Fed)在上個月17日宣布升息1碼，甚至暗示為防止通膨繼續惡化，2022年可能將再升息6次。隨後台灣央行為抑制國內通膨預期心理，睽違逾10年首次升息，跟進1碼，終結利率連7凍，讓重貼現率回到疫情前1.375％的水準。永慶房產集團研展中心副理陳金萍認為，近年房價持續向上攀升，但薪資卻未同步成長的情況下，購屋負擔越來越沉重，不少購屋民眾為減輕每月的房貸負擔、選擇長年期的貸款年限，讓30年期房貸逐漸成為市場主流。央行目前升息1碼，就2月份五大行庫新承作房貸利率1.367％來看，若足額反映升息幅度，利率未來將升至1.617％，增1碼雖看似輕微，但國內通膨問題如仍舊未解，未來一旦啟動升息循環，連續升息，連動房貸利率同步走升，那麼在房價高漲、房貸負擔增加的情況下，房貸族的壓力恐怕不容小覷。

台北市平均房貸授信額度是全台平均近二倍　升息1碼房貸利息多出近70萬



永慶房產集團根據金融聯合徵信中心2021年房貸資料統計全台及七都會區新增房貸平均授信金額，可以看到全台購屋平均授信額度已達841萬元，其中尤以台北市平均授信額度最高，己乎是全台平均的兩倍之多，來到1621萬元，新北市及新竹縣位居亞、季軍，平均授進額度分別為967萬元、888萬元，同時也是唯三高於全台平均授信額度的縣市。陳金萍表示，七都會區中除了台南市外，平均房貸都站上700萬元以上，由此可見在房價持續攀升下，房貸金額也隨之走升，民眾購屋壓力不小。



陳金萍進一步說明，此次央行升息1碼，若以五大行庫2月份新承作房貸利率1.367％為基準，假設各大銀行完全反映跟進升息，預估房貸利率將上揚0.25％升至1.617％，以全台平均授信額度841萬來看，升息調整後，30年期房貸平均攤提下，每個月應還本息和從2萬8491元增加到2萬9499元，跟利率1.367％時相比，每個月將多支出1,008元，但30年下來總繳利息將來到221萬，較升息前增加了36萬多的利息支出；同樣條件下，若再以全台房貸之冠「台北市」平均貸款1621萬來估算，利率1.367％時，每月應還本利和為5萬4915元，30年期間應還總利息為355.9萬元，升息1碼後，月繳額來到5萬6859元，30年期間總共就要繳納425.9萬元的利息，相較升息前多出將近70萬的利息負擔，差距更為明顯。就算以平均貸款金額最低的台南市來看，平均授信額度678萬，在升息1碼後，每個月也將多支出813元，雖然增加幅度看似輕微，但30年下來，也將較升息前增加近30萬的總利息支出。



高通膨、高房價下進入升息循環房貸增幅不容小覷　購屋、房貸族應審慎看待



另外，根據2022Q2永慶購屋趨勢大調查結果顯示，80％消費者對升息壓力承受度落在3碼內，陳金萍指出，央行目前升息1碼，每月增加的房貸負擔其實還在民眾可接受範圍內，不會嚴重影響房貸族日常生活水準，進而排擠到其他生活開銷。不過，陳金萍補充，近年房價高漲，讓不少購屋族背負高額房貸，但因之前利率一直處於歷史低檔狀態，房貸負擔相對輕鬆。現階段央行升息1碼，讓利率回到2020年降息前的水準，雖還不至於衝擊購屋族還款負擔能力，但要考慮的是，未來國際原料走勢、主要經濟體貨幣政策、地緣政治風險若持續加劇，國內通膨壓力未獲緩解的話，此次升息恐怕只是起點。房價緩步上漲，但自備款無法大幅增加的狀況下，貸款的金額勢必也會向上提升，一旦進入升息循環，每月房貸負擔增幅會相當有感，且當升息超過3碼，購屋族的信心及預算可能就會受到衝擊，還款壓力也將備感沉重！













 

因此，陳金萍建議，有意購屋民眾務必衡量自身財務能力，並預留空間把未來升息幅度都列入考量，計算升息後將增加的費用，進行「升息壓力測試」。切勿過度運用財務槓桿，當未來不可避免進入升息循環時，房貸才不會成為不可承受之重，進而擠壓到其他日常開銷支出。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中七期預售豪宅續攀高價。據最新實價揭露，位於市政北七路上的「大陸豐蒔」24樓戶、總面積102.12坪，以總價7,630萬元成交，扣除車位後，每坪單價達86萬元，創下預售實登上路後、中台灣住宅大樓單價最高紀錄！市場預估七期預售豪宅有機會瞄準9字頭。

　住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，通膨及缺工、缺料造成營建成本高漲，全台建案造價平均上漲約三成，加上地價漲幅及央行限縮土建融，眾多因素推升房價不斷攀升，台商資金回流潮，帶動豪宅交易量明顯升溫，無論自住或置產的買氣均提升。七期新市政中心地理特殊性及政經地位短時間難被超越，加上目前開發趨近飽和，位於大型綠地旁的完整基地甚至有機會挑戰三位數房價，備受各界矚目。

　觀察近期預售豪宅市場行情，位於七期市政公園第一排的「由鉅惟上」，憑藉品牌力與產品規劃，推出以來吸引不少自營商、二代家族爭相購入，該案一次購入兩戶或三戶以上的客戶就超過10組，目前該案已有88筆實價登錄，每坪均價約7字頭。

　另外，基地位於市政路的「寶輝SKY TOWER」豪宅在建案，近期也有五筆預售實登揭露，價格不斷衝高，其中4樓總面積81.02坪，以總價5,199萬元成交，扣除車位後，每坪單價也站上74.7萬元；同樣位於市政路上的「聯聚方瑞大廈」，目前已揭露達191筆實登，平均單價約68.12萬元。

　此外，七期預售豪宅案，下半年預計將有三個重量級大案將陸續進場，總銷高達420億元。其中，基地位在惠文路與文心一路口的「寶璽天讚」，將延請日本第一大建築設計集團NIKKEN SEKKEI操刀，打造新市政中心內唯一面南超大棟距個案，產品規劃100至130坪，總銷約80億元。

　而興富發攜手中悅機構於市政北七路「惠國段」千坪基地上，規劃推出50-60坪輕豪宅產品，總銷約90億元，最快年底前進場；豐邑機構「河南路與市政路案」，預計下半年伺機進場，總銷估約250億元，將是市政路上最大規模的預售豪宅案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲政府將針對私法人購屋採取許可制，恐影響未來高資產族群購屋模式。（資料照）

政府有意針對私法人購屋採取許可制，根據先前官方統計資料顯示，法人購屋佔全體購屋宅數比率約4%，整體佔比並不高，不過實務上有些中大坪數的豪宅社區，登記人不乏公司或境外法人，台北甚至有豪宅社區裡面6成的房子都是法人持有，未來新制上路恐改變高資產客戶的購屋模式。

根據官方統計，2019~2020年自然人購屋宅數51.8萬宅，法人購置約2.3萬宅，法人購置佔比約為4%，而自然人購屋數量以1~3房為最大宗，比例高達95%，但法人購屋數量1~3房比例為62%，有高達38%是購置4戶以上，加上法人擁有多戶住宅人數比例不低，因此被認定囤房現象較為明顯。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從地政司的外國人購屋狀況來看，英屬維京群島的外資在2015~2019年就取得13萬坪的建物，位居所有外國人之冠，除了一些中小企業主透過公司名義購屋外，高資產族群也會利用公司名義購置不動產，因此未來若私法人購屋須採許可制，可能會減少高資產族群利用公司名義購屋的意願，但若有實際購屋需求，還是會登記在個人名下。

不過政府目前政策朝向未來私法人購屋改採許可制，私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計劃，必須符合作為長期出租經營、員工宿舍、危老都更重建或其他必要用途等四大用途，未來須經中央主管機關許可，於登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

龍瑩建設中和新推危老改建案，位於環狀線中和捷運站，中山路二段商圈第一排，基地規模約300坪，以中和市中心危老改建來說是相當具規模的案子，可售將近90多戶，主力規劃17-26坪1-2房，建築搭載制震結構，規劃多元化社區公設及選用高檔建材設備，對注重建案質感的客群極具吸引力。該案預計5月正式公開，在4月搭建接待中心期間，就在區域掀起詢問熱度。

負責銷售的樂洋建築行銷團隊劉侑宗經理表示，自環狀線打通新北任督二脈後，捷運中和站周邊已經悄悄具備新北超級核心優勢，利多光環直接加持此次龍瑩建設在中和站將登場的危老改建新案。加上該案鄰近當地民生消費重心，中和大潤發，又擁有屬區內少見近300坪基地規模的地標型個案，增值可期。該案定價尚在研議中，但從坪數規劃推估，將會以中和市區相當搶手的總價帶切入市場。



劉侑宗經理進一步分析中和3大房市熱區，他指出，以樂活氛圍崛起的中和水岸重劃區，行情偏中高價位；吃永和舊市區機能延伸的南勢角站和景安站，目前尖峰時段交通壅塞難改善，後續漲幅動能稍顯不足。價格親民的捷運中和站與未來G06站，最有望成為中和未來房市核心亮點，區內遠東世紀廣場為主的中和科技軟體園區陸續吸引國際大廠進駐，未來將創造3-5萬個工作機會，帶動房市供需成長，享有交通、生活、工作、休閒、娛樂等五大便利優勢。



龍瑩建設董座李建瑩點出公司瞄準雙和市中心推動危老的策略，認為舊市區危重建案的生活機能、交通便利性，比價格飆高又得耗五至十年等機能成熟的重劃區更具優勢。他表示，中和人有離不開中和的「地域情感」，就像天母人離不開天母、中壢人不覺得自己是桃園一樣，未來龍瑩建設在中和大潤發旁推出的危老改建案，不單讓中和相繼翻新的科技廠辦所帶來的新購屋人口，可以更快融入新環境，同時也滿足中和在地「二代成家」購屋需求，讓子女和乖孫，住在離阿公阿嬤家一碗熱湯的距離。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園市蘆竹區的捷運機場線A10山鼻站銜接南崁鬧區車程僅約10分鐘，鄰近海湖坑口工業區、南崁工業區，重劃潛力加上就業人口利多，還有區域內匯聚的(1)國道快速通勤-桃園航空城北側聯外高速公路(國道1甲)桃三交流道，(2)雙捷運大未來-A10站一站串連桃園捷運綠線G32站，全境快速通勤，(3)充沛就業機會-微軟設廠與海湖坑口工業區，擁不錯就業動能等3大利多，近年吸引建商在周邊推案，目前新案開價「3字頭」，成為推案熱區。

利多1—桃園航空城北側聯外高速公路



2021年12月28日行政院環境保護署召開「國道1號甲線計畫環境影響評估報告書初稿」專案小組初審會議延續會議，環委認為本案生態調查仍需加強，在銜接市區的路段需要多加討論，會議決議補充修正再審。交通部高速公路局表示，由於桃園航空城作為政府持續推動計畫，將帶來就業及居住人口，本案自桃園市大園區竹圍漁港附近台61線起，行經蘆竹區，於龜山區銜接國道1號，續經中油桃園煉油廠東側，迄於桃園區台1線。未來一旦審核通過，新增設的「桃三交流道」對於捷運機場線A10站特區的交通動線將有相當幫助，這是潛在的利多。



利多2—A10站2分鐘串連桃捷綠線G32站



桃園市政府指出，桃園捷運綠線第一期預計2025年完工通車，並於G32坑口站規劃轉乘捷運機場線A11站，未來還繼續規劃「中壢延伸線」、「大溪延伸線」，而從捷運機場線A10站前進到A11站僅約2分鐘通勤，就可以轉乘桃捷綠線，進入桃園市區，依照「捷運發財三部曲」規劃、施工、通車致富置產步驟，現在進A10站特區，是享受捷運機場線第三階段、桃園捷運綠線第二階段的「雙捷運」軌道財富，這是潛在的第二項利多。









 

利多3—充沛就業，A10站特區優質住房選擇



2021年台積電確定前進高雄楠梓區設廠，讓楠梓、橋頭區房地產大漲，2021年10月國際大廠微軟(Microsoft)買下桃園南崁6970坪土地及廠房，要建立全球第66個區域雲端資料中心，將創造3萬個就業機會。此外，桃園市政府也有意擴大推動蘆竹區海湖坑口工業區轉型為產業園區的計畫。房地產業者表示：「當一個區域引進大量高科技人才之際，或者規劃產業園區發展，都會帶進區域內住房需求。」捷運機場線A10站全新規劃的特區架構，可以提供區域內高科技與產業工作者居住需求的選擇。

 

聰明買家，機捷A10站擁有更高置產CP值



房地產業者表示，A10站特區內的預售價格從2019年啟蒙的「2字頭」價位，到2022年已經確定站上「3字頭」行情，搭乘捷運機場線往A9林口站約8分鐘車程，A8長庚醫院站約15分鐘車程，這2座站區內的平均預售房價約在每坪43-50萬元，短短8-15分鐘的捷運機場線通勤距離，房價的差距高達35-56％之多，即便是車程約24分鐘的A7體育大學站，區域內預售平均房價也約在每坪35-38萬元，聰明買家當然值得認真考慮在捷運機場線A10站特區置產。



機捷A10站特區具備「雙優勢」



一般重劃區都是大面積開發，所以開發期比較長，機捷A10站特區面積不大，所以具備(1)區域開發速度快，較早可以匯聚區域的生活機能，(2)人口進駐速度快，帶進消費機能，提升商業行為。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「楠梓產業園區設置計畫環境影響說明書」經過環評小組兩次初審會議後，於2022年4月12日召開之環境影響評估審查委員會第72次大會進行審查，經環評委審議後，請開發單位應補充說明下列事項：本案應比照環保署環評案成立監督小組、空氣品質監測地點增加文府國小、地下水位監測設置至少三點以上，決議本案通過環境影響評估審查。

開發單位於會議中說明：本案產業區是中美科技戰下建構半導體廊帶政策下推動，視產業發展需求做報編，其中產業用地為22.8公頃，增加綠帶後開發面積為29.8公頃，環評程序由地方審查符合法令規定，另市府水利局已同意本案廢水由下水道排入楠梓污水處理廠。



後續將增設地下水測點並於文府國小增設空品監測點，有關綠電及節電議題，市府經濟發展局將積極規劃能源管理推動政策與行動方案，未來將積極增加太陽光電，朝屋頂光電方向進行。



環保局張瑞琿局長表示，後續本案將比照環保署環評案成立監督小組。本次環評大會，環評委員在確認相關環境議題及疑慮已釐清處理後始作成通過環評審查之決議。後續本案於開發及營運過程中，環保局亦將不定期辦理環評監督作業，以要求該開發案落實環評承諾使經濟開發與環境保護得以兼籌並顧。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房仲業者指出，房價持續攀升，讓30年期房貸漸成市場主流，若未來升息循環啟動，恐造成房貸族不小壓力，建議購屋貸款前將未來升息幅度列入考量，避免沉重房貸擠壓生活開支。

永慶房屋今天發布新聞稿指出，據金融聯合徵信中心2021年房貸資料統計，全台及七都會區新增房貸平均授信金額新台幣841萬元，其中台北市額度最高，為1621萬元，新北市及新竹縣居後，分別為967萬元及888萬元。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍認表示，全台七大都會區中，除了台南市，其他地區平均房貸都超過700萬元，可見在房價持續攀升下，房貸金額也隨之走高，民眾購屋壓力不小。

中央銀行3月間宣布升息1碼，陳金萍表示，若以五大行庫2月份新承作房貸利率1.367%為基準，且假設各大銀行完全反映跟進升息，預估房貸利率將上揚0.25%至1.617%。

陳金萍進一步計算，若以全台平均授信額度841萬元、30年期房貸平均攤提來看，每個月應還本息從2萬8491元增加到2萬9499元，與利率1.367%時相比，每個月將多支出1008元，30年來總繳利息約221萬元，較升息前增加逾36萬元利息支出。

陳金萍指出，近年房價高漲，但因利率維持低檔，房貸負擔相對輕鬆，央行此波升息幅度對購屋族衝擊不大，但未來國際原料走勢、地緣政治風險、主體經濟貨幣政策、通膨等考量下，房價恐緩步上漲，在薪資無法同步成長情況下，貸款金額勢必往上提高，一旦升息逾3碼，民眾購屋信心與預算將受到影響。

針對有意購屋的民眾，陳金萍建議，預留未來升息幅度的空間，計算升息後將增加的費用，進行「升息壓力測試」，且勿過度運用財務槓桿，以免進入升息循環後，房貸成為不可承受之重，進而擠壓到其他日常開銷。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

有民眾經過天母一帶，發現靠中山北路和福國路交叉口，有同一棟公寓竟然含有兩個不同的路名門牌，雖然民政局解釋，這棟公寓只是剛好落在斜角，才會這樣，但房仲專家說，通常房價也會依「門牌效應」有所不同，不過以該地區來看，不管是路寬、景觀或房型，差異性都不大，因此價格沒有太大影響。

坐落天母黃金交叉路口，旁邊這看似不起眼的公寓，仔細看門上門牌，左右兩邊各是吃不同路名，有中山北路，也有福國路，同棟公寓擁有兩路名，引起熱議。

重回現場，這棟公寓的開口是朝向福國路，照理來說會只是福國路路名，但為何同時卻也有中山北路。

資深房仲徐佳馨：「確實比較罕見的情況，我們推斷它可能一方面，它也許是在這兩條路的一個交契，那二方面來說，就它當初規劃的時候，或許可能在開口的方式不一樣，市場的交易上面來說，中山北的門牌確實會吃香一些。」

通常房價會因「門牌燙金效應」，價格會往上提，但房仲說，以這棟公寓來看，雖然福國路較靠近捷運站，但這兩大路段的寬距差不了多少，加上房型較老舊、景觀差異不大，整體價格來看，門牌效應並不大。而民政局解釋，這棟公寓只是剛好落在斜角。

全球居不動產情報室總監陳炳辰：「如果今天另外一個幹道上面，它可能比較動距比較窄小，或者是說它沒有甚麼景觀來說的話，那價格可能就會有一成的落差。」

同樣是房市熱區的「中山區」，依各地段不同，價格也有落差，也有分蛋黃、蛋白區。

全球居不動產情報室總監陳炳辰：「比方說它今天大直的所在地，它可能比較靠近西湖，也就是說水岸一帶，那個地段都是規劃為高價宅，當然相對之下，就會比起大直捷運站周邊，比較傳統的老宅來說的話，價格上面就會有很大的落差。」

儘管「地區」沒變，卻潛藏各變因導致房價差異，每個環節互相影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部統計資料顯示，2021年底全國未辦理繼承土地高達1.7萬公頃，比起金門縣的面積還要大，且未辦理繼承的建物面積高達59.7萬坪，相當於5.3棟的台北101大樓，推估全台未辦理繼承的不動產價格遠超過千億元，同時間2021年的繼承移轉登記6.3萬棟也創下新高，人口快速老化不動產的繼承與未繼承都創下新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，隨人口持續老化，越來越多人遇到不動產繼承的問題，繼承雖然屬於世代間的財富轉移，但因為早年長輩孩子生得多，若生前沒有妥善規劃好遺產分配，等到真正要辦理繼承時，就可能遇到親屬間意見不同的問題，不動產繼承最難解決的還是人的問題。



內政部統計年報顯示，2021年未繼承的土地有1.7萬公頃，較2013年增加近一倍，且未繼承的建物面積更達59.7萬坪，也較2013年增加超過一倍，反映人口老化的趨勢正在加劇，且2021年繼承移轉登記6.3萬棟也創下歷史新高。



這些未繼承的不動產的價值驚人，統計至2022年4月1日，台北市因逾期未辦繼承登記被列冊管理的土地有19,149筆，面積逾315公頃；建物2,425棟，依2022年公告土地現值計算高達808億餘元。



另外新北市因逾期未辦繼承登記被列冊管理的土地有11.4萬筆，面積逾3591公頃，桃園市與台南市也都有超過1千公頃土地無人繼承，統計全台因逾期未辦繼承登記的不動產價值，應該遠遠超過千億元。



曾敬德指出，常見未辦理繼承的原因包括找不到繼承人、繼承人之間意見不合、不動產位處偏遠、屬於零散持分或不具價值等因素，隨時間逐漸累積，近年已有些未繼承的不動產，陸續進入拍賣流程。



主管機關建議，如果無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。曾敬德補充，由於房地合一上路後稅制變得更為複雜，關於被繼承人取得不動產的時間問題與繼承人日後出售的稅務規劃等，建議都先跟專業人士洽詢。

















 

市場熱，中和透天也賣出天價!近期實價登錄揭露一筆2021年12月、新北市中和區新民街透天交易，總價高達3億2,627萬元，其建坪共163.59坪，創實價登錄以來新北市中和區透天最高價。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，乙種工業用地可做一般事務所和一般零售業，而該區域有原本即為中和工業聚落，公司工廠林立，捷運環狀線通車後，加持當地交通機能，頗獲自用、置產型買方青睞。

買家轉進工業區，自用、置產兩相宜



依據實價資料，該筆透天位於新北市中和區新民街，建物標註為住宅，交易土地面積共379.38坪，土地使用分區為乙種工業區，若以土地面積拆算交易單價，每坪單價約86.0萬元。住商不動產中和景安店店經理丁崑庭指出，中和土地交易不多，若土地使用分區為住宅用地，單坪價格必然破百，相較之下，乙種工業用地的單價8字頭相當實惠，尤其中和區人口密度高、近幾年發展迅速，也帶動價格，未來住宅或商用、工業用的不動產價格皆有成長空間。



土地使用規定多，購買前應多留心



住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，近幾年受惠台商回流及資金潮，高總價的不動產物件交易也升溫，不過近年地方政府針對使用管制甚嚴，不少個案雖然建物現況為住宅使用，可是土地使用分區未必為住宅用地，提醒買方入手前務必確認土地使用與購置目的是否相符，以免後患無窮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】