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中古社區竟比新屋更搶手！ 專家揭「抗跌3關鍵」：買對10年賺30%

在當前房市環境下，一位購屋族對於是否入手屋齡25年的電梯華廈提出深刻疑問。該物件雖非位於蛋黃區，但具備公園、傳統市場、超市與學校等完善生活機能，且通勤時間在可接受範圍內，最令人在意的是持有十年後，屆時屋齡達35年是否會面臨難以轉手的困境。此一疑問正反映出許多中產階級購屋時的核心考量。

根據內政部不動產資訊平台最新統計，台灣電梯華廈的平均交易屋齡已從十年前的18年攀升至24.5年，顯示市場對中古屋的接受度正逐步提高。尤其具備「三師族群」（醫師、律師、會計師）青睞的優質中古電梯住宅，即便屋齡超過30年，在雙北以外的都會區仍維持穩定流通性。

不動產專家分析，中古電梯華廈的保值關鍵在於「機能複利效應」

以本案為例，公園、市場與學校形成的「生活金三角」，往往隨時間推移反而更加珍貴。數據研究顯示，這類物件的價格抗跌性，可比同屋齡但機能較差社區高出15%-20%。特別是傳統市場的存在，在少子化與高齡化社會中，正成為中古社區的重要增值要素。

1997年後興建的華廈，因耐震設計標準大幅提升，只要定期維護，結構安全無須過度擔憂。實務上，完成幹管更新與外牆拉皮的25年華廈，市場接受度甚至優於未維護的15年住宅。

資深房仲指出，優質中古華廈的「黃金持有期」正好落在8-12年之間。這段期間既能享受成熟機能帶來的居住品質，又避開了40年屋齡後的重大修繕壓力。他們建議本案購屋者可擬定「八年資產活化計劃」，在屋齡達33年前啟動換屋，既能鎖定增值利益，又可避開老宅市場的流動性風險。

選擇有進行『預防性維護』社區至關重要。

他們發現，定期更新電梯、消防系統與給排水設備的中古華廈，不僅居住安全無虞，未來轉售時更可比同齡社區溢價5%-8%。購屋時不妨查閱近三年社區大會紀錄，了解公共設施的維護節奏。

購屋決策不應過度聚焦「未來轉售」而忽略「當下居住價值」

特別是對計劃居住十年的家庭來說，社區環境對子女成長與長輩照護的影響，往往比屋齡數字更具實質意義。本案物件的機能組合，正符合「全齡宜居」的現代居住需求，這種實用價值將隨時間發酵，成為未來市場競爭力的堅實基礎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台灣金管會於 2025 年 1 月調降保險業不動產最低收益率標準至 2.545% 後，今年保險業調整資產布局動作頻頻，房仲業者盤點今年保險業買賣商用不動產交易，明台產物保險今年 6 月再度出售名下不動產，以 1.2 億元出售桃園區三民路三段整棟樓；新光人壽則於 4 月，以 1.32 億元出售中山區松江路「長江大樓」部分樓層。

同時，也有保險業者持續購置潛力不動產，包括臺銀人壽則於 8 月初以總價 4.6 億元，購置原本承租的臺灣銀行內湖分行所在建築，從租客變屋主；台灣人壽三度入手內湖辦公大樓，以 14.78 億元購入安康路整棟新廠辦；南山人壽今年初以 9.6 億元買彰化縣員林市土地，開發後部分作為自用辦公大樓，部分作為投資之用。元大人壽則是搶占地上權標的，分別以 21.9 億元、21.77 億元，標下台北大安區美國在台協會（AIT）舊址，以及中山區松江路土地地上權案。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，商辦一直是保險業者的最愛，自用出租兩相宜，運用規劃上頗具彈性。面臨目前房市政策打住不打商，市場熱錢轉進商用不動產，對商辦有需求的置產者增加，也讓保險業者趁機調節資產，將部分增值物件獲利了結，轉向「中長期開發型」產品，例如土地、工業地產和地上權產品，以及桃園及南部市場等增值潛力區；尤其是看好物流與工業用地的需求增加，加碼物流倉儲和工業廠房的投資，提高置產多元性，更是在關稅戰後，分散投資風險的策略之一。

第一建經研究中心副理張菱育分析，保險業布局明顯從雙北既有商辦、老舊大樓，轉向土地與整棟廠辦等可彈性規劃的資產，並更傾向發展中區段或大型交通節點，例如捷運周邊、產業園區與火車站附近等。這類資產未來可自建、整修或回租，投報率有機會拉高至 3-5% 上下，比單純坐收租金的既有大樓更具彈性與報酬潛力。

張菱育指出，目前保險業者的資金運用方式，已經不再只單純追求「穩定收租、抗跌保值」，而是更重視如何讓資產未來能「創造更高報酬」。像是購買可以新建、整修或出租的整棟大樓或土地，較能讓資產有更多彈性運用的空間，也可能帶來比傳統出租更高的投報表現，特別是 2025 年利率仍不低的情況下，以此靈活布局的方式，有助於保險業者掌握長期收益的機會。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

據最新低度用電統計資料，新北市過去一年待售新成屋數量增加175戶，2024年第四季新北市待售新成屋數量大致較前一年度的同期持平，不過區域間卻出現明顯變化，淡水區表現亮眼，待售新成屋數量從2023年第4季的3,331戶大幅下降至2,090戶，年減1,241戶，顯示當地房市去化速度加快，可能與淡江大橋興建計畫順利與淡海房價CP值高吸引民眾入住有關。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，林三淡早年因為大型重劃區的大量供給開發，空置率抑制房市發展，不過三峽北大特區的空置率改善速度最快，林口空置率後續也大幅改善，之後三峽與林口房價跟著景氣走揚，不過大台北地區房價上揚後，淡水地區房價CP值更被凸顯，加上淡江大橋進度明確，成為新北房市的一個亮點區域。

整體來看，新北市重劃區開發型態的區域，待售新成屋供給量出現增加。三重區待售新成屋數量年增503戶；板橋與新莊分別增加418戶與258戶，其中又以板橋區的待售新成屋數量居新北市之冠，共計有3526戶，林口區則是年增178戶。

曾敬德表示，待售新成屋統計方式為屋齡5年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅進行統計，由於許多案子裡面都有合建成分，有可能地主分回沒自用也沒出租，也是有可能被歸入低度用電的待售新成屋，目前市場上並未感受到待售新成屋數量增加帶來的賣壓。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

交通部觀光署最新統計，今年截至5月，國人出國人次已接近750萬，顯示國際旅運需求強勁回溫。隨著北、中、南三大國際機場陸續啟動擴建工程，航空城經濟效應持續發酵，成為帶動區域房市熱度與買氣的驅動力。以台中沙鹿區為例，近五年房價漲幅高達111％，市場規模也隨之擴大。

近期全台航空城生活圈建商推案熱度不減，包括桃園國際機場所在的大園區，有「力璞水御-耘山」、「臥墨池」新案；台中國際機場所在的沙鹿區，則有指標新案「麗景風和」；高雄小港國際機場所在的小港區，包括「寶立寶蒔捷」、「清景麟國家公園」、「華友聯POWER CITY」等指標建案，均以航空城題材吸引置產族關注。

其中，北部桃園大園區在桃捷、台鐵及高鐵等交通系統相繼到位下，區域通勤便利性大幅提升，從台北至大園通勤時間可壓縮至約30分鐘，讓大園區成為更具吸引力的居住選擇。觀察近期房市交易動態，新案表現亮眼，例如「力璞水御-耘山」最高成交單價達每坪79.05萬元、「臥墨池」亦達69.09萬元，反映區域價值逐漸被市場認可，帶動新案價格持續上揚。

中部地區受惠於國際航線擴增與旅運需求的回升，台中國際機場帶動沙鹿周邊區域快速發展，成為建商與置產族積極布局的新熱區，預售新案「麗景風和」，實登揭露最高成交單價站上4字頭。

南台灣則由小港國際機場擴建計畫領軍。高雄小港機場第一期擴建工程正加速推動，預計2032年完工啟用，將成為南台灣重要的國際交通樞紐。在交通建設與產業發展題材加持下，小港區近五年房價漲幅達50％，反映市場對小港前景的正面看法。

小港區近期新案交易熱絡，包括「寶立寶蒔捷」最高成交單價達43.2萬元；「清景麟國家公園」最高成交單價37.71萬元；「華友聯POWER CITY」最高成交單價34.29萬元，顯示建商與買盤均看好小港區未來的發展潛力。

21世紀不動產資深經理沈政興指出，無論是台中的機場特區、桃園的大園生活圈，或是高雄小港航空門戶，在交通建設＋產業發展雙引擎驅動下，房市磁吸效應逐步浮現。受惠於交通網絡升級與產業就業機會挹注，航空城生活圈不僅吸引自住買盤穩定進場，也成為置產族關注的熱門區域。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在都會市中心坐擁自然綠意，是國際富人一致認證的宜居思潮，高樓掩映的天空裡，只有幸運少數人，能飽覽樹海景觀。列席土城暫緩重劃區萬坪森林保護區旁，此案同時鄰近斬龍山文化公園、清和、青山、大清水運動公園，附近還有環景森林極景朱財華山、青龍嶺森林步道作為生活的延伸，這是土城金城特區從未收藏過的視角。相較動輒百坪的傳統豪邸，高樓窗景更顯精緻，用萬坪森林保護區作為慢活資產，換得無價視野與春風得意。呼應全球綠色趨勢，以綠定義家的藝術住的美學，打造與森態共融的植感住宅。全案尚在醞釀期間便引起市場熱議，搭配優惠付款條件與國際精品建材，吸引不少首購與換屋族群目光。

換屋新趨勢：從老市區轉向重劃核心

在都會生活逐漸轉向舒適、健康與安全的住宅型態後，許多家庭不再堅守老舊公寓，轉而尋求重劃區中的新建住宅產品。相對於舊市區的街廓壓迫與耐震疑慮，新案規劃往往兼顧結構安全與生活尺度。標準層多規劃四至七併，2至3房空間符合現代家庭型態。其中部分戶別面對大片綠地景觀，提供通透採光與視野舒適的生活場域。

以總價、建材與貸款條件綜合比較，也更具性價比。例如總價與當地中古屋相當，卻享有更完善的建築品質與社區規劃，包括日本進口的廚具、免治馬桶與洗碗設備等貼心配備，加上付款方式設計彈性，對於換屋族而言負擔相對輕鬆。

公共空間設計強調實用與生活延伸

新案除了強調硬體規劃，在社區公共空間上也結合生活實用性與休閒機能。挑高大廳帶來迎賓氣度，結合交誼廳、健身房、親子空間與多功能活動教室等設施，不僅方便住戶日常使用，也替家庭活動提供延伸場域，讓社區生活不只是住，更成為休憩與社交的平台。

建築結構與售後保固提升居住安心感

在住宅品質逐漸受到重視的今天，寶佳淳青除了一般設備保固，也強化了防水年限與結構安全性。例如：採用Alfa-Safe耐震系統工法，經由國家地震中心實體試驗證實，能有效提升柱體承載力與抗震韌性。結構設計導入雙核心連續箍筋配置，不僅符合現行建築法規，更提供住戶更高等級的居住保障。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內行人曝5大暗黑陷阱：選錯房仲直接貴50萬！

在房產交易平台591上尋找理想物件時，許多購屋者都會面臨一個共同的困擾：當同一個物件被多位房仲刊登時，究竟該選擇哪一位來帶看？這個看似簡單的決定，實際上可能影響後續的議價空間、交易流程，甚至是購屋體驗。面對琳琅滿目的房仲資訊，購屋新手往往不知從何判斷。

房仲專業度的關鍵指標

選擇帶看房仲時，首先應關注其專業表現。一位用心的房仲通常會在刊登資訊中提供完整的物件分析，包括周邊環境、交通條件、市場行情比較等，而非只是簡單複製貼上屋主提供的資料。仔細比較不同房仲對同一物件的描述，專業度高低立判。此外，查看房仲過往的成交紀錄和客戶評價也是重要參考，這些資訊往往能真實反映其服務品質。

觀察房仲的響應速度也是一項重要指標

當您透過平台聯繫時，專業房仲通常會在短時間內回覆，並能明確回答關於物件的基本問題。若某位房仲對物件的了解僅限於表面資訊，或是回應含糊其辭，這可能意味著他並非該物件的實際維護人，只是掛名刊登而已。這種情況下，後續服務品質可能難以保證。

在地深耕優勢

選擇在地經營多年的房仲往往能帶來更好的購屋體驗。深耕當地的房仲不僅熟悉社區環境，更能提供寶貴的區域發展資訊和隱形風險提示。例如，他們可能知道某個社區未來的都市更新計劃，或是某些肉眼看不見的潛在問題。這些「在地知識」對購屋決策至關重要，卻是網路資訊難以獲得的。

房仲規模與信譽

大型房仲品牌通常有較完善的培訓制度和服務規範，交易流程也較為透明；而小型在地房仲則可能更具彈性，且對特定區域有深入掌握。沒有絕對的好壞，端看購屋者自身的需求和偏好。重要的是，無論選擇哪種類型的房仲，都應確保其具有合法執業資格。

建立互信溝通橋樑

帶看過程中的互動感受同樣不容忽視。一位優秀的房仲不應只會推銷物件優點，更要能客觀分析潛在缺點，並尊重買方的考慮時間。過於急迫的銷售話術或是對買方疑問避重就輕的回應，都是值得警惕的警訊。建議在初次接觸時，可以準備幾個專業問題測試房仲的誠信度，例如詢問物件的市場流通天數、周邊類似物件的成交價等。

選擇帶看房仲是購屋過程中的重要第一步，值得花時間謹慎評估

與其單純比較哪位房仲的刊登照片較美，不如深入瞭解其專業素養、在地知識和服務態度。記住，一位好的房仲不僅是帶您看房子的人，更是未來交易過程中的重要夥伴。當您找到值得信賴的專業房仲時，整個購屋旅程將會更加順暢安心。畢竟，買房是人生重大決定，選擇對的房仲夥伴，等於為這筆重要投資把關第一步。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市低迷，高雄市建管處近期以台美關稅等原因，發函給不動產相關公會，宣布2023年以後私有建築原本取得的建築執照，完工期限都可申請延長2年，對建商來說是「救命丹」，能緩解房子賣不掉、資金卡關的壓力；但也有民眾批評是變相助長炒房。

高市府工務局建管處近期發函給高雄市不動產開發公會、大高雄不動產開發公會等單位，指因應美國對等關稅、中東以伊戰爭地緣政治、及既有缺工缺料情況尚未緩解，並考量市長友善投資環境政策，建築物於112年1月1日到114年12月31日期間，領得高市建築執照或雜項執照，可申請延長2年。

不過，高市府興辦的各項公共建設，包括民間參與公共建設、公辦都更、捷運土地開發、設定地上權、標租等，最長只能申請延長1年。

對此，不動產業者認為，目前房市低迷，預售屋銷售慘澹，甚至出現解約情形，這項「建照特赦令」對建商資金周轉與減少積壓，相當有幫助。

但也有民眾批評，這幾年高雄建商賺飽飽，這項延長建照完工期的原因，竟列出「考量市長友善投資環境政策」，簡直是變相助長炒房，難怪高雄這幾年的房價飆翻天。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市政府地政局6日標售10筆土地，結果只有2個標封競標，而且集中在第10標的永康平道段，最後由大牛牛建設以每坪58.24萬元、總價1.51億左右，擊退光洲建設，標得260.07坪商業地，比底價每坪58.18萬元，溢價率只有0.10％，整體土地標售的脫標率10％，台南市不動產代銷公會理事長佘光宗表示，土地標售欠佳，主要是房市「景氣低到無法想像」，購屋客觀望氣氛濃厚，建商購地態度相對保守。

富住通商用不動產研展部經理許值瑋表示，台南市政府地政局6日標售位於台南市善化和永康的10筆土地，總共有2個標封競標，最後開標結果，脫標率只有10％。

2個標封都競逐第10標的永康平道段、使用分區為「商業區」的260.07坪建地，每坪底價58.18萬元、總價151,314,240元，來自桃園的大牛牛建設以每坪58.24萬元、總價151,458,676元，只多出總底價144,436元得標，溢價率只有0.10％。

另一對手，來自高雄的光洲建設，則是出價每坪58.18萬元，幾乎接近底價，也只比得標的大牛牛建設，每坪少了600元左右。

台南市不動產代銷公會理事長佘光宗表示，此次台南地政局土地標售欠佳，屬於意料之內的事，因為購屋客觀望氣氛太濃厚，房市「景氣低到無法想像」，建商購地態度相對保守。

他說，房市原本預期去年919金龍風暴之後的農曆年後，房市景氣應可回溫，沒想到，美國對等關稅、台幣兌美元暴升等國內外政經事件，接二連三的來，導致房市買氣低迷。

佘光宗指出，房市缺乏買氣，建商購買土地一定相對保守，更何況，建商現在要取得土地融，相對不易，即使取得，也得面對央行18個月申報開工的規定。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

相隔64季度、長達16年，全國新增房貸利率再度突破2.5%。根據內政部不動產資訊平台最新發布，去年第四季全國新增購置住宅貸款平均利率約2.54%，且22縣市中，僅連江縣、澎湖縣不到2.5%，其它20縣市全數突破2.5%、又以嘉義市最高、約2.7%。

攤開去年第四季、六都新增房貸平均利率，以雙北市最低、約2.54%，桃園市最高、約2.61%，至於新竹縣市、平均利率也拉高至2.55%起跳。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，由於美國國債殖利率穩定維持在4%以上，又遲遲未如預期降息，引動資金移動及貸款成本居高不下，而台灣市場又面臨央行降低不動產放款集中度的要求，進一步出現貸款利率以價制量的做法，從央行公布的數據來看，土融、餘屋貸款、購置多戶住宅等利率早就升破3%，且超低利率的新青安申貸量也逐漸回落，在主客觀的因素帶動下，房貸利率短期漲勢不變。

多戶房貸利率早破3%

對比去年第三季，全國新增房貸平均利率仍不到2.5%、約2.39%，第四季直接拉高至2.54%、一季就增加0.15個百分點，而六都去年第三季新增房貸平均利率也均不到2.5%，相隔一季則全數突破2.5%，單季增加0.12至0.2個百分點不等。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據央行先前公布資料，首購的一般房貸利率已達2.5%，不僅如此，連申辦的手續費開辦費用都拉高，且民眾要申辦的新購置住宅房貸利率資金額度有限，促使整體資金成本明顯增加。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】