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近年房市火熱，不少蛋白區房價屢創新高，甚至逼近蛋黃區。翻開台灣都市發展史，最知名翻轉案例就是台北信義計畫區。有網友提問近期有哪個地方可能變蛋黃區，引起熱議。

先前東森財經曾報導，竹北建案驚見7字頭行情、桃園代銷公會理事長黃正忠也認為青埔發展將會是全台高鐵最好，4字頭行情仍有看漲空間。不少網友也認為，過去竹北連蛋殼都不如，目前發展已經不下蛋黃。

信義計畫區難再現 桃中南部尚有機會

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，業界對蛋黃區沒有統一定義，但坊間多以房價高、機能好判斷。對於台北信義計畫區，她認為台灣要再出現類似案例不容易，重劃區翻轉成蛋黃有三要素，包括公部門、豪宅和百貨公司進駐，但台北市屬於全台政經中心，其他縣市政府在發展動能上並沒這麼強，即使有「信義計畫區也是發展了快40年才有今天，並非一蹴可成」，要看蛋白變蛋黃，仍需時間洗禮。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡也提到，信義計畫區重一片荒蕪發展迄今，要從現今預估未來轉變過於困難，但雙北考量整體素地稀缺，要發展難度較高，桃園或是中南部則尚有機會。

公部門非必要條件 商場成發酵新議題

有些網友認為，蛋黃區應該是各縣市政府所在地，但郎美囡提醒，縣市政府近年已不是房市話題，主因在於遷移困難，目前區域的發酵議題多為科技廠或是購物中心「台中這幾年就在積極布局商場，對重劃區來說最依賴的就是食衣住行，當商場成功進駐，自然就會帶動周邊商家」。

對於網友點名桃園青埔、新竹竹北可能成為新的蛋黃區，徐佳馨認為重點在於重大建設有沒有落實，人口是否進駐「現在的問題在於蛋白漲太快，導致蛋白蛋黃混淆不清」，以青埔來看，它的機能會是最大的隱憂，雖然有醫療園區的發展，然而蛋黃區必須要有區域重心，目前青埔在這部分仍需時間。

醫院學區是重點 高房價非一切

郎美囡補充，蛋黃區的發展一定要具備包含商家、醫院、學區的生活機能，另外就是交通便利性夠高，從這點來看，青埔的醫療、商家、學區還是相對薄弱，若政府在這部分有著墨補足，未來發展仍可期待，但她也坦言「青埔已走過一波漲跌，去年以來的虛漲幅度不小，目前能實踐的設施已經到位，接下來要看人口能否持續進駐」。

至於新竹竹北，徐佳馨則認為要成為蛋黃區牽涉到兩個問題，第一是新竹縣市的合併，這個屬於政治議題，一般人難以預測，第二就是房價的持久性「房價創新高並不等於蛋黃區，重點是它能維持多久」。

郎美囡認為，新竹這幾年受到竹科帶動，不少就業人口進駐帶動生活機能，但從居住角度看，醫療和學區未必如直轄市內的蛋黃區完善「坦白來說，建設必須依賴政府，但新竹的預算規模相較6都，推動力度能沒辦法這麼大」，未來還是要看新竹廣大的就業人口，能否再進一步促進商業發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲統計2021第3季至2022第2季房地合一稅資料，其中適用45%稅率的短期交易案直逼3萬筆，占比約27%，推估獲利金額可能超過220億元。

房地合一稅2.0自2021年7月1日正式實施已周年，永慶房屋統計並推估2021第3季至2022第2季房地合一稅資料發現，符合新法課徵的房市交易案有望超過10萬筆。其中適用45%稅率的短期交易案直逼3萬筆，占比約27%；應納稅金額則上看100億元，推估獲利金額可能超過220億元，顯示房市短期交易不僅量多，獲利也驚人。

根據財政部統計資料，2021第三季至2022第一季房地合一稅件數與金額，適用新法交易為78,334件，而遭課徵45%稅率的高達21,202件，占比27.1%。適用45%稅率的交易件數在2021第3季為5,538件，占比26.3%；第4季則有7,896件，占比26.7%；到2022年第1季，雖然件數略減至7,768件，但占比卻升至28.1%。短短兩個季度，短期交易的占比就增加近2個百分點。

至於房市短期交易的獲利狀況，統計2021第3季至2022第1季的短期交易應納稅額已逼近70億元。再針對各季度的案件量和應納稅額進行分析，2021年第3季平均單件短期交易案應繳稅額為27萬元，回推獲利為60萬元；但到了2022第1季，平均單件短期交易案應繳稅額暴增至38萬元，意味獲利金額飆升至86萬元，兩個季度內，獲利金額就成長43%。

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永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，從相關數據來看，全台房市短期交易仍多，顯然「有利可圖」。而短期交易的熱絡，也進一步帶動房價高漲。陳金萍表示，房地合一2.0新法將短期交易的部分獲利金額收歸國庫，是好的房市政策。若是不推行房地合一2.0新法，投資客獲利更豐，房市短期炒作恐將更加熱絡，使房價不正常飆漲。

然而若要抑制房市短期炒作，單靠房地合一2.0遠遠不夠，仍需要政府制定多元的房市政策，逐一對症下藥，才能健全居住正義。永慶房產集團2022年第三季的網路調查分析中，超過7成民眾認為「限制預售屋換約轉售」對於抑制投機炒作最有幫助，「炒作行為重罰5千萬」也有65%民眾認為有效。

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台北市政府地政局2022年7月28日發布2022年第1季房市指標溫度計。住宅市場供給面由偏冷黃藍燈轉穩定綠燈，構面分數上升；需求面由過冷藍燈轉偏冷黃藍燈，構面分數上升；交易價格面維持過熱紅燈，構面分數上升；交易量能面維持穩定綠燈，構面分數下降；負擔面維持過熱紅燈，構面分數持平。

供給面─第1季由偏冷黃藍燈轉穩定綠燈，構面分數高於2021年同期、前5年均值及前10年均值，市場供給由冷轉穩　　



供給面第1季由偏冷黃藍燈轉穩定綠燈。受到住宅建築貸款核准金額及住宅建築貸款周轉率指標上升影響，構面分數由3.50分上升至6.00分，高於2021年同期(黃藍燈3.25分)、前5年均值(4.19分)及前10年均值(4.09分)，近期市場供給由冷轉穩。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期供給尚稱穩定。



需求面─第1季由過冷藍燈轉偏冷黃藍燈，構面分數高於2021年同期，低於前5年均值及前10年均值，市場需求持續低迷　　



需求面第1季由過冷藍燈轉偏冷黃藍燈。受到登記結婚對數指標上升影響，構面分數由2.00分上升至3.33分，高於2021年同期(黃藍燈2.33分)，低於前5年均值(4.05分)及前10年均值(4.31分)，近期市場需求仍保守。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期需求持續下降。



交易價格面─第1季維持過熱紅燈，構面分數高於2021年同期、前5年均值及前10年均值，市場價格持續居高



交易價格面第1季維持過熱紅燈。受到住宅價格指數上升影響，構面分數由9.60分上升至10.00分，高於2021年同期(紅燈9.20分)、前5年均值(8.81分)及前10年均值(8.34分)。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期市場價格走勢持續居高。



交易量能面─第1季維持穩定綠燈，構面分數低於2021年同期、前5年均值，高於前10年均值，市場量能維持穩定  



交易量能面第1季維持穩定綠燈。受到買賣移轉棟數、建物買賣周轉率及不動產經紀業開業家數下降影響，構面分數由6.00分下降至5.00分，低於2021年同期(黃紅燈6.67分)、前5年均值(5.57分)，高於前10年均值(4.68分)，近期市場交易量能維持穩定。觀察前5年及前10年均值趨勢，中期市場量能下降、長期市場量能續升。



負擔面─第1季維持過熱紅燈，構面分數高於2021年同期、前5年均值及前10年均值，住宅負擔仍高　　



負擔面第1季維持過熱紅燈。各項指標及構面分數皆持平，且高於2021年同期(紅燈8.50分)、前5年均值(7.88分)及前10年均值(8.16分)。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期住宅負擔仍高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行近二季皆未提出新的房市管制措施，央行指出是因目前房市已有趨緩跡象；但也有理事認為，4次的選擇性信用管制均「謹小慎微、力道不足」，對央行決議有所疑慮。

央行指出，今年以來，隨政府各部會落實「健全房地產市場方案」措施，加上受疫情影響，房市交易量趨緩；近月營造暨不動產業者對房市看法轉趨保守，銀行對於主要都會區一般住宅房市展望的樂觀程度均下降。

央行表示，自2020年12月以來，四度調整選擇性信用管制措施，實施迄今，不動產貸款集中度大致穩定，有助銀行授信風險控管。今年3月以來的緊縮貨幣政策，亦有助強化選擇性信用管制措施成效。此外，內政部、財政部、金管會及地方政府陸續強化健全房市措施，其政策實施成效尚需一段時間發酵。

4次信用管制力道不足　本次未推新波措施遭質疑

但有理事認為，2020年起央行推出4次選擇性信用管制措施，但每次政策均謹小慎微，力道不足，政策可能無法有效。若由房價、房貸集中度、家庭負債占GDP比重、房價所得比、房貸負擔率等指標觀之，部分指標已屢創新高。針對央行今年3月沒有處理房價問題，本次亦未處理，因此有所疑慮。

理事指出，雖然採取不同政策工具組合，可加強政策效果，但本次政策組合（升息半碼、調升存準率1碼）的力道仍顯不足。與全球其他央行政策相較，央行升息半碼非常規且力道不足。

央行非因應房價問題　應看金融穩定指標

另一方面，也有理事指出，央行推動四波選擇性信用管制措施，主要在避免銀行將過多信用資源投入房市，以促進金融穩定，並非直接因應房價問題；因此，衡量信用管制成效，應觀察銀行不動產貸款集中度、逾放比率等金融穩定相關指標。

目前銀行不動產放款控管尚佳，且其他部會推出健全房市措施的成效仍待觀察，近期房市交易也趨和緩，而今年3月以來央行持續採取緊縮貨幣政策，亦有助強化選擇性信用管制措施成效，故可維持現行信用管制措施。未來央行仍應持續關注不動產貸款情形，在適當時機採取信用管制措施。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

信義全球資產統計上市櫃法人大型交易，桃園市2022年上半年工業地產交易規模為74億元，交易熱區落在大園區、蘆竹區、楊梅區、觀音區等區域，其中以大園區最受注目，有異軍突起成為黑馬的態勢，交易規模18億元佔了整體近四分之一，成為2022年上半年桃園市工業地產交易規模最高的行政區。

信義全球資產經理林建勛表示，近年中美貿易戰以及疫情改變了全球供應鏈布局，帶動台商回台，而桃園市向來為全台工業大城，自然是產業重點進駐區域，累計自2018年起至2022年上半年，上市櫃法人在桃園市的工業地產大型交易已達991億元，直逼千億大關。2022年上半年桃園市工業地產交易規模為74億元，不僅已佔桃園整體商用不動產總規模91億元的81％，此外，也是自2018年起，已連續五年H1工業地產交易金額都破70億元。



2022年上半年桃園工業交易案例包含統一以10.3億元購入楊梅區瑞原段土地，擬作倉儲物流園區及生產使用；和泰汽車以約10.2億元標購取得大園區沙園段土地；另外，老協珍也以約8億元購入蘆竹區後壁段土地，可看出不少大型企業因應發展積極布局。至於交易熱區，以大園18億元最高、楊梅與蘆竹15億元居次、觀音為11億元，另外中壢8億元、平鎮7億元、龍潭2億元。



信義全球資產桃園商仲部經理張桂珍進一步分析，觀察近年桃園各區域工業地產交易趨勢，楊梅區自2020年Q4至2022年Q1已連續6季皆有交易，觀音區則自2021年Q2至2022年Q2連續5季皆有交易，另外中壢區、蘆竹區、甚至過去幾年較少大型交易的大園區，也都從2021年Q3起連續4季有交易，顯示企業在桃園購置工業廠房土地的選址策略明顯有往南、往西的外溢現象，像是過去幾年較少交易的大園區，在政府積極推動航空城計畫的發展題材、以及新產業園區的開發帶動下，也已開始看到企業投資進駐。



張桂珍補充在第一線協助企業代尋購廠的觀察，第一，目前雖然國際經濟情勢變化不小，但上半年市場上企業擴廠找尋標的的實質需求仍多，尚未有太大影響；第二，發現近期不少擬至桃園購置廠房土地的企業是來自新北市，尤其傳產製造業，因需設置大型機具及大型車輛進出，常需千坪以上廠房基地，但在成本考量下，部分企業會有從新北市南下桃園擴廠的想法，且會往南桃園或西桃園等較有大面積土地供給的區域去布局，不過，若是高科技業，因通常更需考量高階人才招募與通勤便利性，就較會以北桃園為主。

根據內政部統計月報資料顯示，今（2022）年上半年死亡人數超過10萬人，年增幅度約9%，死亡人數增加同步反映在繼承移轉棟數上，上半年建物繼承移轉共3.2萬棟，年增11%，且繼承移轉棟數也創下歷史新高，以人口持續老化與疫情造成的死亡悲劇推估，下半年繼承移轉恐怕仍會居高不下。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據繼承與死亡人數的比例統計，平均每10個人死亡，大概就會出現3件的建物繼承移轉登記，隨人口老化趨勢加快，現在已經進入「生不如死」的年代，繼承對於許多民眾已經變成逐漸會碰到的問題。

統計顯示，今年上半年建物繼承移轉登記共3萬1867棟，創下歷史同期新高，而今年上半年的死亡人數也超過10萬人，若統計死亡人數與繼承移轉登記數量，從2017~2022的上半年，比例都相當接近，繼承與死亡人數的比例約為30%~33%，也就是平均每10個死亡人數，就會產生3棟的建物移轉。

除了繼承移轉持續攀高外，未辦理繼承的不動產也持續增加當中，根據內政部統計資料顯示，去年底全國未辦理繼承土地竟高達1.7萬公頃，比金門縣還要大，未辦理繼承的建物面積則高達59.7萬坪，相當5.3棟的台北101，推估全國未辦理繼承的不動產價格遠超過千億元。

曾敬德指出，繼承雖然屬於世代間的財富轉移，但因為早年長輩孩子生得多，若生前沒有妥善規劃好遺產分配，等到真正要辦理繼承時，就可能遇到親屬間意見不同的問題，這時可能就要尋求專業協助，不動產繼承最難解決的還是人的問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市 / 綜合報導

物價漲、房價漲，就是薪水沒有漲，這是現在年輕世代都能感受到的情況，但哪個縣市的年輕人，感觸最深呢，答案是「台南市」！根據資料，全台近三年的房價平均上漲20.1%，但台南市的漲幅卻是34.3%，而平均提繳工資卻低於全台平均增幅，只成長3.8%，換算下來，房價跟薪資的漲幅相比，差距高達9倍，讓台南的年輕人存錢買房的夢想，似乎越來越遙遠，跟著華視新聞的腳步，來了解這幾年來，台南房市交易火熱，價格飆漲的背後原因。

九份子重劃區可以說是台南這幾年來房價漲幅最高的一個區域，從2019年的平均成交單價16萬多，到2022年平均成交單價31萬多近4年來漲幅超過9成，過去是魚塭的九份子重劃區，是全市最大重劃區，屬安南區，放眼望去都在蓋房子，41坪電梯大樓加停車位，開價1168萬單坪28萬，有三條河景觀的優勢，造就房價一直漲。

根據統計，2022年第二季各行政區房屋交易量，安南區奪冠永康區第二，中古屋的平均成交價，最高的是安平區每坪單價28萬至36萬元，另外，預售屋最高單價，是落在東區，一坪破50萬。

走進百坪豪宅，格局大器看出去大片綠地視野超讚，5年前一坪22萬買下，現在屋主開價3700萬釋出。台南年輕世代，想買房苦啊，21歲的白小姐從事服務業月薪四萬，全台近三年房價平均漲20.1%，台南漲幅34.3%，而平均提繳工資，卻低於全台平均增幅，只成長3.8%，房價跟薪資漲幅比差距高達9倍。受到，南科、台積電擴廠效應，重大交通建設產業園區重劃區開發等因素，催使台南房價這2、3年狂漲。

漲最多的第一名新市區漲幅78.8%，第二名善化區漲幅70.3%，進入全台最富里前10名排名的，就在善化區的蓮潭里，同年受僱員工平均年薪統計，以同樣有科學園區來比較，新竹市97.2萬，台南市61.3萬，相差約35.9萬，以現在台南房價來估算，只有約10%至15%的人，買得起台南房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

　興富發建設集團總裁鄭欽天26日表示，展望下半年房市，預期會呈現「量少、價不跌」的格局，很多建商無法掌控造價，而選擇遞延推案；至於2023年，最大利空是「找嘸工人！」。他並指出，未來5到10年，台灣天龍國將不再是台北市，中南部隨著產業發展，所得和購屋能力會明顯成長，讓南北更趨於平衡。 

　鄭欽天26日解析當前房市指出，現在的營建工程成本漲到讓建商很無奈，最近台南一塊地要找興富發合建，可惜找不到工程師、師傅，發包不了，只好放棄。其實，工資上漲才是推升房價這波上漲的主因，台北每建坪造價漲了10萬元，房價低基期的中南部更漲了7～8萬元，以後即使部分建材回跌，但工資已回不來，像台中「夢幻誠」泥水工，每日工資3,500～3,800元才可能找得到，但也面臨包商、建築同業積極挖角，缺工問題無解，房價難降。 

　鄭欽天表示，外界或許有人擔心，升息一波波，再加上打炒房，房價接下來會不會跌？其實自實價登錄實施迄今，房價沒看到大跌過，儘管疫情影響來人減少，但卻沒像台股一樣、一下跌20％，「五年前有進場買房的人，現在已經不必擔心買不起房。反而資產增值一波。」 

　展望下半年房市，鄭欽天秒答「量少，價不大會跌！」因為成本卡死在那裡，很多建商因政策、疫情、造價因素，推案遞延到下半年，現在又想遞延到明年，以避開選舉，所以預期不致有爆炸量。看屋量第二季是有減少，但因有剛性需求、且供給貨源沒那麼多，還是穩定成交，所以預期會有一波遞延性買盤出來。 

　至於2023年有沒有其他足以衝擊房市的利空？鄭欽天表示：「明年房市最大的利空，就是找嘸工人！」這個問題最令人頭痛。反觀政策打房，才是穩定目前房市的一大助力，因為央行限縮土建融並限期18個月動工，已排除掉投機性的小建商繼續進場，相對控制了潛在新供給。 

　鄭欽天強調，產業帶動城市發展，台灣慢慢走向南北平衡，未來5到10年，房市會跟著產業發展而向中南部移動，以雙北市來說，過去一年有9萬多人口外移，10年後預估有100萬人移出大台北，所以房市未來10年一路看好，現在桃園青埔、中南部都會蛋黃區將是未來30年好的開始。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部指出，去年土增稅實徵1100億元，創近6年次佳水準，連3年破千億大關；六都以新北市、 台中市因市地重劃帶動周遭土地整併，稅收表現佳，應納稅額千萬元以上案件，近5成由新北市與台中市貢獻 。

財政部表示，這也連帶使台中市西屯區以稅收新台幣62.7億元、新北市新莊區實徵60.8億元，連續4年位列全國土增稅收排行榜第1和第2名；換言之，光是這兩個鄉鎮區的稅額，就占去年全國土增稅實徵超過11%。

土地增值稅向來是地方政府最大的稅收來源，財政部發布統計專題指出，民國105年，政府推出房地合一1.0抑制不動產短期炒作，土地移轉面積由102年3.8萬公頃高點降至2.5萬公頃，之後數年波動不大，至110年略增至2.8 萬公頃。

財政部指出，土增稅實徵淨額自105年低點834億元，逐年回升至109年的1130億元，110年稅額雖降至1100億元、年減2.6%，仍屬近6年次高水準。今年上半年則實徵532億元，年減4.7%。

財政部表示，近5年六都土增稅收皆以雙北及台中市較多。新北市及台中市因市地重劃，帶動周遭土地整併、 開發，導致稅額較多。桃園市近年稅收多逾百億元，與台商回流、擴廠購置工業區土地有關，但今年以來大額案件減少，減幅21.5%，為六都之最。

財政部說明，土地增值稅課稅標的為土地，實徵淨額較高的案件，通常是持有時間較長、或移轉面積較大，其稅額增減情形尚難與房市熱絡與否劃上等號。

檢視108至110年土增稅千萬元以上稅單，財政部指出，占整體土增稅的比重，平均為20.6%，較106年增4.1個百分點；今年上半年因大額案件減少，占比降至17.5%。

若分為六都觀察，110年稅額千萬元以上案件占土增稅比重，以台南市1成2最低；台中市2成8最高，且5年來增10.7個百分點最多，但今年以來的占比降幅，為六都中較大者。

此外，財政部表示，110年應納稅額千萬元以上案件中，近5成由新北市、台中市貢獻，占比分別為26.3%、21.3%，合計比重呈逐年增加態勢；且新北市在過去5年，有3年占比居首。

進一步按各鄉鎮區觀察，110年土增稅額以台中市西屯區62.7億元居首，主要是涵蓋中科園區、7期精華區，廠房、商辦皆有基本面需求，加上水湳經貿園區、12期重劃區、台中市府站等開發案帶動周遭土地交易。

新北市新莊區除副都心重劃區， 有頭前、塭仔圳重劃區持續發展，以稅額60.8億元居次。

財政部補充，近5年台中市西屯區、新北市新莊區、台北市大安區、桃園市中壢區皆穩居前10大，西屯區、新莊區更是連續4年位列第1及第2，5年來各貢獻稅額270億、210億元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲金門擁有優越的社會福利，吸引許多國民移居設籍，活絡當地房市交易熱度。(東森房屋提供）

離島近年成為熱門景點，房價也呈上漲態勢，像是金門因跨海大橋將於10月中旬通車，串連大小金生活圈，為金門帶來新一波房市熱潮，根據實價登錄顯示，近1年金寧鄉華夏與公寓成交單價為2字頭，相較去年成長近3成，精華地段的新建案，今年更出現3、4字頭高價。

資料顯示，位於珠浦北路上預計年底完工的「瑞達高照」，今年4月以單價35.5萬元成交，民權路上成屋「熙鼎御苑」個案於今年1月更以單價45.1萬元成交，顯見房市交易相當熱絡。

東森金門加盟店店長樊志恒指出，金門擁有優越的社會福利，曾掀起一波投資熱潮，然而隨著投資潮退去，市仍穩定「向上」發展，除了年輕人返鄉就業及交通便利性兩大因素，金門也因建地不足造成房市供不應求，原物料仰賴本島進口使建物造價不凡，種種因素讓營建與時間成本高過於台灣本島，新案開價自然不會低。

自備款有限的民眾，可以參考中古公寓，例如同在金城鎮民權路上，屋齡13年的中古公寓「鼎天大樓」，根據實價登錄顯示，其於今年4月以26.2萬元成交，相較新成屋還是稍有落差。

此外，金寧鄉也是不錯的選擇，樊志恒表示，金寧鄉內有國立金門大學，更預計興建金門縣中心圖書館及美術館，聚集全聯福利中心、家樂福等賣場，統計金寧鄉華廈6月成交單價平均落在24.5萬元，相較去年同期成交單價平均19萬元足足漲了29%，區域漲勢可期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】