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住宅房價大漲、後續升息壓力大，北市住宅租金淨收益率負報酬腳步近了！據住商機構調查，近一年台北市平均大樓、公寓租金收益率為2.2％、2.3％，逼近升息後房貸利率水準，大同區大樓及公寓分別為3.2％、2.7％，居雙冠王，不少蛋黃區已跌破2％，加計持有成本，住宅租金淨收益率恐成負報酬。

　大家房屋企研室副理郎美囡指出，住宅毛租金收益率在2％左右，若計算購屋貸款利息，以及包括管理費、房屋稅、地價稅等持有房屋成本，淨報酬可能為負數，尤其屋齡較新的大樓產品，房屋評定現值高、房屋稅成本高，在低利時代過去、升息循環啟動，未來房貸利息負擔大增下，住宅出租淨收益效益將不如以往，置產族取得房產更以保值、而非收益思維出發。

　調查顯示，近一年台北市大樓平均租金每坪1,499元，公寓租金每坪1,056元，隨著區域發展變化，高租金區域也跟著洗牌。

　無論大樓或公寓產品，台北市租金收益率明顯「西強東弱」，大同、萬華、中山等行政區租金收益率均約在2.5％以上，成熟的生活機能與較旺盛的租屋需求，支撐起相對較高的租金水準；不過屬東側的大安、信義、內湖、南港等區，則多在2.3％以下，其中大安及南港的大樓產品更跌破2％以下。

　郎美囡指出，大同區大樓平均租金每坪1,721元為台北市各行政區最高，公寓租金每坪1,093元也有不下於蛋黃區的水準，加上近捷運、屋齡較新的小坪數、套房產品租金多可達每坪1,600元以上，「京站」套房租金則上看每坪2,500元，使得大同區住宅租金收益率在台北市最佳。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，升息循環來臨，加上高房價趨勢未歇，勢必壓縮新進置產客買進當房東的意願，尤其包括店面等收益型產品，利息成本又比住宅更高，生意難做、租金也不會太漂亮，一般店面租金投報率可能與房貸差不多，面臨無利可圖。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據不動產地商戴德梁行的最新統計，台灣第二季土地交易量只有新台幣279億，季減19%、年減58%，是5年來單季新低。戴德梁行更指出，預計下半年國內中小型建商面臨持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續認賠出脫手中土地。國內銀行認為，國內房市到明年都將是「量縮價盤整」，但首購族如果有需求還是可以下手，因為談判空間變大了。

根據戴德梁行統計，台灣第二季土地交易量只有279億，為近5年單季最低成交量，前一次單季土地交易量跌破300億，是在2017年第二季，當時成交量為194億。戴德梁行分析，此次土地交易量急縮與2017年有諸多不同，當時政府實施「房地合一」稅，並大幅調高公告地價與公告現值，導致房地交易成本及持有成本激增，連續六季的平均交易量只有218億，但當時央行利率政策穩定，消費者物價與營建工程物價都沒有重大波動。

遠東銀行總經理周添財認為，國內房市到明年都將是「量縮價盤整」，銀行針對房貸會持續緊縮，由於首購族不在央行打擊範圍，若有需求，還是可以下手，畢竟談判空間變大了，且目前首購族利率在1.6%左右，還不算太高。周添財說：『(原音)要大幅度的修正，價位比較高的比較難，價位比較低的，反而有談判的空間，首購族不一定要買在台北市，只要買在捷運到得了，不要太偏遠的地方，生活機能也不錯的，房子不用買太大，可以負擔的範圍，需要買就可以買了。』

富邦金控首席經濟學家羅瑋指出，目前金融機構因市場流動性資金較為緊俏，貸放保留，整體國內房地產的熱度出現降溫。他建議，可以等到9月各國貨幣政策較有確切方向後，再進一步決定如何操作較為穩當。羅瑋說：『(原音)後續的話，還是建議暫時觀察一下，等到8至9月，對各國經濟前景以及各國貨幣政策有更精準的掌握之後，再做大規模的投資配置，會是比較穩當的策略。』

不只台灣國內房市降溫，中國房市也因為疫情出現急凍，美國則是因為升息也出現房市急凍的狀況。羅瑋也分析，美國房貸利率為固定利率，如今美國Fed不斷升息，民眾根本沒有意願買新房，因為買新房得將舊房貸解約，以更高的利率購買新房產，自然使得美國房地產市場出現急速降溫。不過，他也提醒，房地產和汽車產業一樣，都是製造業的火車頭，房市急速降溫，對美國後續經濟發展相當不利。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

戴德梁行董事總經理顏炳立5日鐵口直斷：「資金趴踢結束了！」在政策打房，斷金流之下，房市往事只能回味；預期下半年房價，只剩下自用型買盤撐場，房價會「穩」、「緩漲」，但不必期待會有疫後報復性反彈，但在明年中之前，還不會鬆動。 

　顏炳立5日解盤今年下半年不動產市場時談到，「現在的房地產，就像被四個人圍毆！即內政部、財政部、央行、金管會四個人！」唉歸唉啦，影響已經不大了，但是量會縮，剩下的只是自用型和置產型的買盤。 

　顏炳立表示，最近碰到幾位代銷業老闆，他們直呼「悽慘日子要來了！」本來一個案子不到半年就Clean，現在可能只能賣三至四成。 

　顏炳立表示，房市要走向量縮的時代，不過自住和置產型買盤，都還是有量，「但是，最怕是沒人買！」 

　2022年的房市，靈魂在土地市場，都更相對活躍，土地需求相對還是強勁，只是買氣收歛、不再狂熱；預期第三季土地市場還是有溫度，價格也還是吊在海平面之上，只是會量縮，總體來說還是樂觀的，土地價格也不會下降，還是有續漲10％的動能，只是創高的幅度會縮小。 

　顏炳立表示，政策斷金流，加上物價上漲、通膨，房市不確定性增加了，利空因素多於利多。預期下半年房價，就是穩，緩漲，但是激情已經過去，不會有疫情後報復性的反彈。 

　有人憂心，房價會跌，但顏炳立表示，至少到明年上半年，房價都還不會鬆動。房價跌，並不可怕，可是沒人買，才叫可怕！價不漲，量不增，買氣就不會強。目前資金還是多的，升息還是有限，但量縮會影響到剛性自用買盤。 

　顏炳立表示，近年很多蛋白區賣蛋黃區價格，市場已經亂了。現在房市海水已經退了，「吳郭魚要回到菜市場去賣，不要再掛在精品店了！」大家要理智看待房價緩修。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

[新頭殼newtalk] 台灣房價自去年中以來呈現井噴，央行因應全球通膨繼三月升息1碼後，六月再度升息半碼，加上一系列打炒房措施，房地產買氣雖逐漸收斂，卻未減緩房價增長速度。根據內政部統計的第一季的住宅價格指數相較於去年第4季，高雄市與台中市的漲幅大，而據房市業者統計，與去年同期相比，全台新建案漲幅超過2成。

內政部5日公布今年第1季全國及六都住宅價格指數，內政部指出，第1季國內經濟持續成長，貨幣面維持寬鬆與低利率，加上市場預期通膨心理等因素影響，推升第1季住宅價格指數。此外，第1季建物買賣移轉登記棟數計8萬4776棟，較去年第1季增加4.88%。

內政部表示，今年第1季6都住宅價格指數與110年第4季相較，以高雄市與台中市上升幅度較大，分別為4.70%與3.65%；桃園市及台北市上升2.70%及1.91%，低於全國漲幅。相較於110年第1季，桃園市、台中市、台南市、高雄市指數都上升約11%，漲勢較高；台北市與新北市年漲幅為5.67%與7.5%。

另根據數字科技(5287)旗下的591新建案調查統計，目前全台新建案平均成交價已站穩5字頭，與去年同期相比，漲幅超過2成，其中新竹以南等四都更是暴漲4~5成，估計短期內仍難以出現修正潮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲北台灣家戶購屋最旺的是桃園市，每百戶家庭就有2.6戶購屋。

根據六都移轉棟數與戶數，統計今年上半年六都的家戶購屋比，比例最高的是桃園市，每百戶家庭就有2.6戶購屋，其次則是台中市每百戶有2.5戶購屋，不過對比2018年上半年的家戶購屋比，台中增加的比例反而比桃園多一些，反映台中地區過去一段的市場買氣相當暢旺。

統計顯示，台北市的家戶購屋比上半年為1.5%，略高於5年前的1.3%，家戶購屋比例位居六都之末，新北市則是2.1%，最高的則是桃園市的2.6%，其次台中市的2.5%，南二都的台南市與高雄市則都是1.8%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從家戶購屋比的統計來看，北台灣家戶購屋最旺的是桃園市，而台中市則是中部交易最熱的都會區，這些區域的買氣暢旺有許多原因，包括許多重大建設逐漸落成，區域內的工作機會多，吸引外來人口移入，同時都市人口結構相對年輕，且過去一段時間景氣暢旺時，也吸引更多需求進場購屋。

統計顯示，雖然上半年移轉量最大的是新北市的3.4萬棟，不過因為新北市的人口與家戶數量龐大，統計起來的單位買氣反而不如其他區域活潑，統計過去5年除了北市以外，其他區域的家戶數都呈現明顯增長。

曾敬德指出，從家戶購屋比的結構可以發現，越年輕的都市買氣越暢旺，但像台北市這類發展成熟的區域，首購門檻較高，家戶購屋比例相對較低，但可能換屋的需求反而比其他區域更顯著。

疫災肆虐的兩年半當中，人們日夜戴口罩，進出大樓儘可能閃避人群。這樣的不得已，卻讓居住透天厝者暗自慶幸。他們不必和別人共用電梯、樓梯，單獨門戶構築防疫堡壘，安全度提高不少。或許如此，近時中南部的透天厝，無論新舊，都有好賣價。

到南部縣市看宅，四樓透天厝最為常見。若是純住宅社區，忌諱較少；一樓店面樓上住家形態者，頗多傳統積累的說法，影響購屋者的擇屋意願。譬如奇樓棟整排房屋，正中間那一戶稱為「擔間」，居者會較艱辛。聽起來很無厘頭，但言者十分肯定，教人無所適從。

又有一種說法，一排樓房，面對馬路，最左一戶為龍邊的頭。此宅的右側虎邊可能有七、八戶十戶，稱為「白虎拖索」，是非較多。這樣的說法，亦影響銷售。類似冷僻的忌諱，早即該揚棄，卻總有人耳聞口傳，不絕如縷。而從堪宅實務觀之，並無其事。

現今鄉間建地多半零碎，幾戶或幾十戶形成聚落。這類透天厝彼此差異不大，形局評分相當。除了房價，別無重點。若在大街路旁，一整排樓宇，其外六事形局，便稍可區分高低。譬如有些戶面對高大樓房，有些則正沖厝角，或面對電桿大樹等等。看宅者的心頭觀感，自有差異。

一般而言，限於總價不能太高，否則很難成交，透天厝大概只蓋五、六十坪，最多不超過七十坪。故而每層樓只能有十餘坪，十六、七坪猶自寬裕，十三、四坪即感覺有些狹窄。扣除樓梯和廁所，每層隔兩間房，就差不多緊繃了，住來不夠順暢。

四個小坪數空間，從卦氣而言，比不上單一層五十坪的平面。近時在台南和嘉義看宅，年輕人選的多是五十五坪或六十坪，每戶居然開價兩千萬以上。有些想邀長輩同住，認為不同樓層比較少是非，說得有理，風水方面求勉強及格就行了。

時間和空間的運用，相連者功能較佳。譬如休假連三天，可短程外埠旅行，但若休周一、周三、周五有間隔，哪兒也去不成。空間亦然，相鄰兩戶或同一棟上下樓可打通使用，倘有間隔則無從運用。透天厝六十坪分四層，和單層六十坪相較，後者功能和風水評分亦較高。當然，百坪以上的透天厝，即不可同日而語。

由於高樓建物比例愈來愈高，透天厝社區很可能會面臨被高大樓群包圍的形勢。從風水形局來看，頗有受困的感覺，除非距離較遠。因此，選擇透天厝時，最宜找大馬路旁，或社區基址很寬闊者，這樣空間遼曠，納氣無阻，則不畏遠處高樓來壓。

透天厝的廁位，重點在一樓，本位和財方勿作廁。至於二樓以上，因出水尚未離宅，故無吉凶效應，此與公寓大樓忌諱有異。近些年的電梯裝設較普遍，年長者免去上下階梯之勞，保護膝蓋。是故，倘若有形局合適，價錢公道之物件，仍可精挑細選，洽買入住。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

內政部2022年7月4日發布2021年下半年低度使用(用電)住宅及新建餘屋(待售)住宅統計資訊。經統計，2021年下半年全國低度使用住宅宅數為77萬6,452宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率8.66％，較2021年上半年減少0.48個百分點，為2009年統計以來新低。另在新建餘屋住宅部分，2021年第4季為6萬9,721宅，較上季略減156宅(-0.22％)，近6季餘屋數量相近，變動幅度輕微。

2021年下半年全國低度使用(用電)住宅比率降至8.66％



內政部表示，為了解可供居住使用，但用電量偏低的住宅情形，利用台電用電資料及房屋稅籍住宅類資料，將每月平均用電度數小於或等於60度的住宅視為低度使用住宅；且為更快掌握本項資訊，自2020年起改為每半年統計1次，上半年採用每年5、6月平均用電度數，下半年則採用每年11、12月平均用電度數。經分析，全國低度使用住宅比率自2018年起持續降低，2021年下半年為8.66％，較2021年上半年減少0.48個百分點，較2018年減少1.15個百分點，長期下降趨勢明顯。



就縣市別觀察，2021年下半年各縣市低度使用住宅比率，最低之3個縣市分別為台北市6.54％、新北市7.10％及新竹市7.37％；最高之3個縣市分別為金門縣17.16％、宜蘭縣14.81％及台東縣13.68％。



就地區別觀察，低度使用(用電)住宅比率變化，北部、中部及南部縣市近3年大多呈現下降趨勢，與2019年相比，北部縣市以新竹市減少2.03個百分點最多，中部縣市以苗栗縣減少1.63個百分點最多，南部縣市以嘉義市減少0.81個百分點最多；東部縣市近3年變動較小，與108年相比增減在0.1個百分點內；外島地區部分，與2019年相比均下降，以連江縣減少1.66個百分點最多。



就鄉鎮市區別觀察，2021年下半年低度使用住宅比率大於20％問題較大地區，包括新北市萬里區、三芝區、平溪區；宜蘭縣礁溪鄉；新竹縣五峰鄉；苗栗縣造橋鄉；嘉義縣大埔鄉；台南市左鎮區；高雄市那瑪夏區、甲仙區、六龜區；花蓮縣豐濱鄉；台東縣卑南鄉、大武鄉；金門縣金沙鎮；連江縣莒光鄉等16個鄉鎮市區。



2021年下半年低度使用住宅比率小於6％問題較輕地區，包括新北市蘆洲區、泰山區、土城區、中和區、板橋區、永和區、樹林區、新莊區；台北市內湖區、文山區、南港區、信義區、松山區；桃園市蘆竹區；台中市神岡區、大里區、潭子區、大雅區；台南市永康區；宜蘭縣南澳鄉；台東縣蘭嶼鄉等21個鄉鎮市區。



內政部表示，低度使用住宅比率小於6％者多屬6都之行政區，比率大於20％者則多屬較偏遠之鄉鎮市區，而因城鄉經濟發展程度差異，同一縣市之鄉鎮市區低度使用住宅比率可能存在非常大的落差，如新北市有8區(多屬都市化程度較高地區)比率小於6％，亦有3區(多屬較偏遠地區)比率大於20％。



2021年第3季、第4季全國新建餘屋總量皆低於7萬宅



內政部提到，為了解新建餘屋的分布狀況，利用地籍資料、房屋稅籍住宅類資料與台電用電資料，將屋齡5年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅，於每季統計1次。



內政部表示，全國新建餘屋於2020年下半年至2021年下半年數量呈現平穩，均維持在7萬宅左右，2021年第3季為6萬9,877宅，2021年第4季為6萬9,721宅。2021年第4季數量較上季減少156宅(-0.22％)，較上(2020)年同季增加1,249宅(+1.82％)。以長期觀察，新建餘屋數量自2018年第2季8萬餘宅達到近年高點後，呈緩步下降趨勢，雖然2021年第4季數量較上年同季多，但2021年第3季、第4季數量相對2021年第2季仍為減少且皆低於7萬宅。



就6都而言，2021年第4季新建餘屋住宅數量由高至低依序為新北市1萬5,038宅、台中市9,997宅、桃園市9,820宅、高雄市7,917宅、台南市5,937宅、台北市3,649宅，其中台中市、桃園市及台南市之宅數皆略多於上季；與上年同季比較，6都僅台北市及高雄市減少，分別減少602宅及174宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲台北市房價高，租金投報率普遍不理想。（資料照）

台北市就業、就學機會多，租屋需求也相對高，但是高房價讓租金投報表現普遍不理想，房仲業者依據實價登錄資料，統計近1年台北市各行政區公寓及華廈大樓的平均租金及平均房價，發現大同、萬華、中山及北投的華廈大樓平均投報率超過2.5%，且投報率冠軍是大同區的華廈大樓，平均投報率達3.2%，平均租金每坪1721元為北市最高，成為台北市租金雙冠王。

綜觀台北市各行政區的公寓及華廈大樓租金投報率，大同區無論大樓或公寓的租金投報率都高於其他行政區。大家房屋中山捷運加盟店店東丁彥宏指出，距離捷運站進的大樓小坪數、套房物件租金單價可超過1600元，跟大安區、信義區屋齡、屋況相當的物件相比，每月總租金可少3~4千元，價格具有競爭力。

此外，京站套房有三鐵共構及交九轉運站的交通便利性，租金上看每坪2500元，也拉高大同區平均租金，至於大同區的公寓雖然平均租金不高，不過房價門檻低，不少投資置產族看好老公寓的都更價值，購入再出租，鄰近捷運站者租金投報率表現不俗。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近幾年非高價地段推不少小坪數大樓物件，不僅房價相對低、好入手，靠近捷運站的房屋頗受租屋族喜愛，因此租金投報率反而出色。

台北市各行政區租金投報率多數落在2.0~2.4%，且過半行政區的大樓租金投報低於公寓，郎美囡分析，除了中山區、萬華區、北投區因小坪數及套房的供給量大，租客在大樓住宅的選擇多，大樓租金投報率高於公寓，一般而言，同區域大樓的房價遠高於公寓，但租金水平未必有巨幅落差，故公寓的租金投報優於大樓，不少包租公、包租婆因此鎖定公寓租賃。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨提醒，房屋出租，除了有租金收益，還能期待房屋增值，確實是理想的投資方式，但養房子不僅有貸款負擔，還有裝修成本、管理費、房屋稅、地價稅等支出，實務上也常有租客能否穩定付租、妥善使用房屋的問題，若以收租金為訴求，持有房屋及管理上的成本及風險，也需一併考量。

今年以來，國內房市受到打房、疫情，以及升息等多重不利因素衝擊，房市買氣劇烈受創。為刺激買氣，北台灣多宗指標案推出像是簽約送家電、優惠付款方案、早鳥優惠等。住展房屋網企研室表示，雖然送家電等活動，讓消費者有機會入場撿些小便宜，可若是與中國房地產市場相比，上述活動可說是了無新意。如果業者推出「石斑魚換購房屋」來搶市，是否可行呢？

據外媒報導，為吸引當地農民購屋，河南有建商推出小麥首付方案，買方最多可以用8萬斤小麥，折抵共人民幣16萬元的頭期款。事實上，同家建商之前就曾推出大蒜購屋方案，一斤大蒜可抵5元購屋金，由於當時大蒜市價尚不到人民幣2元／斤，這高於行情的買賣，成功提升民眾的賞屋意願。

石斑魚遇危機 建商表現時機到

當然，兩岸當前房地產市況還是天差地遠。在國內，儘管各案場來人減少，多數建案的成交量仍算穩定，尚無大幅度下殺購屋門檻的必要。相較之下，國內農漁業就經常需要政府支援：繼鳳梨、釋迦、蓮霧，日前石斑魚也被中國禁止進口，影響南臺灣眾多養殖戶生計，對此，農委會編列數億元救市，提出增加國內需求與採購量等因應措施。

參照對岸業者把農產品和建案促銷結合的案例，台灣近年來經常被政府針對的建商、代銷業者，是否可以依法炮製、推出憑石斑魚購買發票折抵訂金、賞屋送石斑魚產品兌換券等促銷方案呢？

援助農漁民 不動產業者偏心？

根據住展房屋網企研室觀察，過去幾年來，國內建商、代銷業者確實很挺農民，像去年北中南建案曾普遍祭出賞屋送鳳梨、鳳梨酥等滯銷農產品，替農民生計出了一份心力。不過，這回石斑魚面臨出口危機，為何沒有不動產業者伸出援手呢？

住展房屋網企研室分析，其原因可能有二點，第一是石斑魚單價較為高昂，與鳳梨相比那可差多了，更何況出口轉內銷的石斑魚價格並沒降多少，這一點就連國內民眾也多有抱怨。第二點是儲存方式與成本差異過大，石斑魚需冷鏈保存，儲存與運送成本遠高於鳳梨、小麥等農作物，作業上更為複雜、麻煩，並非不動產業者無意伸援手，而是奧援不易。

當然，如果可以在接待中心舉行「石斑宴」之類的活動，則能達到拉抬人氣、幫助漁民雙重效果。然而，目前全國疫情仍在延燒，舉行類似活動風險又過高，不動產業者恐怕也不想甘冒風險。

或許，若干日子過後，若疫情能夠緩解，或許會有不動產業者加入奧援石斑魚行列，在經營品牌形象之餘，也表現對政府政策的支持，且在萬物齊漲下，相關活動方案也有望吸引不少購屋族的目光。但短期之內，這個場景恐怕不易見到。

內政部日前發布2021年下半年低度使用（用電）住宅及新建餘屋（待售）住宅統計資訊。據統計，2021年下半年全國低度使用住宅（俗稱空屋）數為77萬6,452宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率8.66％，較2021年上半年減少0.48個百分點，為2009年統計以來新低。新建餘屋部分，2021年第4季為6萬9,721宅，較上季略減0.22％，近6季來變化不大。

全國空屋率 逐年下降

內政部表示，低度使用住宅為根據台電用電資料及房屋稅籍住宅類資料，每月平均用電度數小於或等於60度的住宅；每半年統計1次，上半年採用每年5、6月平均用電度數，下半年則採用每年11、12月平均用電度數。據統計，全國低度使用住宅比率自2018年起持續降低。2021年下半年為8.66％，較上半年減少0.48個百分點，較2018年也減少1.15個百分點，長期下降趨勢明顯。

內政部表示，觀察各地區，空屋率小於6％的多屬6都的行政區，比率大於20％的多屬較偏遠的鄉鎮市區。可看出因城鄉經濟發展程度差異，即使是同一縣市，鄉鎮市區空屋率也可能存在極大落差，如新北市有8區（多屬都市化程度較高地區）比率小於6％，同時也有3區（多屬較偏遠地區）比率大於20％。

去年Q4新建餘屋量 台北、高雄減少

至於屋齡5年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅（新建餘屋），內政部觀察，新建餘屋數量自2018年第2季8萬餘宅達到近年高點後，呈現緩步下降趨勢；雖然去年第4季新建餘屋數較上年同季多，但若是以第3、4季數量與第2季相比，仍減少且皆低於7萬宅。

據內政部統計，就六都來看，去年第4季新建餘屋數量由高至低依序為：新北市1萬5,038宅、台中市9,997宅、桃園市9,820宅、高雄市7,917宅、台南市5,937宅、台北市3,649宅。台中市、桃園市及台南市的宅數皆略多於上季，台北市及高雄市則分別季減602宅及174宅。