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▲「仁愛麗景」屋齡約12年，此次成交的13樓戶別，單價176.4萬元為該社區歷史單價第3高。（翻攝自GooleMap街景）

最新實價揭露，近期法人購買台北市億級不動產交易有3筆，包括信義區仁愛路四段「仁愛麗景」13樓，4月成交2億1915萬元、每坪176.4萬元，買家為僑外資「六度投資」；松山區「福里花園大廈」頂樓14樓戶，5月由「沛謙」公司以1億2875萬元一口氣買下3戶，無貸款買進。另外，士林區豪辦「欣翰士林官邸」，5月手機配件業者「膜法女王國際投資」以1億9888萬元、每坪92.6萬元買下5樓戶。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，升息加上打房政策，房市交易進入冷靜期，但法人持續出手，多半是因為手邊資金豐沛，不少都採現金購買，不影響資產規劃；此外，就算法人貸款購買商辦，相關費用都可以抵稅，認列為公司經營成本，若公司業種營運正好在產業趨勢上，利息增加也都不至於會讓法人止步。

「仁愛麗景」屋齡約12年，該社區位於仁愛路四段上，為高級住宅路段，尤其這次成交的13樓戶別，是正面國父紀念館一側，具備永久棟距及綠蔭景觀優勢，成交單價176.4萬元為該社區歷史單價第3高，且該戶為毛胚屋，之前都沒有人居住過，更顯珍貴。

「福里花園大廈」近捷運南京復興站，台灣房屋敦北民生加盟店店東李源豪表示，該社區使用分區為第三種住宅區，屋齡約34年，已具備老屋重建的條件，周邊也已有不少中古大樓將陸續進行都更與危老，市容將大獲翻新改善，未來若改建為新住宅，將站上百萬元身價。

「欣翰士林官邸」去年至今有10筆交易，去年9月高樓層首次有轉手交易，買方台塑生醫搬現金，砸5億880萬買下11、12樓兩戶，比起前手屋主2017年的入手價格7億4515萬，兩戶共讓利2億3635萬，不過單價達104萬，讓欣翰士林官邸單價重新站回百萬以上。近期的兩筆五樓交易，也都有百萬行情，去年五樓戶還賣出116.1萬的價格，前屋主小賺550萬，不過最新交易又跌回百萬以下，創成屋以來扣除特殊交易的新低單價。

張旭嵐表示，「欣翰士林官邸」，因土地使用分區為特定商業區，不可作為住宅使用，受北市府嚴格管制，該建案只能以商業使用來銷售，導致豪宅買家止步。不過因為近年Ａ辦稀缺，因此仍有不少醫療、科技、電子、手機配件等業者逢低入手，購置當作企業總部使用，近年成交價多落在每坪94~116萬。

第一建經研究中心副理張菱育表示，央行在去年底的第四波選擇性信用管制，將公司法人購置住宅的貸款成數壓縮至4成，但是限制的物件以住宅產品為主，商辦並沒有列入管制範圍內，因此購置商辦的買方受影響程度較小，商辦的貸款成數大多在6.5~7.5成左右，不過也要視商辦的地理位置、屋齡等條件，而有所差別。

內政部2022年7月5日發布2022年第1季全國房價負擔能力指標，本季全國房貸負擔率為38.35％，較上季增加0.52％，較2021年同季增加1.81％，變動幅度穩定，房價負擔能力維持「略低」等級。另本季全國房價所得比為9.58倍，較上季上升0.12倍，較2021年同季上升0.45倍。

內政部表示，房貸負擔率主要為計算中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額占中位數家戶可支配所得的比率，以呈現家戶房貸負擔情形。就本季全國房貸負擔率變動原因分析，其中全國中位數住宅價格較上季上升20萬元(由820萬元升至840萬元)，使負擔率增加0.92％，五大銀行平均購屋貸款利率上升0.016％(由1.352％調至1.368％)，使負擔率略增0.05％；而中位數家戶可支配所得增加1.20％(由86.64萬元增加至87.68萬元)，僅使負擔率減少0.45％，綜合上述結果，本季全國房貸負擔率季增0.52％主要為住宅價格上升所致。



本季6都房貸負擔率部分，台北市、新北市為64.91％、51.45％，房價負擔能力屬「過低」等級；台中市為45.08％屬「偏低」等級；台南市、高雄市及桃園市為36.84％、35.59％、31.50％，均屬「略低」等級。與上季相較，台北市、桃園市因家庭可支配所得增幅大於中位數住宅價格增幅，本季貸款負擔率較上季分別下降0.18％、0.26％，購屋負擔略有改善，其餘4個直轄市均較前季上升。



在14縣市房價負擔能力部分，屬於「可合理負擔」等級有雲林縣、嘉義縣、嘉義市、屏東縣及基隆市等5縣市；「略低」等級有宜蘭縣、新竹縣、新竹市、苗栗縣、彰化縣、南投縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣等9個縣市。



內政部最後提醒，購屋貸款為長期支出負擔，雖然目前房貸利率處於較低水準，升息幅度相對於房價及所得變動對負擔率影響小，但民眾在購屋時仍須審慎評估整體利率調升對於未來還款負擔的影響。而對於投機客短期炒作抬升房價，加重影響自住購屋民眾負擔之不公平情形，內政部將持續推動修法予以遏止，另同時推出300億租金補貼等措施，以維護租屋族住房權益。

內政部2022年7月5日發布2022年第1季全國及6都住宅價格指數，本季全國住宅價格指數為121.01，較上季上升2.99％，較2021年同季上升9.41％，為2014年第3季以來最大升幅。內政部表示，本季國內經濟持續成長，貨幣面維持寬鬆與低利率，加上市場預期通膨心理等因素影響，推升本季住宅價格指數。此外，本季建物買賣移轉登記棟數計8萬4776棟，較2021年同季增加4.88％。

內政部表示，本季6都住宅價格指數與上季相較，以高雄市與台中市上升幅度較大，分別為4.70％與3.65％；桃園市及台北市則上升2.70％及1.91％，低於全國漲幅。相較於2021年同季，桃園市、台中市、台南市、高雄市指數均上升約11％，漲勢較高；台北市與新北市年漲幅為5.67％與7.5％，漲幅相對較低。



內政部指出，就本季經濟及金融面觀察，依行政院主計總處初步統計，本季經濟成長率為3.14％，較上季5.32％趨緩；受央行3月升息1碼影響，五大銀行新承作房貸利率，於3月調升至1.378％，但對本季整體影響較小。此外，2022年第2季全國建物買賣棟數較2021年同季減少約1成，台灣經濟研究院公布本季1至3月之營建業營業氣候測驗點由109.94下滑至103.95，顯示業者對於房市前景樂觀看法趨向保守，而第2季後在COVID-19疫情下，對於後續整體房市影響情形將有待進一步觀察，也提醒民眾在購屋時需更加注意市場風險。



至於各界關心目前「平均地權條例」草案修法進度部分，內政部表示，本次修法是為了遏止房市不當炒作，並健全市場交易管理，將有助於房市長期穩健發展，於立法院9月開議後，會加速協調推動修法，以有效排除市場不當活動的危害。

「大台中房市交易動態資訊平台」發布2022年7月份大台中房市分析，在建物買賣移轉登記數量部分，2022年6月的買賣登記棟數為4,191棟，與上月相比減少3.4％，比2021年同月減少11.8％。本月前三大交易熱區依序為北屯區(951棟)、西屯區(535棟)及北區(307棟)。暫結2022年上半年表現，較2021年同期小幅領先289戶，年增1.1％。

建照、使照量部分，2022年5月建照共2,264(戶)，月減33.5％，年增22.7％，主要於大里區(昆祐幸福大里237戶)、龍井區(茂洋建設-龍目井段水師寮小段118地號203戶)、后里區(展裕丰格244戶)、東區(春曉建設-練武段1011地號242戶)均有單一個案量體逾200戶挹注；而使照為1,641(戶)，月減17.5％，年成長2.35倍，以北屯區核發量最多，本月有國泰Mega+(176戶)、大城樂好事(174戶)、松竹領航竹月館(209戶)、北屯段社會住宅(226戶)等大量體核照。



累計2022年1~5月建照量合計為11,278(戶)，與2021年同期相比大減3,244(戶)，年減22.3％；使照量為8,176(戶)，較2021年同期增加4,322戶，年成長2.12倍。2022年在疫情擴散、信用管制、升息政策、通膨壓力、限制預售交易等因素影響之下，建商對於推案態度呈保守作為，同時也因2021年有數件單一個案量體超過千戶之社區核照，致基期較高，使得2022年建照核發量呈現下滑；此外，由於前兩年不動產市場處於高峰期，除了有建商推案以外，還有產業移回台灣的新廠辦動能，過度集中興建的結果，也導致各地搶工問題嚴重，無法有效去化工程，工程進度落後情形屢見不鮮，也同時反映在2021年的使照量上，呈年衰退14.9％，直至2022年才陸續出現完工遞延效應，預計2022年將有大量新屋湧入市場。



依據2022年4月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為57.7％與21.4％，金額比例分別為53.3％、35.2％。2022年4月建物交易總金額為約512.4億元。



屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區、西屯區與清水區。北屯區適逢櫻花巨人及惠宇一方庭交屋潮，成交價分別為20.4~26.3萬/坪、23.1~27萬/坪，該區整體價格表現平穩；西屯區逾七成交易屬親家福星道，成交價為27.5~35.8萬/坪，本區因高單價個案交易量減，而使後標~頂標價格進行下修；清水區高達九成交易屬遠雄之星7，成交價為13.1~15.6萬/坪。



屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在南屯區、大里區及太平區。南屯區主力購買總價為3,050~3,800萬元間，適逢日日興建設(益豐西街)及日鑫建設(新富路、龍富路四段)交屋潮，成交總價分別為2,880~3,600萬元間、3,450~5,888萬元間；大里區主力購買總價1,630~1,800萬元間，逾六成交易屬墅墅久，成交總價為1,308~2,220萬元間，本月以總價低於2仟萬之交易佔大宗，故高總價區有顯著下滑；太平區主力購買總價為1,660~2,170萬元間，過半交易屬升豪環河美墅，成交總價為1,366~2,158萬元間，全區轉跌。



正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，2022年以來央行採取二度升息，房貸的壓力漸增，近日也傳出考慮要取消房貸寬限期以及限縮貸款年限等消息，但政策面的推行不應跟民眾的根本需求脫鉤，為反映現階段購屋民眾的實際房貸負擔能力，特以台中2020年度住宅大樓中位數房價960萬元為例，以相同的貸款成數與利率條件，分別以20年與30年期計算每月貸款負擔率，相關說明說下：



(1)以20年期本利均等攤還方式，貸款成數為7成(672萬元)，利率為1.601％，計算貸款每月攤還額為約NT$32,700元，再除以家戶每月可支配所得8萬元，可得出每月貸款負擔率為40.88％。



(2)以30年期本利均等攤還方式，貸款成數為7成(672萬元)，利率為1.601％，計算貸款每月攤還額為約NT$23,500元，再除以家戶每月可支配所得8萬元，可得出每月貸款負擔率為29.38％。



將上述試算結果比對房價負擔等級後可得知，若以20年貸款年數計，貸款負擔率高達40.88％，呈現房貸負擔能力偏低情形；但若是將貸款年數延長至30年期，貸款負擔率則可降至29.38％，符合可合理負擔區間。由此可見，房貸以30年期設定，較貼近購屋民眾的實際負擔能力。



目前政府對於貸款負擔率的計算是以20年期為基準，然而依內政部公告資料指出，我國已連續26季全國房貸平均年限超過20年，突顯出房貸負擔率早期的計算基礎已不符合現今市場常態，若再將所得增長速度慢、房價飆漲速度快兩者間不對等的情形納入考量，20年貸款年數的規定已與現實發生背離，不應過度躁進限縮貸款年限，讓房市硬著陸不是一個好的選擇。



另外，也提醒有貸款需求的民眾，雖然將貸款年期延長至30年，每月攤還的金額負擔較輕，以貸款金額672萬元為例、貸款利率1.601％計，每月支出減少約NT$9,200元，但貸款期間所支付出去的總利息，卻相對增加逾60萬元，建議借款人仍須審慎評估自身的財務能力，再加以選擇使用，避免過度槓桿操作。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行繼三月升息1碼(0.25％)後，六月再度升息半碼(0.125％)，再加上打炒房、疫情等黑天鵝，市場買氣逐漸收斂。不過根據591新建案統計，全台Q2總銷金額為4224.82億元，季減5％，年增19％；新進場個數與戶數為361件、2.6萬戶，整體表現與上季持平；不過在年增方面，由於2021年同期遭逢三級警戒市場急凍，2022年管制則相對寬鬆，因此反彈力道明顯。房價則在通膨壓力及缺工缺料兩把火助燃下，漲勢兇猛，目前全台新建案平均成交價已站穩5字頭，與2021年同期相比，漲幅超過2成，其中新竹以南等四都更是暴漲4~5成，估計短期內仍難以出現修正潮。

數字科技(5287)旗下的591新建案調查統計，2022年Q2新建案總銷為4224.82億元，季減5％，年增19％。591新建案分析，當前市場多空交雜，除了有疫情攪局，還得面臨央行連續升息及打炒房等政策面所帶來的衝擊，導致全台案場來人較上季銳減2成。尤其是北台灣更是首當其衝，建商及買方出手意願普遍不高。反觀中南部，雖然買氣略跌，不過在台中及高雄，在指標案及329檔期延推個案領軍下，反彈幅度超出預期，也是本季全台量能小跌的主因之一。



房價鍍金的台北市，本季缺乏大量體指標案撐場，量能較上季縮水不少，再加上疫情衝擊，案場來人驟降。591新建案市調指出，現階段北市除了新案能吸引買方上門，部分開賣較久的舊案買氣皆有所降溫。不過，在通膨推升房價等因素下，蛋黃區房價則持續走強，北市新案目前成交均價已突破110萬元，較2021年同期漲幅1成多。



至於案量向來充沛的新北市，這次推案火力集中於林口、三重及淡水等地，其中淡水新市鎮重劃區內更有總銷130億元的造鎮案「湯泉台北灣7」登場，也是雙北本季唯一案量逾百億的指標案。然而，受制於疫情及升息等不確定性，當前新北市買氣明顯縮手，建商也多半選擇延後推案，導致本季個案數走跌，案量也失守千億元大關，較2021年同期相量縮超過1成。



桃園近年買氣興旺，不過隨著青埔、中路等重劃區開發成熟，建商及買方開始向外出走，帶動新興區塊如機捷A10、草漯等重劃區，推案均有不錯斬獲，也讓案量維持高水位。反觀首季表現不錯的新竹縣市，在升息及部分新案建照申請延宕等影響下，不僅量能銳減，案場每周平均來人，也從上一季的19組下滑至10組；但令人訝異的是，雖然買氣平淡，當地房價漲幅卻超有感，尤其是2021年同期當地新案成交單價僅有2字頭，本季竟一口氣暴漲至4字頭，年增幅超過5成，包含過往被視為平價區塊的金雅重劃區，部分新案價格更已來到5字頭，令人乍舌。 



而2022年以來，推案熱度始終平平的台中市，本季在蛋黃區指標案及329檔期延推案助攻下，案量止跌回升。據了解，這次西屯區案量大爆發，一口氣有「豐邑PARK ONE」、「國雄無双」、「鉑金愛悅」等重量級新案登場，合計貢獻逾460億元的總銷，占全台中比重超過四成。另外，在北屯、神岡及龍井等區，亦有許多趕不上329檔期的個案選在此時登場，使台中表現格外亮眼。



南部地區，台南上季在科技業擴廠需求排擠下，缺工情形嚴重，加上升息及行政流程等因素導致推案延宕，整體基期較低。幸好本季在安南、永康等區的中小量體個案領軍下，有效挹注動能回穩。至於高雄，受惠投資動能強勁，建商推案意願熱絡，包括在北高雄三民、左營等地，均有由品牌建商主打的指標案進場，包括總銷逾百億的「艾美國際城」及「NeXT21」等案，帶動市場成長。

台中市北屯區人口激增，學校人數爆滿，台中市政府計畫在地號太和段3(文中小3)5.19公頃學校用地新建國中，原營建署於此地另有興建社會住宅計畫，後經立委楊瓊瓔2022年4月20日和國產署、營建署協調達成共識，其中3.15公頃由市府設校，其餘土地由營建署變更為社宅用地；市府2022年7月5日回函中央同意協調結果，將配合營建署變更土地及公告作業，以達中央與地方建設的雙贏目標。

市府教育局指出，北屯區人口不斷增加，廍子國小及週邊國中學生爆滿，因此廍子國小計畫擴建，市府預定在文中小3學校用地上新建國中，滿足地方需求。文中小3屬國有地，都市計畫使用分區為學校用地，總面積5.19公頃，市府向國產署申請無償撥用此塊土地以新建國中，國產署回應營建署有意在這塊土地上興建社會住宅，後經楊立委協調，與中央達成共識，決定匡列其中3.15公頃讓市府設校，其餘土地由營建署變更為社宅用地。



教育局提到，市府5日同意這項決議，將積極配合營建署，依都市計畫法第27條辦理迅行變更及後續公告事宜，也盼國產署儘速完成撥用其中3.15公頃土地由市府新建國中，市府感謝各界民代支持，共同達成中央與地方建設雙贏的目的。

信義房屋統計可反映區域買氣的家戶購屋比例，2022年上半年六都的家戶購屋比例都比5年前明顯增加，反映當前買氣狀況熱絡，遠優於5年前房市低迷時期，其中上半年的家戶購屋比例最高的是桃園市，每百戶家庭就有2.6戶購屋，其次則是台中市每百戶有2.5戶購屋，不過對比2018年上半年的家戶購屋比，台中增加的比例反而比桃園多一些，反映台中地區過去一段的市場買氣相當暢旺。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從家戶購屋比的統計來看，北台灣家戶購屋最旺的就是桃園市，而台中市則是中部交易最熱的都會區，這些區域的買氣暢旺有許多原因，包括許多重大建設逐漸落成，區域內的工作機會多，吸引外來人口移入，同時都市人口結構相對年輕，且過去一段時間景氣暢旺時，也吸引更多需求進場購屋。



統計顯示，雖然上半年移轉量最大的是新北市的3.4萬棟，不過因為新北市的人口與家戶數量龐大，統計起來的單位買氣反而不如其他區域活潑，統計過去5年除了北市以外，其他區域的家戶數都呈現明顯增長，需求增加又碰上景氣復甦，家戶購屋比也隨之增溫。



北市的家戶購屋比上半年為1.5％，略高於5年前的1.3％，家戶購屋比例位居六都之末，新北市則是2.1％，最高的則是桃園市的2.6％，其次台中市的2.5％，南二都的台南市與高雄市則都是1.8％。



曾敬德指出，從家戶購屋比的結構可以發現，越年輕的都市買氣越暢旺，但像台北市這類發展成熟的區域，首購門檻較高，家戶購屋比例相對較低，但可能換屋的需求反而比其他區域更顯著。

台灣央行自 3 月起升息 1 碼半，加上打炒房、疫情等黑天鵝，市場買氣逐漸收斂。不過根據市調機構統計，全台第二季新建案總銷 4224.82 億元，季減 5%，年增 19%；新進場個數與戶數為 361 件、2.6 萬戶，整體表現與上季持平，但與去年同期相比，全台總銷金額增加，且平均每坪成交價已達 50.42 萬元，年增 23%。

591 新建案指出，由於 2021 年同期遭逢三級警戒市場急凍，今年管制則相對寬鬆，因此反彈力道明顯。房價則在通膨壓力及缺工缺料兩把火助燃下，漲勢兇猛，目前全台新建案平均成交價已站穩 5 字頭，與去年同期相比，漲幅超過 2 成，其中新竹以南等四都更是暴漲 4-5 成，估計短期內仍難以出現修正潮。 

數字科技 (5287-TW) 旗下的 591 新建案統計，2022 年第二季新建案總銷為 4224.82 億元，季減 5%，年增 19%。591 新建案分析，當前市場多空交雜，除了有疫情攪局，還得面臨央行連續升息及打炒房等政策面所帶來的衝擊，導致全台案場來人較上季銳減 2 成。尤其是北台灣更是首當其衝，建商及買方出手意願普遍不高。反觀中南部，雖然買氣略跌，不過在台中及高雄，在指標案及 329 檔期延推個案領軍下，反彈幅度超出預期，也是第二季全台量能小跌的主因之一。

而在台北市，第二季缺乏大量體指標案撐場，量能較上季縮水不少，再加上疫情衝擊，案場來人驟降。591 新建案市調指出，現階段北市除了新案能吸引買方上門，部分開賣較久的舊案買氣皆有所降溫。不過，在通膨推升房價等因素下，蛋黃區房價則持續走強，北市新案目前成交均價每坪已突破 110 萬元，較去年同期漲幅逾 1 成。

至於新北市，今年第二季推案火力集中於林口、三重及淡水等地，其中淡水新市鎮重劃區內更有總銷 130 億元的造鎮案「湯泉台北灣 7」登場，也是雙北本季唯一案量逾 100 億元的指標個案。然而，受制於疫情及升息等不確定性，當前新北市買氣明顯縮手，建商也多半選擇延後推案，導致第二季個案數走跌，案量也失守 1000 億元大關，較去年同期相量縮超過 1 成。

桃園近年買氣興旺，不過隨著青埔、中路等重劃區開發成熟，建商及買方開始向外出走，帶動新興區塊如機捷 A10、草漯等重劃區，推案均有不錯斬獲，也讓案量維持高水位。反觀首季表現不錯的新竹縣市，在升息及部分新案建照申請延宕等影響下，不僅量能銳減，案場每周平均來人，也從上一季的 19 組下滑至 10 組；但令人訝異的是，雖然買氣平淡，當地房價漲幅卻超有感，尤其是去年同期當地新案成交單價僅有 2 字頭，第二季暴漲至 4 字頭，年增幅超過 5 成，包含過往被視為平價區塊的金雅重劃區，部分新案價格更已來到 5 字頭。  

而今年以來，推案熱度始終平平的台中市，本季在蛋黃區指標案及 329 檔期延推案助攻下，案量止跌回升。據了解，這次西屯區案量大爆發，一口氣有「豐邑 PARK ONE」、「國雄無双」、「鉑金愛悅」等重量級新案登場，合計貢獻逾 460 億元的總銷，占全台中比重超過 4 成。另外，在北屯、神岡及龍井等區，也有許多趕不上 329 檔期的個案選在此時登場，使台中表現格外亮眼。

在台灣南部地區，台南上季在科技業擴廠需求排擠下，缺工情形嚴重，加上升息及行政流程等因素導致推案延宕，整體基期較低。幸好第二季在安南、永康等區的中小量體個案領軍下，有效挹注動能回穩。至於高雄，受惠投資動能強勁，建商推案意願熱絡，包括在北高雄三民、左營等地，均有由品牌建商主打的指標案進場，包括總銷逾 100 億元的「艾美國際城」及「NeXT21」等案，帶動市場成長。

戴德梁行2022年7月5日舉行2022年Q2房地產市場概況記者說明會，根據市場調查報告指出，辦公大樓市場於本季迎來玉山銀行敦北第二總部大樓，帶來約8,700坪之新供給，為全棟自用。本季整體空置率為4.2％，呈現持平。各區互有消長，然變動幅度均不大，以西區下降1個百分點為最多，敦南區下降0.8個百分點次之。隨4月國內疫情爆發，租賃需求相對冷淡，多持觀望態度，租賃個案以小面積為主。

疫情升溫 租賃需求放緩



受疫情升溫影響，租賃需求暫緩，本季辦公大樓租金呈現持平。全市平均租金維持在每月每坪新台幣2,620元，以信義區每月每坪新台幣3,220元為最高，敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。



在本土疫情陰霾下，外商公司辦公室租賃評估暫緩。然因應疫情，企業啟動備援辦公計畫，機動承租共享辦公室。步入後疫情時代，加上新創公司崛起，共享辦公室將持續蔚為潮流。



台灣疫情急遽升溫 零售業營收表現呈現兩極



4月下旬疫情急遽升溫，致零售業營收表現呈現兩極。累計至2022年4月，綜合商品零售業營業額年增3.1％。受惠於疫情所帶動的生鮮食品及民生物資需求，超級市場年增13.4％；受限於因疫情升溫所流失的購買人潮，百貨公司營業額僅年增0.2％；便利商店及零售式量販業營業額分別年增1.3％及4.9％。



西門商圈空置率創下歷史新高，空置率上升至23.1％，商圈核心漢中街不敵疫情，連鎖彩妝、飾品及飲料店相繼退出。中山南京商圈新增「元大方圓」一樓店面供給，已有銀行進駐，本季空置率微幅上升至9.7％。部分藥妝店及服飾店退出忠孝商圈，由飲料店及鞋店替補，空置率維持16.9％，與上季持平。



疫情期間，百貨業者積極改裝既有店鋪、重新規劃櫃位，並加強布局網路通路服務。下半年內需消費市場景氣是否回溫，端視疫情逐步脫離高原期，迎來人潮回流商機。



央行再度升息  投資市場面臨考驗



本季投資市場交易額為新台幣277億元，較前季驟減19％。買家聚焦辦公大樓及廠辦產品，兩者交易金額達新台幣151.8億元，佔比54.9％，以投資收益為主，包括環泥建設開發及坤慶國際開發以新台幣34.9億元買下統一國際大樓部分辦公樓層，領航家投資以新台幣30.7億元打包長虹豐匯商業科技大樓。此外本季最大筆交易為統一企業基於資產配置營運，斥資新台幣59億元取得統一國際大樓部分商場持分。



經歷2022年3月央行升息，投資人出手力道不如2021年，漸有放緩現象，而央行於6月16日再度宣布升息半碼，買家更趨審慎評估房地產資金配置，然賣家如抱持價格的堅持，買賣雙方拉鋸戰將使交易量明顯放緩。



土地交易量續縮 下半年現出脫潮



根據戴德梁行統計，2022年第二季土地交易量僅新台幣279億元，為近五年單季最低成交量。戴德梁行表示，前次單季土地交易量跌破新台幣300億元是在2017年第二季，當時為新台幣194億元。



戴德梁行分析，上半年土地交易量急縮的原因與2016年起連續低迷至2017年第二季那一波有諸多不同，2016的急跌係因政府實施房地合一稅，並大幅調高公告地價與公告現值，房地交易成本及持有成本激增，建商與地主更花了一年半的時間琢磨與適應新政策之影響，因此六個季度之平均交易量僅新台幣218億元。但當時央行利率政策穩定，消費者物價與營建工程物價皆無重大波動。反觀2022年則因國內疫情嚴峻、烏俄戰爭爆發，國際原物料及人工成本雙雙暴漲及央行升息，投資風險大幅提高，再加上2022年是選舉年，地方政府之土地標售將更為謹慎，因此無論需求面與供給面皆呈現濃厚的觀望態度。



戴德梁行指出，土地市場歷經2019-2021累積了新台幣9,000億元的交易量，建商獵地的策略是控制營建成本及降低利潤以求得標，三年來土地成本已墊高三成。如今營建成本漲幅亦超過三成，原先設定的低利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕，儘管升息會影響購屋能力，但未來的房價並無多少降價空間。戴德梁行預測，下半年中小型建商面對持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續出現認賠出脫手中土地的現象，但因土地交易規模都不大，土地交易量縮的戲碼將延續至2023年。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

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在央行升息、政府打房、疫情影響之下，房地產買氣逐漸收斂，根據網路業者統計，全台Q2總銷金額為4224.82億元，季減5%、年增19%；全台新建案平均成交價已站穩5字頭，與去年同期相比，漲幅超過2成，其中新竹以南等四都更是暴漲4~5成，估計短期內仍難以出現修正潮。

數字科技(5287)旗下的591新建案調查統計，2022年Q2新建案總銷為4224.82億元，季減5%，年增19%。591新建案分析，當前市場多空交雜，導致全台案場來人較上季銳減2成。尤其是北台灣更是首當其衝，建商及買方出手意願普遍不高。反觀中南部，雖然買氣略跌，不過在台中及高雄，在指標案及329檔期延推個案領軍下，反彈幅度超出預期，也是本季全台量能小跌的主因之一。

台北市本季缺乏大量體指標案撐場，量能較上季縮水不少，再加上疫情衝擊，案場來人驟降。591新建案市調指出，現階段北市除了新案能吸引買方上門，部分開賣較久的舊案買氣皆降溫。不過，在通膨推升房價等因素下，蛋黃區房價則持續走強，北市新案目前成交均價已突破110萬元，較去年同期漲幅1成多。

案量充沛的新北市，這次推案火力集中於林口、三重及淡水等地，其中淡水新市鎮重劃區內更有總銷130億元的造鎮案「湯泉台北灣7」登場，也是雙北本季唯一案量逾百億的指標案，但本季案量失守千億元大關，較去年同期相量縮超過1成。

新竹縣市在升息及部分新案建照申請延宕等影響下，不僅量能銳減，案場每週平均來人，也從上一季的19組下滑至10組；雖然買氣平淡，房價漲幅卻超有感，去年同期當地新案成交單價僅有2字頭，本季竟一口氣暴漲至4字頭年增幅超過5成，包含過往被視為平價區塊的金雅重劃區，部分新案價格更已來到5字頭，令人乍舌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】