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好苦！近來通膨、疫情肆虐，加上台股跌至16個月來新低，年輕人不僅工作難找、開銷飆高，連投資也被關入套房，原想趁多頭行情當一次少年股神的投資人，跑得不夠快恐變韭菜被外資收割。

台股在上週五(17日)以15,641.26點作收，創下2021年2月以來新低。回顧台股近年以來的走勢，從新冠疫情2020年3月於全球爆發時，台股一度重挫、跌破萬點，但當時台灣身為國際上的防疫模範生，自反彈後便不斷上衝，吸引眾多「少年股神」積極進場佈局，推升台股一路走高。

期間雖有數月受到疫情影響拉回整理，但在2021年年末時，台股仍以18,196點華麗封關、上市櫃合計總市值62.07兆元，雙雙寫下歷史新高記錄。

不過，今年以來隨著俄烏戰事爆發、通膨升溫，加上本土疫情逐漸失控，台股開始一路向下修正，中斷新冠疫情爆發後的大多頭行情，直到上週五(17日)以15,641.26點作收，創下2021年2月以來新低；集中市場總市值也僅剩48.66兆元。

對比去年封關，今年加權指數已下跌14%、櫃買指數下跌18.8%，上市櫃總市值蒸發8.7兆元。

同期間據證交所統計，從去年2月以來到今年5月，投資開戶人數淨增加94.5萬人，以30歲以下年輕人占比4成計算，約有近38萬人為了參與台股行情而開戶，沒想到如今卻被套在山上，成為新鮮韭菜遭外資收割。

不只股市表現不佳，今年以來還有許多因素衝擊生活。像是4、5月疫情爆發，導致無薪假人數屢屢走高，主計總處也預期5月失業人數將因疫情增加，「沒事可做」的窘境，將導致年輕人收入銳減。

除此之外，受到國際原物料、能源進口價格飄漲影響，國內物價指數(CPI)年增率不僅連續10個月突破2%通膨警戒線，近3個月還直接衝破3%水準，通膨壓力讓大家的生活更為苦悶。對於同時得面臨疫情、通膨、住套房三大威脅的年經人來說，今年可說是最慘一年。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

文／品嘉建設、老屋改建協會理事長 胡偉良 授權

年輕人躺平，不想買房帶來的房市衝擊？

這20年來，房子成了民眾唯一抵禦通脹的資產，但你可能不知道，這個通脹正是房子貸款帶來的！

大家可能都知道通貨膨脹是印錢太多導致的，這麼多年，房地產開發企業的貸款，住房房屋抵押的貸款，都以房子為載體被大量從銀行借出來再回存回銀行，周而復始好幾輪，在房子這一個商品上，產生了大量的通貨流動。

因為不斷有人接盤買房，使得早買房的人因為房產升值，不但抵禦通脹了，還賺了價差。

但你想想，高位接盤的人，不正是因為後來接手買房的人付了更多的錢，前手賣出的房產才增值了？

你的房子若不變現，房子還是那個房子，什麼都不抵禦。

所以，房子的抵禦通脹和保值增值是以高位接盤為代價的。這件事帶有深深的自私性，如果持續下去，今天你的升值由別人實現，那明天，別人的升值將由你後代實現……。

房地產困局－年輕人躺平，不想買房

​​這兩年房子賣不動了，很多人以為是因為疫情的原因，其實並不全然。

​根本的原因是年輕人的想法變了。

​​當今的房價太高了，若沒有家中長輩的支持，年輕人根本買不起，不要說是頭期款，連30年的分期銀行房貸都漸漸的付不起。

​​​現在的年輕人都不想談戀愛了，更談不上結婚，也就談不上生兒育女。

​前不久，副總統賴清德到成大與學生座談，談未來世界將面臨的挑戰，並當場線上調查學生未來想做什麼，結果有百分之四十二學生想要做「躺平族」，讓他傻眼。

也就是說，韭菜都不想長了，舉鐮刀的人只能望著賣不出去的房子黯然淚下！

年輕人躺平，不想買房會影響未來的房市嗎？

筆者從事房地產開發也有同樣的發現，現在的年輕人多半只想透過繼承來擁有房產，但是問題是他們繼承的多半是老舊的房子，這些房子的安全性、居住性都不理想，因此縱然繼承了長輩的房產，他們也未必會去自住，也因為他們不想花大筆錢去買房，因此，他們在生活上的花費上常顯隨心所欲，比如把錢花在吃大餐、旅遊、和購買精品上。

​​這和房地產有什麼關係呢？

​社會上一愈來愈普遍的​​怪現象是，很多家庭被房貸捆綁，導致消費能力下降。

​消費能力下降，各個產業哀嚎遍野。於是政府祭出各種政策控制房價上漲，讓大家把錢花到消費市場去。

​在政府嚴打炒房下，想買房的人持幣觀望，不想買房的人能消費的繼續消費，財力不夠不能消費的還是不能消費。

經濟進入閉鎖循環，整體經濟停滯

​於是社會進入了一個閉鎖循環：想買房 要麼忍受高房價，但依然買房或「持幣待購，等待進場時機」，在這樣的人群中，消費市場依然萎縮；而在不想買房的人群中，消費市場雖然活躍，但房市則顯現沉寂，整體經濟依然停滯。

​大城市倒也罷了，在具有強大經濟活力的情況下，房價的起伏不會太大，新房依然會有人興建，但一些中小城市因為缺乏新建房屋，在現有房屋日漸老化之後，整體環境將日漸老化和凋零。房市的兩極化現象日漸形成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

信義全球資產統計2022年上半年上市櫃法人商用不動產交易，總交易金額為701億元，雖較2021年同期減少47億元，但仍為有統計記錄以來的第二高，交易熱區以台北及台中為主，兩區域都有破百億規模。以產品類別看，辦公與工業地產成雙引擎支撐H1交易，其中辦公室交易規模超越工業地產，也較2021年同期成長逾一倍，保險公司是主要關鍵買方。

辦公室類交易上半年規模達243億元(佔整體35％)，以台中及台北為熱區，且台中交易規模超車台北。交易規模次高為工業地產類，達232億元(佔整體33％)，熱區為桃園、彰化、新竹，在企業自用以及物流倉儲業布局需求下，工業土地是此類的主要交易產品。另外，廠辦類交易則以97億元排名第三(佔整體14％)，其中有兩筆為整棟交易，包含領航家投資興業以30.68億元買下內湖的長虹豐匯商業科技大樓，以及旭隼科技以13.98億元買下汐止的富鼎科技大樓。



信義全球資產總經理柯宏安表示，上半年商用不動產市場主要有三項因素支撐：第一，疫情爆發讓消費習慣改變，電商運輸業對物流倉儲購置布局更為積極迫切；第二，台商回流與產業升級營運，除設立工廠外，對於辦公室需求更明顯；第三，有了前述產業需求實力為後盾，保險業更能勇於布局收益型標的，2022年上半年保險業投資商用不動產就達254億，也是有統計以來的保險業歷年H1最高記錄。不過，上半年商用市場並非沒有隱憂，在疫情升溫、央行連續信用管制政策，在3月升息1碼後，已看到Q2(273億元)交易規模比Q1(428億元)縮減。



柯宏安總經理進一步分析下半年商用不動產市場可能趨勢：第一，Q3商用市場調節觀望遞延的機會高。目前俄烏戰爭、原物料成本飆漲、國際股匯市波動、國內疫情未緩解下，加上6/16央行為調節通膨壓力與穩定經濟，宣布再度升息半碼，都預先為下半年市場投下變數。



第二，自用型買方仍是主力但購置會趨謹慎。面對經濟情勢變動，企業資金運用會更注意營運成本與股匯利率的風險變動衝擊，短期會更專注本業，會以體質佳的企業較會持續購置資產。



第三，收益型買方購置區位移動但難度也提高。在持續升息壓力下，收益型買方勢必提高租金要求報酬率標準，包含壽險業者也是，但北部已不易有高投報產品，因此由北往南佈局會更明顯，甚至像物流倉儲類等工業地產才可能有較高投報。



第四，實質需求遞延至Q4出籠機率高。這幾年台商大舉回流，整體產業發展體質佳，企業購置商用不動產的實質需求應不至消失，若Q3整體經濟狀況無惡化且疫情能降溫，預估實質需求壓抑遞延至Q4出籠機率較高。



面對快速變動局勢，信義全球資產總經理柯宏安也提醒，置產商用不動產的企業有三項需注意點：首先，面對升息壓力有些屋主可能希望漲租，對於標的條件好或營運實力強的承租企業，可能還有機會調漲，但若標的條件較差或承租方付租能力較低者，調租可能導致承租戶搬離，反而會面對空置與貸款利息的兩頭壓力；其次，收益型買方在移動投資區位時，需留意不同地區及產品會有不同的投資效益與風險性，投資佈局上應注意平衡；最後，政府信用管制政策會影響企業的可運用資金深度，而商用不動產有交易金額規模大的特性，因此買賣方在交易過程中，更需注意資金無法到位所造成的交易糾紛風險。

▲亞太區投資人總計共投入約新台幣405億元買下旅館，並改造成其他類型不動產，在台灣有媚登峰集團以新台幣5.88億元，入手皇家季節酒店台中中港館。（資料照，翻攝自GoogleMap街景）

在疫情下受到最大衝擊的旅館業，不少業者選擇退場，或採售後回租增加現金流，然而，作為不動產投資標的來看，旅館具有產權單純、建物面積大、土地價值高，可隨市場變化變更使用用途，改裝成共居公寓、共享辦公室、員工宿舍等反而成為抗通膨、市場置產投資新寵

根據統計，過去1年多，亞太區投資人包括新加坡、首爾、香港，共投入約新台幣405億元（約13.8億美金）買下旅館，並改造成其他類型不動產；在台灣，包括有媚登峰以新台幣5.88億元，入手皇家季節酒店台中中港館，以及盛弘醫藥斥資近11.8億買下翰品酒店桃園、預計打造為智慧醫療城。

台灣政府也推行相關政策，例如內政部正推動的「既有旅館轉型社會住宅」計劃，自今年起至明年底，業者可提案申請，政府將提供租稅優惠、改裝修繕補助及租金差額補助。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，在疫情的籠罩下，旅館業普遍經營不易，出售資產自然成為地主選項之一；近年來高漲房價及年輕人強勁的租屋需求，則為投資人提供，將旅館改造為共居公寓的絕佳機會。

近年高科技產業如半導體業大舉於南台灣擴廠，人才招募對象遍及北中南，員工宿舍自然成為重要配套。世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示，員工宿舍距離公司車程，最好能在15~20分鐘內，例如台積電在台南高鐵站，就專為台積電外籍工程師準備宿舍，標榜是全台第一座「智慧綠能循環住宅園區」。中保科技位在台北、高雄的員工宿舍，則強調都位在蛋黃區，步行距離就有便利商店，上班車程不到15分鐘。

世邦魏理仕台灣認為，要蓋員工宿舍，以購地自建來說，現行工程造價、土地取得價格持續攀升、缺工缺料都是問題，若是購入現有旅館改裝，則能縮減時間成本與不確定性，但仍需要注土地使用分區是否符合可營運旅館之用途?建物使用執照是否已變更為旅館使用、或未來可合法變更?

若旅館業未來打算引進國外飯店品牌繼續營運，世邦魏理仕台灣建議，以投入成本及投報率，綜合評估未來表現，考量國際品牌對硬體設備標準嚴格，原則上以取得毛胚屋為佳，只是投入成本也會大幅提高。

反之，若能依據現有裝潢設備承接營運，則有機會將投資報酬率最大化，而購地自建絕對是從頭塑造產品定位的最佳選項，只是同樣以現今工程造價、工資高漲的情況來看，自建的成本高昂難以估算，對投資人來說，負擔、變數都相對較高。

國泰金今天發布6月國民經濟信心調查，其中，買房意願指數從5月-52.6走低到6月的-53.5，降至3年新低；賣房意願也同步下滑至-12.2，為近半年新低水準，顯示買賣雙方呈現觀望，房市買氣凍結。

    國泰金今天發布6月國民經濟信心調查。在房屋交易調查方面，調查顯示，賣房意願指數從5月的-8.3下滑到6月的-12.2，是2021年11月以來新低，買房意願指數也從5月的-52.6走低到6月的-53.5，是近37個月以來低點，近期民眾買賣房意願都下降。

    央行今年以來利率連2升，第1季宣布升息1碼、6月16日調升半碼，不過國泰金調查期為6月1日至7日，也就是說，這次問卷調查結果主要反映央行3月調升1碼的結果。

    調查顯示，42.9%民眾無意願買房，6.5%認為因房貸比重低不影響其買房意願，50.6%民眾則認為央行若再升息會衝擊買房意願。 

    針對民眾買房的主要原因，調查顯示，有28.4%的民眾因結婚或獨立需求而想買房，21.3%民眾因現有房屋不敷使用想換房，16.4%民眾把買房當作投資理財，11.2%民眾是為子女將來準備，而21.1%民眾目前無買房意願。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

美國聯邦準備理事會（Fed）日前決議升息3碼（0.75個百分點）；台灣央行連帶跟進調升政策利率半碼（0.125個百分點），這已是今年第2次升息。對此，就有部落客以「貸款1000萬，償還20年」舉例，將升息前1.31%與升息後的1.685%做比較，試算一年的房貸金額，結果顯示竟會多出2萬688元；有網友希望能藉此遏止炒房，不過不少人認為，升息對投資客根本不痛不癢。

部落客「地產秘密客 Ting & Sam」日前在臉書發文表示，央行理監事會議16日再次宣布升息半碼，等於是今年第二度升息，首當其衝就是房貸族，尤其是自住客，文中並以房貸1000萬，分20年期的條件來試算比較：  

A：去年史上最低=>房貸利率1.31%。每月本息平均攤還47,386 元，一年568,632元

B：3/17升息一碼=>房貸利率最低1.56%。每月本息平均攤還48,531元，一年582,372元

C：6/16升息半碼=>房貸利率1.685%。每月本息平均攤還49,110 元，一年589,320元

地產秘密客指出，今年二度升息後，也就是貸款1000萬，每月會多支出1724元（1.31%及1.685%差異），一年就增加20,688元！她表示，自今年3月央行升息後，銀行房貸利率來到最低1.56％，但事實上，她們家的房貸利率已經破1.6%以上，當時是貸「青年安心成家方案」，目前二度升息前利率1.615%，且當時是申辦兩段式房貸利率。

在通膨的壓力持續升溫下，主計總處剛公布5月消費者物價指數（CPI）為3.39%，高於4月的3.38%，不僅連3個月突破3%以上，且創下9年多來的最大漲幅，升息腳步未停歇，「宣告低利率時代正式結束？」

秘密客提醒，最近有打算購屋的首購與換屋族，尤其是買預售屋的網友，都要做好全面性的風險評估，接下來今年還會有2次升息機會，分別在9月、12月央行理監事會議，提醒各位房貸族要特別留意，必須謹慎評估好自身的還款能力。

對此，買房自己住的民眾也哀嚎「啊～對買房自己住的人好吃虧」、「買房自住的真的衰X」、「光現在這樣，我一年利息就增加10幾萬，真的很傷」；也有網友指出，希望升息能遏止炒房，不過，其他人則認為「投資客不在乎升幾碼的小錢，要的是房價可以炒的多高」、「炒房的有差那一丁點嗎？賺的差價隨便一點零頭都不只了」，也有人直言要升到4%以上，才有辦法遏止炒房現象。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

媒體報導，營建署曾在2021年推動「公寓大廈管理條例」修法，如果沒有正當理由，區分所有權會議不得拒絕。營建署強調，修正版本的優先評估電動車充電系統設置，仍以基於確保用電安全與消防安全之前提下，尊重社區自治與公眾利益的決定，並非不得拒絕。條例修正案仍待與相關部會積極協調取得共識，並規劃相關配套措施，強化設置後使用階段的安全，請民眾放心。

營建署表示，為協助公寓大廈設置充電系統的需求，這次修法也新增在既有社區裡加裝電動車輛充電系統，應請台電進行事前專業評估，以確保用電安全及避免因增設充電系統候影響原有使用。為了協助社區凝聚社區裝設共識，也納入降低召開臨時區分所有權人會議成案門檻，以利公寓大廈區分所有權人進行溝通討論減少爭議與衝突。另為使公寓大廈住戶的權益能獲得足夠保障，要求管委會應提報自主維護管理計畫、投保公共意外責任保險，並訂有保險費負擔及差額負補償責任，以及違規罰則等，以確保未來用電安全。



營建署強調，在研擬草案過程中，也積極的搜尋相關資料，目前多數電動車輛充電系統設置的情況是由個別電表後獨立拉線設線路到個人車位裝設充電樁，但是個別拉線的數量增加且同時充電時就容易面臨用戶既有線路容量不足的問題。因此需先進行用電評估以確認用電餘裕程度，以確保用電安全與避免因跳電所造成使用甚至公共安全的危險。



另外，電動車輛所引起的火災必須透過降溫方式進行滅火，而現行多數建築物的停車空間皆設置於地下室，當發生火災災害時相關排煙與搶救都較為困難，仍須審慎評估因應與搶救措施。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

不動產的買賣交易中，仲介費用是一筆不小的費用，在預售屋的領域，通常以總銷金額的5％～6％計算，計入銷售成本。在中古屋的買賣，也有買方2％，賣方4％的收費標準。因為有利可圖，所以代銷、房仲產業蓬勃發展。

但是在高度專業分工合作的時代，賺的多，不一定懂的多。偏偏消費者總認為，我付出高額的仲介費，自然不動產的代書作業，不動產的節稅........應該一併幫我處理好，買菜送蔥，理所當然。



正業地政士聯合分享案例指出，事務所賣方賣了一筆3000多萬元的店面，4％的服務費近100多萬元，這筆服務費比很多人的年所得還有高出需多，因為仲介人員服務勤快，而且賣方又是短期買賣，獲利不少，反正羊毛出在羊身上，於是，買方出現，就快樂簽約，歡喜成交。



後續的代書作業流程，因為買方是公務人員，銀行貸款很快的核准，也順利的完成過戶及點交手續。



由於賣方是近期買賣，必須申報房地合一稅。因為持有期間剛滿2年，所以稅率是35％，並且必須在登記完成30日內完成繳納及申報。



結案當天，仲介人員神色慌張的拿著房地合一稅申報書，問我何謂"土地漲價總數額"?我心裏竊笑，又是一個買菜送蔥的消費者，捨不得花錢委託專業地政士辦理，硬要仲介人員免費“售後服務”，試想該案35％的高額房地合一稅，舉證上每少10000元，就要多繳3500元的稅額，真的會省到嗎？



當然，也有遇到仲介人員，為求表現，毛遂自薦，主張免費服務，但是，協助申報真的好嗎？切記，不用錢的最貴！



如果這個年代，您不相信專業分工，只想買菜送蔥，小心！貪小便宜，吃大虧，多繳的稅，還是來自您的口袋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

舊左營國中未來發展願景座談會第三場已於2022年6月18日登場，以呈現前兩場次公民參與超過200項公民意見，所彙整出大左營&舊左營國中校地願景勾勒階段性成果，同時邀請到郭瓊瑩教授、沈妙姿董事長二位專家蒞臨與大家談談大左營發展的願景藍圖，現場聚集大約60位民眾與會，涵蓋在地商圈協會、在地文史協會、地方青年、美國學校校長、關注民間團體、學生團體、學術單位、市議員、議員參選人、里長等。

都發局蘇俊傑副局長在開場時表示，舊左營國中原本擬採公辦都更的方式做開發，因受到市民關注，擔憂蓮池潭風景區天際線及景觀風貌受到破壞，因此，在2021年底時市長宣示保留舊左營國中綠地與老樹，市府也在2022年提出「北高雄生態廊道計畫」，從都會公園、後勁溪、半屏山、洲仔濕地、蓮池潭、舊左營國中校地、大小龜山延續到柴山，發展成生態廊道，而中途經過的科技園區也將會綠化，打造生態綠廊公園內的半導體園區，而思考舊左營國中動向的同時聽取民眾的意見，發現大家要的不只是舊左營國中好，更是希望大左營的文化、交通、觀光、經濟等面向也有整體發展，接下來會將大家的意見整理成行動方案，分為短中長期計畫，期待市府與民間共同創造兼具環境跟經濟發展的大左營大未來！



會議主持人高雄大學智慧城鄉永續發展中心吳旭峰老師也強調，在討論過程中開放與接納的態度非常重要，公園與大左營的好生活是大家的共識，引言人高雄大學建築學系曾梓峰教授表示，自己的老家也在左營，強調未來左營必須要走出有自己風格的未來，不再只有文史與觀光，更要打造舒適移居條件，共創下世代的左營，不再是城市的後花園而已，而是成為高雄迎接高科技產業時代的第一線。



與談人中國文化大學環境設計學院景觀學系系主任郭瓊瑩教授提到左營開發甚早，有著豐厚人文底蘊，現在也有洲仔濕地做為生態綠地的典範，我們不要只看舊左營國中這6公頃，我們應該把視野放大，以國土計畫的眼光思考這塊地應該扮演甚麼角色？軟體要如何？建議想想我們能否在整個左營區域做出跳島式的綠地發展，將文化、生態、自然結合起來，公園不會只是公園。　



同是與談人的高雄港區土地開發股份有限公司沈妙姿董事長則分享自己親身歷程開發的經驗，強調需要以在地思考與歷史紋理的重要性，以歷史、藝術、人文、美學為發展核心價值，以共創共好為發展方向，如何讓地方有公共服務性與開放性，讓人想走進去，公民參與是很重要的過程。



公民組織與地方商圈發展協會在會上表達自身意見，公民組織希望透過公園用地的土地使用分區規範做為舊左營國中未來的動向，地方商圈發展協會則是提出在地方發展所需要的軟硬體設施與待改善的現況。



都發局表示，各界的意見在本系列會議充分表達，舊左營國中校地未來將朝五個大方向：一、做公園使用地位不變，並將進行容積率移轉規劃，優先考慮鐵路地下化廊帶接受基地規劃；二、既有設施維持現況，並朝向輕量、減量使用；三、閒置空間公共性、服務性使用可討論再利用；四、左營舊聚落周邊交通可再檢討評估；五、民眾參與共構的大左營發展願景架構，將提供未來政策願景參考。都發局局長吳文彥表示，將針對願景工作坊意見，在下年度提出舊左中為核心的生態廊帶規劃，並整合民眾意見，就短期具體可行方案進行整合，回應民眾主張。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲西門町西寧南路的一處透天群，去年11月以總價6.7億元成交，創下萬華區透天實價總價的新高。（翻攝自GoogleMap街景）

根據實價揭露最新資料顯示，位於西門町西寧南路的一處透天群，原本是由三溫暖等業者經營，去年11月以總價6.7億元成交，創下萬華區透天實價總價的新高，歸納其中原因「面積較大、商四土地、危老獎勵」，都是推升地價的主要原因。

此次揭露的西寧南路120、122、124號；隆昌街2、4、6、8號，實價揭露金額6.7億元，共160坪商四土地的透天群，換算每坪土地單價達420萬元，交易總價是萬華區透天的最高價，而該筆建物去年還曾流入法拍市場，根據法院筆錄資料顯示，當時承租方包括有藝品店、廣告工藝社、機車行、眼鏡行、理髮廳與三溫暖等，另外，根據理髮廳的公告顯示，原租處即將改建大樓，已經在4月搬到新住所，從公告資料也反映了該區即將改建。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，萬華地區有不少老舊的建築物，房價比一路之隔的中正區便宜，吸引一些客戶跨區購屋，近年一些萬華區推案也能夠順順銷售，也增加建商信心，尤其該筆土地又屬於高容積的商四土地，加上若申請危老獎勵可以蓋得更多，因此才出現開發商進場搜購老透天的現象。

根據實價揭露顯示，萬華地區去年以來萬華地區總計有3筆交易金額超過億元，分別位於西寧南路、西園路一段、中華路一段巷內等區域，買方應該多著眼於未來改建開發，同時統計北市建管資料顯示，北市去年以來在萬華地區已經有22案審核通過，反映開發早屋齡老舊的萬華區，也是危老的改建新熱區。