幼獅廠房,幼獅廠房出售,幼獅廠房出租

新北市汐止民眾期盼已久的捷運汐東線綜合規劃報告2022年3月經交通部原則審查通過，汐止地政事務所分析捷運沿線近2年買賣行情資訊，提供有興趣民眾參考。

汐止地政事務所主任黃美娟表示，汐東線預定站點周邊近2年平均成交價格及成交量皆有上升趨勢(表一)，交易型態以住宅大樓(78％)及華廈(13％)為主，單價漲幅分為11％、12.91％。



分析熱門成交區域，主要集中於SB12站 (近福德二路)、SB14站(近汐科北站)及SB15站(近汐止區公所站)周邊300公尺生活圈(圖1)，另從109-2021年住宅大樓行情表(表2)分析，成交量以福德二路生活圈487件最多，汐科北站生活圈469件居次，平均屋齡約16~19年，福德二路區域平均總價約為1,027萬元，汐科北站平均總價約為1,241萬元。



至於汐止區公所生活圈，成交計184件，平均屋齡僅9年，加上周邊有運動中心、行政中心、市場及學校，生活機能便捷，平均交易總價達1,338萬，為三個生活圈中最高。



汐止地所進一步分析，2021年與109年單價相比亦呈現上漲情形，SB14站單價漲幅約8.5％，SB15站、SB12站單價漲幅皆達13％，此外，2021年與109年建物移轉平均坪數相比，SB12站減少1.62坪、SB15站減少4.44坪、僅SB14站增加1.75坪，主要係因2021年有大批小坪數新建案移轉，顯示現今家庭組成人口減少，且房價上漲，購屋偏好逐漸以小坪數之住宅大樓為主。



黃美娟並補充，隨著吉林街完成拓寬，紓解社后地區通往東湖地區車流，以及捷運汐東線、國道1號汐止交流道增設南入匝道改善工程等多項重大交通建設推動，且鄰近台北市內湖及南港區，進一步吸引人口移入，整體汐止區域房價呈現穩定上漲。歡迎民眾至汐止地所網站(業務專區/實價登錄與交易安全專區/實價登錄/房價資訊統計分析)查閱詳細買賣行情統計資料，可供做購屋參考。

央行第二季理監事會議落幕，利率確定連兩季調升，正式進入升息循環，房仲表示，若全年升息3碼，重貼現率將達1.875%，五大行庫新承做購屋貸款利率，恐正式突破2字頭關卡。 

試算首購族貸款1000萬元的30年期本息攤還的月還款金額變化，在年初還沒升息前，月還款金額約33,608萬元，全年升息3碼後，年底時月繳金額將提高到37,263元，每月負擔增加約3,655元。 

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2008~2009年央行因金融海嘯幾度降息後，13年來利率都處於一字頭低點，今年央行積極跟進美國升息腳步，房貸利率可能將重返2%以上。 

以今年實質經常性薪資約4.1萬元計算，假如央行升息3碼，貸款千萬的小資雙薪家庭，就要多拿出其中一人月薪的9%來繳房貸，等同薪水瞬間蒸發約一成，相當於全年少了一個月薪水，因此後續市場，預料房市將出現三大變化。 

第一，交易量能收斂：接連升息不僅消費者購屋會猶豫，業者推案速度規模也可能放緩，在買賣雙方皆採保守策略下，房市之後的供給量與交易量，估計將雙雙縮水。 

第二，購屋發展兩極：為避免負擔過重，首購族傾向下修購屋預算，使低總價小宅物件市場性提升，購買力強的高資產族，基於抗通膨目的仍持現金進軍高總價豪宅，因此市場消費朝兩極化發展。 

第三，居家裝修精簡，裝潢、修繕費用漲價，裝修貸款的利率亦同步提高，加上升息導致遭預算排擠，購屋後的居家裝修、家具將趨於精簡。 

台灣房屋集團副總裁周鶴鳴指出，央行升息以抑制通膨為前提，連續升息也反應目前台灣經濟還在健康成長階段，以今年來說，根據主計總處的最新預測，2022年的經濟成長率預估仍達3.91%，為近10年來第三高，因此國內的經濟除了疫情影響內需必須積極解決外，基本面不差，且本次央行沒有祭出第五波信用管制，顯示先前的政策已符合預期在市場發酵，讓央行決定持續觀察，據此預估，後續房市將呈現「量縮價緩漲」趨勢。 

張旭嵐提醒，第三季仍有可能升息或其他的信用管制政策，提醒購屋族財務超前部署，先自行壓力測試，重新盤點資產，可將投報不佳的其他投資優先贖回，並償還部分房貸，減輕貸款壓力，仍有自用購屋計畫者，應以高標準估算購屋成本，重新調整預算金額，並以先小再大的方式逐步布局，避免讓升息打亂生活腳步。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新莊副都心過去因發展不如預期，房價一度沉潛，只有3至4字頭，但現在建商新推案都已朝7字頭邁進，在地房仲分析來自企業總部聚落成形、宏匯廣場補足生活機能、三捷運線交通到位三大原因。

新莊副都心重劃區整塊基地100公頃，有7成住商混合大樓、2成住宅大樓、1成公共建設，純住宅大樓約6字頭，住商混合大樓約5字頭，推案朝7字頭邁進。

信義房屋新莊中原店專案經理謝思沛表示，第一個原因為過去因重劃區發展需要時間，有一段草比人高時期，但隨著許多企業總部進駐，包括儒鴻、中悅、麗寶、佳能等企業總部，也帶來人口紅利，增加人氣，從區域內的2所小學中信國小、昌平國小不再是自由學區也可觀察出人口增長的端倪。

謝思沛進一步說明，第二個原因為新莊宏匯廣場開幕後，不僅周邊市容大大改變，也補足重劃區的生活機能，並成為當地人的精神食糧，當地人購物、聚餐都會選擇到宏匯廣場。百貨也是走親子館路線，許多當地民眾假日也會帶孩子過去，已成為重要的休閒娛樂據點。

第三個原因則是交通先到位，謝思沛表示，新莊副都心有機場捷運、環狀線、新蘆線三條捷運線，至新北林口、板橋，或是到台北市都很方便，這也是新莊副都心重劃區有大量的外地族群過來買屋的重要關鍵。

最後，若是有首購族想到新莊副都心一帶購屋，謝思沛建議，可以屋齡與空間做為考量，若是同樣總價1500萬，選擇新莊副都心或頭前重劃區約可單坪60萬上下、買到室內空間12坪上下的物件，若是新莊副都心第一排的舊市區，同樣預算單坪40-45萬的2-3房，但為屋齡25-26年的電梯大樓。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據住展雜誌統計，新竹縣市各行政區開價最高（以每坪單價計，以下所指的開價皆為該建案平均開價，而非最高開價）的建案，已經飆到4字頭、5字頭、6字頭，而傳統蛋白、蛋殼區如香山、芎林、新埔、寶山、新豐，建案開價直逼菁華區。住展雜誌研發長何世昌表示，近年來新竹房價走勢之凌厲，總是令人好奇「是不是挖到石油」？讓人更訝異的，不只新竹菁華區的房價飆上6字頭，而是連名不見經傳的偏鄉新建案開價都比照菁華區，不知道是業者計算機按錯，還是消費者眼花看錯，整體房市瘋狂程度超乎外界想像。

竹市軸線已翻轉 香山驚見6字頭

據住展雜誌統計，新竹市東區開價最高的建案是位於關埔重劃區「豐邑一綻」，開價達67.5萬元／坪；北區最貴的則是「昌昕森林CASA」，開價59萬元／坪，二者建案均刷新該區歷史新高。

何世昌分析，竹市發展較早的地方，有城隍廟等知名傳統商圈，但因竹科園區客偏好街廓整體乾淨、環境質感與學區較好的重劃區，且東區又擁有竹科園區地利之便，使得北區房價從領先轉為落後，無力與東區競爭，城市發展軸心似乎已經轉移。

但最令人意外的是香山透天廠辦案「大竹科景觀科技園區」，開價竟然高達68萬元／坪，簡直是「吊嘎仔當成西裝賣」。去年以來，香山多數透天案開價、成交單價普遍只有2字頭，孰料透天廠辦案價位竟直接跳空漲停。但讓人震驚的地方還不僅於此，該案規劃19戶，實登揭露已有19筆成交紀錄，如此天價又快速售完，真的有些瘋狂。

偏鄉房價也瘋狂　房市攪成蛋花湯

同樣受到竹科園區客青睞的竹北，菁華重劃區建案開價普遍來到5字頭、6字頭，銷售一段時間的舊案「竹風真好QMAX」開價漲至68萬元／坪。竹北建案價格昂貴並不意外，比較讓人難以置信的是竹縣偏鄉的建案價格，似乎出現「脫離地心引力」的狀況。

去年上半年，開價、成交價均為2字頭出頭的新埔與芎林，今年開價3字頭、4字頭的建案越來越常見；其中，新埔透天案「京茂MANOR1」，開價達50萬元／坪，而芎林今年3月推出兩個建案「太睿境」、「綠光森林No.29-馥御文昌」，前者開價41萬元／坪、後者開價42.5萬元／坪。

最吃驚的還沒完，地理位置更偏的寶山，造鎮案「宏道新竹帝寶」開價「改寫人類認知」；該案別墅產品開價65萬元／坪，華廈開價45萬元／坪。截至去年底為止，寶山史上只有一建案開價達到3字頭，其餘建案開價多為2字頭，但「宏道新竹帝寶」把天花板一口氣推高好幾層，以致於天花板都不天花板了。

何世昌指出，新竹房價宛如一碗煮沸的蛋花湯，蛋白、蛋黃價格通通攪成一團分不清，其成因除了科技業景氣旺盛帶動房市外，也與新竹菁華區建案供給量低迷息息相關。今年以來，新竹關埔、竹北五大重劃區等菁華區新推案屈指可數，消費者想買方只能被迫追價，或者輾轉到周邊區域購屋，進而讓各區房價往上墊高。如果供給不足的問題無法紓解，新竹消費者恐怕會繼續苦下去。

▲今年首季平均建物面積44.5坪，創13年來同期新低。（資料照）

聯徵中心近期公布今年第一季全台住宅貸款統計，今年首季平均建物面積44.5坪，創13年來同期新低，跟2017年第一季平均47.2坪相比減少了2.7坪，相當於少了一間臥房的面積，而今年首季平均貸款利率1.46%，是統計以來同期最低。

不過隨著央行3月後連續升息，第二季開始房貸利率走升，綜觀聯徵中心歷年第一季平均住宅貸款統計資料，貸款利率在2012年到2016年都在2%以上，2021年第一季大幅下滑，平均1.47%，與前2019年同期相比下降0.27個百分點，今年首季利率雖創低，主要是因為3月中央升息1碼，還來不及反應在第一季的房貸利率。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，不動產市場雖然經歷過金融危機、打房盤整期，但房價長期還是上揚走勢，相同預算能購買的坪數縮小，造就買方越買越小的趨勢。

而近2~3年的低利確實促進房市交易，郎美囡分析，全球物價上漲，台灣亦跟進升息循環，從過往數據顯示，2012年開始有5年時間平均房貸利率在2%以上，2012～2014年買賣移轉棟數都超過32萬棟，但如今房價已至高點，購屋門檻拉高，利率再攀升，對於多數採用指數型房貸的購屋人及貸款族而言，購屋貸款成本有感增加，也導致購屋人的房價負擔力更為弱化。

此外，5年來住宅的貸款鑑估值一路走升，在2019年第一季小幅回檔後拉升，今年首季平均鑑估值為1215萬元，與五年前比較多了176萬元，顯示平均購屋門檻增加，但是平均貸款建物面積卻下滑，2017年第一季47.2坪到今年第一季剩44.5坪，縮水2.7坪，可見資金狂潮下房價顯著提升，及大樓型物件的交易比例拉高，因此銀行鑑價提高，但也因房價上揚，相同購屋預算可買面積縮減，呈現買方越買越小的趨勢。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，近年來工料雙漲，營建成本續增，預期新屋價格難跌，尤其央行升息增加購屋成本，建議買方購屋前，應充分掌握價格走勢及政策動向，並檢視財務狀況，避免資金出現缺口。

▲吉家網不動産董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮。

央行理監事會決議升息半碼，將重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點，同步調升新台幣存款準備率0.25個百分點，但此次央行並未如先前預期公布第5波房貸限縮措施，令不少人感到意外，房市趨勢專家李同榮認為，有三項因素讓政府煞車。

一、疫情嚴重影響各行各業，此時此刻非打房時機：經濟部長王美花在央行理事會召開前兩天（14日）向央行喊話，政府對抑制通膨的政策措施，不是只有升息一項，而各國啟動升息措施，亦須考慮對消費力的影響。

疫情加上通膨，造成消費緊縮情況嚴重，央行不得不採溫和升息措施，對房市管制措施則暫時留校查看。

二、房市交易量急縮，已有降溫跡象：從六都五月房市交易量觀察，比較去年同期年減7.73%，房市顯見已有大幅降溫理象，同時今年六都第一季房價平均漲幅3.16%，已較前季平均漲幅5.03%降低幅度近四成之多，第二季受疫情影響漲幅將更收斂，數據顯示房價漲幅的確在縮小。

三、升息搭配存款準備率提高，可間接產生信用管制的效應：此次央行搭配調高存款準備率，乃近14年首見，其實有兼顧市場游資充斥的回收，同時也會對房市授信產生間接影響。回顧民國72～78年房價高漲4.5倍，股市丶房市丶地下金融大鳴大放，最後房市就是在78年2月28日與3月31日央行連續大幅提高存款準備率而結束房市多頭市場，可見調高存款準備率對房市的影響不可忽視。

李同榮認為，政府對房市控管應有橫向機制協調，各部會不宜各行其事，央行暫時對房市稍做放手留校查看，未來將視房市走勢再做調整，這是正確做法，何況9月份還有內政部打房修法可以把關，預估未來房價漲幅將縮小、投機炒作將收斂、打房力道將趨緩，全年房市將呈現價量小增的格局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲汐東線進度推進，讓沿線站點周邊房價起漲。（資料照）

捷運汐東線綜合規劃報告在今年3月經交通部原則審查通過，讓汐止捷運系統邁進一大步，根據汐止地政事務所分析未來捷運沿線近2年買賣行情資訊，各住宅產品在成交價量上皆呈現上升趨勢。

汐止地政事務所主任黃美娟表示，汐東線預定站點周邊，以住宅大樓及華廈為主，各佔78%、13％，單價漲幅分為11%、12.91%。

熱門成交區域主要集中於SB12站 (近福德二路)、SB14站 (近汐科北站)及SB15站 (近汐止區公所站)周邊300公尺生活圈，另從2020~2021年住宅大樓行情表分析，成交量以福德二路生活圈487件最多，汐科北站生活圈469件居次，平均屋齡約16~19年，福德二路區域平均總價約為1027萬元，汐科北站平均總價約為1241萬元。

至於汐止區公所生活圈，成交計184件，平均屋齡僅9年，因周邊有運動中心、行政中心、市場及學校，平均交易總價達1338萬，為三個生活圈中最高。

單價部分，2021年與2020年相比也呈現上漲情形，SB14站單價漲幅約8.5%，SB15站、SB12站單價漲幅皆達13%，此外，2021年與2020年建物移轉平均坪數相比，SB12站減少1.62坪、SB15站減少4.44坪、僅SB14站增加1.75坪，主要是因2021年有大批小坪數新建案移轉，顯示現今家庭組成人口減少，且房價上漲，購屋偏好逐漸以小坪數住宅大樓為主。

黃美娟表示，汐止隨著吉林街完成拓寬，紓解社后地區通往東湖地區車流，以及捷運汐東線、國道1號汐止交流道增設南入匝道改善工程等多項重大交通建設推動，加上鄰近台北市內湖及南港區優勢，吸引人口移入，整體汐止區域房價呈現穩定上漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著美國聯準會鷹式抗通膨的升息腳步後，台灣央行也於6/16宣布跟進升息，惟同時考量到台灣最新的通膨率來到3.39％的年增幅，以及疲軟的經濟成長力道，央行宣布升息半碼，重貼現率由1.375％調升至1.5％，此波升息幅度也符合外界預期央行透過緊縮手段來抗通膨及不過度傷害經濟成長的力道。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，自2007年起的統計來看，央行利率確實對當年度不動產交易有負面影響，2022年1-5月以來商用不動產投資及土地交易市場受到政府政策、全球政經局勢及本土疫情的干擾，買賣雙方持觀望態度，買方轉趨保守且評估期拉長，而賣方對於價格堅持度仍在，因此整體市場交易大幅萎縮。2022年前五個月商用不動產交易累計約500億元，較2021年減少26％；土地交易更因為一連串信用管制措施的發酵，交易額腰斬，前五個月總計約700億元，年減47％。尤其近期以來，因為美國鷹派升息抗通膨的言論受到各方關注，本次央行貨幣政策的態度更顯重要。



2022年以來央行跟隨全球腳步，升息主要目的為對抗通膨，但相對也影響投資人對於不動產投資的熱情，看的出來不動產市場交易已經明顯轉冷，也因此本次央行理監事會並未針對信用管制有更進一步的措施，也是想要讓不動產市場呈現較和緩的降溫。不過，土地市場部分，由於先前的信用管制已發酵，加以利率的調升影響住宅購屋者的意願，因此2022年土地市場將較2021年大幅降溫是必然的。



高力國際董事總經理劉學龍認為，台灣近期雖因疫情影響內需產業的復甦力道，但疫情終究會散去，國境管制將逐步鬆綁，企業將恢復正常營運及獲利，應趁此時提早佈局穩定的收益工具。本次利率調升半碼也拉高報酬率的要求，壽險業的收益率從2.345％拉高到2.47％，而在雙北物件相對難尋，但仍有投資資金避險的需求時，可以轉進桃園、新竹及台中等較具有產業支撐議題的地區，這些區域的廠辦、廠房及倉儲物流，都仍將持續吸引自用及投資的布局。



此外，對其他非壽險的買家而言，目前台灣整體儲蓄率已來到43.18％的歷史新高，顯示市場閒置資金仍充沛，加以現在的實質利率依舊為負值，建議投資人應趁此時將資金布局在兼具抗跌保值及穩定收益的商用不動產上。而賣方在適當的價格下，應盡快追求更優的資產組合並重新配置資產。

為對抗通膨，繼美國聯準會宣布將基準利率提高三碼後，中央銀行也於2022年6月16日宣布升息半碼。國內疫情不定雖可能影響短期民間消費，整體而言，2022年台灣經濟仍將持續增長，有助於商用不動產租賃需求維持穩定。世邦魏理仕台灣認為，在此波疫情獲得穩定控制前，未來央行升息腳步可能偏緩，短期內自用型買方對於辦公室及工業地產需求將保持平穩。土地交易市場方面，在台灣進入升息循環的情況下，未來投資人在出價上將更為謹慎，2022全年土地交易總額將自前兩年的高峰回落，惟成交量可望高於長期平均水準。

美國聯準會、央行紛紛出手



央行2022年6月16日召開2022年第二季理監事會議，會中決議調升政策利率0.125個百分點，並搭配調升存款準備率0.25個百分點，以宣示央行續採緊縮性貨幣政策之立場。央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，各調升半碼至1.5％、1.875％及3.75％。



為對抗通膨，美國聯準會於當地時間15日宣布將基準利率提高三碼，創下自1994年以來最大升息幅度。台灣央行亦於16日上調政策利率，為2022年以來第二次升息；考量台灣CPI年增率自三月起連續三個月突破3％，五月更以3.39％創下近十年新高，逐漸升高的通膨預期成為本次央行出手的主要原因之一。針對不動產市場，此次央行未調整選擇性信用管制，主要係2022年來房市交易趨緩，且緊縮貨幣政策，將有助於強化信用管制措施成效。



商用不動產市場租賃仍續穩



2022年第一季，在出口及民間投資成長帶動下，國內經濟年成長3.14％。然而四月中旬起，Omicron病毒株導致本土確診數激增，預料將影響短期內民間消費。央行預測2022年經濟成長率為3.75％，較三月預測值下修0.3個百分點。整體而言，2022年台灣經濟仍將持續增長，有助於商用不動產市場租賃活動維持平穩。



統計全台大型不動產交易，2021年土地及商用不動產市場以總成交額新台幣4,583億元締寫歷史新高。2022年第一季投資市場動能維持穩定，總成交金額達新台幣880億元，創歷史同期第三高水準，反映多數投資人對於不動產市場前景仍保持正面看法。



銀行放款、建商表現將趨保守



世邦魏理仕認為，此次央行升息幅度趨於溫和，且2022年以來未調整選擇性信用管制，加上目前商用不動產市場基本面維持穩健，預料未來數月商用不動產市場投資動能將得以延續。另一方面，銀行業者放款態度逐漸轉為保守，且政府未來可能進一步推出新的打炒房措施，將影響建商評估不動產投資標的時更趨謹慎。世邦魏理仕台灣研究部預測，2022年全台土地總交易量將較2021年下滑，但仍將高於長期平均水準。



據世邦魏理仕美國研究部分析，美國通膨雖有望在2022年夏季見頂回落，惟在接續的七月與九月兩場會議中，聯準會仍可能分別升息2碼以上，預測2022年美國經濟將不至於陷入衰退，惟2023年經濟下行風險將升高。此次聯準會升息將造成信貸市場震盪，並使部分投資人面臨困境，然而隨著賣方加快處分步伐，預料短期內美國商用不動產投資市場將保有韌性。

聯徵中心近期公布2022年第一季全台住宅貸款統計，2022年首季平均建物面積44.5坪，創13年來同期新低，跟2017年第一季平均47.2坪相比減少了2.7坪，相當於少了一間臥房的面積。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，不動產市場雖然經歷過金融危機、打房盤整期，但房價長期還是上揚走勢，且2019年疫情爆發後竄起全球資金潮，加上低利環境誘因，讓豐沛熱錢灌入房市、帶動房價，相同預算能購買的坪數縮小，造就買方越買越小的趨勢。

升息循環啟動，低利將成往事



2022年首季平均貸款利率1.46％，統計以來同期最低，不過隨著央行3月後連續升息，第二季開始房貸利率走升，綜觀聯徵中心歷年第一季平均住宅貸款統計資料，貸款利率在2012年到2016年都在2％以上，2021年第一季大幅下滑，平均1.47％，與前一年(2019)同期相比下降0.27個百分點，2022年首季利率雖創低，係因3月中央升息1碼，還來不及反應在第一季的房貸利率。



郎美囡分析，近2~3年的低利確實促進房市交易，但全球物價上漲，全球央行為抗通膨陸續升息，美國聯準會預告2022年升息7碼，台灣亦跟進升息循環，從過往數據顯示2012年開始有5年時間平均房貸利率在2％以上，2012年到2014年房市交易量也確實不低，買賣移轉棟數都超過32萬棟，但如今房價已至高點，購屋門檻拉高，利率再攀升，對於多數採用指數型房貸的購屋人及貸款族而言，購屋貸款成本有感增加，也導致購屋人的房價負擔力更為弱化。



此外，五年來住宅的貸款鑑估值一路走升，在2019年第一季小幅回檔後拉升，2022年首季平均鑑估值為1,215萬元，與五年前比較多了176萬元，顯示平均購屋門檻增加，但是平均貸款建物面積卻下滑，2017年第一季47.2坪到2022年第一季剩44.5坪，縮水2.7坪，可見資金狂潮下房價顯著提升，及大樓型物件的交易比例拉高，因此銀行鑑價提高，但也因房價上揚，相同購屋預算可買面積縮減，呈現買方越買越小的趨勢。



工料雙漲，降價難



住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，近年來工料雙漲，營建成本續增，預期新屋價格難跌，尤其央行升息增加購屋成本，建議買方購屋前，應充分掌握價格走勢及政策動向，並檢視財務狀況，避免資金出現缺口。