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近來力拼升格的彰化縣，2022年首筆億級住宅土地交易出爐！據實價登錄最新揭露，彰化市建國科大旁的延平段1,428坪土地，2022年1月以總價2.06億元，被桃園的春田建設買下，成為彰縣2022年首筆億級住宅用地交易！該筆交易總價雖高，但換算單價僅14.4萬元，在寸土寸金的彰化市顯得親民。

台灣房屋彰化大埔特許加盟店店東邱垂杜表示，該筆交易的土地單價平實，是因該地坐落「大埔截水溝」之外。彰化市區以大埔截水溝為界，內側為熱鬧商圈，現今住宅用地行情幾乎都站上4字頭；截水溝外側則尚待開發，且部分區段臨近福地，所以還有單價1、2字頭的土地交易；不過截水溝的堤岸道路，之後將拓寬為彰化市的外環幹道，加上該地與繁榮的大埔商圈近在咫尺，又與學校為鄰，發展前景可期，因而吸引建商目光。



台灣房屋指出，據了解春田建設是春虹機構的相關企業，而該集團在建國科大一帶佈局甚早，過往也有推案經驗，因此建商雖是從桃園南下，但對區段有一定熟悉度。由於彰化市的近年因地價上漲，市中心一帶已鮮有單戶低於2500萬元的透天新案，加上彰化市的住宅區容積率偏低，可興建的樓層不高，據此推估，該地未來推案，有可能會規劃總價2000萬元左右的透天厝，以親民別墅的姿態吸引消費者目光。



北部大咖頻南下 搶進彰市、員林、高鐵特區



據台灣房屋集團趨勢中心觀察，近年北部建商南下彰化的動作頻頻，2021年至今，已有四家北部建商大舉購地，合計在彰化投入16.6億元，獵地超過5千坪，且對彰化市、高鐵特區及員林市的「彰鐵林」三核心關愛有加。2021年2月，長虹建設斥資5.9億元，收購員林1,474坪精華地；全台最大建商寶佳機構，也在2021年5月以自然人名義，花費逾7億元買進彰化市中心近千坪土地；遠雄建設則於2021年7月時耗資1.2億元，拿下縣府標售的高鐵站區1,180坪住宅用地。



台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，北部建商南下彰化，奉行「跟著建設走」的原則，彰化市未來有中友百貨BOT案、台中捷運延伸的遠景可期；員林市近年因鐵路高架化完工、184重劃區開發，發展蒸蒸日上，後續還有東彰道路開闢的交通利多；地跨田中與社頭的高鐵特區，則有田中基督教醫院、台鐵田中支線等公建題材；加上彰化位居國土中央，具有南來北往便利的地理優勢，近年吸納許多企業投資，且彰化還擁有百萬人口的厚實剛需，使建商看好「全台第一大縣」的房地產後勁積極卡位。













 

房仲指出，財政部國稅局近日就預售換約的移轉費用有新認定，過去市場認知是以總價3%或新台幣30萬取其低當作成本，但新制只認定已付款項加上獲利的3%，以防市場出現投機空間。

信義房屋今天發布新聞稿指出，國稅局新的認定中，預售屋換約不接受總價3%或30萬元取其低當作成本，只認定已付款項加上獲利的3%作為成本，對於自售或仲介費用不到30萬元的個案，要繳的稅變得更多。

信義房屋舉例說明，如果購買1000萬元的預售案，已支付給建商100萬元款項，換約轉手獲利100萬元但無提供費用證明，在45%的房地合一稅率下，舊制要繳納31.5萬元，新制則要繳納42.3萬元。

此次預售換約房地合一稅費用認定部分，主要針對「移轉費用不提出證明文件」的案子，過去市場認知是以總價的3%或者30萬取其低，等於有30萬元的免稅空間，因此有些投資客利用此空間短線操作。

至於新的認定方法，則是按已付款項加上獲利的3%，若已付款100萬元、獲利100萬共200萬元的狀況試算，以前可以有30萬做為費用扣除，現在只能扣除200萬的3%，只剩下6萬塊可以扣除，等於關掉利用3%費用免稅的操作空間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，先前官方統計，預售換約房地合一稅適用20%以下稅率、加上賠本賣屋免課稅案件合計3006件，平均每件課稅金額僅2329元，過去房價有一定漲幅，預售換約不太可能出現賠售狀況，研判部分案子利用30萬元的節稅空間，小賺就跑，才出現免稅或低稅的案例。

曾敬德認為，雖然新的認定方式不見得是為了打炒房，但可以看得出各部會都想盡辦法出招，避免市場出現投機的空間，預售市場在短期投機退場後，整個市場會漸趨穩定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

營建成本大漲、買盤追價，全台預售屋1字頭版圖快速消失，目前全台各縣市預售屋單價僅剩苗栗、屏東、雲林三縣市還在1字頭，且這三個縣市平均單價約在18～19萬元左右，若後續房價漲勢未歇，全台預售房價全數站上2字頭並非不可能。 

　若以各行政區來看，根據統計，全台超過百件預售屋交易的129個行政區，只剩下25個行政區平均房價還有1字頭，比例僅不到19.3％；若以全台48個超過500件的預售交易熱區來看，更僅有桃園觀音、新竹湖口以及台中梧樓三個行政區還在1字頭，比例更低至6％。 

　根據永慶第二季房市前瞻報告針對去年全台預售市場的調查顯示，去年全台預售市場相當火爆，不僅六都預售平均總價均站上千萬大關，包括新竹縣市、嘉義市、基隆市也都超過千萬元，即使房價較低的澎湖、屏東、雲林等縣市，平均總價也都在700萬元以上。 

　永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，三年前預售屋僅有雙北市總價超過千萬元，在這一波雙北以外預售總價普遍漲幅達28～44％下，如今已有愈來愈多縣市總價站上千萬，以前只有台北是天龍國，現在全台都是天龍國。 

　以各縣市單價來看，台北市均價站上9字頭、新北市達每坪45萬元，新竹市及台中市均價都站上3字頭，平價、低價的都會區漲勢更兇猛，多數原本1字頭的縣市預售單價，紛紛跨越2字頭，目前全台各縣市僅剩苗栗、屏東、雲林三縣市還在1字頭，不過這三個縣市平均單價約在每坪18～19萬元左右，若後續房價漲勢未歇，尤其營建成本上漲對低房價區影響更大，全台各縣市預售房價全數站上2字頭，並非不可能。 

　以各行政區單價來看，全台預售屋1字頭單價已相當稀有，雙北市已全面看不到預售1字頭房價的蹤跡，桃竹地區亦僅剩如觀音、大溪、湖口等地；台中市亦僅剩梧樓、外埔、大安等極少數海線行政區還有1字頭房價。 

　台南市在蛋黃區、甚至部分蛋殼區如善化房價站上3字頭下，亦僅剩如麻豆、佳里、新化等蛋殼區房價還在1字頭，高雄則有大寮、小港、林園等地還在1字頭，非直轄市縣市在愈來愈多精華區房價陸續站上2、甚至3字頭下，1字頭房價區也正快速消失。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北豪宅熱銷，包括「信義聯勤」、「西華富邦」以及「和平大苑」等指標豪宅去年都有超過十戶的銷售成績，相當於一個月銷售超過一戶，宣告大台北高端豪宅市場挾資金狂潮、通膨時代下置產保值風盛行，正式進入豪宅新時代。相較於台北市區豪宅總價動輒2、3億元起跳，單價每坪200萬元成為跨入高端豪宅的基本門檻，新北市總價約6,000～8,000萬元的豪宅，具有相同的空間尺度、有過之無不及的公設及庭園空間，反而吸引不少新北在地企業客層，以及一些台北市傳產客層，在價格及產品性價比考量下，轉進一橋之隔的新北各商圈。

　「一品匯」為知名豪宅建商中悦建設機構在蘆洲所推出的首座豪宅，規劃25層SRC豪邸，各戶120坪、140坪大尺度空間，曾創下蘆洲豪宅市場最高總價9,700萬、最高單價每坪58萬的記錄，近期建商再將地主精華保留戶釋出，開價5字頭，搶攻台北豪宅高端客層。由於價格僅為台北市郊豪宅的五成、台北市區豪宅的三成，吸引不少士林、天母、大稻埕一帶想要更大空間、優質鄰居群聚的高端換屋客層關注。

　房地產業者分析，以總價6,000萬的資產配置為例，在台北市精華地段的選項極可能是屋齡超過30年的電梯大樓，坪數約在60～80坪左右；即使退居台北市外圍區域如士林、大同區，選擇屋齡較新的成屋或預售案，坪數同樣被限縮在60～80坪左右，因而衍生出部分重視居家空間尺度、完善公設的買盤，外移至新北第一環的豪宅成屋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行升息1碼後，墊高建商土建融資成本，銀行主管說，比起利率，大建商目前更在乎土地取得成本、核貸成數及缺工缺料這三大關鍵，因這三大關鍵大舉壓縮了建商報酬率、也是拉高房價的原因之一。

一是，土地取得成本，愈來愈高。行庫主管說，過去台積電赴南科設廠，讓台南房價起飛，隨後轉赴高雄楠梓，讓土地愈炒愈高，建商取得土地成本自然墊高，現在高雄建坪甚至已超過台南了，房價也跟著水漲船高。

二是，核貸成數。該主管說，央行過去四次信用管制，把土建融核貸成數從最高八成、一口氣腰斬剩下四成，換言之，建商自備款從過去僅二成、大幅拉高到六成，口袋不深的小建商撐不住，大建商報酬率剩下三分之一。

三是，缺工缺料情況持續。另一家民營銀行主管說，高通膨推升建材價格，台商回台設廠、也大搶營造工人，又加上央行祭出18個月興建的限令，讓多數建商面臨興建窘境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行啟動升息循環，對房貸戶影響甚為深遠，而近年房市發展也牽動房貸版圖改變。房仲業者今（28）日公布最新數字顯示，近九年來金門人跟銀行借錢買房金額成長140%最驚人，人數上六都中雙北都衰退，以桃園、台中市貸款人數增加最多。

房仲業者以聯徵中心最新資料比照2013年同期各縣市貸款人數與授信餘額後發現，九年來在人數上，全國增加4.1萬人，但北市減少2.2萬人，新北減少2萬人，雙北萎縮幅度最大。反觀桃園增加2.2萬人傲視各縣市，其消長可見一斑；

在授信餘額上，全國增加2.6兆元，若從比例來看，金門增加140.0%最為驚人，首善之區台北市只增加9.1%，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，近年全台房市飆漲，讓許多買方轉往蛋白區，帶動蛋白交易火熱，也讓外圍區域借款人數和授信餘額明顯增加。

桃園台中人數增，雙北疲軟金門強

從人數消長上可約莫看得出這九年間交易熱區的改變，其中雙北各減少2萬餘人，最讓人驚訝，反觀桃園與台中表現強勢，分別增加2.2萬與1.5萬，而新竹與高雄增加1.4萬緊追在後。徐佳馨認為，雙北過高房價讓買方外逃，是桃園與新竹火熱的重要因素，加上這些區域近年推案連連，在交屋潮帶動下，人數自然明顯增加。

至於房貸授信餘額上，北市僅增加9.1%，新北也僅增加38.6%，雖然基期高，但增幅明顯小於其他縣市，讓人跌破眼鏡。而近年話題不少的金門、澎湖、新竹縣、台南等地，增幅都在七成以上，不僅表示這些區域近年房價漲幅明顯，資金已經從蛋黃區擴及到其他區域。

升息風險須留意，進場之前多評估

大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為，房貸升升不息對於一般民眾影響最深，建議購屋人在出手之前多方評估，除了選擇在鑑價、成數與利率對自己最為有利的銀行之外，若打算長期持有，也能把提前償還本金作為因應之道，以因應升息所造成的衝擊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

有關報載民調指出台南市民不滿意房價攀升及低薪一事，台南市政府回應，改善居住問題必須棍子與蘿蔔雙管齊下，市府團隊積極透過囤房稅、包租代管、公宅等多項政策工具，實現居住正義。另外，台南市長黃偉哲上任後，積極招商引資並促進產業結構轉型，創造多元優質就業機會，可從根本解決低薪問題。

依內政部公布2021年第3季統計，台南市房價所得比低於全國平均值，若與六都相比，房價負擔能力屬前段班。台南市政府主動打擊炒房，針對不動產買賣及預售屋實價登錄資料，持續監控及聯合稽查，杜絕不肖業者或投資客哄抬價格誤導大眾。



台南市政府強調，貸款貨幣政策、所得、房地成本、通膨等因素皆會影響房價，改善居住問題必須棍子與蘿蔔雙管齊下。南市府積極爭取協調，2021年通過囤房稅，最高將課徵3.6％。並鼓勵房東釋出空屋，參加包租代管「333」，3年免仲介服務專案管理，屋主3稅減免(房屋稅、地價稅、綜所稅)，房客公證費補助、修繕費補助與租金補助，目前媒合成功率85％。



台南市政府指出，第一棟社宅在黃偉哲市長任內動工，基地更是選在蛋黃區小東路，讓經濟弱勢者也能享有好的居住環境品質。透過公辦都更、與中央合作等方式取得公宅，目前將規劃6480戶，其中已動工的有1178戶。



台南市政府與中央合作，推升經濟動能，在南科及綠能科學城雙引擎的帶動下，吸引台積電、聯電、ASML、GARMIN等科技大廠投資，更有電商龍頭momo、南台灣第一家三井Outlet、南仁湖等商業服務業陸續進駐，讓不同領域人才都能擇其所愛，發揮所長。



統計2019年至2022年2月，台南市增加959件投資案，吸引超過1,159億元投資額，創造1,932億元產值，預計增加33,447個就業機會。台南市政府每年持續舉辦大、中、小型就業博覽會，在2022年3月底即將舉辦的首場大型徵才活動「台南好生活 台南呷頭路」，彙集南科廠商的求才需求，共計有83家廠商提供7077個工作機會，其中6成職缺薪資超過3萬元，更有職缺開出薪資達10萬元。





除了就業博覽會，針對重大投資案，更協助企業辦理專場徵才活動。如：協助Garmin、三井Outlet等辧理徵才。統計台南市2021年失業率3.9％，低於全國3.95％；與台中、高雄並列六都最低；勞動參與率為60.1％，高於全國勞參率59.02％，為六都第二。



台南市政府指出，招商引資是活絡就業市場的關鍵因素，引入優質企業就能為在地增加優質工作機會，市府團隊將持續協助企業排除投資障礙，解決缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才等「五缺問題」，引入5G應用技術協助傳產業者轉型升級，打造台南成為宜就業城市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「換房子，也換生活」已成為都會區換屋客的新顯學，具備悠閒氛圍的水岸宅更是新寵！根據591新建案市調中心統計：水岸宅房價除具保值性，也享有增值空間。以雙北水岸豪宅為例，每年新案漲幅約5~15%。然而隨著北市大直、碧湖湖畔單坪開價破兩百萬，重視生活品質的客群開始尋覓CP值更高的居住環境。

最受「脫北者」青睞的桃園地區，近年來新興重劃區交易量表現不俗，尤其是本身具備優勢地利條件的小檜溪重劃區，不僅近距南崁交流道、桃園火車站，未來還有捷運綠線G09站，周邊結合大有商圈、中正商圈、站前商圈及藝文商圈4大成熟熱點，機能到位不必等，加上區內道路整齊，市容乾淨，公園林立，對置產嗅覺敏銳的高端資產客群頗具吸引力。

放眼小檜溪重劃區中最精華的地段莫過於中央街，因坐擁南崁溪水岸第一排，成為品牌建商兵家必爭之地，形成桃園稀有水岸豪宅聚落。業界人士指出，小檜溪對比地形狹長且有高架遮蔽的江翠北側重劃區更具發展潛力，也因此成為雙北換屋客的指定首選。

目前小檜溪重劃區中央街上唯一線上銷售的水岸宅，僅有由桃園品牌建商昭揚建築投資興建的「昭揚天濤.」，該案為昭揚建築區內最後一塊面水岸第一排的建案，建設公司特別精心打造旗艦級產品，推出獨棟地上23層擎天住宅，採純住家、零店面，打造單層雙併、均質90坪大戶格局，由於總戶數僅44戶相當稀有，公開後詢問度非常熱烈。

「昭揚天濤.」現場專案副理黃冠儒表示，在北市若要買到如「昭揚天濤.」條件的水岸豪宅，總價至少要上億起跳，本案總價帶約4188萬起，對北客來講深具吸引力，且個案建築團隊陣容堅強，外觀即是由豪宅御用建築師李天鐸操刀，未來坐在客廳即可享受無遮蔽水岸美景，目前已購客戶多為自營商、科技業、醫生、傳產企業主等高品味人士，完工後勢必成為整個小檜溪重劃區中最指標水岸豪宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

信義全球資產統計上市櫃法人商用不動產交易，2022年第一季總交易金額393億元，在近五年的首季交易中排名第二，且台中、新竹、彰化、雙北、桃園等縣市都有超過30億元交易規模，遍地開花現象下，讓商用不動產市場連兩年的首季都開出紅盤。此外，第一季屬於整棟交易就有5筆，規模共達211億元，佔首季交易金額超過五成，顯見整棟標的仍然為市場搶手重點。

信義全球資產總經理柯宏安分析，2022年第一季商用不動產市場看到二個現象，第一，辦公交易重回市場焦點，在企業自用與壽險投資需求的雙加持下，首季辦公產品交易規模打敗了近年最夯的工業地產，且買方對於購買「整棟」需求高；第二，壽險業的投資動能為市場主力買方，在尋求高租金投報率下，投資目光轉向明顯，新竹、台中等發展成熟城市已都成鎖定目標。



從產品類別來看，辦公類交易規模達173億元(佔整體44％)，其中有二筆為整棟交易，且都位於台中，躍居本季焦點。其次為工業地產類122億元(佔整體31％)，主要為傳產業因應產能擴充需求而購置廠房或工業地。另外，旅館商場類則以70億元排名第三，顯見飯店仍受疫情影響甚深，積極走向資產處分活化資金。



盤點2022年第一季商用不動產屬「整棟」交易共5筆，金額最高的為中國人壽以120.5億元買下台中豐邑A8市政核心整棟辦公大樓，其次為全球人壽以58億元買下新竹國賓飯店及行政大樓，兩大壽險都為租金收益投資。另外，也可看到來自產業需求，包含旭隼科技以14億元買下富鼎科技廠辦大樓、盛弘醫藥以11.8億買桃園翰品酒店、大買家以7億買下國泰世華位於台中中華路辦公大樓。



總經理柯宏安表示，雖然日前央行已宣布調升利息1碼，但目前僅是回到2020年降息前水準，短期應不至於影響目前商用不動產投資市場，不過需觀察未來是否持續升息以及升到多少，企業與機構法人可能須先思考購置預應策略。但整體而言，商用不動產因有產業擴產與設置總部強勁需求、整體市場空置率低、且未來資產較具增值空間等條件下，對於市場投資應仍有所支撐。









 

內政部近日展開2022年度首次預售屋聯合稽查，總計與全國19個縣市政府、消保處、公平委員會和地區國稅機關同步辦理，共稽查57個建案，據初步調查，有40個建案涉違規事項。

在這次聯合稽查中，以建案銷售中心或樣品屋未取得合法建築文件，計有23件為最多；另查獲13個建案的代銷業者，在廣告中未註明業者名稱、訂金單據，並有業者在簽訂買賣契約書時，未指派不動產經紀人簽章。

紅單轉讓罰不怕 12家建商被抓包

內政部已禁止預售屋使用紅單，但在這次稽查中，有12個建案違反使用紅單，另有7個建案遭查獲，所使用的買賣契約內容不符合定型化買賣契約規定，並有3個建案未依規定向縣市政府報請預售屋備查，即開始銷售。

內政部表示，本次稽查發現有4家業者，刊登的廣告有疑似不實或誤導消費者情形，已要求業者於7日內提出說明，如經釐清有廣告虛偽不實、引人錯誤、足以影響交易秩序等情形，將移送公平交易委員會處理。

累計2468萬罰鍰 不排除下一波稽查

總計前4次擴大預售屋聯合稽查及2次個案聯合稽查，共裁處約103件違規建案，裁罰金額高達2468萬元，未來除由縣市政府持續辦理例行性稽查作業外，內政部也將依市場情況進行不定期聯合稽查。