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近年來，房市在台商回流與科技擴廠「積」勵下，桃竹以南房價漲勢凌厲，尤以投資客最愛的重劃區。打房一連串政策與信用管制下，為何Q2台北預售屋每坪破百萬新天價？到底誰給建商的勇氣？專家示警，2023年全球恐迎來景氣大衰退，台灣房市泡沫「多殺多」已成定局？

全球政經局勢未穩，經濟專家示警，2022下半年還不算最糟，2023年，全球恐迎來景氣大衰退。事實上，兩大經濟體，美國與中國房市已陸續傳出「災情」。中國爛尾樓風暴，更令中國政府嚴陣以待，不得不逆勢「降息」就怕拖垮金融市場。

台灣上半年也在政府一連串打房政策與信用管制下，引起一波投資客大出逃，中南部不少漲勢凶猛的重劃區預售屋直接「熄火」。

投資客出逃中南部，台北開價破百萬

房市趨勢專家李同榮以「倒啤酒」理論解讀房市現況。「沖倒的猛就像假性需求過多，杯子內的酒看似滿了，但夾帶泡沫一堆，要等投資客倒貨泡沫消失後，市場（杯子）才會出現剩餘空間。」

投資客出逃重災區，又以中南部漲勢過猛的蛋白區預售市場。李同榮觀察，「多殺多」已是現在進行式，「聞積起舞」區域房市會不會泡沫化？李同榮大膽預測，年底就會揭曉。

只是，政府打房，卻打出房市「南北兩樣情」，中南部投資客出逃，預售屋市場暫時熄火。但根據住展雜誌統計，北台灣各縣市Q2（第二季）新成屋、預售屋房價悉數走漲。北市房價飆三位數，首度突破百萬，新建案房價每坪101.3萬元，較Q1每坪上漲4萬，較去年同期上漲8.6萬元，年漲幅達9.3％。

新北市房價也不遑多讓。新建案每坪站上45.5萬元，年漲幅約9.1％。又以三峽、林口、鶯歌、樹林、泰山等蛋白區漲幅較高。部份蛋黃區漲勢雖不大，但主因Q2推案量極少，如板橋、新店、永和等地，永和更是連一個建案也沒有可謂一屋難求。

雖然Q2本土疫情大爆發、央行連續升息，住展雜誌研發長何世昌觀察，全球經濟衰退疑慮加深，然因北台房市供需失衡，給了建商勇氣，房價漲勢依然凌厲。

李同榮觀察，大台北地區以外的預售市場大多存在「倒啤酒」現象。倒的猛看似滿溢，但泡沫一堆，泡沫消失的剩餘空間是「末升段」，若再度飆漲，就是真正泡沬化來臨。

房市泡沫化？二關鍵指標趨吉避凶

李同榮指出，過去三年來，蛋殼區房市飆漲被形容「群魔亂舞」，他以兩大指標觀察房市未來。

一、通膨保值：

中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感，因此大部分年長者都很積極把一生積蓄拿出來幫年輕人成家。

二、兩代不同堂：

少子化造成人口減少，但家庭戶數卻逐年增加。每戶平均人口減少，足證「兩代不同堂」買房剛需，成房市主要支撐。

台北不是唯一蛋黃，勿誤判中南部市場華麗轉身

曾徒步行腳環台兩圈，李同榮分享自己徒步2千多公里實地考察，發現全台產業鏈結構正快速南移，高科技產業開發進駐，讓新興工業園區一屋難求，隨炒作收斂，未來園區實際運作後，租屋、買屋剛性需求可望出籠。

建商終於願意讓利？近期受到政府炒房，加上升息、大環境利空因素影響，房市交易量下滑，不過整體來看，房價仍是鐵板一塊，居高不下，民眾遲遲等不到撿便宜的機會。不過，北投一處新建案卻傳出大減價，開價從原本的88萬元，一口氣降至81萬元。

北投新建案開第一槍 開價大降7萬元

住展雜誌指出，北投新建案「天綺」距離捷運奇岩站約500公尺，正對萬坪奇岩生態公園，地點不差，主打10至15坪高效坪小宅。今年4月開賣時，每坪開價為84萬至92萬元，不過到了今年7月，每坪開價竟不升反降，下調至77萬至85萬元，亦即每坪均開價從88萬元降至81萬元，一坪就降了7萬元，降幅約8％，將近1成。

建案降價 專家曝可能原因

至於為何天綺會開第一槍降價？住展雜誌研發長何世昌推測有2大原因，包含該建案公開的時間，恰好是4月本土疫情大爆發之際，當時看房人數銳減，成交狀況也不太好，再者，天綺規劃的坪數僅10至15坪，訴求挑高三米六，為套房產品，在坪數小的狀況下，格局的可塑性較低。

低總價小宅 讓利不惜售了

原本天綺的開價均價約在88萬元，以區域房價來看，確實稍微高了一點點，不過小宅產品本身單價就會比較高，加上附近沒有相似的建案可以比較，開價還算合理。

而業者似乎沒有「惜售」心態，想盡快將房子出售，降價至81萬元後，預估成交價可能落在7字頭，約75萬元，相較於北士科房價已上看3位數，在價格上而言是具有吸引力的，再加上坪數極小，降價後，每戶平均只有810萬元左右，最低甚至來到770萬元，「低總價」有望殺出重圍，帶動買氣。

但何世昌也直言，天綺案量小，僅規劃13戶住家，並非指標性建案，因此對當地房價殺傷力不大，很難帶動其它建案跟進，帶起一波「降價潮」，且奇岩站周邊的新建案，目前看來也未受影響，持續漲價中。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

10年以來，六都民眾貸款的平均金額紛紛上揚！第一建經統計財團法人金融聯徵中心資料，全台授信額度變化，2013年第一季平均622萬元，增加至2022年同期的880萬元，增幅41.5％；而高雄市從平均貸款468萬元，成長至10年後的747萬元，增幅59.6％居六都之冠，其次是台南市從貸款金額444萬元，增加至698萬元，增加57.2％；增幅最小的為台北市20.3％，從1372萬元增加至1650萬元。

第一建經總經理謝萬雄表示，貸款授信額度的變化，主要反映擔保品的價格和價值，因此全台授信額度增加四成，是受到「房價增漲」，「新屋交易量增」，以及「自用購屋增加」等三大因素影響。



謝萬雄分析，一般而言銀行對於新案的放貸成數較佳，觀察聯徵中心資料，2022年Q1全台屋齡在3年內的貸款件數比例為30.5％，較十年前2013年Q1的22.5％，增加8個百分點，加上十年來整體房價上漲，因此平均授信額度增加明顯。且近年政府透過信用管制降低多屋族的貸款成數，當自住型購屋回歸為市場主力，整體的貸款成數和授信金額也隨之成長。



六都中，新增房貸人數最多的為台南市，從2013年第一季1292人，成長至2022年同期的3064人，大增137.2％，其次為台中市增加107.3％，不過台北市卻微幅減少7.3％。



第一建經研究中心副理張菱育表示，台南市是10年以來，新增貸款人數增幅最高的地區，主要是台南歷年以來都是六都當中房價最低的區域，但是自從縣市合併後，台南獲得較多的資源補助，也陸續發展了許多公共及交通建設、新興重劃區，再加上「護國神山」台積電進駐南科，產業帶動人口移居此地，提升住宅需求，吸引自住、投資族到台南置產，地價與房價也逐年成長。



在授信額度方面，高雄增幅最大，現在的高雄人購置不動產的貸款金額，比10年前還多了279萬元，台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清指出，貸款額度增幅明顯，主要還是受高雄近期房價高漲有關，除了因工料雙漲，建築成本攀升，高雄近年積極轉型為科技城市，產業及公共建設議題豐沛，也成為房市一大紅利，另外最主要的還是受台積電設廠效應影響，從2021年下半年開始全面帶動高雄房價一路飆漲，尤其台積電廠區所在的楠梓區及鄰近的仁武、左營等區，楠梓區單從2021年下半年至今，平均房價就已從每坪19萬元站上2字頭，2022年最高預售單價更衝破3字頭，不少蛋白區房價已邁向蛋黃價，整體購屋成本因此上揚。



雖然台北市10年來的授信額度增幅最小，但是買房壓力也是最大，平均每人要背1650萬元房貸，比起10年前增加了278萬元，幾乎是一台雙B進口車基本款的價格，購屋壓力年年升高，也讓民眾逐漸往外圍的新北及桃園地區購屋，導致台北購屋貸款人也呈現下滑態勢。

預售屋實價登錄上路滿周年，根據《591實價登錄》統計，預售屋實登上路一年間，全台預售屋成交件數近9萬筆、成交均價突破3字頭，其中10大交易熱門行政區以桃園市囊括近半數，又以龜山區居全台之冠，預售屋成交件數近4千件，其餘上榜的區域還有桃園中壢、桃園、大園、台中北屯、梧棲、西屯、新北板橋、三重與台南安南，成為近一年預售屋一級戰區。

全台預售屋交易最火熱的行政區就位於桃園龜山，近一年成交件數近4千件，成交單價約30.4萬元，龜山自2017年機場捷運通車後，大量建商紛紛插旗A7重劃區推案，該區不僅房價親民且緊鄰新北，成為雙北首購天堂。預售屋交易量居次的則為桃園中壢，近一年成交件數3759件，單價約37.8萬元，中壢區交易多集中在青埔，該區擁有雙鐵交會，加上大型購物商場進駐，未來還有亞洲矽谷、會展中心等建設，買盤除了在地客外，還包括北客、竹科客及商務客。



接著緊追在後的則是台中北屯，近一年預售屋交易件數3753件，成交單價35萬元，受惠捷運綠線通車及重大建設興建等利多助攻，北屯發展快速，人口移入穩居台中之冠，加上擁有捷運機廠、廍子、11期與14期等眾多重劃區，奠定該區房市交易。成交量同樣突破3千件的還有桃園市桃園區，成交單價35.8萬元，桃園區屬於桃園核心區域，內有藝文、經國、中路及小檜溪4大重劃區蓬勃發展，未來還有捷運綠線行經，後勢看好。



預售屋交易量第五名則由台中梧棲奪下，近1年成交件數近3千件，該區於台中港三井OUTLET開幕後，替房市注入活水，加上房價僅1字頭，是上榜的行政區中單價最親民的區域，吸引大量首購移居。接著則由新北的板橋與三重拿下，兩區為新北蛋黃區，近1年預售屋成交量接近2千件，單價均突破5字頭，前者交易量多集中在江翠北側重劃區；而後者則有二重重劃區及仁義重劃區推案積極。



單價突破5字頭的還有台中西屯，做為台中房價領頭羊，西屯近一年預售屋交易量共1868件，西屯擁有台中工業區、台中科學園區以及七期市政中心，強勁的就業人口支撐當地房市需求。交易量不遑多讓的還有桃園大園，該區除了青埔推案火熱外，鄰近的大園客運園區也成為房市新寵。最後則是台南安南區，近一年成交件數突破1700件，單價26.8萬元，安南區在北外環快速道路建設下，縮短與南科之間的距離，區域內熱門的九份子重劃區，吸引不少南科新貴置產。

根據實價預售揭露資料顯示，北市套房的房價續創新高，北市大安區青田街有一處預售屋，實價揭露共7戶小宅成交單價超過190萬元，15坪以內最高價的一戶每坪揭露192.5萬元，反映市中心的小宅仍有一定客層有所需求，另外因為該建商的品牌力強，對於個案房價也有大幅加分的效果。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市因為土地與房價甚高，市中心推案有M型化趨勢，不是推小宅就是推大坪數產品，而小宅產品有些買方可能買來收租幾年後轉手，也有買給第二代居住使用，有些還有學區設籍等實用功能，因此北市的市中心小宅，只要地段夠好房價都能夠維持不錯的水準。



觀察北市的小宅產品為例，市中心如大安區有預售案銷售狀況不錯，小宅產品總價接近兩千萬元，也能穩定去化，買方除了投資置產外，也有買給第二代當作臨時住家使用，而之前北市中古屋小宅指標社區，房價最高每坪約170萬元左右，少數社區也有每坪150~160萬元的交易紀錄。



此波景氣走揚，台北市市中心甚至連地上權的小宅都順利銷售，包括大安區的「虹耀今采」、「基泰大安」也都有不少成交紀錄，而北市優質住家路段的青田街上，則是近期「青田618」新案有預售資料揭露，小宅最高價成交總價2725萬元，每坪192.5萬元，刷新北市小宅新紀錄，目前已有7戶小宅成交揭露190萬以上，數戶每坪180~190萬元。

夏日氣溫逐漸飆升，近日午後多有雷陣雨造成溫差陡降，增加建築物外牆飾材鬆脫或構造體破損的風險。台北市建管處表示，將陸續通知旗下房產符合條件的屋主，儘速委託專業人員檢查修繕大樓外牆，以保障建物使用及公共安全。

商業區老舊大樓 優先進行外牆申報

台北市建管處表示，台北市針對建物規模達地面11層以上，屋齡15年以上或評定外牆具有潛在危險疑慮的建築物，從2022年1月起將全市87棟公有建築物納入第一階段外牆申報。並自2022年7月起逐步分期通知，持有建物坐落商業區，且核發使用執照起算滿30年以上的私有建物為首波對象進行申報，期望於2023年6月底前完成。

台北市建管處長劉美秀表示，建管處已修訂申報辦法、培訓計畫、人員管理要點、補助作業要點、作業書表等相關法制程序。除新增專業檢查人員資格，也新增專業診斷檢查機構或專業檢查人員皆可辦理申報，以降低申報人的診斷費用，使檢查費用更為合理。

台北市民收到通知診斷申報公文後，可依台北市建築管理工程處網頁，點選建物外牆安全專區上所列檢查及診斷人員的名單先行詢價，或查詢申報相關規定及申請表格。如要了解申報辦法及申報補助等訊息，可電洽建管處外牆小組1999轉8394、2775。

根據地政局統計資料，6月份六都房屋買賣移轉棟數全面下滑，明顯出現衰退現象，是政府打炒房以及央行升息抑制房市的交易奏效，還是消費這信心熱度遞減，房市涼了？

資料顯示，六都建物買賣移轉棟數平均年減14.88％、月減7％，六都全數下滑，從高至低，台南年減31.23％、高雄年減19.97％、台北市年減17.36％、桃園年減13.54％、台中年減11.82％、新北市年減3.83％，整體六都年減14.88％。統計月增減幅度，台北市月減兩成、高雄市月減8％、新北市月減6％、桃園市月減4％、台中市月減3％、台南市持平。

房市交易量下滑 與總體經濟有關

央行經研處副處長蔡惠美表示，確與打炒房多少有點關係，其他還有央行升息因素；受到疫情、經濟金融情勢動盪，五大銀行新承做購屋貸款利率月增0.013個百分點至1.614％，金額月減78.83億元至606.98億元，購屋貸款金額年增率的確也有趨緩，與總體經濟因素有絕大關係。另外，信義房價指數也顯示，大台北房價指數年增率從上個月的8.11％下滑至7.49％，顯示房市整體買氣開始鬆動，值得持續觀察。

據財政部公布「109年度綜合所得稅申報初步核定統計專冊」，以行政區觀察，每戶平均綜合所得前十名行政區均坐落於新竹縣市與台北市，兩大都會區就包辦全部席次。 

永慶房產集團依據實價登錄資料統計前十名行政區的房市交易數據，其中，平均所得高居榜首是竹北市，交易也相當熱絡，近一年交易件數達1603件。 

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近幾年住宅市場交易受惠於自住、置產需求強勁，而一個地區就業機會的多寡、收入水準的高低可以說是其中最關鍵的因素，也是觀察區域房市是否能穩定支撐的指標之一。 

新竹縣竹北市穩坐第一名寶座，平均所得達149.5萬元為全台最高，其次則是新竹市東區141.2萬元，第三是台北市大安區138.7萬元。 

陳金萍說明，就平均所得前三名行政區來看，新竹縣市就有兩區入榜，由於新竹縣市為科技園區重鎮，不少工程師、科技高階主管選擇就近居住，也推升區域購屋需求。而台北市為全台政經中心，大安區更是蛋黃中的蛋黃區，集優質交通、生活機能等優勢，吸納不少金字塔頂端的購屋者。 

陳金萍說明，竹北市受惠於台元科技園區、新竹科學園區的龐大就業動能，購屋需求穩定，加上縣治重劃區及高鐵特區的生活機能發展已臻成熟，帶動人口移入，提升住民的所得水準，房市交易熱度也隨之增溫，是榜單上交易量次高的行政區，僅次於台北市中山區。觀察近一年的房價每坪33.1萬元，平均購屋的建物面積為56.4坪，是所得前十名中購屋坪數最大的行政區。 

平均收所得排行第二名的是新竹市東區，陳金萍表示，新竹市東區是新竹都會區早期發展的區域，生活機能完善，而科學園區的就業人口帶動人口正成長，也為當地房市增添柴火，區域內產品選擇多元，吸引科技新貴自住客搶進置產，近一年交易量1461件，平均單價約28.2萬元。進一步觀察近一年的交易熱區，多落在關埔重劃區與舊市區一帶，像是光復路一段、慈雲路、關新路、明湖路等是主要熱門交易路段。 

排名第三的台北市大安區是全台住宅單價最高的行政區，單價高達96.9萬元，陳金萍說明，大安區位處台北市中心，行政、交通、學區等資源堪稱全台之最，是高資產族群購屋首選區域，雖然區域內以老公寓、華廈產品為大宗，但憑藉地段、機能優勢，加上近期政府積極推動都更案，讓大安區房價支撐強勁。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲Q2北台灣新建案持續飆漲，台北市幾個蛋白區房價甚至衝上3位數。

據住展雜誌統計，北台灣各縣市Q2新成屋、預售屋房價全數走漲，且各縣市平均年漲幅持續擴大，其中又以桃、竹等地漲幅最大，而台北市也已攻克每坪百萬元大關，房價水準狠甩其他縣市。

台北市今年Q2新建案房價來到每坪101.3萬元，較Q1每坪上漲4萬元，季漲幅約4％，已連續4季改寫歷史新高，並首度攻克100萬元大關；若與去年同期相比，則每坪上漲8.6萬，年漲幅擴大至9.3％。

北市以中正、北投、南港、內湖等地漲幅較大，原為傳統蛋白區的北投、南港、內湖，其一線區段新建案每坪成交價均見到百萬元。雖然北市房價扶搖直上，但並非每一區都大漲，去年以來，萬華、文山漲幅相對落後，均價6字頭較為親民，首購族還是有便宜的地方可以買。

新北市Q2新建案房價漲至每坪45.5萬元，季漲幅約1.8％、年漲幅約9.1％，連續3季刷新新高，又以三峽、林口、鶯歌、樹林、泰山等蛋白區漲幅較高。部份蛋黃區漲勢雖不大，但主因是Q2推案量極少，像是永和線上連一個建案也沒有，可謂一屋難求。

桃竹地區房價漲幅漲勢也相當凶猛。桃園市Q2新建案房價為每坪30.3萬，較Q1上漲1.6萬元，季增幅約5.6％；比去年每坪漲了5.1萬元，年漲幅飆至約20％。

住展雜誌研發長何世昌表示，桃園市漲價因來自於大台北輕移民買盤源源不斷湧入，轉化為房價上升推力。由於新北市2字頭與3字頭的親民房價區快速減少，桃園市相對低的價位，對輕移民仍具吸引力，預料Q3仍會延續漲勢。

新竹地區雖然缺乏大台北輕移民買盤，但因Q2新推案量急縮，供需失衡進一步惡化，房價跳漲至每坪33.1萬元，較Q1每坪暴漲2.9萬元，與去年同期相較，更大漲8.9萬元，年漲幅高達約36.8％，為北台灣房價飆漲幅度最大的縣市。

由於新竹Q2蛋黃區新案供給量少，且價格已經墊高，多數建案售價調高至每坪50萬元～60萬元出頭，購屋族輾轉來到房價相對低、供給相對多的蛋白區，如新埔、芎林、寶山、湖口與新豐等地，導致蛋白區房價普遍急升，單季漲幅大多超過1成以上。

何世昌認為，雖然Q2為多事之秋，但因房市仍處於主升段，供需失衡又給了建商勇氣，所以房價漲勢依然凌厲，預料Q3房價將持續上揚。

近日媒體報導台南房市開價創新高，引發關注，台南市政府地政局於2022年7月20日旋即邀集消保官，至該建案銷售中心現場辦理聯合稽查，以維不動產交易安全，並預防炒房歪風。

市長黃偉哲表示，台南市近幾年在產業的帶動與整體開發區的開發下，不動產市場交易熱絡，價格也引發關注，呼籲業者發揮自律精神，避免發生搶買、排隊等炒作行為。黃偉哲指示地政局及消保官等相關局處持續追蹤，如果發現有紅單交易、違法私下轉賣哄抬或實價登錄不實等情事，一律嚴查嚴辦。



地政局長陳淑美表示，依據現場稽查結果該案目前尚未開始對外銷售，現場亦無相關銷售文件，尚無發生哄抬炒作與紅單轉讓等違規情事。而代銷業者也說明，「6字頭房價純屬開價，非真正銷售價格。」對此陳淑美局長進一步呼籲，依新制規定，銷售預售屋於簽訂買賣契約書30日內，即須申報實價登錄，民眾可至內政部不動產交易實價查詢服務網查詢附近買賣實例，作為買賣時參考，本案尚無實價登錄資料，切勿受開價或報導影響交易判斷。



針對近期延遲交屋消費糾紛頻傳，地政局亦對業者加以宣導，契約完工日期應與消費者詳加說明，不可逕以建造執照之建築期限展延，據此要求消費者無條件配合展延契約完工日期。地政局表示，將會持續辦理查核作業，持續關注後續是否有違規情況，以維護市場交易秩序，加強對消費者權益的保障。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】