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網路上有一KOL抱怨，疫情期間要看房，只能在室內走廊看，還不能看房間與衛浴，引起熱議，在地房仲觀察，疫情期間仍有「長租族」與對空間有迫切需求的「換屋族」持續看屋，但疫情期間屋主難免擔心外來客會傳染病毒給同住家人，因此態度會更謹慎，房仲採自主消毒、間隔15分鐘看屋、數位看屋等方式，讓買賣雙方風險降至最低。

信義房屋新莊中原店店長周建行表示，疫情期間還是有急迫看屋需求的「剛性需求」，這類族群有「長租族群」，這類族群通常已經在外租賃一段時間，感受到租賃環境對租客不算友善，租金也持續上漲，此時存到了頭期款，即便碰上疫情，還是會依原定計畫看屋，「擔心再等會買不到」。

而另一族群則是換屋族，尤其疫情期間時常需要在家防疫、隔離，放大對於空間的需求性，例如原本住2房的小夫妻，僅有1套衛浴，疫情期間家有2套衛浴的需求就會放大，因此若是身上有一筆資金或因產業有受惠有能力可以換屋，更是急迫看屋、換屋。

不過因為近期持續處於疫情高檔，許多社區會限制看屋，約有2-3成的物件受影響，周建行觀察，最常見的是大樓管委會規定進入社區者需要出示打滿三劑的疫苗證明，部分屋主也會比較謹慎，疫情高峰期先暫緩帶看。

而信義房屋則自主幫屋主消毒完善，周建行表示，第一線房仲多會自備酒精、口罩，承諾屋主會將外來的買方消毒完善後才會進入屋內，並間隔15分鐘看屋，讓多數屋主看到房仲主動幫屋主想到最好，會比較放心。

不過，若是家中仍有同住家人，難免會擔心外來客若是有病毒，傳染同住家人的疑慮，因此屋主若是有家人仍在家，難免會有1、2個房間不能看屋的情形。

周建行建議購屋族，因為升息、通膨、疫情、股市等大環境影響的緣故，部分買方轉為觀望，然而市場的不確定性也讓屋主售屋態度有些許變化，進而轉為觀望態度，有剛性需求的買方可依原定計畫多看、多評估，若是屋主真的不方便讓買方看屋，消費者也可選擇有數位看屋服務的房仲業者，透過線上賞屋多看先確認需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據金融聯徵中心資料，年收入在60萬元以下的購屋族，房貸平均鑑估值在2012年第4季僅721萬元，至2021年則增加271萬元達992萬元，等於同樣年薪的購屋人，10年後薪資成長僅16.2％，房價卻大增37.6％(表1)！簡單的說就是「10年來購屋門檻提高！買房至少多花270萬」，所以，房地產投資達人建議：「如果有剛性需求、資產避險，買房要趁早。」

買房4順序，先上車更重要！



根據聯徵中心統計數據顯示，房產趨勢是「買新不買舊」，偏愛買屋齡較新的房子。對於剛性需求的購房族來說，「買房想要交通好、區域生活配套好，那當然價格也會貴。」對於有購屋需求的人來說，「先上車更重要！」市中心的高房價，讓人望之卻步，可以先選擇新興重劃親民價格的房子，等到周邊配套都齊了，房子也就不是現在這個價格了。



買新不買舊、先買小再換大



隨著工作型態轉變，年輕族群買房趨勢轉變為「買新不買舊、先買小再換大」，新房子對頭期款要求較低，不少首購族寧用時間換取「價格」。除首購族往外圍買，換屋族也有同樣現象，台灣邁入高齡化社會，不少長輩無法繼續居住在公寓，需要換住電梯大樓，甚至部分長輩將市區房子換掉，至外圍區購買小宅，可將換屋所得當成養老金。



買新房，住得舒服，還要住得舒心



買新房根據自己的需求去設計裝修，入住之後，可以住得舒服且舒心。但是舊房子必須花大錢的敲打、更改格局，才能符合自己的居住習慣，更何況房屋及一切配套設施都是有壽命的，現在新產品的更新換代也是舊樓房無法比擬的。



台北港特區有「3好」完勝舊市區



達人指出「買新蓋的房子比較好、買台北港特區的房子也比八里舊市區好」，因為(1)建築安全、(2)規劃品質、(3)居住環境都有很大差異，台北港特區內的(1)嚴格建築規範、(2)完善公共設施、(3)寬闊街道設計，是舊市區完全無法跟上的區域環境。



台北港特區「8大優勢」完勝舊市區



根據新北市政府台北港特區都市計畫內容，共計23項土地使用分區、24項公共設施用地規劃，整體規劃最終目標，就是打造一座完美居住、生活、遊憩、享樂的城市，先到台北港特區看看，這裡的新房，具有8大優勢(表2)，一定贏過八里舊市區的房子。

內政部去年底祭出打炒房5重拳，將規範預售屋禁止轉售，雖然5月的立法院會期未排程，但從5月網路釋出的預售屋換約物件清楚可見「逃命潮」，全國共計逾1.2萬件預售屋轉手，較半年前大增50%，其中以台南、高雄及桃園增幅最多，估計在物件競爭下較有撿便宜的機會。

所謂的打炒房5重拳，是指去年底內政部提出的《平均地權條例》、今年3月經行政院通過，包含限制預售屋換約、私法人購屋許可制、預售屋解約實價登錄、檢舉獎金制度、重罰炒作等5大方向。原本預計5月進立院排審未果。不過內政部次長花敬群日前出席活動時指出，該修法是重中之重，絕對是內政部下個會期、9月最優先處理的法案，只要立院支持，最快10月完成三讀。

雖然排審延宕，但此修法確實緊讓不少預售屋買方急著跳船逃命，讓近期網路上的預售屋轉售物件增加。根據屋比房屋統計都今年5月與去年12月的預售屋轉售數量，全國從8377件暴增至12548件。

屋比房屋總經理葉國華表示，在今年內政部打算進行《平均地權條例》修法、主推預售禁轉售修法下，預售轉售賣壓似乎有再次出籠的跡象，去年底至今短短5個月，就增加了4171間、50%的待售量，並以中南部量體增加最多，增加幅度也相對較大，後續若修法通過，在新法上路前預售轉售賣壓恐將出現一路攀升的狀況。

進一步觀察主要七大都會區的預售屋轉手狀況，5個月來增幅最大的是台南市，從618件增加到1112件，增幅80%；桃園和高雄市也大增64%。不過若以數量來看，一向是預售屋大量轉手區域的台中市，今年5月共計有4896件預售屋等待接盤俠，增幅41%。

葉國華解釋，近年房市熱，坐擁科學園區、大廠設廠、交通建設等熱點話題的新興重劃區更是各大建商必爭之地，以桃園來說，就有A7、小檜溪、經國、中路、青埔高鐵特區等熱門重劃區，近年這些區域的預售屋交易量都名列北台灣交易前茅，房價也連跳兩、三個台階，漲勢相當驚人。

再以台南、高雄來講，葉國華指出，近年因台積電設廠題材導致房市出現「聞積起舞」的狂漲模式，帶動蛋白及蛋殼區的房市發展，尤其是靠近科學園區、捷運的新興重劃區域，包含楠梓、橋頭的新屋房價從1字頭漲到2字頭，精華左營區或鼓山區內的農16、美術館的新屋4字頭，豪宅甚至達5字頭；台南善化新屋也衝到4字頭，房價上漲速度相當驚人，許多投資客都獲利飽滿。

不過葉國華表示，今年以來受政府房市管制措施、疫情、升息循環、地緣政治等負面黑天鵝因素影響，加上區域價格漲多與新供給不斷增加下，近期這些重劃區短線有高檔盤整跡象，更讓部分「預售」投資買盤開始出現想下車的情形，導致預售轉售賣壓增加相對明顯。

至於拋售的預售屋價格則尚未看出因為賣壓增加而跌價的狀況，不過漲幅都在1成內已現趨緩，漲最多的是高雄及新竹8%，新北及桃園5%居次，台中及台南漲幅4%，台北市更僅1%漲幅。由於房地合一稅2.0已將預售屋買賣納入課稅範圍，最重課45%稅率，輕微的漲幅再扣掉稅金恐怕未必有賺。

葉國華觀察目前市況，隨著央行啓動升息，加上預售禁轉售修法，目前預售屋轉售價格的漲勢已有明顯趨緩的狀況，特別是台中、台南、高雄等地，房價漲勢已遠不如去年下半年瘋漲超過1成的狀況，提醒現在民眾若想追價買房一定要特別審慎。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

土城地區受惠暫緩重劃區新建案帶動，區內中古屋行情也扶搖直上，根據實價登錄系資料顯示，新北市土城區近4年第一季房屋價格，以公寓產品漲幅最大達16%；電梯大樓均價亦逐年穩定成長，4年間成長1成2；不過，華廈產品4年間則僅成長3.7%，均價甚至低於公寓產品。

東森房屋土城重劃區加盟店簡瓊瑤店長表示，受到整體大環境跟疫情影響，土城房屋市場整體帶看交易量，相較去年同期確有顯著下滑，但價格仍穩定。以區域內指標預售案「大同莊園3」及「皇翔芊樾」來說，分別在4、5月開賣，成交均價在每坪56~60萬元間，其中前者最高成交價更落在每坪62.6萬元。

簡瓊瑤表示，土城主要生活圈可分為捷運海山站周邊裕民商圈，以及近年隨著日月光購物中心進駐而興起的中央商圈。而隨著市府、民間協力推動土城重劃及發展腳步，預期未來位處頂埔站「運校重劃區」周邊生活圈也將在3年內逐漸成熟，此外，「司法園區」也會是未來土城房市另一發展重點。

至於區域內公寓價格高於華廈產品原因，簡瓊瑤表示，土城公寓坪數相對較小，與套房產品的「低總價高單價」概念相似，親民總價也讓首購族相對容易入手，且使用實坪足，尚有都更題材可受討論，因此備受購屋族青睞，目前市區公寓產品成交均價則約在每坪35～40萬元間。而華廈產品屋齡則多在20～25年區間，對於購屋族而言，考量修繕成本及管理條件，多偏好購買電梯大樓。

有關土城未來房市發展，簡瓊瑤指出，以目前土城重劃區內建地取得行情單價已上看百萬來看，推估未來新案開價將不低於60萬元，甚至展望7字頭。若有預算考量且偏好新成屋的購屋族，可以往重劃區北側靠近明德路一段、德霖技術學院一帶，尚有單價40萬元左右、屋齡1年內物件可以參考。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為活化及促進地方發展，台南市府準備將位於東區南台南副都心區段徵收區內，約1993.5坪車站專用區土地，預計採設定地上權招商，建蔽率60%、容積率400%，屬大面積、立即可開發的建築用地，除供交通轉運外，亦可作為商業、購物商場、百貨零售、辦公室、旅館、住宅等用途。

台南市政府地政局表示，本次推出的土地使用分區為車站專用區，是屬於區段徵收後可建築土地，位在臺南市東區主要幹道生產路旁，鄰近台1線(大同路二段)，為往來市中心的重要節點，鄰近生活機能包含了市立醫院商圈、二空新村、奇美博物館等地。

此外，南台南區段徵收開發區內各大建案亦陸續推出興建、國家住宅及都市更新中心，也預計在開發區內興建社會住宅，且車站專用區與臺南鐵路地下化的南臺南站相鄰，南市府此時推出地上權的招商，未來可與預計115年11月完工啟用的臺南鐵路地下化後，所設置的南臺南車站完工時程相互搭配並啟用營運，為臺南市鐵路地下化車站周遭中少數得以入主，且可立即開發的素地，預估將吸引商場的進駐。

南市府地政局長陳淑美表示，位於臺南市東區之南臺南站副都心第一期區段徵收開發區，開發面積約70公頃，區內除提供5.5公頃公園作為巴克禮公園第二期擴展腹地外，除鐵路地下化照顧住宅住戶進住，區段徵收開發區內各相關建案，亦陸續開發興建中，社區發展成形。

因應目前房地產價格波動較大，為有效平穩市場價格，南市府這次在招商範圍，以生產路北側之車站專用區，面積為6,590.13㎡（約1993.5坪），建蔽率60%、容積率400%，屬大面積、立即可開發的建築用地，透過以公開招商設定地上權之多元處分方式，除供交通轉運外，亦可作為商業、購物商場、百貨零售、辦公室、旅館、住宅等用途。

除了車專用地外，南市府地政局另外也預計於未來，再推出生產路南側之商業區+住宅區土地之設定地上權招商，藉此活化市有土地的同時，亦可達到促進地方發展的多重效益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

過去房市焦點多聚焦在北台灣，不過近年隨著買氣往中南部走，雙北以外的房產市況也逐漸受到關注，甚至連銷售狀況都超車北台灣。統計今年第1季實價揭露的預售屋交易，賣最多的建案就在台中市，為位於14期重劃區的「雙橡園2925」，累計揭露金額高達57.3億元，也是該區目前成交單價最高案，且皆站穩5字頭。

台中14期重劃區緊鄰水湳中央公園特區，具備低密度、高綠覆率的開發條件，是近年的房市一線戰區，有不少知名建商插旗推案，包含大陸、國泰、雙橡園、寶輝、惠宇、精銳等知名豪宅品牌。

根據統計，第一季預售屋實價揭露金額最高的熱銷案為「雙橡園2925」，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，由於屬大面積開發案，總銷金額高，且大面積開發讓個案的規劃條件更佳，甚至是超高樓層的規劃，因此售價高、銷售狀況也不錯。

該案日前甫舉行動土典禮，基地2925坪，位於北屯水湳生態公園第一排，規劃34樓超高地標建築，也是區內唯一1棟鋼骨大樓。住商不動產七期南屯店經理黃盟翔表示，鋼骨結構營造時間較長、施工較複雜，造價約比一般RC結構每坪成本多5萬元左右，近年因為人力、原物料大漲，多數建商為總價考量，蓋鋼骨大樓的意願明顯降減。

14期近年來已進場銷售的預售案不少，包括「國泰MOST+」、「亞昕一緒」、「陸府織森」、「亞昕一沐」、「新業大塊森濤」、「磐興寬心」、「林鼎樸御」、「雙橡園2925」、「元鈞坐忘山」等，將近10個建案，預估總銷超過300億元，這些建案也因為順銷，多已開始動工興建。 　

進一步盤點14期目前平均成交單價的前3名，第1名也是「雙橡園2925」，目前已揭露共152筆交易，平均單價達56.82萬元；第2名為「陸府織森」，已有77筆揭露，平均單價達56.14萬元；第3名為「元鈞坐忘山」，有11筆揭露，均價達54.23萬元。後續還有順天、精銳、惠宇等案也將陸續進場。

即便目前市場看似暢旺，不過曾敬德指出，數據統計為今年第一季，房市還是處於景氣熱絡的時期，包括通膨與造價上揚都對房市有利，預售案場普遍呈現熱銷的市況。

隨著今年3月央行升息與後續打炒房等題材發酵，加上疫情轉趨嚴峻，曾敬德認為，預售市況轉冷，後面兩季預售案揭露的狀況可能會轉冷清。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

板橋區是新北市的行政中心，其中以板橋區預售熱點的江翠重劃區，因具整體開發區的規劃優勢，其預售屋交易量占板橋區交易量8成。吸引購買板橋江翠重劃區預售屋的購屋者，依其戶籍所在縣市不同，偏好的房型和總價也有所不同。

分析近3年板橋江翠重劃區住宅大樓預售屋交易與同期板橋區住宅大樓新成屋交易，兩者的平均交易坪數均為33坪，但平均交易總價分別為1,633萬元、1,767萬元。相同的行政區及居住坪數，江翠重劃區預售屋相較便宜近一成，而且考量預售屋依時程付款的特性，如預售屋初期自備款以1~1.5成計算，新成屋自備款以2~3成計算，預售屋初期交付金額比新成屋少了約190~285萬元，期初付款壓力小了許多，資金運用更有彈性，更容易入手置產。

再分析近3年板橋江翠重劃區預售屋購屋者的戶籍地，結果集中於新北市(61.3％)、台北市(26.7％)及桃園市(2.3％)，占比幾乎達9成，且不同戶籍地購屋者的偏好不同，如新北市及台北市民購屋者均有50％最青睞3房產品，新北市民購買平均交易總價為1,798萬元，台北市民購買平均交易總價為1,894萬元；而桃園市民則較青睞2房產品，購買2房的比例為45％，平均交易總價為1,129萬元。

整體而言，在板橋江翠重劃區購買預售屋的台北市及新北市民偏好選擇1,800萬~1,900萬的3房產品，而桃園市民則偏好選擇1,200萬以下的2房產品。近年板橋江翠重劃區預售建案林立，近3年預售屋實價登錄建案共計已有57案，未來將持續有建案推出，可提供不同偏好的購屋者各種不同選擇。

板橋江翠重劃區具備板橋行政區及整體開發區的雙重優勢，地理位置便捷，預售建案林立且銷售熱絡，近3年此區預售屋交易量近5千件，可預見在工程完工交屋後的未來，板橋江翠重劃區將成為人口移入的新熱點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年房價飆升，連購屋門檻相對較低的套房，漲幅也相當驚人，台灣房屋趨勢中心統計內政部不動產資訊平台資料，六都2021年Q4的套房產品平均單價，較2020年Q4全數成長！其中又以台南市年增幅35％居六都之冠，2020年Q4平均每坪14.3萬元，2021年Q4成長至每坪19.3萬元；高雄市則以年增23.2％居次。

從總價來觀察，在台北買套房門檻最高，逼近千萬，平均要價973.6萬元，門檻最低的是台南的237萬元，等於同樣價格在台北買1間，在台南可以買4間！不過台南市總價雖然是六都最親民，但相對2020年第4季的套房平均總價166.7萬元，年增達42.2％，漲幅因比較基期低而顯得驚人。



以台南市來說，有不少套房轉手價高於原本入手價的案例，善化區陽光三路「植村墅八期」9樓戶， 2020年前屋主以535萬元買進，持有一年以638萬元轉手，帳面增值103萬元，年投報近兩成；民生路「萬福金庭NO.2」3樓戶，歷經2次轉手總共價漲50萬元；東區崇德路「陽光貴族」6樓、10樓戶，增值65~67萬元不等；中華東路二段「鄉城陽光鎮」11、13、19樓戶，則上漲16~82萬元不等。



台灣房屋善化南科加盟店店東林鈺熏表示，善化區像是「尊爵會館」、「春池LM inn」、「萬福金庭」等，都是區內少數有套房產品的社區，其中「萬福金庭」一戶套房總價約300萬元，另外則不乏兩戶為一單位銷售的雙套房，2021年成交總價至少500萬元起，不過2022年套房仍有成長空間，主要是因台積電在台南設廠，創造大量工作機會，帶動周邊的善化、新市房價走揚，套房買家除了在南科的上班族之外，也有許多外縣市的投資置產族，看好此區發展，在此購屋收租。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，套房總價低、好入手，頗吸引置產族購買出租，因此以套房為主力的社區常有戶數多，出入人員相對較複雜、租客素質落差大等狀況，因此若是小資族想要買來自用，建議買家應多了解社區管理狀況，以及租客狀況；此外，也要考量房子的所在位置交通便利性，以及市場供需，評估未來出租率和轉手性。



第一建經研究中心副理張菱育提醒，部分銀行對於套房產品的放款條件有幾項限制，像是主建物加附屬建物坪數低於15坪的物件，被視為不易轉手的小宅，恐僅能申請6~7成的房貸，若坪數為10坪以下物件，有些銀行甚至不承貸，消費者必須準備更多自備款才有辦法購買。

根據實價預售2022年第一季揭露的資料顯示，六都最低價的預售揭露案，台北市是「陽明迴鄉」案，最低有每坪52.5萬元成交紀錄，其餘各都都仍有單價1字頭的預售案，且普遍都位於較為外圍的低價區域。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常低房價的區域，都屬於比較外圍的區段，因為生活機能、交通等條件不若市中心便捷，因此地價相對較為便宜，且統計發現相對較為低價的個案，興建的樓層也不會太高，相對造價成本等條件也較能控制，因此即使高房價的條件下，部分都會區的外圍區域，實價揭露仍出現1字頭的成交個案。



2022年第一季六都最低單價揭露的預售個案，包括台北市北投區的「陽明迴鄉」，出現一坪52.5萬元的低價，反映台北市房價高漲後，4字頭的預售案似乎越來愈為稀有；新北市較為低價的成交個案，則是金山區的「築馨園」，有一戶成交每坪19.3萬元，新北市目前最低價的個案，多出現在金山、三芝等較為偏遠的區段。



桃園市則是楊梅區的「恬居」，實價揭露最低價每坪13.6萬元，台中市則是清水區的「明日享享」，最低價為每坪14.7萬元，台南市仁德的「大好1.」，最低價實價揭露每坪14.7萬元，高雄市則是橋頭區的「森遠」，最低價每坪揭露13.2萬元。



曾敬德指出，雖然原物料與造價上揚，加上土地價格走揚，都驅使房價上漲，不過真的想要購置新房子，又能接受久一點的通勤代價，向外找尋新屋還是有機會找到合適自己的房子。

統計2013年稅制調整前與2018年資料比較，發現房屋稅全國稅額萬元以上，竟大增32.3 萬戶，增幅比例高達41.6%，加上近7年平均每年有9.7萬戶住宅完工，新的住宅多數都適用新的房屋標準單價，因此標準3房房屋稅可能就晉升萬元水準。

今年全國自住用房屋件數達707.23萬件、房屋稅約319.78億元，占全國開徵件數及稅額比率分別為77.19%、38.32%，平均自住用房屋每件金額為4521元；非自住的住家用房屋件數71.22萬件、稅額71.01億元，占全國開徵件數及稅額比率分別為7.77%、8.51%。

六都房屋稅的成長幅度，台中市開徵件數成長1.7%最多，北市則是房屋稅收增加7.6億元，成長幅度4.95%最高，台中市主要因為新建案完工數量較多所帶動。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，影響房屋稅多寡通常與屋齡、面積大小、結構與樓層數有關，因此具備「新高大」的住宅，房屋稅的稅金就越重，主要原因包括屋齡新穎，適用調整後的標準單價，可能就比調整前多出1倍以上，若是高樓層的建築物，則相對標準單價也會較高，另外一個關鍵就是面積大小，面積越大的房屋稅稅金就越重。

曾敬德指出，現在買新房子的持有成本比中古屋高上許多，要享受好的住宅品質的確代價也比較高，但相對的購買屋齡10多年的中古屋，房屋稅負擔就會比較輕，購屋前可以先比較看看。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】