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根據實價揭露資料，今（2022）年第一季預售交易表現穩定，全國揭露預售金額達3553億元，年增4成但季減32%；今年第一季熱銷的個案中，總計有17案的揭露金額超過20億元，其中以台北市、新北市、台中市的個案居多，而揭露金額最高的個案是台中北屯的「雙橡園2925」，累計揭露金額超過55億元。



統計顯示第一季揭露金額最高的熱銷案為「雙橡園2925」，個案訴求SRC鋼骨大樓，且2925坪的大面積開發，基地位於北屯水湳生態公園第一排等條件，今年第一季就揭露實價金額高達57.3億元。



第二名則是大同莊園三期，位於新北市土城的開發案，個案訴求33層鋼骨雙制震，捷運海山站500米，同時基地面積也接近5千坪，大面積開發相對具有優勢，今年第一季實價揭露金額達51.6億元，是今年第一季少數銷售超過50億元的熱銷大案。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，前幾大熱銷的個案，都是屬於大面積開發案，個案總銷金額高，且大面積開發讓個案的規劃條件更佳，有些甚至都是超高樓層的規劃，不僅售價高，同時從實價揭露也可發現銷售都創下不錯的佳績。



統計今年第一季前10大熱銷的預售案中，台中市就有4案入列，主要台中市房價上揚且區域內有重劃區的推案釋出，個案規模較大且重劃區的新案也成為消費者心中偏好的主流產品，新北市也有4案擠進10大熱銷案中，其餘則是台北市與台南市，其中10大熱銷個案有一半以上都是重劃區的推案。 



曾敬德指出，今年第一季房市還是處於景氣熱絡的時期，包括通膨與造價上揚都對房市有利，預售案場普遍呈現熱銷的市況，直到央行升息與打炒房等題材發酵，加上疫情轉趨嚴峻，預售市況轉冷，後面兩季預售揭露可能會轉冷清。

很多人擔心婚姻是「愛情的墳墓」，婚前甜蜜蜜，婚後盡是「柴米油鹽醬醋茶」的生活瑣事。尤其剛結婚的年輕夫妻經濟負擔較重，另一種「房」事一不小心就會點燃「戰火」。婚後要住家裡？還是買房自住？若買房到底要登記誰名下？地點該買在哪裡？更是一大學問，就讓王牌專家來幫你做出正確的抉擇。

《Yahoo奇摩財經》特別請來中信房屋獲利業績超過4千萬元的新莊副都心加盟店、最受媒體獎肯定的王牌顧問師林家民，用14年的寶貴經歷心得，來一一幫新婚夫妻解答這些疑問？輕鬆搞定房產大小事。

首先很多新婚夫妻決定結婚就一定要買房，或是跟公婆住了一段時間不適應，想要出來享受二人自由空間，好不容易籌了頭期款也挑好房子，但到底該登記誰的名字呢？

林家民給剛打算結婚的新郎、男朋友或是新手丈夫的良心建議：「買房最好用老婆名字！過得比較好」、「安太座比安太歲重要」。

更重要的有件事千萬別做-那就是「千萬不要聯名登記！」。這些話不是在開玩笑！而是有三大專業理由。

林家民解釋，一般夫妻買房想聯名登記，主要是不放心，以為聯名登記後，有一方要賣房的時候，需要另一方同意。事實上萬一有「意外」，聯名登記根本無法阻止曾經甜蜜的另一方賣房，他（她）不需另一方同意，依舊可以賣出2分之1產權給第三人，市面上也有不少投資客或業主願意買進這種不完整的產權。

聯名登記不僅沒有辦法箝制另一方賣出部份產權，更有三大缺點。

缺點一：房貸首購優惠一次用掉2個

聯名登記一次就用掉二個首購名額。目前包括青安或是許多房貸優惠貸款條件都是首購族，聯名後一次就用光了。

缺點二：土地增值稅優惠也是一次用掉2個

還有之後若想換屋或傳承時，土地增值稅優惠只有一生一次，也是一次就用掉2個名額，相當不划算；

一般土增稅利率是20、30、40%，而優惠利率一生一次可享10%稅率。夫妻二個人各自有10%可用，可買2棟房或換第2屋時各自登記各自使用，若二個人聯名就只剩下二人合計一次10%，一生一次用過就沒有，相當可惜。

缺點三：向銀行借貸條件不好無寬限期

三是銀行也不喜歡聯名登記，若原夫妻名下已有房產，房貸可能會打折扣，用第二房的購屋條件辦理，也無法享受寬限期，可說是有弊沒有利。

那麼新房到底該怎麼登記才能避免「人財兩失」呢？林家民提供專業的解決方式，他說民法夫妻有共同財產制的保護，要依以下幾個步驟進行（採分別財產制的夫妻這裡不討論）

步驟一：先登記結婚再買房

因為民法規定，婚後擁有的財產是「共同擁有」，因此若想擁有共同財產的保護，那就要先登記再買房。買房再登記結婚，那結婚前財產不能均分。

步驟二：登記老婆的名字就對了 除非老公職業有優惠

林家民說，有了共同財產制保護，無論登記誰的名字都沒差，他建議新郎倌「登記老婆的名字就對了！」以後過得好比較重要。如之前說，也不要留二個人的名字當記念了，有弊無利。

不過這點也有例外，銀行貸款一般會看經濟條件最好的那位，所以萬一老公經濟條件更好或在台灣百大企業工作，甚至具軍公教身份，用老公登記首購，貸款優惠更好，建議老婆也可以放心登記老公的名字。

步驟三：登記時多加一個手續：預告登記

林家民說，一般房仲業都會建議客戶，房子登記老婆名字，先生做「預告登記」， 也就是說老婆未來想要移轉房產或是設定抵押借款時，都需要預告登記人同意，這樣才會有互相牽制的效果。預告登記只要買房子時請代書一併代辦，需多一筆費用，大約6000元左右。

【預告登記小詞典】

預告登記是限制登記的一種，是預為保全對於他人土地建物權利變更，而向地政事務所申請，限制登記名義人處分其土地建物權利的登記。此舉在於防止不動產的所有權人轉賣或拿去設定抵押借款的登記。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

路透社針對全球9大房地產市場進行研究分析，專家普遍認為，隨著利率上升，全球房市的熱潮正在降溫，預期明年（2023）房價漲勢將收斂，部分國家甚至可能出現轉折，房價進入緩跌走勢。

房地產分析師認為，在近2年新冠肺炎期間，房價已飆漲高達50％，明年漲勢將趨緩，部分市場甚至會轉為小幅下跌，不過很可惜的是，即使房價下跌，年輕首購族而言，仍面臨基本生活開銷、房貸利率上揚，以及薪資漲幅跟不上全球通膨的窘境，因此仍未必買的起房。

專家直言，儘管預期大部分房價漲勢趨緩，也只是低於物價上漲步調，就算房價修正，幅度也不會超過10％，在房價居高不下、利率上揚，和薪資漲幅趕不上房價物價的情況，民眾的購屋能力將持續受衝擊。

專家指出，除了營建成本上漲，蓋房子的速度也普遍跟不上需求，業者因此會將供應鏈中斷而飆升成本，轉嫁給首購族。路透訪調的119名分析師中，逾3分之2受訪者表示，未來2年內首購族的負擔能力將變差，或明顯變差，只有36人預期，情況會見到改善。

另外，而在高房價時代，租屋族也不會比較輕鬆，有超過8成的分析師直言，在房屋短缺、推高租金的情況下，未來2年民眾負擔租金的能力將變得更糟糕，只有不到2成的人認為，狀況有機會改善。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市投機炒作風氣興盛，逼得民怨四起、政府出手嚴加管制，卻也讓不少人高喊房產屬於財產權、為自由經濟的一部分，呼籲應尊重市場機制。有學者卻認為房產的強烈獨佔性與外部性已讓「完全競爭」功能廢了一半，自由市場理論在房地產根本運作不了，分配資源的結果只獲得低所得、低人口成長及高空屋率與房價，「完全是個鬼故事」。

在談自由經濟前，景文科技大學財務金融系副教授章定煊說明，經濟上的左派是大政府主義，主張政府要干預市場、甚至管制市場；經濟上的右派是小政府主義，尊重自由市場機制，政府只要維持市場機制可以發揮功能。

雖然章定煊說明自己的經濟思想比較偏向右派，市場機制這尊大神之所以值得尊重， 因為市場越接近完全競爭，經濟效率越高，但放在住宅這種財貨上，卻並非如此。

房地產投資口訣就是「區位、區位、還是區位（location location location）」，世界級房產大亨包括香港李嘉誠、美國川普都這麼說，章定煊指出，區位就代表了房地產的獨佔性，另一個意涵則是外部性，價值會受到周圍設施影響，「這也是為什麼很多建商廣告DM上都會寫跟著建設走」。這兩特性就已經讓完全競爭發揮功能的基本前提廢了一半以上。

此外，土地有稀缺性，供給極度缺乏彈性，而且調整的速度極度緩慢，光是建商從建地到開發完成的建設週期就要5年。如果從未規劃土地到整地可以建設開發起算，要超過10年以上。

再看需求的部分，居住是生活的必需品，尤其受限於工作機會等因素，區位選擇上非常有限，尤其台灣人以自有房屋為畢生志願，剛性需求非常強大，所以需求也非常缺乏彈性。因此章定煊表示，只要需求增加，就會誘發價格大幅變化。

有時候「業者會大喊，政府要增加供給啊，妨礙業者賺錢幹嘛？」但章定煊指出，台灣沒有土地儲備制度，從找地、徵收、土地地目變更到土地建設完成，再交到建商手上開發出來，等到有效供給產生出來，要找房的年輕夫婦頭髮都已經白了。

「不要說別的，政府使出渾身解數蓋的社會住宅，扣掉包租代管的部分，才蓋幾戶？」章定煊表示，不要苛責政府不用力，「是真的很難哪！」就算政府快馬加鞭把供給生出來了，購屋者的購屋區位受限在他們工作地點與生活圈，政府提供的區位也不見得他們想要。

更何況房地產市場有嚴重的資訊不對稱現象，業者擁有資訊遠多於消費者、投資客擁有的資訊遠多於自住客、賣方擁有的資訊遠多於買方，對於市場效率的運作更形成嚴重的妨礙。

所以章定煊認為，經濟學自由市場理論所形成的最適資源配置，在房地產根本運作不了。自由市場學派所強調的那隻看不見手，在住宅市場根本屬於全殘狀況。台灣住宅市場用市場機制運作到現在，分配資源的結果是甚麼？低所得成長、低人口成長、高空屋率、高房價，完全是個鬼故事。

章定煊最後總結，住宅市場市場失靈非常嚴重，別再說什麼尊重市場機制，自由市場機制在住宅市場發揮不了它的優點，需要政府的大力介入。別再說政府要增加供給，緩不濟急，而且經常無法對症。投資需求造成住宅市場的劇烈動盪，長期來說還是要在制度面上尋找方式解決。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近年房價飆升，連購屋門檻相對較低的套房，漲幅也相當驚人，台灣房屋趨勢中心統計內政部不動產資訊平台資料，六都2021年Q4的套房產品平均單價，較2020年Q4全數成長，其中在台北買套房門檻最高，總價973萬逼近千萬元，門檻最低的是台南的237萬，等於同樣價格在台北買一間，在台南可以買4間。

不過從數據來看，台南市2020年Q4平均每坪14.3萬元，2021年Q4成長至每坪19.3萬元，年增幅35%居六都之冠， 漲幅因比較基期低而顯得驚人，高雄市則以年增23.2%居次。

 台南市近期有不少套房轉手價高於原本入手價的案例，像是善化區陽光三路「植村墅八期」9樓戶， 2020年前屋主以535萬元買進，持有1年以638萬元轉手，年投報近兩成；民生路「萬福金庭NO.2」3樓戶，歷經2次轉手總共價漲50萬元；東區崇德路「陽光貴族」6樓、10樓戶，增值65~67萬元不等；還有中華東路二段「鄉城陽光鎮」11、13、19樓戶，則上漲16~82萬元不等。

台灣房屋善化南科加盟店店東林鈺熏表示，善化區像是「尊爵會館」、「春池LM inn」、「萬福金庭」等，都是區內少數有套房產品的社區，其中「萬福金庭」一戶套房總價約300萬元，另外則不乏兩戶為一單位銷售的雙套房，去年成交總價至少500萬元起，不過今年套房仍有成長空間，主要是因台積電在台南設廠，創造大量工作機會，套房買家除了在南科的上班族之外，也有許多外縣市的投資置產族，來此投資收租。

套房貸款成數低 投資前評估出租率

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，套房總價低、好入手，頗吸引置產族購買出租，因此以套房為主力的社區常有戶數多，出入人員相對較複雜、租客素質落差大等狀況，因此若是小資族想要買來自用，建議買家應多了解社區管理狀況，以及租客狀況；此外，也要考量房子的所在位置交通便利性，以及市場供需，評估未來出租率和轉手性。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，部分銀行對於套房產品的放款條件有幾項限制，像是主建物加附屬建物坪數低於15坪的物件，被視為不易轉手的小宅，恐僅能申請6~7成的房貸，若坪數為10坪以下物件，有些銀行甚至不承貸，消費者必須準備更多自備款才有辦法購買。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

在政策打炒房、建材大漲雙重夾擊下，房地產業叫苦連天，專家也示警，若成本再不斷攀高，中小型建商受到嚴重衝擊，生存空間遭到壓縮，未來恐面臨倒閉，甚至出現「爛尾樓」的狀況，提醒目前想買房的民眾當心。

根據內政部統計，2018年至今，營建成本已上升3至5成，其中鋼筋價格漲到目前一噸約2萬5000元，距離2007年歷史高點3萬元已不遠，其他建材價格也持續攀高，加上缺工嚴重，工資大漲，以及政府打炒房政策，營建成本攀高，也使建商在2、3年前預售房子時，所估算的獲利幾乎歸零，甚至房子蓋到一半就開始虧損。

由於大型建商通常有長期配合的營造廠、工班，加上財力及資源相對充沛，受到這波營建成本大漲會較小，不過中小建商或新成立的建商，恐怕就得承受較大壓力。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，這一波包括央行緊縮資金，已經讓一些中小型建商，可能在因應市場的變動上出現了一些狀況，8、9月份的時候，可能會有一波倒閉潮出現，建商面臨淘汰賽，導致出現「爛尾樓」等狀況。

張欣民也因此提醒，目前打算買房的民眾，可以選擇有品牌及口碑的大建商，會更有保障。

美國展開升息循環，我央行跟進機率高，「租房好，還是買房好」再成熱門話題。高源不動產估價師事務所長陳碧源表示，只要是經濟成長、溫和通膨的地方，買房永遠比租房好。 

他說，不少經濟學家認為，溫和通膨有助於企業獲利與經濟成長，並可讓人們樂於努力工作，很多國家也支持這種說法，致力維持溫和通膨。 

但事實上，通膨是一種財富重分配。正如凱因斯所說，通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。「用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在使多數人貧窮的過程中，使少數人暴富」。 

至於為何少數人可以不變窮反而暴富，關鍵就在是否擁有房地產。 

陳碧源說，在通膨環境下，所有物價都會逐漸變貴，如同溫水煮青蛙。房租也一樣，不少長期租約房租調整都參考物價指數。 

許多人說，買房得扛房貸當屋奴，龐大房貸會使可支配所得大減，但選擇租房，隨著房租越來越貴，甚至於高過薪資成長率，到了中後期，為了應付房租，可支配的所得或生活費將愈來愈少。 

但若選擇買房，可將居住成本鎖住，當後來物價上漲、薪資增加，但居住成本變動不大下，可支配所得或生活費反而可以提高。 

陳碧源表示，現在政府一方面致力維持穩定通膨，一方面政策鼓勵租房，補助租金，而不是提供買房的誘因。長期下來，將使得買房者、有房族享受經濟成長的果實，溫和通膨的好處。 

但對無房族而言，到頭來，租得起也變租不起了，階級貧富差距將日漸擴大。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣房市每次面臨市場多頭時，預售炒作就成為話題，一旦房市反轉，市場糾紛就四起，於是有學者主張廢除預售制度，一勞永逸。房市趨勢專家李同榮直指，這是因噎廢食丶便宜行事的做法，他同時提出預售問題不在於法制面丶制度面，而在於管理面與執行面。

李同榮指出，廢除預售制度的思考邏輯，其實很像禁止轉售的概念，因為有問題，所以把它禁掉就沒問題，但目前土地炒作勝於預售炒作，政府趁房市景氣率先大舉標售土地，履創地價新高，政府要不要先禁止所有公有土地標售？問題不在標售土地的制度，而在於標售土地的規範行為。

現行預售制度行之多年，因其模式形同期貨，李同榮認為，若管理監督執行妥善，對市場供需調節丶建商資金槓桿效應丶首購消費者分期付款機制丶政府管理層面，會產生四贏局面；但若管理監督執行不力，對市場炒作丶建商擺爛丶購屋者損失丶政府扛責丶丶就會造成四輸局面。

多年來政府消保會已針對預售弊端提出很多修法，包括合約預審丶履約保證丶實價即時登錄丶禁止紅單炒作丶轉售納入房地合一課稅範圍等措施，房地產市場會因房產政策丶資金丶利率丶技術循環與通貨膨脹等因素，造成有利差炒作空間，這時就要靠監督稽核抑止，但絕不是因噎廢食將預售制度就此廢除

李同榮說，預售禁止轉售其實也是因噎廢食的做法，現行制度只要轉售納稅嚴格控管，金流嚴格稽查，加上檢舉制度輔助，就可有效抑制預售炒作問題，政府不探討形成炒作之因，只是一昧採取防堵政策，這就是現今頻繁打房效率遞減的主因。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近期政府積極打炒房，但對於某種購屋族卻屢釋出利多政策，那種人就是「首購族」！到要怎麼知道有沒有符合政府首購條件呢？房市專家整理了「首購政策懶人包」讓購屋族一次瞭解相關資訊。

房市專家「賣厝阿明知識+」表示，「首購」的定義指得是：申辦房貸的當下，借款人名下無任何「自用住宅」。若符合首購條件，辦理房貸時可以拿到相較於非首購族更好的條件，比如較優惠的利率、年限以及寬限期。

以下關於「首購」最常被討論的兩大迷思，

1.首購是不是一生一次？阿明表示「首購一生可以大於一次」，只要申辦房貸的當下，借款人名下無任何「自用住宅」，就屬於首購資格。比如：阿明目前持有自用住宅，在下一次購屋之前，已將持有的房子賣掉，過戶給買家，名下無房貸與且無登記自用住宅，「首購」條件又回到阿明手中。又或是，阿明名下登記有一間工廠，想購入自住的房子，這時的阿明雖然名下有登記房地產，但阿明名下無任何「自用住宅」，故仍屬首購族。

2.夫妻其中一位名下有自用住宅，婚後就會喪失首購資格嗎？阿明強調「並非如此！」如果夫妻其中一位名下有房子，另一半名下無房子，以上狀況若以沒有房子的那位當貸款人，則仍屬首購條件。假設妻子名下登記有娘家的房子，但先生名下無登記住宅，夫妻想購入一間房子，若先生為貸款人，那就符合「首購」定義！

另外阿明也特別提到，財政部推行的「青年安心成家購屋優惠貸款」規範更加嚴格，條件是「借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者」因此若是其中一方名下有自用住宅，另一位仍享有首購條件，但就無法申請青年成家購屋優惠的貸款。

阿明提醒，即便符合首購條件，自身資產負債比、信用紀錄等，仍為銀行審核條件，因此保持健康的金流與信用，是取得較好貸款條件的前提。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

《EBC東森新聞》日前報導台北市捷運永春站旁的建案「森業永春」，因都更爭議20多年而有「最牛都更案」之稱，去年初完工後推出銷售，今年3月新交易的13樓戶總價達7998萬元，創下該社區最高紀錄。謄本資料顯示，買方為震一科技股份有限公司，推測應與知名飲品保力達陳家有關，無貸款購置。

台北市信義區捷運永春站旁的「森業永春」，前身為警察宿舍及周邊公寓鄰舍，但因有住戶拒絕都更而歷經長達20多年的抗爭，成為全台矚目的「最牛都更案」，最後在2014年排除掉不同意戶範圍、更改建照後完成整合，興建3棟15~22樓、共282戶的新穎大樓。

該案去年完工後公開銷售，3月出現多筆交易，其中13樓戶總價7998萬元，是該社區目前最高成交總價紀錄，僅差一步之遙就抵達台北市課徵豪宅稅的8000萬元門檻，避稅意味濃厚。總坪數94.03坪，拆算車位後單價是123.8萬元。

最新進度則是從謄本資料顯示，買方為震一科技股份有限公司，因與海洋投資、保力達公司股東與地址多有重疊，推測買方應與保力達陳家有關。

全球居不動產情報室總監陳炳辰說明，該社區位置座落佳，就在台北市知名高價小宅「EAT」系列旁，鄰近捷運站點、永春市場，雖戶數偏多，達282戶，但目前平均房價還是在單坪120~130萬元，依此水準高低樓層，或是大小坪數落差一成，也顯見黃金地段之於房價的不敗因素，此次成交單價合理，因坪數不小，來到94坪，拉高總價。

陳炳辰指出，該處有租屋市場，不乏租到月租金單坪2000元，依此換算投報率也有2~3%，再比照鄰居「EAT」系列轉手也常見獲利情勢，讓社區前景看好，若非過度偏離社區行情的物件，後況應都可期。

至於推估由食品業者購入，其實包括旺旺、義美、新東陽、香吉士、盛香珍、開元等知名食品大廠都曾購入豪宅，陳炳辰認為，各行各業企業主們營運獲利後，眼見台灣不動產投資穩健，自然成為置產選項之一。

另一方面，食品業種屬於民生必需品，較不受疫情打擊，陳炳辰認為，還可能因為宅經濟再創造盈餘，又不乏在食品本業以外開發其他商機，成為企業營運重點，如旺旺集團另有媒體、保險、餐飲、遊樂園等事業；新東陽、保力達則都有經營不動產項目；義美開發出生技保健食品，亦有咖啡餐飲店面，均可想見多方觸角帶來的營收。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】