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高房價、高租金不斷惹民怨，然而房價高到買不起來可以租房，但若連房子都租不起時該怎麼辦？從政府的2月全國租金指數105.25創創新高來看，租屋族面對高漲的房租，壓力恐怕爆表，形成「躲過房高房價，卻躲不過高房租」的窘境。

房租為什麼漲得這麼快？雙北老屋改建協會理事長胡偉良指出，首先要看需求面，2003年以來房價狂飆，房價所得比連翻飆漲，以雙北為例，2002年新北市平均維持在6.15倍，台北市則維持在6.01倍。但到2021年第3季台北市已飆高到15.86 倍，新北市亦達12.13 倍，全台甚至也高達到9.24倍。

再根據歷年房價負擔能力統計資訊，15年來家庭可支配所得中位數增幅不到2成，但住宅中位數總價漲幅卻逾2倍，胡偉良認為，要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的事情，也因買不起房，大量民眾開始轉買為租，租房需求上升，供給卻增加有限，「房租能不漲嗎？」

在國際市場上，衡量房產運行狀況良好的租售比一般為1∶300到1∶200，也就是一個月的房租用200個月的時間，能夠把買房的投資全部收回。用此比例來看台灣，現在雙北租售比普遍在1比600左右（投報率2%），有些甚至高達1比800（1.5%），意味著出租一套房子至少要過50年才能收回成本。胡偉良換個角度說：「相對於房價，台灣的房租，太便宜了」。

即使如此，台灣房租還能再繼續漲嗎？胡偉良認為，高房租子已經超過很多人的承受能力，並指出30%是房租、房貸收入比的「黃金分割」點，低如3成屬於幸福範圍，高過3成的租金壓力就會影響生活的幸福感。

以雙北年輕人平均月收入4萬元為例，在台北市租個套房要花費1.5萬元以上，在新北市租房要花掉約1.2萬元，都超過或接近收入的近三分之一，「由此看來，絕大多數的租客，恐怕都不太幸福。」

儘管常見說法是房租屬於市場說的算，意謂租屋族的收入有限之下，租金漲太兇只會逼走房客、落得無人承租的供求關係。但胡偉良強調，租賃關係中，承租人始終處於弱勢地位，在供求失衡之下，承租人基本沒有議價的本錢，因為收入增幅很難跑贏房租，所以失控的高房租，其實比高房價更可怕！

畢竟居住是剛需，房價高時還可以用租屋的方式來居住，但這就成為民眾的最後退路與底線，胡偉良認為，「不斷上漲的房租，正一步步擊穿租屋族的底線」，當連房子都租不起時，所引爆的焦慮將高過買不起房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

東森房屋研究中心統計實價登錄系統，發現高雄市鼓山區近三年透天產品漲幅逾4成，平均成交總價自108年1,832萬元成長至2021年之2,600萬元，等於每晚一年購屋便需多花380萬元。此外，隨著區域內美術館、農十六雙特區發展日趨完善，預售屋平均單價也在三年間成長超過兩成五，2021年(2021年)則受益於台積電效應，在一年間漲幅達43.2％。

東森房屋農十六致勝加盟店黃筱涵經理表示，過去高雄主要以重工業為主，近年隨著產業積極轉型及台積電效應，整體就業機會增加，也為區域內帶入科技買盤。而美術館、農十六特區內生活、交通機能建全，不僅有台鋁商場、巨蛋、義想天地及興建中富邦BOT案等大型商場，加上既有之捷運站點與未來輕軌環狀線串聯，使得兩特區不僅成為在地高雄人搶進之所在，更吸引許多外地客。



區域內電梯大樓指標建案如「J Modern」，該案主打二至三房，位置鄰近巨蛋，且擁龍華國小、明華國中雙明星學區，均價落在35~38萬元間，以44坪附車位之物件，總價約在2,000萬元左右，該社區目前最高價一坪46萬。東森房屋表示，區域內之中古電梯大樓，行情自2021年疫情解封後便水漲船高，過去成交單價行情落在15萬元左右，目前則已漲到2字頭，，正逐漸往3字頭靠攏。

 

東森房屋表示，區域內不僅電梯大樓漲，透天漲勢更加驚人，三年間4成的漲幅，如實反映近兩年高雄房市熱潮，分析漲幅主因除了土地價格日益水漲船高外，建商及屋主之心理預期價格也是重要因素。東森房屋表示，目前新成透天產品總價落在3,500~4,000萬元間，而若是地點好之物件則可上看5,000萬元，中古透天行情則落在1,500~2,000萬元左右，但如是地點靠近美術館特區之物件，平均總價則在3,000~4,000萬元間，幾乎等同新成屋。



近期政府公佈一系列抑制房價政策，東森房屋表示，隨預售屋禁轉單之日期逼近，目前的確有觀察到市場上出現拋售物件，短期來說無論是預售或成屋市場，或許都會短暫下修，然而鑒於鼓山美術館、農十六雙特區之機能，且隨著台積電設廠用地之楠梓產業園區環評通過，預估未來區域內房市仍將持盈保泰。東森房屋補充，舉三月份在美術館特區裕國街上一筆建地交易來看，成交單價達160萬元，以此土地取得成本，未來新案開價仍將維持5字頭以上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

東森房屋研究中心統計實價登錄系統，發現宜蘭縣羅東鎮10年各類產品平均漲幅逾7成5，其中透天產品66.8％之漲幅竟是最低，而公寓產品漲幅達75.8％；華廈產品突破8成，電梯大樓則是4類產品中漲勢最為兇猛，10年漲幅達83％。在地專家表示，10年8成之漲幅乍看驚人，但綜觀羅東各方面條件，及大環境經濟因素，其實相對合理。

東森房屋羅東全球加盟店王偉任店長表示，羅東位處宜蘭縣心臟地帶，坐擁絕佳地理位置，自古為週遭鄉鎮之轉運站，與台北市區更有逾十條國道客運路線相連結。而未來高鐵宜蘭站預計也將坐落在羅東與宜蘭市間，對宜蘭兩大核心都市縫合將是大挹注，也將帶動周遭房市、土地發展。



東森房屋表示，羅東鎮內主力買盤兼具外來客與在地人，前者多偏好透天、別墅產品，後者年輕買家則多屬意華廈與電梯產品，箇中因素不外乎，近年羅東建地稀缺，土地價格日益上揚，使得預算有限年輕人將目光轉往總價較低之產品。



當地具代表性之新成電梯大樓建案如「凱旋之星」，平均單價站上3字頭，另外尚有「首賦」行情落在25至28萬元間。至於區域內中古大樓行情則落在16萬元左右，但若是投資置產型客戶整理後，轉手之物件則單價可達20萬元，東森房屋表示，以2022年2月成交之一筆物件來說，35坪加車位，總價落在630餘萬元。





 

綜觀羅東十年房市數據，華廈與公寓價格一路向上，卻在2020年間呈現些微跌幅，東森房屋表示，當時時空為疫情初爆發，市場呈現恐慌，使得這兩類產品價格些微動盪，而後則逐步回穩。而市場回穩甚至大幅增溫，也可從土地交易行情來應證，以附近利澤工業區之土地，受惠於台商回流之趨勢，單價自一萬餘元漲至六萬元。



此外，市區內建地之漲勢也相當驚人，東森房屋表示，以一筆羅東後火車站之商業區建地交易來說，同筆土地在2016年之成交單價為63萬元，2021年則漲到83萬元。目前市中心住宅區土地平均價格約落在35萬元左右，東森房屋表示，以此土地取得成本，未來羅東大樓新建案開價，將站穩3字頭。



而由於建地價格日益升揚，也強勁帶動透天產品價格，東森房屋表示，目前區域內中古透天依屋齡、位置不同有所差別，以30至40年屋齡之產品行情約在1,200至1,400萬元間；新成透天總價目前則約在2,700萬元區間，東森房屋分析，以目前土地取得成本35萬元，加上營建每坪10萬元之成本來推算，未來區域內透天開價暫時無下探之可能。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年首季房市交易量價未見消退，房地合一稅收持續飆高，今年首季房地合一稅收72.9億元、年增近一倍，甚至比過去五年同期稅收總額還要高，反應近年房價漲幅大、短期交易普遍有明顯增值，其中又以新竹縣暴增4.8倍最為可觀。 

　隨著房地合一稅實施以來，符合課稅條件的交易案量數量愈來愈多，加上近年房價增值幅度可觀，房地合一稅收逐年快速增加，去年首季約36.6億元、第二季55億元、第三季58億元，第四季更創下單季95億元的高峰。 

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，若房地合一對於抑制短期交易有效，會呈現案件少、稅收少，但近期的房地合一稅收卻持續攀高，反映短期房價快速上漲，房價上漲力道比政策管制還要強。另一方面，去年7月房地合一稅2.0上路後，把預售屋換約納入房地合一稅課稅範圍，很容易就碰到最高45％的稅率，也可能進一步帶動房地合一稅收增加。 

　以各區域稅收來看，台中市首季稅收15.5億元，仍是全台各地的「稅收王」，台中市房地合稅收雖然僅年增62％，不過仍是占全台稅收的二成以上，且遠高出全台房市交易量最大的新北市一大截，顯示台中房市過去一段時間上漲幅度大、短期交投幾乎都有明顯增值。稅收第二名新北市為10.2億元、第三名則為高雄市9.4億元。 

　值得注意的是，近年房價飆漲、成為打炒房政策緊盯的新竹縣，去年首季稅收僅0.6億元，今年首季則增至3.7億元，年成長480％，房地合一稅收增幅冠居全台主要縣市，其餘增加較明顯的縣市，還有桃園市年增182％、新竹市年增145％、新北市年增114％，增幅均超過一倍。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲今年第一季全國個人的房地合一稅收為72.9億元，創下歷史的同期新高，新竹縣年增480%，增幅最大。（資料照）

根據最新房地合一稅收統計，今年第一季全國個人的房地合一稅收為72.9億元，創下歷史的同期新高，且光是今年第一季的稅收，就比過去5年的同期稅收總額還要高，顯示過去一段時間房地產的短期交易都有明顯增值，尤其是房價飆漲的新竹，今年第一季新竹縣的個人房地合一稅收，和去年同期相比暴增4.8倍。

以區域來看，稅收金額最高的是台中市的15.5億元，年增62%，穩坐六都房地合一的稅收王，第2名則是交易量最大的新北市，第一季房地合一稅收10.2億元，年增幅度高過1倍，第3名則是南台灣的高雄市，稅收9.4億元，年增幅度也接近1倍。

新竹稅收年增480% 房價飆漲顯著 

至於增幅最大的則是新竹縣，個人房地合一稅收從去年第1季的6千萬，暴增至今年第1季的3.7億元，年增480%，是房地合一稅收增幅最高的區域。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若房地合一對於抑制短期交易有效的狀況下，應該是案件少、稅收少，但近期的房地合一稅收卻持續攀高，反映短期房價快速上漲，房價上漲力道比政策管制還要強，另一方面去年房地合一2.0上路後，也把預售換約也納入房地合一稅，很容易就碰到45%的稅率，也可能進一步帶動房地合一稅收增加。

據住展雜誌統計，北台灣今年Q1新成屋、預售屋推案量約2,732.9億元，較去年同期減少近80億元，年減幅約2.8％。住展雜誌研發長何世昌表示，由於近幾年來土地市場成交熱絡，且建照核發量頻創新高，按理說推案量應該爆發性成長，但Q1推案量卻低於預期，主因除了既有的缺工、營造成本高漲導致推案進度落後外，也與央行鷹式升息、第五波預售屋聯合稽查，以及打房五拳等利空政策接連出籠有關，不少指標大案公開進度因此推遲，以致於整體案量不增反減。

北台灣唯一　新北成長近一成

台北市今年Q1推案量約700億元，比去年略減約1.6％，變動幅度不大，推案量未能放大的關鍵在於豪宅案未如預期推出。北市Q1推案大多集中在蛋白區，又以北投、內湖推案量最大，均逾百億元以上；而蛋黃區推案量偏低，只有中山區案量達百億元，而信義區則掛蛋，新屋供給量較為緊繃。

新北市Q1推案量近1千2百億元，年增近一成，是北台灣推案量唯一正成長的縣市；不過，案量成長的原因是新莊大爆量，單季推案量高達約374億元，而推案除了副都心重劃指標大案開出外，舊市區老屋重建案湧現亦挹注不少案量。

去年的推案熱區如新店、板橋、三重、林口、淡水等地，今年Q1反而大熄火，指標案多遞延至520檔。

缺貨更嚴竣　這縣市消費者好苦

桃園市Q1推案量近500億，與去年同期大致持平，但桃園區推案量一支獨秀，推案量將近150億元，其中又以中路重劃區案量較多。至於房市熱區青埔與A7，籌備中的指標大案多數都放緩推案步伐，以致於供給量急縮。

何世昌指出，原本房市供需失衡情況嚴竣的新竹地區，今年Q1依舊沒有改善，推案量驟降至約276億元，比去年同期銳減逾百億元，年減幅超過三成。以大新竹來看，只有竹北推案量90億較多，而這波推案泰半又位在都市計畫之外，菁華區可選擇的建案非常有限。

至於宜蘭與基隆等地，因案量基期低，變動幅度較大，都屬於正常狀況。以基隆來說，雖然房價親民，又有基隆捷運定案利多題材，但建商推案意願還是不高，今年供給量水位恐怕比較低迷。

何世昌進一步指出，雖然今年房市雜聲不斷，預言市場即將反轉的說法與日俱增，但今年Q1因供給量縮，建案銷售仍然穩健。一般而言，單季銷售率若達到15％以上，市況就屬於安全穩健水位，但今年Q1北台灣各縣市單季銷售率均超過2成以上，新竹縣市更飆破5成，意味市場仍處變不驚。

▲最新實價登錄揭露，鳳山建國路三段上的一棟屋齡27年、佔地218.71坪的2層樓透店，連同隔壁屋齡44年，佔地245.33坪的4層樓老透天，去年11月各以約1.79億元及1.58億元一起被買下，合計464.04坪，總計豪擲約3.37億元，買家為「傳喬投資」，負責人正是大同集團第四代、新美齊集團關係企業凱銳控股董座林傳凱，換算土地單價，每坪約72萬元，創下該地段歷史新高價。（圖：台灣房屋提供）

護國神山效應，刺激北部大咖紛紛南下高雄蒐購老舊透天，甚至豪擲逾3億元置產！根據內政部實價登錄揭露，位於鳳山區建國路三段上的一棟屋齡27年、佔地218.71坪的2層樓透店，連同隔壁屋齡44年，佔地245.33坪的4層樓老透天，去年11月各以約1.79億元及1.58億元一起被買下，合計464.04坪，剛好符合453.75坪開放空間獎勵面積門檻，總計豪擲約3.37億元，而買家為「傳喬投資」，其負責人正是大同集團第四代、新美齊集團關係企業凱銳控股董座林傳凱，換算土地單價，每坪約72萬元，創下該地段歷史新高價。

台灣房屋美麗島中正加盟店東劉坤旺指出，去年底台積電設廠效應陸續發酵，吸引各大投資人為獵取心頭好，不惜衝破市場行情水位，高價積極搶進，擁有高身價的這兩棟透天，正臨的建國路三段為省道台1線，沿路各類商家林立，亦聚集不少大型汽車服務廠，車人流密集，雖商機旺盛，但推估買家應是看中其土地價值更勝於店面投資效益。

劉坤旺認為，此基地鄰近東高雄房市一級熱區文山特區，距離台鐵鳳山車站僅約3分鐘車程，地段機能性佳，近年文山特區房市熱度逐漸外溢，鄰近優質房地物件，皆備受投資人青睞，此兩棟透天一起併購，主建物含周邊空地，合併6筆地號可取得約464坪用地，合併後基地面寬擴大至近40米，後方尚有約7~8米通道可連通至文西街，雖地形前大後小不夠方正，但地坪寬闊、前臨路後臨街，且地上物如符合危老建築，亦可合併鄰接建物或土地辦理容積獎勵，頗有利於未來各項開發規劃，也讓此透天更具身價。

受惠台積電設廠效應，高雄坐擁多項公共建設利多，從去年底開始不動產交易熱度開始爆衝，市場亦出現不少這類買一棟不夠，乾脆左鄰右舍連棟一起併購，且合購總價衝破億元的透天交易，根據台灣房屋集團統計，除了傳喬投資，北部建商元建築開發與華威聯合，也在去年11月合資1.76億元，買下位於新崛江商圈中山二路上，兩間相鄰的51年金透店。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，觀察這幾筆雙透天合購交易共同特色，大多是高屋齡、具地段優勢，且帶店面效益、價值性高的商業地，不過近年受疫情影響，高雄店面市場需求降低，除了展店需求，推估投資人多是醉翁之意不在酒，目光多鎖定其土地價值。

尤其高雄優質素地日益難尋，為有利整合，不乏一步步收購這些帶地上物的標的，透天產權單純、土地價值高，相鄰建物一起打包買下，不但可擴大面寬與基地面積、亦可取得更完整地形街廓，如屋主為同一人，合購議價空間也更具彈性，加上危老條例獎勵逐步邁入2025年歸零，也讓這些老透天更為吃香。

李家妮分析，想把左鄰右舍一起打包，也是可遇不可求，若非剛好是同一屋主，就得是２位屋主都剛好有意願出售，因此，投資人也可能以未來行情加價購，讓屋主樂於割愛，也相對拉抬了這些物件身價。

行政院近期審查通過《平均地權條例》修正草案，將增訂規範遏止炒房投機客哄抬炒作預售屋，已函送立法院審議拚本會期完成三讀。不過，國民黨立委林奕華爆料指出，因為預售屋市場遭管制，有許多投機客流竄到中古屋市場，想大賺暴利，也使中古屋房價暴漲。

內政部此次推出的「平均地權條例」修正案，主要是明確定義不動產炒作行為與罰則，建立違規檢舉獎金制度。其中最受關注的就是「禁止預售屋紅單轉售」，阻止投機客藉換約套利、大賺價差。

但國民黨立委林奕華透露，因目前房價飆漲，在得知政府將禁止紅單轉讓、轉售後，投機客「道高一尺、魔高一丈」，違約收回原來賣給自住客的預售屋，再轉還給建商賣更高價；不僅如此，更有許多投機客資金流竄到中古屋市場，使中古屋房價暴漲。

對於投機客的手法，林奕華明確指出，自從宣布將禁止轉售後，有些建商會配合投機客，違約收回先前賣給自住客的預售屋，因為違約頂多賠5～15萬，有時建商甚至還幫忙出；而收回預售屋後會再轉還給建商，趁現在房價飆漲，建商會重新用更高價賣成屋，投機客也從中套利，到頭來最可憐的還是一般自住購屋民眾。

此外，林奕華透露，因政府打壓預售屋、成屋，導致許多投機客流竄到中古屋市場，使得許多物件房價暴漲，「新北市就有一些老公寓，投機客買下簡單裝潢，幾個月後加價2、300萬轉賣藉此大賺暴利，讓中古房價被不斷拉漲，這現象相當氾濫、也很離譜」，希望政府也要重視這情形。

近日房地合一稅上路，林奕華建議內政部，「積極向行政院爭取，至少將50%稅收用於住宅政策，改善居住正義問題」；畢竟當初開徵此稅的目的，就是要實現居住正義，結果財政部長蘇建榮竟說，「相關稅收10%用作中央統籌分配稅款，其餘90%用於社福長照使用」，沒有一毛錢沒有挹注相關居住正義政策，實在相當諷刺。

最後林奕華表示，行政院應研議鼓勵民眾不炒房、最多持有一屋的相關政策，例如：給予一屋族減半升息、低稅低利的優惠，「唯有棍子、胡蘿蔔齊下，才能解決炒房問題。」

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣房價飆漲，連蛋白區的開價也高得嚇人，令買房族遲遲不敢下手，許多人乾脆當「躺平族」放棄買房，而戴德梁行董事總經理顏炳立認為，房市已經出現1關鍵訊號，暗示虛漲的蛋白區有麻煩了。

坐落於北市信義區的超級豪宅「陶朱隱園」自動工以來就話題不斷，但售價部分始終成謎，顏炳立日前在《老謝看世界》中則指出，陶朱隱園地點極佳，雖然目前還沒有指標性出售資訊可以參考，但仍可透過土地成本、造價、管銷費用等條件，進行估算。

顏炳立保守以土地面積每坪800萬為例計算，建坪土地成本為267萬，再加上設計、防震等造價費用，大概是320萬，另外，把「藝術是無價的」造型10％費用算入，價格已推升到350萬元，還要計算管銷費用和3成獲利，「（每坪）最起碼500萬，沒有500萬是不可能賣的！」雖然價格聽起來嚇人，但他也直言，對於這樣的產品，絕對給與祝福與祈禱。

不過他話鋒一轉，認為有些物件房價過高，導致賣不掉，都是「厚德載物、德不配位」，而今年的市場為什麼會止住，就是因為蛋白區賣到蛋黃區中古屋的價錢，「這個一定是停下了」，他舉例而言，台北市「過河、過橋、過山洞」都算是蛋白區，一但價格挑戰到蛋黃區的價格，「日子到了都會下來」。

但他也說，房地產「成交是任性」，有錢就可以任性，沒錢就要認命，「你有錢、任性，要一個傳家的東西，還是可以成交，只是成交的量和速度會變慢」。

他也認為政府近期用盡「洪荒之力」打炒房，若態勢不變，效果會慢慢發酵，而就像稻田裡有一些福壽螺時，稻子就長得不健康，所以應該把福壽螺除掉，「假設這個市場，把短線的投資客拿掉，我覺得這個市場，會回到健康」，並定調去年的房市，非常明顯是個炒作。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲二親等買賣房屋，可善用贈與稅免稅額244萬，免自備款還可節省房地合一稅。（資料照）

在房地產交易買賣上，不少人會利用贈與來節稅，但房地合一稅上路後，贈與取的成本是以公告現值計算，買賣是以一般市價，但贈與案件在未來出售，會產生高額房地合一稅收，不過，資深地政士就表示，若是親屬買賣，在銀行貸款部分，可使用贈與免稅額的244萬作為免除債務，等於少準備了一大筆自備款。

正業地政聯合事務所所長鄭文在表示，不少客戶會問要使用「贈與」還是「買賣」好？而何謂贈與？何謂買賣？鄭文在說，無償取得就是贈與，有償取得就是買賣。贈與的取得成本是以公告現值計價，所以變化不大，若是買賣取得，則有許多的稅法上的權利，可以一併考慮。

鄭文在表示，房地產的公告現值和市價落差很大，以1000萬元的市價，公告現值可能只有300萬元，如果以贈與取得，就房地合一稅的取得成本和以市價1000萬元取得，會有近700萬元的落差，如果以持有房地產超過5年出售、房地合一稅20％計算，繳納的房地合一稅就高達140萬元的落差。

不過根據遺產及贈與稅法規定，二親等的買賣一定要有付款證明，才能免除贈與稅，鄭文再說，以目前市價1000萬元房價計算，通常是自備款200萬元，銀行貸款800萬元。

在二親等的買賣，除了自備款＋銀行貸款，還可以多一筆244萬元的贈與免稅額，也就是市場上1000萬元的房價，可以用244萬元的贈與免稅額，再加上200萬元自備款，以及銀行貸款556萬元，合計1000萬元為買賣成交價。也可以免除債務244萬元，銀行貸款756萬元，合計也是1000萬元為買賣價。

但要注意的是該200萬元，要確定為自有資金，至於銀行貸款部分，承買人要有申報所得稅，要有繳納每月房貸利息的償還能力，才不會被國稅局否准而課徵贈與稅，因此銀行貸款越低，國稅局核准的機率越高，更有助於節稅規劃。