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▲北大特區內建剛性需求大，加上生活圈成形，近年房價穩定上揚。（東森房屋提供）

東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，新北市三峽區近3年房價均上揚，其中預售屋漲幅最多，高達40.2%，公寓產品漲幅約23.8%；電梯大樓漲幅則約2成5；華廈產品則僅小漲1成。

東森房屋三峽北大加盟店廖麟鑫店東表示，三峽區房市交易熱點可分為北大特區以及三峽舊市區，後者如三峽老街周邊之中園國小生活圈，兩區皆以電梯大樓為產品主力。由於三峽區域內以自住剛性需求為主，綜觀08年金融海嘯以來三峽房市發展，無論市場或政策變動，北大特區房屋價格皆無盤整，一路穩定上揚。

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極端氣候下，強降雨已成新常態，氣象局就提醒，本周末應嚴防瞬間暴雨以免致災。因此，如何避免買到潛在淹水屋、漏水屋，已成購屋重要功課，信義房屋建議，評斷是否有淹水風險主要有三種方法，第一是現場觀察騎樓高度是否明顯墊高、周圍房屋是否普遍裝有防水閘門等；第二是上政府網站查詢是否為地勢低漥區；第三就是親自詢問在地住戶、鄰里長，多方比對，才能確保買到不受水患影響的安心好宅。至於漏水屋，亦可透過觀察屋況、向鄰居打聽、慎選有完善漏水保固的仲介公司，確保自身權益。

極端氣候加劇，以2021年為例，台灣在4、5月才歷經半世紀罕見的大旱，但當梅雨鋒面一到，台北市區就出現時雨量逾209毫米(mm/hr)的強降雨，打破近20年的紀錄。而根據中研院環境變遷研究中心協同氣象局等單位發布的台灣氣候變遷評析更新報告指出，過去110年台灣年均溫上升攝氏1.6度，高於全球平均的1.07度，意味著氣候變遷的加快，將讓降雨型態更易趨於極端。



面對大環境改變，房屋是否有淹水風險，成為購屋考量重點。歸納專家建議，大致可從現場觀察、上網查詢、詢問在地人，這三種方法來進行評斷。



在現場觀察部分，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，若周邊住宅大多有墊高2至3個台階，或騎樓比路面高出許多，都可能先前有淹水紀錄，或者觀察地下室空間的壁面天花板，是否有淹水過的痕跡。另外，周邊馬路被經常性堆置垃圾、雜物，當大雨來到，就可能因為下水道或排水溝遭堵塞而積水。同時，也可觀察當地民宅的門口，是否普遍裝設防水閘門、電線桿是否有標示積淹水高度；若當地抽水站多，也代表當地可能較容易積淹水。最後，也可在大雨後到區域內公園、學校、空地觀察是否有積淹水。



其次，曾敬德表示，民眾若想了解特定地區、路段是否位處淹水高風險區，可到經濟部水利署網站的保全計畫下載專區，查詢是否為地勢低漥區或位於地下排水系統不佳的地方，藉此了解防災建設是否完善。如果仍不放心，不妨多向當地里長或居民打聽，了解社區排水狀況是否無患。



此外，極端氣候影響下，也有可能因強降雨，造成屋內漏水。如果購屋時能夠慎選好的房仲公司，提供完善漏水保固，就能降低損失。信義房屋表示，透過全台每一家分店簽約購屋的買方，只要屋齡在30年內，於交屋日起算6個月內，發現房子主建物的內外牆、天花板等位置出現滲漏水，就提供「每次修繕」費用最高補貼30萬元，且在保固期內，可以多次申請，總額沒有上限。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲實價登錄資料顯示，今年3月市府商圈的忠孝東路五段上店面，出現一筆月租25萬元，換算單坪店租高達1萬元，是市府商圈暌違7年後再度出現單坪萬元租金。（擷取自GoogleMap街景）

根據最新實價租金資料顯示，在睽違7年後，今年3月市府商圈的忠孝東路五段上，一處店面月租25萬元，換算單坪店租高達1萬元，新的承租方是近年快速擴張據點的糕餅業者「橘村屋蛋糕」，以近期東區忠孝東路四段出現兩筆實價租金單坪6588元與7566元的狀況來看，忠孝市府商圈的店租已經追上東區。

此次揭露的是正對信義計劃區的店面，根據實價揭露顯示店面位於忠孝東路五段153號，今年3月月租25萬元，單坪租金為1萬元，而過去信義區單坪萬元店租實價最多的區域，是在威秀影城的街邊店面，早年都有每坪1.5～1.7萬元的紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，相較於東區與西門町受到國際觀光客人次雪崩影響，緊鄰信義計劃區的忠孝市府商圈，區內店面即使空置也很快有新的租客補上，且店租還能維持穩定的市場行情，在東區短期降價求租與忠孝市府商圈的穩定消費人潮帶動下，忠孝市府商圈似乎已經追上東區商圈。

曾敬德指出，這波觀光商機的不景氣，主要以國際觀光客的商圈為主，但內需型的商圈還能維持相對穩定，但觀察近1年來在市府商圈開店的，大多是連鎖餐飲與少部分的藥局，顯示不管景氣與疫情怎麼變化，「民以食為天」還是市場上最基本的穩定需求。

房市走入升息循環中，央行3月已宣布升息1碼，市場預估6月還會再升息。房貸族面對升升不息的壓力，開始盤算如何節省房貸支出，例如向原貸款銀行商討降息空間，或評估轉貸到其他銀行，以換取較好的利率條件。不過專家直言，在目前升息趨勢下，想找到利息低的房貸商品並不容易，還有3點狀況需留意，以免沒省到利息反而多虧了轉貸成本費用。

所謂「轉貸」，是指將原本的房屋貸款移轉到另一家銀行，通常使用此方式的房貸戶，除因為原銀行房貸的利率較高外，也常見房子想進一步「增貸」卻不符合理想的金額，因此考慮轉至其他家銀行；另外還有想增加貸款年限或延長寬限期，原銀行卻不通過，便考慮轉至其它願意提供符合條件的銀行。

不過大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，央行升息所增加的房貸利息負擔，是讓各家金融機構都升息，所以如果房貸族是因為利息增加而想轉貸，目前要找到利息低的房貸商品並不容易。

倘若真的有金融機構願意提供利率低許多的房貸條件，郎美囡進一步提醒，尚須注意以下3點，一是確定已經過了房貸還款的綁約年限，因為一般房貸都會綁約，規定前幾年不得提前清償，通常綁約2~3年，否則會收取違約金，因此請先確認當初貸款合約所列的年限是否已過。

二是轉貸的貸款年限是否夠長，郎美囡指出，特別是政府打房的主要工具之一就是貸款條件的限縮，目前央行有考慮將限縮房貸年限，因此務必注意政府政策動態。

三是轉貸利息減少的額度，是否大幅高於轉貸衍伸的費用。郎美囡提醒，通常轉貸的過程會有設定、塗銷費用及代書費，還有銀行的帳管費等種種手續費，由於各家銀行的費用規定不同，在詢問貸款條件時也要一並詢問清楚相關費用，才有利於評估是否適合轉貸。

至於該如何評估？以利差來看，若轉貸的新銀行利息較低0.25個百分點，等於每貸款100萬元、1年可省下約2500元，以此來換算是否省下的利息大於轉貸成本，才不至於忙了老半天反而虧大了。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行總裁楊金龍上周透露選擇性信用管制還有精進空間，並提出可能採行措施，包含限縮30年期以上房貸，引發市場炸鍋，擔心此舉將殃及首購族，加劇年輕人買房壓力。不過央行事後澄清，是針對目前管制的房貸戶，並不會影響自用行首購族。專家分析，首購族雖逃過一劫，卻會打亂換屋族腳步。

央行恐祭出第5波選擇性信用管制以打炒房，包含升息、限縮30年期房貸及第二屋貸款等話題持續延燒，央行也在近日針對擬限縮30年房貸一事發出澄清稿，指出後續的限縮是針對目前已管制的受限房貸，例如公司法人購置住宅、一般人購置高價住宅（豪宅）、特定地區第2戶及第3戶以上的貸款等，因此並不會影響一般自用住宅的首購族。

統整央行前4波的選擇性信用管制，目前管制範圍包含購地貸款、高價住宅、第3戶以上及六都與新竹縣市第2戶以上無寬限期，都未包含一般購買自用住宅的首購族。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，從澄清的內容可以看出，央行緊箍咒是針對高資產族和多屋族而來，目前首購族逃過一劫，不過可能還是會打亂換屋族腳步，尤其如果是小換大、舊換新的買方，選在央行鎖定的區域，恐怕利率以及貸款年期都會受影響。

張旭嵐建議，若是剛好在限制區域買房的換屋族，且第一屋由先生申請貸款，第二屋則可以規劃以太太名義來申請；若太太沒有正職或財力證明較差，則可以透過保證人來彌補不足。

所謂的「保證人」，即是為貸款做擔保的人，當申貸人不還貸款時，將由保證人代為償還，藉此可增加銀行評分。不過現行銀行規定，只有二等親和配偶可以當保證人，包含夫妻雙方或兄弟姊妹及父母子女等身分才可做保人，以避免不肖人士濫用人頭申貸。

換屋族的另外一種因應方式，張旭嵐指出，也可考慮採取先賣再買，如此名下在沒有其他房貸的情況下，仍視為第一屋，可享首購利率，而且只要申請人在45歲以下、屋齡在30年以下，還保持在銀行「75原則」內，即貸款人年齡加上貸款年限不超過75年，還是有機會申請到30年期的貸款。

不過若是採取先賣再買，張旭嵐提醒，可能會有居住上的空窗期，民眾此時可以試著租屋，若新舊屋交屋時期只差一兩個月，也可以和買方協調短期售後回租，減少搬家的不便。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

許多年輕人都想買房有自己的家，但剛出社會薪資低，能負擔的房貸有限，因此有部分銀行鎖定無自用住宅的首購族，推出40年房貸，每月要攤還的本金跟利息負擔比較低，但如果以整體償還金額來看，會比20年房貸增加許多，而申請40年房貸，需要什麼條件資格，我們一起來看！

代銷：「你好這是我們36坪的三房。」

人人都想買房，但居高不下的房價，每月得負擔的房貸也是筆不小開銷，因此部分銀行鎖定無自用住宅的首購族，推出40年房貸，星展跟永豐銀行要求，房貸年期跟購屋者年齡相加必須小於75歲，永豐更要求屋齡得低於20年，合作金庫則要審查年齡與職業，確保退休後的金流穩定。

房地產趨勢中心執行長張旭嵐：「如果申請人他一旦未來無法償還，銀行要針對這物件做進一步處理，如果物件本身第一它是交通條件好，然後它包括屋齡也比較新或者是地段好，所以他願意承貸放貸的條件也會比較好。」

不過40年房貸看似每月負擔比較小，但如果整體算下來，必須繳的總利息也更多，以利率1.5%每千萬貸款繳款為例，40年房貸本金加利息月繳2.7萬，雖然比20年房貸少了2.1萬，但總利息卻多了172萬，比20年總利息的158萬還要多。

房地產趨勢中心執行長張旭嵐：「每月月薪比較低的這些小資族來說，是一個很大的吸引力，當然對銀行端來說，他也會評估這樣的風險控管，也就是說對他們來講，如果你是貸款能力條件好，他會優先願意放款。」

40年房貸攤還時間長，總金額也多，但對於好想買房的年輕首購族來說，也只能先求有再求好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中市西屯區是許多年輕人想買房移居的區域之一，市議員林祈烽、施志昌和鄭功進質詢指出，西屯區房價偏高，讓年輕人感嘆工作一輩子可能都買不起房，林祈烽表示，中央最近剛有新一波的打房政策，西屯新成屋或預售屋房價或許較高，建議年輕人可從每坪單價較低的中古屋開始入手。

林祈烽指出，西屯區人口近23萬人，是台中市人口第2多的行政區，工商產業發達，是台中最宜居的一個區域，也吸引許多年輕人想搬到西屯區來居住。市府統計，去年第1季的住宅買賣移轉數共計1萬2368筆，其中就以西屯區2559筆最多，而從縣市合併迄今12年來，台中的住宅房屋價格指數都沒有下跌過，西屯區的每坪單價行情，更是在全市28個行政區中排行在前3名內。

林祈烽表示，去年都發局長黃文彬在答詢時就說是買房的好時機，但很多年輕人都反映西屯的房價過高，目前西屯區的預售屋每坪單價都在50-60萬元，甚至是70萬元以上，價格真的很高，但在各大房屋租賃買賣網站上，還是有每坪低於20萬以下的中古屋在買賣，都發局應該適度澄清或宣傳，台中市的宜居區域房價並不是都像外傳的這麼高。

黃文彬說，中央的打房政策是一體兩面，有較長的貸款可以鼓勵年輕人來買房子，但年輕人也會有長期的負擔；台中市的社會住宅就是希望提供優質的住宅、相對低廉的房租，讓年輕人可以租住在都市內，為生活打拼，賺得第一桶金後，做為未來在台中市買房居住的一個基礎。

黃文彬表示，西屯國安段的第一期社宅去年動土後，現正在開挖地下室階段，一切工程都很順利，第二期已編列相關計畫正執行中，第一期預計可在民國114年工交屋。

林祈烽指出，都發局要掌握監督社宅進度，不要讓近期上漲的原物料影響到興建工程，西屯是一個移居和宜居的好地方，但高房價的宣傳卻讓年輕人卻步，他建議年輕人可從單價較低的中古屋入手，不要一窩蜂都買預售屋或高單價的房屋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年資金寬鬆、長期低利率等原因，不動產市場交易熱絡，但購買者短期持有後即進行轉售，除了須注意房地合一稅外，三重地政事務所也提醒消費者，交易前務必調閱土地建物登記謄本，善用實價查詢登錄資料，並至現場勘查實際屋況，確保交易安全。

新北市三重地政事務所統計三蘆地區2019年到2021年間房地買賣實價登錄案件數量約1萬6千筆，扣除親友、持分移轉等特殊交易情形，同一間房屋有兩次以上交易紀錄有近千筆，約占6％。其中，三重區三和路四段及蘆洲區長安街、民族路為短期交易熱門路段，房屋面積20～30坪中小坪數，每坪30～40萬元交易價格為交易主流標的。經分析參與的所有權人，發現其中有53％來自三蘆地區、台北市占20％，多屬在地或具地緣性關係的台北客群。此外，短期交易建物類型有高達55％為公寓產品，持有期間在一年以內有80％，顯示持有一年內的老舊公寓屬短期交易的大宗。分析原因，雖然公寓屋齡較舊，整修成本可能較高，但因為三蘆地區區位條件良好，總價相對親民的條件下，仍具有一定的市場競爭力。



三重地政事務所林圭宏主任表示，購屋前應調閱土地建物登記謄本，注意標示面積、建物用途，有無查封、禁止處分等不得移轉的限制登記等(圖1)。另外，實價登錄在2012年8月1日實施，而且在2021年7月1日後，系統已經可以完整顯示地號及門牌，所以只要在2012年8月1日以後，相同標的歷次交易都可以透過新北不動產愛連網查詢歷次移轉價格(圖2)，再參考附近區域相同類型的產品成交價格，作為購買價格之參考。



最後三重地政事務所再次提醒所有消費者購買不動產前一定要到現場看屋，而且若是透過仲介業者買賣，一定要要求業者以不動產說明書進行解說，並留下作為交易契約的一部分。如果發現看屋現場有重新裝潢整理情形，建議詳細詢問實際屋況，並拍照紀錄，審慎考慮購屋後可能產生的維修成本，再決定是否購買。相關資訊可至新北不動產愛連網(網址https://i.land.ntpc.gov.tw)或至新北市地政局官網不動產交易專區，該專區內有不動產交易懶人包，提醒民眾在辦理不動產交易時須注意事項喔!

東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，沙鹿區內的預售屋平均單價則逐年節節推升，三年內漲幅約逾22％，平均單價自2019年19萬元，推升至2021年23.2萬元，在2022年Q1平均單價則漲至29.5萬元。另一方面，台中市沙鹿區近三年透天產品漲幅平穩，三年僅上揚不到一成，且在2022年Q1平均總價更降回1,300萬元內，來到1,281萬元。

東森房屋台中沙鹿加盟店林雅婷店長表示，沙鹿交易熱點可分為三，一為向上路新光田特區，該區生活機能蓬勃發展中，地理條件則靠近龍井交流道，客群以中科工程師居多。而沙鹿火車站家樂福、麥當勞商圈則是傳統鬧區，區域內物件屋齡與交易量皆偏高。另外，靜宜弘光大學周邊為海線中心點，靠近市區交通便捷，BRT公車站可直達台中火車站，吸引許多外來客進駐。



東森房屋表示，近年海線受益於眾多重大建設利多接連帶動，中科后里為區域帶來大量工作機會，鄰近之台中港三井outlet商場塑建成功，為區域帶入人流與商機，另外更有新光田醫院進駐及造鎮計劃發展，三面向全方位發展帶動海線新屋房價成長。



東森房屋指出，當地購屋族群多以自住需求為主，而過去沙鹿以透天產品為主力，近年隨著土地及各項建築成本升揚，加上在在地二代購屋需求提升、家庭型態轉變等因素，市場主力轉為電梯大樓產品。林雅婷分析，目前區域內三房兩廳產品，普遍成交價落在900~1,500萬元間，但外來客則可接受至2000萬元之價位。



指標建案如，鄰近清水之富宇「中央公園」主打二至三房，近年成交均價落在21萬元，以及同樣主打二至三房新光田特區之「允將上上謙」，2022年一月成交行情站穩3字頭，單價落在30.5萬元。東森房屋表示，近期政府一系列抑制房價措施，對於當地自住客戶影響不大，業者亦樂觀其成，過去區域內中古屋價格隨著新屋、預售屋有一波漲幅，近期漲勢也可望稍稍趨緩。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

美國聯準會本4日宣布升息2碼，國內受通膨影響，也面臨升息壓力，青年安心成家購屋優惠貸款利率是否調升，成青年首購族關注事項。民進黨立委林楚茵今（16）日於財政委員會質詢財政部長蘇建榮時，關切青安貸款是否隨著升息再度調升利率，要求檢討青安貸款最高貸款額度。

立法院財政委員會今審查「菸酒稅法」修正草案，為了讓年輕族群有能力買到房子，財政部日前拍板青安貸款「凍漲」，幫31.8萬青安房貸戶省利息錢。

林楚茵表示，3月底央行升息一碼，青安貸款僅調升半碼利率，另外半碼則由公股銀行以自有資金承擔，然而，若再升息而青安貸款利率不變，公股銀行每年約承擔15億元的差額，公股銀行可以承擔的底線在哪裡？

林楚茵擔憂，若繼續由公股銀行吸收，可能影響股東權益，應考慮由國庫預算補貼。青安貸款額度從2016年500萬提升到800萬，但雙北房價不停在上漲，如果說青安貸款可以貸到8成，最高800萬，但加上自備款，能不能在雙北買到1000萬左右的房子，可說是可遇不可求。

蘇建榮指出，目前財政部所實際統計出來的平均貸款額度大概在400萬到500萬中間，800萬額度仍機會可貸得到之外，財政部也希望協助青年有能力買到第一棟房子，除了自備款，銀行也會提供其他配合性貸款。

蘇建榮指出，國庫沒有編列預算，台灣接下來升息沒有辦法讓國庫補貼，意即公股行庫恐會持續幫房貸戶吸收成本，但吸收的極限要考慮到資金成本，公股行庫存款利息會提高，資金成本就相對提升，未來不能全由公股行庫吸收。

此外，新興菸品盛行，未來如何課徵菸稅蘇建榮表示，加熱式菸品將以「菸彈」來課稅，因為菸彈是由菸草所製成，支撐柱、充電器則不在課稅範圍之內。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】