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六都房價居高不下，買盤逐漸外溢至郊區，根據實價登錄統計，新北市三峽區近三年公寓產品漲幅約23.8%；電梯大樓漲幅則約兩成五；華廈產品則僅小漲一成。此外，三峽區近三年預售屋則有驚人漲幅達40.2%。

東森房屋三峽北大加盟店廖麟鑫店東表示，三峽區房市交易熱點可分為北大特區以及三峽舊市區，後者如三峽老街周邊之中園國小生活圈，兩區皆以電梯大樓為產品主力。而由於三峽區域內以自住剛性需求為主，綜觀08年金融海嘯以來三峽房市發展，無論市場或政策變動，北大特區房屋價格皆無盤整，一路穩定上揚。

廖麟鑫表示，北大特區經過長年發展，生活機能已相當成熟，可謂當初北大重劃區願景藍圖已臻完成，特區內不僅學區優良，坐擁公立雙語龍埔國小，交通機能更是發達，不僅套區南北各有一交流道，捷運三鶯線亦完工在即，預計將於明年底通車，屆時免換車便可直接進入台北市。此外，鄰近的新北市立北美術館也將在今年底完工，區域內兼具文化、交通與生活機能，有別於過去偏遠、荒涼印象，因此吸引許多台北市區移民至三峽。

廖麟鑫分析，北大特區已脫離投資置產型客戶目光，目前多以自住剛性需求為主，且推案量較少，整體進駐率已達九成。區域內指標新建案如，主打兩房小坪數「女王萬歲」，成交行情落在46至49萬元間；大學路上「北大極」主打2至3房，開價上看五字頭，近年均價則落在47至52萬元；另外尚有已完銷年餘之「北大品」，均價落在42萬元。

目前區域內新成、預售大樓行情約在45至50萬元間，而特區內中古造鎮產品則落在40到45萬元左右，三峽舊城區新大樓行情則在35~40萬元，中古產品則多在30至35萬元區帶。廖麟鑫補充，由於三鶯線通車在即，利多成果將現，目前區域內屋主頗有惜售心態，舉例來說，以屋齡十幾年遠雄大學系列，竟出現高達49及51萬元的成交行情。

而目前北大特區內建地日趨稀少，行情也日益升高，目前單價約在90~100萬元間，廖麟鑫表示，以此建地取得成本以及各項成本推估，未來北大特區新案開價將站穩五字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房價的漲跌是由許多因素環環相扣而成，例如供需關係便是可判斷分析的一環。根據內政部最新房屋稅籍住宅數量、設籍戶數的數據，統計全國主要熱門的七都中，只有台北、高雄需求大於供給，其它都會區皆呈供過於求的狀況，尤以台中市供給量超過需求逾5萬戶最多，專家指出，是否能順利出售，將是房市一大隱憂。

想要撿視房市的供需狀況，可觀察官方兩數據：供給面觀察房屋稅籍住宅數量；需求面則看設籍戶數。統計統計全國內政部不動產資訊平台去年第4季的房屋稅籍住宅類數量，共達896.5萬戶，與今年4月最新的內政部戶政司全球資訊網的設籍戶數共達900.2萬戶來看，整體呈現供不應求狀況。

之所以要留意住宅供需問題，屋比房屋總經理葉國華解釋，今年隨著政府打炒房力度不斷加大，再加上疫情、升息、地緣政治衝突等房市黑天鵝相繼出現，房市狂漲的氛圍已大幅趨緩，民眾此時置產買房一定要特別留區域供需狀況，才可以避免未來房市發展若不如預期所產生的跌價風險。

進一步觀察七大都會區表現，結果則全國平均大相逕庭。除了台北市、高雄市維持供不應求（即設籍戶數大於房屋稅籍住宅存量）的狀況，住宅各短缺了約14.2萬戶及3.5萬戶，其它都會區如新北市、桃園市、台中市、台南市及新竹縣市皆呈現供過於求的狀況。

其中台中市設籍戶數約102萬戶，但房屋稅籍住宅類高達107.2萬戶，住宅供給超出逾5.2萬戶，為主要都會區住宅超額最嚴重區域。

葉國華分析，以目前全台七大都會區來說，除了台北跟高雄房市仍有「需求大於供給」的狀況，其他主要都會區都有供過於求的問題，甚至台中在不計入未來新增供給下，還已經出現供給比需求多出5萬宅以上的情形，顯示現在即便在人口擁擠的都會區買房，仍須多考量地段、建設題材等因素，才能確保資產在未來能更具有保值抗跌的能力。

「未來新增供給也是房市一大風險！」葉國華補充，近年來在全球QE（即貨幣寬鬆）、台商回流、低利率等利多因素影響下，全台房市相當火熱，一眾建商紛紛趁熱打鐵，加快推案腳步，去年全台住宅建照宅數約17萬宅，連5年大幅攀升，甚至比2014年前波房市反轉年的12.4萬宅還高，未來能否順利去化，將成房市一大隱憂。

若再觀察去年申請的住宅建照宅數的分布，高達8成集中在七大都會區，葉國華強調，在目前都會區房市普遍已出現供過於求的狀況下，民眾此時買房須更審慎。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

針對彰化縣改制直轄市一事，內政部日前公告，審議小組一致認為，彰化縣尚未達到直轄市條件，因此建議行政院不同意改制為直轄市，審議結論及改制計畫將於近期函報行政院做最後決定。

內政部說明，本次改制計畫作業要點決定，由內政部長徐國勇主持，結合中央相關部會及專家學者擔任委員會，透過確認規劃及審查標準後，由彰化縣政府進行剪報及接受委員會詢答，最終由審議委員會在綜合討論後公告審議結果。

人口數不達標？ 王惠美：鄉民難接受

內政部表示，依《地方制度法》升格為直轄市人口需達125萬人口以上的條件，惟截至今（2022）年4月底，彰化縣人口數未達125萬人口標準，且整體人口長期呈現下降趨勢，另在經濟、政治、文化及都會區域發展等方面，仍有進步的空間，因而一致建議行政院不同意改制計畫。

對於內政部提出的結論，彰化縣長王惠美表示，該縣自2009年起就申請升格，於去年底再提出的改制升格計畫，卻因人口數不達標準駁回申請，恐讓鄉親難以接受。王惠美補充，彰化縣屬台灣最大碳權產地，大部分產業都靠彰化綠電，後續將努力增加人口數，爭取彰化縣升格。

好不容易在法拍屋市場標到心儀的房屋，卻因為保證金支票填寫出錯，被判定廢標，前功盡棄。專家指出，民眾最常犯錯的地方，在於支票抬頭寫個人時，背面忘記要簽名或用印背書，有80%以上造成投標無效都是忘了這個動作，或是支票抬頭寫錯法院名，誤將「臺」寫成「台」，切記填寫時必須一字不漏。 

投標保證金為底價2~3成

法拍屋投標時，除了填寫投標單外，還要準備保證金，得標後保證金轉為價款，若未得標，則由投標人當場簽名蓋章，並核對身分證明無誤後領回。寬頻房訊發言人徐華辰表示，投標保證金通常是底價2~3成，多數法院的投標保證金是法拍屋底價的2成，台中法拍屋則多是3成。

投標民眾要先至合法金融機構開立本行支票，其他個人支票、商業本票等都不可以，很多得標民眾被判定廢標，多數問題都是出在銀行支票上面，支票抬頭可以寫自己或法院全名，但兩種抬頭要注意的地方不同。

抬頭寫法院名 留意「台」與「臺」

開立保證金銀行支票，首先戶頭要有足夠的錢，支票抬頭如選擇寫自己名字，記得不能「禁止背書轉讓」，且支票背後要簽名背書，這兩點是多數投標無效的原因，缺點是不小心遺失，會有被領取的風險。

銀行支票抬頭選擇寫法院名稱，有無「禁止背書轉讓」都可以，加註「禁止背書轉讓」可以防止遺失或遭人竊領，最容易出錯的地方在法院沒有寫全名，還有法院名稱沒有寫正寫。徐華辰表示，假設是臺灣士林地方法院，常見臺灣的「臺」，寫成「台」，這樣支票是不會被承認的，如果去銀行遇到菜鳥，這是最容易發生的錯誤。

抬頭寫個人名 未得標時較方便

徐華辰指出，為避免麻煩，建議民眾保證金的支票抬頭寫自己的名字，假設沒有得標，領了支票就走，錢可以較快傳回戶頭，若支票抬頭寫法院名稱，則還要蓋法院落款專用章領回，否則錢無法回存到戶頭，且匯回帳戶需要幾天的時間。

支票開立錯誤，有得標的話，拍賣官會當場告知，通常沒有補正的機會，錯了就是無效投標，由第二順位遞補，但還是要視拍賣官如何處理，曾遇到有拍賣官提醒得標者補正，雖現場有5~6個代標人抗議，拍賣官不理，但這是極少見的個案，接近百分之百的狀況是沒有補正的機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

5月報稅季來了，除了申報綜合所得稅外，有殼族別忘了要繳納房屋稅，房屋稅怎麼節稅？自住稅率最省稅，重要是向房屋所在地的稅捐稽徵機關提出申請，不以設籍為要件，若在繳納期間受疫情影響，可申請延長或分期繳納。

受疫情影響者可延至6月底

每年5月是房屋稅繳納時間，今年受到疫情影響，針對接受治療、隔離、檢疫者，可申請延長或分期繳納房屋稅，如台中市、高雄市、台南市針對繳納期間接受治療、隔離、檢疫者，延長至6月30日繳納，記得要檢附各級衛生機關開立的隔離治療、隔離或簡易通知書，新北市則全面延長到6月3日前繳納。 

房屋稅課稅期間是前一年7月1日到當年6月30日，未滿1年按月依比例課稅，房屋稅如何節稅？可檢視房屋稅單上用途是否為「住家用」，房屋稅自用住宅是指無提供出租、營業，並提供本人、配偶及直系親屬實際居住，稅率為 1.2%，有本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內的限制，記得要向所在地稅捐稽徵關申請才能享有優惠稅率。

台北市民3戶內 自用稅率1.2%

此外要注意各縣市的特別規定，以台北市為例，全國持有自用住宅3戶以內，房屋稅率為1.2%，若房屋符合單一自住條件，也就是全國僅有1戶，相當實質稅率為0.6%；若參加公益出租及社會住宅包租代管，房屋稅比照自用住宅1.2%稅率，台北市不限持有戶數，符合相關規定，稅基可再折減50%，最低房屋稅率相當於0.6%。

第一建經總經理謝萬雄表示，各縣市每3年會重新評定房屋課稅現值，每年徵收一次，依照「面積」、「折舊率」，和「路段率」計算出房屋稅的納稅額，因此坪數越大、屋齡越新、地段越優、樓層越高、建材越好的房屋，評定現值也會越高，要繳的稅金相對較多。

改自用稅率 每月15日前申請

第一建經研究中心副理張菱育提醒，房屋若出租使用，之後經退租、註銷營業登記等變更成自住使用時，民眾應立即向地方稅捐稽徵機關申請，改為自住稅率課稅，若在當月15日前申請變更，當月稅率就會以住家用計算，但若是當月16日後才申請變更，當月仍以原本的稅率計算，下個月才會改為新的稅率。

另外，如果出租的營業範圍並非全戶，也可以主動申請以實際自用比例課徵自用稅率，民眾應每年檢視名下的房屋是否符合自用稅率，避免影響自身權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房地合一稅2.0自去年7月上路，只要是2016年1月起取得，且於新制實施後移轉的交易，都適用2.0新稅制，最大的影響在於預售屋及特定股權交易也納入課稅，且拉長重稅期的持有年限，想適用20%以下低稅率的民眾，成屋須持有5年以上再轉售。

持有未滿5年課稅35~45%

為遏止房屋炒作亂象，房地合一稅2.0拉長短期重稅期的持有年限，在1.0的版本中，持有1年內交易課徵45%重稅，1年以上未滿2年課徵35%，超過2年就能課徵20%稅率的低稅率，但2.0版本持有未滿5年都要課徵35~45%重稅。

另一個重點便是將預售屋納入課稅，台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，預售屋更特別是將完工前後的持有期間採個別計算，也就是說，預售屋交屋後持有年份將歸零重新計算，重稅期比成屋漫長，以現今預售屋工期動輒3、4年以上估算，須持有至少8年再出售，才可望以低稅率節稅。

2.0版節稅空間縮減

除了重稅期延長外，房地合一2.0新制與1.0舊制相比，節稅空間更為限縮。由於房地合一稅的計算方式為「課稅所得X適用稅率」，其中作為稅基的課稅所得，計算方式為「成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額」，因當次成交金額與前次取得成本的彈性不大，故民眾申報房地合一稅，主要會從「費用」及「土地漲價總數額」兩方面規劃節稅。

首先在費用方面，包括仲介費、廣告費等出售相關支出，都可以列為費用核實減除，假如沒有證明文件，官方便會以成交總價的固定比率來推計費用，房地合一1.0時，為5%且無上限，不少民眾因費用支出低於售屋總價的5%，便會直接用無證明文件來申報費用。

但2.0新制上路後，則費用改採3%計算，並以30萬元為上限，以成交總價1000萬元、獲利100萬元、45%稅率的交易試算，適用2.0的賣方，應繳稅額為(100-50)×45%=22.5萬元，1.0賣方應繳稅額則是(100-30)×45%=31.5萬元，2.0賣方就要比1.0的賣方多繳9萬元的稅金，節稅效果明顯縮水。

不過，針對自用房地持有並設籍滿6年的民眾，則維持有400萬元的免稅額，以及超過部分10%的優惠稅率，若因非自願因素調職、與建商合建、參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉等，也同樣維持20%的稅率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

政府喊打炒房，但從內政部營建署公布房價所得比的數字來看，打炒房政策效果不彰，收入在中位數的六都市民，買房越來越困難，房價也積累不少民怨。

根據《民報》委託求真民調公司調查結果，近六成受訪者不滿蔡政府未能抑制房價上漲，在蔡英文政府五大施政面向評價，不滿意度最高，尤其30歲世代的年輕人最不滿，高達74.7%。

2021年台北市房價所得比16.29倍、新北市12.52倍、台中市10.88倍、台南市9倍、高雄市8.52倍，桃園7.95倍，全國房價所得比則為9.46倍。房價所得比是指，一戶中位數住宅房價對一戶中位數收入家庭可支配所得的比值，也常被稱為小民購屋痛苦指數；換句話說，一般收入中等的台北市家庭，要不吃不喝超過16年，才能在台北市買得起一間房。新北市則要超過12年，台中市逾10年，台南市要9年，高雄市8年半。

雖然每個國家國情不同，房價所得比很難放在同一天平論斤秤兩，但根據世界銀行提出數據，一般已開發國家房價所得比在1.8到5.5倍，開發中國家則是三到六倍，歐洲及美國約在二至四倍，台灣的數字高過歐美等國家，也就是說，一般人的收入跟不上房價飛漲腳步。

依央行統計，2021年全國建物買賣移轉棟數合計34.82萬棟，創近八年新高。而央行在今年三月中第一季的理監事會議上，也有理事表示，去年第四季各區域無論是中古屋或新成屋，房價漲幅都相當高，遠高於第三季，且以新竹縣市漲幅居冠。

面對過熱房市，政府近兩年陸續祭出政策，從央行的房貸利率調升、選擇性信用管制措施，金管會提高土建融風險權數，財政部房地合一稅、大舉稽查租屋大戶逃漏稅，到內政部禁止預售屋轉售等措施，都希望房市降溫，但弔詭的是，房價還是節節攀高，甚至出現預售屋市場，建商反悔、購屋者「被退訂」、「一屋二賣」等亂象。

央行總裁楊金龍近日拋出打炒房震撼彈，他認為選擇性信用管制仍有精進調整的空間，可能方向包含縮短長年期房貸年期、限制特定地區自然人第二戶房貸成數，甚至不排除降低全台房市熱區貸款成數，但強調不會影響首購族。

不過，消息一出，已引發多位立委及專家表示反對，律師李永然就投書媒體呼籲政府制訂政策，不要「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，應有全盤長遠規畫，且要探訪民隱，貼近現實面，了解民間疾苦。

年輕人買不起房的問題日趨嚴重，政府政策要如何讓30世代滿意，看來還有段長路要走。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

萬物都漲，只有薪水不漲，若還要扛貸款，壓力更大，根據統計，國人平均每戶，家庭負債突破兩百萬，主要來源還是在於房貸，專家分析，民眾購屋心切，加上利率低，貸款成數多元化，甚至還有人會去信貸當頭期款，也讓每戶的負債，逐年提升。

資深記者藍于洺：「收入不增房價激增，成了現在消費市場波動的主要原因，而且現在的消費動能越來越低，房價這麼高尤其在2021年受到疫情整體影響，飆升的幅度相當快，薪水的成長似乎跟不太上了。」

雙貸族民眾魯雲月：「車貸一個月將近一萬，房貸的話因為我們首購，一開始有寬限期。」

談起背負著房貸跟車貸的心聲，魯小姐滿是心得，和先生育有一個兒子，夫妻為了能扛起肩上的重責，認真工作養家。

雙貸族民眾魯雲月：「的確其實現在年輕人買房是滿辛苦的，因為其實如果完全沒有爸媽的支持，像我們就是不想要讓爸媽幫忙，所以就是會從預售屋開始賣，因為沒辦法就是中古屋，一定要先拿出自備款兩成嘛。」

過去在國防部示範樂隊工作，和同為海軍儀隊志願役的丈夫，都是職業軍人，雙薪家庭工作雖穩，但薪水成長緩慢，和先生退伍之後轉往拚保險業務，透過努力賺取更多薪水，因為現階段光靠一般普通上班族薪水，真的很難因應一個家庭的諸多貸款開銷，現在背負車貸跟近千萬房貸還要養兒，負擔真的不小。

雙貸族民眾魯雲月：「台北的物價其實以中部以北的物價，已經連吃碗陽春麵都要五六十塊，那如果剛好又要養家又要養小孩的話，一個月能存下來的金額，可能有一萬五就很厲害了。」

像魯小姐這樣雙薪，努力賺錢負擔貸款的案例還不少，根據主計總處最新統計，2020年家庭部門負債達到18.20兆元，將近政府債務6.4兆元的三倍，已經快要追上當年GDP的19.79兆元，占比超過九成，換算下來，平均每戶家庭負債突破200萬元大關，從2016年以來，依序為173萬元、179萬元、185萬元、192萬元，到了2020年已經衝至204萬元，比上年底增加12萬元，然而負債攀升的原因，房貸仍舊是最大關鍵。

房產專家徐佳馨：「近年來這個家庭負債的程度，直逼國家GDP，其實關鍵在於家庭收入成長太慢，但是這個房價飆漲的速度太高，而且有近七成的家庭，它其實在這個收入的部分，是低於平均薪資。」

購屋成了負債主因，從另一項數據就可以發現，內政部首度發布「房價負擔能力指標統計成果」，是2002年，當時Q4房價所得比是4.26倍，家庭負債7.9兆元，占GDP比重74.3%，十年之後，房價所得比升到7.79倍，家庭負債12.3兆元，占GDP83.8%。，2020年更高房價所得比9.20倍，家庭負債18.2兆元，占GDP比91.9%，動輒千萬的房產左右負債人生。

人力銀行發言人黃若薇：「上班族他們大部份的薪水，可能有差不多三分之一，甚至是一半要拿來繳房租或者房貸，相對來說他們日常的花費，也會比較拮据一些，對於這個內需市場來說，就會比較偏冷一些了。」

專家分析過去民眾購屋，主要都會有兩到四成自備款，才會出手購屋，但現階段薪水低成家迫切的心思不減，建商各種行銷手法，加上利率位處低檔，民眾借錢買房，貸款成數幾乎八成起跳，甚至搭配信貸的長久下來負債當然高。

房產專家徐佳馨：「在這個狀態之下，政府即便有一些打房的調控，抑或者是居住正義的一個配套，看得出來在效果上面來說，特別是整個資金大環境之下，可能效果並不是這麼的理想。」

家庭負債逐年攀升，在評估購屋買車教育上面，家長們仍得多花點心，賺錢之餘用最大的分配方式，穩住自身荷包。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新建案因貸款成數高、付款彈性高、屋齡新及裝潢成本相對低等高 CP 值優勢，深受不少購屋族青睞，但是依市調機構統計，近一年全台新建案與中古屋價差最小的前 15 名行政區，價差最低在台北市萬華區，只有 4%。

統計顯示，以區域分布來看，北台灣共有 11 區上榜，明顯多於中南部，其中價差最小的北市萬華區，新案與中古屋每坪差距更不到 3 萬元；緊追其後的新北板橋、三重等地區也相當接近，打破新建案總是給人高貴的印象。

數字科技 (5287-TW)) 旗下「591 新建案」統計近一年全台各行政區在線銷售的大樓新建案與中古屋交易，選擇屋齡 5 到 10 年的中古大樓，結果顯示價差最小的前 15 名，每坪行情差距僅 1-5 萬元。

591 新建案指出，近年房市價量齊揚，許多地區的中古大樓因地段佳，生活機能成熟，漲幅強勢。反觀新建案，雖然房價同樣升高，但只要座落地點等條件不錯，普遍具有貸款成數高，付款條件彈性等特點，同時還因屋齡新，擁有裝潢成本相對低或降低裝修費用等優勢，對想買房的消費者其實相對有利。

以價差最小的北市萬華區來說，由於開發較早，目前可供大面積開發的素地已相當罕見，雖然在都更危老議題加入後案量有所增加，但仍受限於土地整合曠日費時、買氣旺盛等因素，遠遠無法滿足當地供需，進而讓不少買方轉向二手屋。此外，近年台北市政府力推的「西區門戶計畫」發酵下，萬華逐漸擺脫過往「老、髒、亂」印象，也讓中古屋房價興起一波補漲潮，進而縮短與新建案的價差。

至於新北市有 5 區上榜，高居各縣市之冠。觀察各區分布，除板橋和新店兩地的中古屋因區內高價豪宅交易拉抬，導致差距不明顯；連過往被視為外圍蛋白區的泰山區，在鄰近新莊副都心、頭前等重劃區房價溢漲下，能見度逐漸大開。目前當地案量不算多，新建案主要集中在與新莊區接壤的塭仔圳重劃區一帶，交易熱區主要是來自十八甲等地的中古大樓，價格十分接近。

桃園市則是大園、八德、蘆竹等區進榜，價差橫跨 5-15%。價差最小的大園區，推案主力雖仍集中在青埔重劃區，但受房價高漲，建商也紛紛移往外圍主推低總首購產品。

本次排名第 4 名，台中唯一上榜的太平區，當地目前新案行情約 2 字頭，與中古大樓單坪差距僅有 1 萬多元。據當地市調指出，當地舊市區生活機能強，自住買盤力道十足，新建案集中在交通、生活機能均佳的新光重劃區，由價格相對台中其他地區較為親民，也讓建商也跟進主打低總價訴求，深得台中購屋族青睞。

南二都台南、高雄，近年同樣在台積電 (2330-TW) 設廠議題帶動下，房價遍地起漲，如台南就因新案市場過熱，導致中古屋價格差距快速拉大，因此並無區域上榜；至於高雄，本次進榜均為成熟機能的區塊，其中像傳統文教前金區，由於鄰近五福商圈，擁有愛河景觀生活圈及捷運橘線，買氣強勁，近年在高雄舊市議會聯開案及華園飯店投資案等議題帶動下，包括城揚、京城、國泰也於區內陸續推出大樓新案，一併拉抬中古屋房價所致。

▲央行總裁楊金龍透露將有第5波打炒房措施，將針對30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數，專家認為將對首購造成衝擊。（資料照）