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央行嚴打炒房、壓低土融額度，第一季全台土地市場已「消風」，展望今年，指標案除了泰豐中壢廠標售案較具賣相、成交價有機會破百億元大關之外，捷運聯開案、都更案和BOT案，可望躍居為2022年開發商角逐的重點戰場。

　戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，今年第一季全台土地市場已出現新變化，從央行去年四度實施不動產選擇性信用管制，一直到今年3月再宣布升息1碼，已能明確感受到，今年土地市場籠罩著一股「冷空氣」，儘管央行表示升息係為抑制通膨預期而非打炒房，但對中小型建商而言，今年要取得土地之難度將更高。

　楊長達分析，今年建商除了必須謹慎面對政府抑制房價的政策，同時還要承受著人工、建材成本持續上漲的壓力，加上過去幾年取得的土地成本是年年高漲，整體而言無讓利空間，房價無下跌條件。

　對於資本雄厚的大型建商而言，緊縮土地貸款成數或升息1～2碼，或許影響不大，獵地趨勢仍將持續，但出手前之評估將更趨謹慎，預期今年土地交易量將明顯萎縮，「估計全年2,800～2,900億元成交量，可能守不住了。」

　楊長達表示，接下來土地市場指標，亮點會是豐泰中壢廠土地標售案，可望出現破百億元的成交價；不過，面對土地取得日益艱難的窘境，參與捷運土開及公辦都更，將是開發商另闢新戰場的絕佳途徑。

　楊長達指出，以台北都會區來說，較看好捷運萬大線「中正紀念堂站」、「廈安站」、「加蚋站」和「金城機廠站」四站；另外，還有新北環狀線等沿線車站的捷運土地開發。至於公辦都更案，較受矚目的是「台北車站特定專用區E1E2街廓」及「台大紹興南街基地再生計畫」等。捷運土地開發及公辦都更免除購地成本，將是今年開發商角逐的戰場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

個人繼承過世親屬遺留的房地，高雄國稅局指出，出售前要先檢視適用財產交易所得或房地合一稅制，其判斷標準是依過世親屬取得房地時程，如果是2015年12月31日之前取得則屬於財交所得，2016年後皆屬於房地合一範圍。

　官員表示，如果親屬是在2016年元旦之後取得房地，隨後過世，由繼承人獲得其房地，則繼承人只要出售該房地，則必須在移轉登記日後30天內申報房地合一稅。

　而適用房地合一稅又分為兩種，若交易時間為2021年6月30日前責屬於房地合一1.0，若為2021年7月後交易則屬於房地合一2.0。

　對個人而言，適用房地合一1.0，持有房地一年內適用45％稅率、持有一至兩年內為35％，持有二至十年內為20％，持有超過十年適用15％。

　若適用房地合一2.0，持有房地兩年內適用45％稅率、持有二至五年內為35％，持有五至十年內為20％，持有超過十年適用15％。

　不過，只要是個人出售繼承取得房地，可將過世者親屬持有期間合併計算，多數適用較低稅負，另也能享受自住減免優惠，只要是個人其配偶、未成年子女設有戶籍，而且持有並自住滿六年（無供營業使用或出租），則課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元的所得額則適用10％房地合一稅率。

　如果過世親屬是在2015年12月31日前取得該房地，則屬於個人財交所得稅制，土地所得免課稅，僅依照房屋出售收入減除成本費用後，再計入個人綜所稅課稅。

　但若是無法出具實際成交與成本資料，則按照各年度「個人出售房屋財產交易所得計算標準」課稅，多數依「房屋評定現值」的8～48％列入個人綜合所得計稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

天災事故防不勝防，難免讓房屋受損。台中市稅務局表示，房屋若受到天災而毀損，依損壞面積將可申請房屋稅減免，若損壞面積達5成以上，便可免徵房屋稅。

台中市稅務局表示，日前凌晨花蓮大地震，全台都有感，若房屋因此遭受重大災害而導致毀損，且毀損面積達5成以上，必須修復才能重新入住，即符合房屋稅免徵資格。如果毀損程度介於3成至5成之間，也可申請房屋稅半徵優惠。

住家因天災受損 屋主可主動申報

台中市稅務局表示，因與當地消防局建置通報機制，一旦發生火災或天災事故，皆會逐案通報，稅務收到消防局通報資料後，將委派專員到現場勘察，評估房屋損壞程度，協助災民辦理後續災害減稅，並遞送減免房屋稅核定函至納稅義務人；稅務局補充，若政府機關沒有發現災後受損情況，屋主也可主動提出申報，以維護自身權益。

3月底迎來房市329檔期，而高雄地區3月的總移轉棟數為4,042棟，年月雙增，月增65.9%，年增為9.8％，為近11年來表現最佳的3月，也是今年以來的最高點；另外，統計今年第一季總移轉棟數為10,323棟，同樣為近十一年來最佳的第一季。對此，台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，受惠台積電設廠利多，高雄從去年10月到12月，月月移轉破4千棟，邁入虎年因受連續假期，工作天減少影響交易時程，1、2月移轉量下修，本月再度回升突破4千棟，創下亮眼成績。

圖/高雄地區3月的總移轉棟數為4,042棟，年月雙增，月增65.9%，年增為9.8％，為近11年來表現最佳的3月，也是今年以來的最高點。台灣房屋提供

李家妮表示，高雄除了穩健的自住客群，更少不了投資客撐場，近期市場更出現買方明知賣方可獲利400萬元，仍不殺價大手筆買進，「可見投資客對高雄房市前景信心十足，持續進場帶動房市穩步向前」；不過，隨著3月央行啟動升息，可能增添購屋族的猶豫心態，升息的影響，最快要到4月的買賣移轉才會反應，「然而高雄前景仍豐，雖然短期觀望，但長期仍看多，交易量也可望持續穩定發展」。

表/高雄歷年「3月買賣移轉變化」。台灣房屋集團趨勢中心提供

表/高雄歷年「第一季買賣移轉變化」。台灣房屋集團趨勢中心提供

觀察高雄3月買賣移轉棟數前三大行政區，分別為鳳山區、三民區及苓雅區，鳳山區以530棟居冠，年月雙增，月增89.3%，年增52.3%，三民區以470棟居次，月增35.4%，年減23.5%，苓雅區為412棟，月增65.5%，年增達91.6%。

表/2022年高雄3月買賣移轉量行政區前三。台灣房屋集團趨勢中心提供

台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智表示，鳳山、三民等區為擁有龐大人口紅利的房市熱區，買氣持穩，讓這幾區站上400~500棟的交易水準，陳揚智也說，高雄近期市場行情好，即使是老宅也同樣翻漲，像農十六特區屋齡16年的2房小宅，歷史最高成交單價僅約28萬元，最新釋出的物件每坪開價卻達42.7萬元，價漲5成；然而高房價也讓不少購屋族卻步，加上對換屋族來說，賣價追不上新屋買價，想換屋恐還得付出更多成本，地點也可能從蛋黃區外移到蛋白區，換屋計畫因此遞延。

近期來說，房仲門市看屋賞屋熱度不減，不過因屋主惜售、緩售，讓案源減少價格又高，想買也買不到合適物件，陳揚智認為中古房市恐呈現「有行無市」的狀態，購屋族只能拉長觀望期，慢慢等待天選之屋的降臨。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

捷運站周邊通常是購屋首選，依據台北市地政雲資料，去年全台北市捷運站300公尺內交易量前五大捷運站分別為中山國小、內湖、中山、古亭、永春，五站中僅內湖站的平均成交單價維持在6字頭，每坪約66.4萬元，其他四站都在每坪73至86萬元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，台北市房價水位高，資金潮來襲漲幅也有限，有明顯漲幅者多數有新屋交易帶動，而內湖站周邊新成屋稀缺，且屋齡30年左右的大樓較多，社區均價大多落在6~7字頭，較貼近買方需求，因此成交量相對高，價格卻持平發展。

中山國小站最夯 價格挺進7字頭

綜觀台北市購屋熱門捷運站，第一名是中和新蘆線的中山國小站去年平均交易單價每坪73.3萬元，成交均價年增6.1%，不僅是成交最多，也是熱門捷運站中增值幅度最高的一站，第二名是文湖線的內湖站去年均價66.4萬元，年增僅0.3%，第三名中山站為淡水信義線及松山新店線的交會站，均價每坪79.8萬元，年增幅2.0%，第四名古亭站也是雙捷運線，有松山新店線及中和新蘆線，均價每坪83.3萬元、年增3.9%，第五名為板南線的永春站，平均成交價每坪85.6萬元、年增4.8%。

郎美囡分析，台北市停車不易，通勤多倚重大眾運輸工具，而房屋鄰近捷運站，未來轉手容易、價格也穩固，因此靠近捷運站常列為主要購屋條件，有雙捷運線的捷運站南來北往交通便利性更高，不過也因地段機能優越，周邊房價往往不低。

尤其像古亭站位於台北市中正區與大安區交界處，本就為台北市精華地段，房價自然高出許多，反觀熱門站點中山國小站，雖非雙捷運路線，但一站到民權西路站一樣有雙捷運優勢，且位於台北市市中心，周邊公車班次多，鄰近中山區條通商圈，商家林立，附近40年以上的大樓均價約在5字頭，親民房價頗獲購屋人青睞，而近期因5年內新屋交易比例增加，因此拉高了均價。

至於永春站緊鄰信義計畫區，其捷運共構宅平均成交價約每坪120萬元，且交易熱絡，故推升永春站成為成交熱門站點中房價最高的一站。

逐捷運而居「距離」決定房價

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，捷運宅到站即到家的交通便利性高，相對地房價也偏高，倘若預算有限，不妨退而求其次，尋找距離捷運站5百至8百公尺的房屋，步行至捷運站的時間可在10分鐘內，亦可享有近捷運的優勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

政府為打炒房，已立法禁止預售屋紅單轉售，內政部近期還是發現有違規轉售紅單的情況。由於預售屋已納入房地合一稅，紅單轉讓是否要以較嚴苛的房地合一稅課徵也引發關注。對此，財政部長蘇建榮今（6）日在立法院財委會表示，這部分還要與內政部詳細討論。

為打炒房，政府祭出房地合一稅2.0，而且從2021年7月1日以後預售屋交易視同房地交易，以持有時間計算課稅，稅率在15%至45%，內政部亦禁止預售屋紅單轉售，只是內政部今年3月底進行稽查仍發現有買受人違規轉售紅單。

其實，過去個人紅單轉售交易所得列入財產交易所得，且計入綜合所得稅，適用5%至40%綜所稅率。不過，由於預售屋已納入房地合一稅，預售屋紅單交易所得是否也應採嚴苛標準，納入房地合一稅課徵，今日在立法院財委會也引發立委關注。

財政部長蘇建榮也坦言，雖然已立法禁止預售屋紅單轉售，但私下確實還是有在轉售的情況，紅單轉售交易所得是否納入房地合一課稅，這部分還要與內政部詳細討論。

蘇建榮進一步說明，主要是預售屋紅單只是權利，沒有房屋標的，因此會進一步與內政部討論。另據賦稅署的說法，房地合一稅2.0在去年7月上路至今，紅單交易件數不多，也還未過了核課期間，仍可輔正處理。也就是說，財政部在內政部確認後，若認定紅單等同於預售屋屬性，就可以房地合一稅2.0課徵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲古亭站為雙捷運線，本就位處台北市精華地段，均價每坪83.3萬元，房價不低。

捷運站周邊通常是購屋首選，依據台北市地政雲資料，去年全台北市捷運站300公尺內交易量前5大捷運站分別為中山國小、內湖、中山、古亭、永春，5站中僅內湖站的平均成交單價維持在6字頭，每坪約66.4萬元，其他四站都在每坪73至86萬元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，台北市房價水位高，內湖站周邊新成屋稀缺，且屋齡30年左右的大樓較多，社區均價大多落在6~7字頭，較貼近買方需求，因此成交量相對高，價格卻持平發展。

綜觀台北市購屋熱門捷運站，第1名是中和新蘆線的中山國小站去年平均交易單價每坪73.3萬元，成交均價年增6.1%，不僅是成交最多，也是熱門捷運站中增值幅度最高的一站。

第2名是文湖線的內湖站去年均價66.4萬元，年增僅0.3%，第3名中山站為淡水信義線及松山新店線的交會站，均價每坪79.8萬元，年增幅2.0%，第4名古亭站也是雙捷運線，有松山新店線及中和新蘆線，均價每坪83.3萬元、年增3.9%，第5名為板南線的永春站，平均成交價每坪85.6萬元、年增4.8%。

郎美囡分析，台北市停車不易，通勤多倚重大眾運輸工具，而房屋鄰近捷運站，未來轉手容易、價格也穩固，因此靠近捷運站常列為主要購屋條件，有雙捷運線的捷運站南來北往交通便利性更高，不過也因地段機能優越，周邊房價往往不低，像古亭站位於台北市中正區與大安區交界處，本就為台北市精華地段，房價自然高出許多。

反觀熱門站點中山國小站，雖非雙捷運路線，但一站到民權西路站一樣有雙捷運優勢，且位於台北市市中心，周邊公車班次多，附近40年以上的大樓均價約在5字頭，親民房價頗獲購屋人青睞，但因近期因5年內新屋交易比例增加，因此拉高了均價。至於永春站緊鄰信義計劃區，其捷運共構宅平均成交價約每坪120萬元，且交易熱絡，故推升永春站成為成交熱門站點中房價最高的一站。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，捷運宅到站即到家的交通便利性高，相對地房價也偏高，倘若預算有限，不妨退而求其次，尋找距離捷運站5百至8百公尺的房屋，步行至捷運站的時間可在10分鐘內，亦可享有近捷運的優勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲在整體開發區指數方面，林口新市鎮指數115.15，較上季上漲2.56%，與去年同期上漲7.07%，達實價登錄以來高點。

新北市政府地政局公佈最新一期住宅價格指數，2021年10~12月大樓及公寓價格指數與上季相較呈現微幅上漲，各月漲幅大致介於0.33至1.42%間，其中板橋土城區、中和永和區、新莊區、樹三鶯區，12月指數分皆達2012年有實價登錄統計數據以來高點，而各次分區、新成屋、整體開發區、捷運沿線等指數整體也都呈現上漲趨勢。

觀察各次分區2021年10~12月的走勢，各月份整體漲幅在2%以內，其中淡水區2021年11月指數為112.49，達近7年以來高點；板橋土城區、中和永和區、新莊區、樹三鶯區，110年12月指數分別為114.18、120.83、120.96、及134.12，達有實價登錄統計數據以來高點，而與去年同期相較，各次分區大致有4～13%不等的漲幅，買賣交易熱絡，成交價量俱增。

2021年第4季新成屋指數112.6，較前季上漲2.69%，與去年同期相較則上漲8.78%，達到實價登錄以來高點。在整體開發區指數方面，三峽北大特定區、林口新市鎮指數分別為126.1及115.15，較上季分別上漲2.16%、2.56%，與去年同期相較上漲5%、7.07%，達實價登錄以來高點，淡海新市鎮、副都心及頭前重劃區指數分別為113.07、104.5，也較去年有4.76%及4.03%之漲幅。

另外，受整體原物料及工資上漲，通貨膨脹預期心理因素影響，新成屋價格持續上漲，而整體開發區因各項重大建設，生活機能亦日趨成熟，持續吸引人口遷入，購屋需求上升，帶動區域住宅價格穩定成長。

以新北市地政局網站試算，在2012年以1000萬買新北市的新成屋，換到現在得花1270萬才買得到相同大小的房子。

▲（擷取自新北市地政局）

捷運沿線漲幅3~7％ 均創9年新高

地政局指出，本季各捷運線指數整體呈現上漲趨勢，板南線(板橋段)、板南線(土城段)、中和永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線指數分別為110.47、113.90、114.24、110.92、107.67、113.96、107.13及109，相較前期上漲0.06至2.91%，與去年同期相較則大概有3～7%不等的漲幅，皆達實價登錄統計數據以來高點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期房地產討論焦點是，政府最快今年7月可能限制預售屋換約轉售，引發市場「解約潮」、「下車潮」，交易怪象頻傳。

為了有效打擊房地產市場的投機炒作，內政部去年底祭出5項打炒房措施草案，包含：限制預售屋換約轉售、禁止炒作行為、預售屋解約須申報、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制，目前草案雖然尚未送交立法院審議，但傳聞最快今年7月就會實施，房地產業者認為距離施行只差臨門一腳，擔心可能造成更多交易糾紛。

興建工期長＋資金凍結

潛在客戶將趨於保守

「這5項最嚴重的，應該還是預售屋交屋前限制移轉，」台北市不動產代銷經紀業公會理事、創意家行銷副總經理柯仲武說，雖然修法尚未上路，但已可預期，購買預售屋的客戶資金將被綁得動彈不得，尤其是，目前預售屋興建時間普遍相當漫長，短則3年、長則5年，這項措施勢必會讓有意購買預售屋的客戶趨於保守，「預售屋市場至少會萎縮1至2成的客源，銷售期拉長已不可避免。」

過去長期耕耘雙北市的創意家行銷目前也揮軍南台灣房市推案，每周都赴台南與業主開會的柯仲武觀察，「會短線投資的都是『低基期』市場，南部正在走早年台北的路線，」如今因北部房價過高，預售屋換約賺差價的現象已少見，但在南部依舊非常活躍，最主要的原因還是房屋單價很低。

柯仲武說，南部只要認真找，還是可以買得到1字頭、2字頭的預售屋，再加上產業帶動上萬戶的驚人剛性自住需求成長，導致土地持續上漲，房價也跟著水漲船高，預售屋還沒交屋，房價已大漲2、3百萬元，換約仍有利可圖，讓投資客有介入空間。

雖然政府為了抑制買氣，直接封了預售屋換約這條管道，不過，道高一尺、魔高一丈，知名房地產部落客《住宅週報》社長陸敬民舉近日在竹北發生的投資客惡意毀約案例說，不少自住客2021年向投資客買竹北高鐵特區的預售屋，雙方簽訂私契約預定今年底辦理換約手續，藉此規避建商規定客戶1至2年不能換約的規定，但近日卻發生投資客看到房價大漲，想找下一手或成屋後賣更高價，結果以種種理由刁難想毀約，甚至寧願賠違約金也在所不惜，造成自住客的痛苦。

陸敬民表示，打炒房打到今天，部分投資客反而希望內政部打炒房法案愈快實施愈好，而且最好要「溯及既往」，讓他們跟買方的私約可以因「與法令牴觸而屬無效」，相信未來這類交易糾紛將層出不窮，而消費者能求償的範圍有限。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛則指出，預售屋可以提供負擔能力或是財務條件較低的買方、建商一個成交機會，也讓買方擁有客戶變更的準定製化消費尊榮，所以該制度確實是適應市場需求，不會也不該消失。

但不可否認，現在預售屋契約的讓渡不但可讓投資客賺價差、套利，甚至成為聯合壟斷房源、刺激房價飆漲的工具，也是部分小資族在大通膨時代鎖定購屋成本，類似購買金融商品權證的投資作法。

買方斷頭＋賣方斷鏈

財務壓力恐掀建商洗牌

「限制換約，鑒於『房地合一』2.0的高稅閉鎖期長，交屋的貸款及稅負成本又高，應會激發下車潮，其中，未來去化、成屋貸款問題較大的產品會先被拋售。」黃舒衛認為，在市場上，生活機能落後的重劃區、大量體的套房社區、管理費用高的產品，近期周邊推案或待售物件，會因為潛在買方觀望而價跌量縮。

最嚴重的是，買方直接斷頭或繳違約金出場。他認為，建商雖然可收違約金，且有收回產權、愈賣愈高的立場；但財務條件差的建商會面臨資金斷鏈的窘境，全案盤出或尋找金主的壓力變大，恐出現建築投資市場洗牌的現象。

針對預售屋防弊，黃舒衛也認為，建立「解約申報制」有其必要性。他指出，目前實價登錄2.0僅要求預售屋成交登錄，解約不需登記，因此有不肖建商勾結代銷、投資客或關係人合作「定錨價」、「實登銷售」，用假登錄、換約或關係人交易等手法，企圖創造銷售榮景，政府推出的解約申報制，將可防止有心人操作行情。

他認為，欲防堵實登流弊，也可另設檢舉獎金，現行制度造假、錯漏的違規成本太低，不實申報房價，每件依法只罰三萬到十五萬元，加上地政與稅務機關資料庫未連線，等於讓不肖業者有操作價格、破壞市場秩序的機會。但祭出吹哨人制度之餘，也要慎防浮濫舉發或同業搗亂，影響市場運作與企業信譽。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄3月買賣移轉棟數出爐！本月總移轉棟數為4,042棟，年月雙增，月增65.9％，年增為9.8％，為近11年來表現最佳的3月，也是2022年以來的最高點，另外，統計2022年第一季總移轉棟數為10,323棟，同樣為近11年來最佳的第一季！

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，受惠台積電設廠利多，高雄從2021年10月到12月，月月移轉破4千棟，邁入虎年因受連續假期，工作天減少影響交易時程，1、2月移轉量下修，本月再度回升突破4千棟，創下亮眼成績。



李家妮也說，高雄除了穩健的自住客群，更少不了投資客撐場，近期市場更出現，買方明知賣方可獲利400萬元，仍不殺價大手筆買進，可見投資客對高雄房市前景信心十足，持續進場帶動房市穩步向前。不過，隨著3月央行啟動升息，可能增添購屋族的猶豫心態，升息的影響，最快要到4月的買賣移轉才會反應；然而高雄前景仍豐，雖然短期觀望，但長期仍看多，交易量也可望持續穩定發展。



觀察高雄本月買賣移轉棟數前三大行政區，分別為鳳山區、三民區及苓雅區，鳳山區以530棟居冠，年月雙增，月增89.3％，年增52.3％，三民區以470棟居次，月增35.4％，年減23.5％，苓雅區為412棟，月增65.5％，年增達91.6％。





 

台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智表示，鳳山、三民等區為擁有龐大人口紅利的房市熱區，買氣持穩，讓這幾區站上4~5百棟的交易水準，陳揚智也說，高雄近期市場行情好，即使是老宅也同樣翻漲，像農十六特區屋齡16年的2房小宅，歷史最高成交單價僅約28萬元，最新釋出的物件每坪開價卻達42.7萬元，價漲5成；然而高房價也讓不少購屋族卻步，加上對換屋族來說，賣價追不上新屋買價，想換屋恐還得付出更多成本，地點也可能從蛋黃區外移到蛋白區，換屋計畫因此遞延，近期來說，房仲門市看屋賞屋熱度不減，不過因屋主惜售、緩售，讓案源減少價格又高，想買也買不到合適物件，中古房市恐呈現「有行無市」的狀態，購屋族只能拉長觀望期，慢慢等待天選之屋的降臨。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】