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台灣金融研訓院昨（10）日公布4月台灣金融風險指數（TAIFRI），提醒商辦市場的房價租金比上揚，風險升溫；相較下，住宅市場的房價則是漲幅趨緩。

台灣金融研訓院表示，房價租金比的定義為「房價／年租金」，類似股市報酬率的概念，股票價格大、股息小，股東報酬率偏低，代表股市過熱風險高。

在不動產市場來說，成交價格大、租金小，也代表投資房市的報酬率偏低，房市風險高。

研訓院TAIFRI調查顯示，2014年第4季以來，國內商辦租金年增率持續大於商辦售價年增率的情況，2021年第2季起發生變化，近一年來（2021第2季至2022第1季），都呈現商辦售價年增率大於租金年增率的情形。

從價格租金比來觀察商辦不動產市場，風險呈現升溫。研訓院解釋，有關數字反映我國出口力道強勁、企業獲利展望佳、台商資金回台熱絡，寬鬆的資金流往商辦不動產市場，推升商辦的成交價格。

然而另一方面，商辦的店面承租則是受到新冠疫情衝擊，租金成長幅度不若成交價，顯示商辦市場風險略為升溫。

住宅市場方面，4月國內疫情升溫及政府打炒房政策效果顯現，導致住宅市場交易下滑，房價升幅因而呈現趨緩。

整體而言，經濟情勢不明及美股持續重挫，最新出爐的4月TAIFRI指數，連續四個月攀升，從2021年12月的97.5連續成長至98.6，創下2021年10月以來新高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據財政部統計資料顯示，全台共有914個自然人大地主，被課徵地價稅第六級的最高稅率，去(2021)年這些地主光地價稅查定的稅金就高達40億元，人數最多的則是台中市，共178名地主因為持有土地價值過高，地價稅被課徵最高的第六級的稅率，其次則是桃園市的131名地主，整體而言，重劃區越多的地方，大地主越多的狀況越顯著，且性別是男性遠多於女性。

根據稅捐機關統計，去年地價稅實徵淨額為902億元，雖然房地產市場景氣復甦，不過地價稅卻創下6年以來的新低，主要因為大地主各地農田水利會自 2020年10月起改制為公務機關，其出租之土地稅率改適用公有土地稅率 10‰，導致地價稅收減少。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，土地現值在過去房價與地價快速上揚時，也跟隨著明顯調升，全台的地價稅收也跟著走揚，而全台地價稅稅率六級地主最多的區域，普遍都是有許多重劃區開發，早年這些地方可能本來地價甚低，受惠景氣翻揚地價上漲，加上重劃後土地具備開發價值更水漲船高，又受到這波房價上揚帶動，造就許多地主的身價也上揚。

若以課徵的對象來看，全台共有914人因為持有土地的地價過高，被課徵地價稅最高的稅率55‰，其中台中市共178名地主因為持有土地價值過高，地價稅被課徵最高的第六級的稅率，共繳地價稅約5.4億元，其次則是桃園市的131名地主，共繳地價稅6.1億元，大地主人數最少的是台北市。

若以年齡分布來看，這些適用地價稅最高稅率的地主，男性普遍年紀都在55歲以上，並以65-74歲者226人最多，34歲以下能繳到地價稅最高稅率的僅僅7人，顯示土地資產絕大多數還是在長輩名下。

註：地價稅公有土地稅率=10‰、自用住宅用地稅率=2‰；私有一般土地依超過累進起點地價倍數訂定不同稅級別， 第 1 級稅率=10‰、第 2 級稅率 15‰、第 3 級稅率 25‰、第 4 級稅率=35‰、第 5 級稅率=45‰、第 6 級稅率 =55‰，而由於各縣市累進起點地價不同，各縣市中各稅級別之課稅地價不一。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲市區醫院旁小套房深受醫護人員青睞，幾個大型醫院周邊套房價格都上揚。圖高雄醫學大學附醫。(台灣房屋提供)

512是「國際護師節」，隨著疫情緊張，醫護人員一刻不得閒，多半會選擇就近住在醫院附近以便隨時上工，根據台灣房屋集團統計，六都各大醫學中心周邊套房成交行情，與2019年疫情前相比，2021年疫後套房房價全都上漲，其中台南、高雄包括奇美醫院、成大醫院、高雄醫學大學附醫周邊套房，最高漲幅達5~6成，居六都之冠，台中地區則包括中國、中山附醫等，平均約有3成漲幅，而北北桃地區，包括台北榮總、亞東醫院、萬芳醫院等，平均漲幅則在2成以內。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台灣邁入高齡化、少子化社會，不婚和晚婚人口比例增，因此小宅產品越趨熱門，而套房總價低，因此成為不少獨居族首選，尤其是在捷運站旁、熱門商圈周邊或市區醫院附近，套房的出租率高、投報率也穩定。

而醫護人員工作專業性高，收入佳且穩定，不過常日夜顛倒，為了配合輪班需求，多會選擇在醫院旁就近租賃或買一間小套房，並傾向有大樓管理的社區，因此大型醫院周邊的社區大樓型的套房，常吸引醫護族群購入自用，也是包租公們看好的產品類型和商圈。

醫院商圈套房中，以台南奇美醫院漲幅最大，台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，奇美醫院商圈坐擁熱鬧的中華路與南台商圈，鄰近大橋火車站，除了醫護族群，也有南台科大與台南高工等學生客群，租屋需求性高，以周邊8~9坪中古電梯套房，總價約200萬元內可入手，月租約5000~7000元計算，毛投報率可達3~4%左右。

台灣房屋集團總裁彭培業提醒，多數銀行以權狀坪數15坪以下或扣掉公設8坪以下做為套房認定標準，以往小套房要申辦房貸，銀行承作率低，不過近年小宅當道，已有不少銀行開始承作15 坪以下小宅套房貸款，若貸款人信用條件佳、物件地段優，貸款條件相對更有優勢。

彭培業說，為感念醫護人員協助國人對抗疫情的辛勞，直營門市特別提撥500萬代書基金，護理人員只要在5/12~6/12成在台灣房屋直營店交易辦理過戶，代書費全免。

▲今年第1季全國拍賣移轉共1014棟，與去年同期相比減少18.0%，創下統計以來同期第2低。（資料照）

依據內政部資料，今年首季全國拍賣移轉共1014棟，與去年同期相比減少18.0%，創下統計以來同期第2低移轉量，僅比房地合一上路當年的1,011棟高出3棟。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，不動產市場近幾年受回流資金帶動，價量俱增，屋主若需變現，在一般市場就能順利出售，加上先前維持已久的低利環境，不易引發斷頭潮流入法拍市場，買方在法拍市場能選擇的標的有限，因此拍賣移轉量走低。

統計顯示，六都今年第1季除了桃園市因去年比較基期低，讓今年拍賣移轉有20.5%的年增幅，其他五都今年首季拍賣移轉量都下滑，以新北市降幅最大，今年第1季拍賣移轉量與去年同期相比減少41.2%，台北市年減幅22.6%，台中市及高雄市年減幅皆為7.1%，台南市年減1.3%，台南市從2019年開始，第1季拍賣移轉量都維持在70幾棟，是六都拍賣移轉量最少的區域。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，由於長期低利環境與寬鬆銀根，讓房屋所有權人即便資金緊迫，透過降價出售或是寬限期、轉貸等方法可以稍解燃眉之急，不過央行3月升息1碼，之後可能還有升息計畫，屋主貸款負擔越來越重，多年來低利環境促成的低法拍量，可能出現變化。

512「國際護師節」，隨著疫情緊張，醫護人員仍一刻不得閒，且多半就近住在醫院附近以便隨時上工，根據台灣房屋集團統計，六都各大醫學中心周邊套房成交行情，與2019年疫情前相比，2021年疫後套房房價全都上漲！其中台南、高雄地區漲勢洶洶，包括奇美醫院、成大醫院、高雄醫學大學附醫周邊套房，最高漲幅達5~6成，居六都之冠，台中地區則包括中國、中山附醫等，平均約有3成漲幅，而北北桃地區，包括台北榮總、亞東醫院、萬芳醫院等，平均漲幅則在2成以內。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台灣邁入高齡化、少子化社會，不婚和晚婚人口比例增，因此小宅產品越趨熱門，而套房總價低，因此成為不少獨居族首選，尤其是在捷運站旁、熱門商圈周邊或市區醫院附近，生活機能成熟，交通便利性佳，套房的出租率高、投報率也穩定。

而醫護人員工作專業性高，收入佳且穩定，不過常日夜顛倒，相當辛苦，為了配合輪班需求，多會選擇在醫院旁就近租賃或買一間小套房，並傾向有大樓管理的社區，不僅出入較安全，包裹收送、丟垃圾都有專人協助，生活起居較便利，因此大型醫院周邊的社區大樓型的套房，常吸引醫護族群購入自用，也是包租公們看好的產品類型和商圈。

醫院商圈套房中，以台南奇美醫院漲幅最大!台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，市區醫院周邊套房客層穩定、好轉手，如地段機能佳，租金收益也優於一般商圈，以漲幅最高的奇美醫院商圈來看，坐擁熱鬧的中華路與南台商圈，鄰近大橋火車站，整體生活機能成熟優渥，除了醫護族群，亦擁有南台科大與台南高工等學生客群，租屋需求性高，以周邊8~9坪中古電梯套房，總價約200萬元內可入手，月租約5~7千元計算，毛投報率可達3~4%左右，在疫後抗通膨時代，這類收益型不動產，相對成為投資人最愛。

台灣房屋集團總裁彭培業表示，感念醫護人員，第一線協助國人對抗疫情的辛勞，直營門市特別提撥500萬代書基金，優惠國內勞苦功高的護理人員，於5/12-6/12成交，在台灣房屋直營店交易辦理過戶，代書費全免！

另外彭培業也特別提醒，多數銀行以權狀坪數15坪以下或扣掉公設8坪以下做為套房認定標準，以往小套房要申辦房貸，銀行承作率低，因坪數小，提供的房貸成數低、利率也較一般住宅高，不過近年小宅當道，已有不少銀行搶攻商機，開始承作15 坪以下小宅套房貸款，若貸款人信用條件佳、物件地段優，貸款條件相對更有優勢，建議想入手小套房的民眾，可多方評估規劃。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

竹科人北漂搶房？永慶房屋統計，高鐵站800公尺範圍內的成屋交易，以桃園站近一年交易量870件居冠，價格則以台北站每坪72.3萬元最高，高鐵附近僅剩3站還有1字頭。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，桃園站吸引雙北及竹科人充分利用高鐵的快速與便利交通特性，通勤北北桃或桃竹之間，是站穩3字頭及量大的原因。

鄰近高鐵站區的重點開發區置產，成為目前的購屋新顯學。永慶房屋根據實價登錄資料，統計近一年全台距離各高鐵站800公尺範圍內的成屋交易，其中，交易量最大的是高鐵桃園站，近一年交易量870件，而住宅均價中，以台北站每坪72.3萬元最高，桃園站、新竹站房價站穩3字頭，全台各高鐵車站中僅剩苗栗站、雲林站與嘉義站還有1字頭房價。

高鐵桃園站房市交易最夯！ 近一年交易870件奪冠 左營站、台北站緊追在後

觀察近一年全台高鐵站周邊房市交易價量，以交易量來看，桃園站以870件居冠，其次則是左營站，近一年交易件數為686件，台北站則以612件排名第三。

陳金萍表示，高鐵桃園站也就是大家熟知的青埔特區，隨著公共設施逐步完善，加上機捷交通機能優勢，鄰近桃園機場，加上購物商場、水族館、公園、綠地等區域利多，集生活、觀光、就學、各式機能於一身，吸引不少首購、換屋等自住族群進駐。

陳金萍進一步說明，至於交易量的第二名的左營站具備三鐵共構優勢，位於高雄市區內，周邊發展已臻成熟，食衣住行樣樣俱全，原本就是高雄房市指名度高的區域，而在台積電宣布設廠高雄煉油廠舊址之後，更為當地房市增添柴火，交易市況更加熱絡，目前住宅均價約每坪23.2萬元。

交易量第三名則落在高鐵台北站，陳金萍指出，高鐵台北站是雙北地區最重要的交通樞紐，除了三鐵共構外，也是捷運轉乘的重要站點，串聯大台北地區交通路網，其交通優勢不言可喻，加上台北市府近年積極推動「西區門戶計畫」，其中最受矚目的莫過於雙子星開發案，加上周邊還有北車E1E2公辦都更、中華郵政雙塔等6大複合開發案，交通、建設題材讓高鐵台北站周邊成為近年購屋客熱門關注焦點，房市交易表現不俗。

重大建設、民間投資加持！ 高鐵站周邊房價獲支撐

若以住宅均價來觀察，陳金萍說明，彰化站、台南站周邊開發較晚，目前僅在預售推案階段，素地仍多，尚未有成屋交易揭露，無法提供交易價量參考；其餘10站中，可以發現位於雙北地區的南港站、台北站與板橋站住宅均價都突破50萬元。

受惠於三鐵共構的優勢，加上南港站有經貿園區、台北站有西區門戶計畫翻轉軸線以及板橋站新板特區等各項重大建設匯聚，前景可期，讓住宅均價相對有撐。

而桃園站與新竹站則站上3字頭房價，，陳金萍說，相較於雙北地區價格相對實惠，因此，吸引不少雙北客南下桃園，同時也吸引不少竹科新貴選擇當「北漂族」，撇開供給少、選擇不多的新竹地區，轉往房價相對便宜，選擇性高的高鐵桃園站周邊購屋，充分利用高鐵的快速與便利交通特性，通勤北北桃或桃竹之間，打造高鐵「一日生活圈」。

僅剩3站還有1字頭房價

此外，高鐵沿線僅剩苗栗站、雲林站與嘉義站還有1字頭房價，相對親民。陳金萍解釋，這三站是較晚設高鐵站的區域，加上位於該縣市較為邊陲地帶，要吸引周邊產業形成商圈聚落仍需時間發展，因此，在地客群仍以傳統舊市區為主要購屋區域，也讓這三大高鐵站區周邊房市交易量均不到百件，房價也相較於其他高鐵站低。

最後，陳金萍補充，沿著重大交通建設購屋向來是不敗的房地產投資心法，「軌道經濟學」也持續發燒，不過，可以發現高鐵沿線各站開發時程不一，有些站區發展已逐步成熟，但也有些站區仍在素地開發與招商階段，若民眾想要享受到高鐵站周邊便捷的交通機能，以及齊全的公共建設和豐富的商業活動、生活機能，建議優先選擇具備三鐵共構的高鐵站，或是高鐵站串連周邊科學園區、產業園區的站點，才有利於促進周邊加速開發，避免發展空窗期太長，僅有交通優勢，卻缺乏其他機能，讓民眾居住品質大打折扣的窘境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部公布外國人來台買屋最新數字，在2022年第一季交易表現上，土地取得筆數部分為807筆，較2021年同期增加15.8％，建物取得筆數為262筆，較2021年減少16.6％。值得注意的是，土地取得部分，六都之中台南以數量稱霸，桃園以面積稱王，六都之外新竹縣市和基隆都有不錯表現。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，在房地合一2.0將外國人納入高稅率族群後，不少海外買家相對保守，在看好台灣前景下，仍有海外買家願以長期持有模式轉進土地，也讓土地熱度提高。

成本高投報低，外人買屋不划算



本次統計中頗讓人玩味的是，在房地合一上路之後，仍有外資轉進，同時，在主要都會表現上，新北、桃園與台南在土地取得都超過百筆，新竹市還直逼台中，讓人意外。建物仍以台北市、新北與桃園最多，不過和其它都會相去不遠。



徐佳馨表示，相較於世界各國的不動產投資報酬率，台灣表現不如他國，加上房地合一之後，高稅率更讓外資難以從中獲利，相較之下，建物表現差強人意，也不足為怪。此時進場者，多數為台商之海外公司，以投資或設廠名義登記，考量多為產業前景或企業佈局。也因此，能有較多供給，且搭著園區話題或是台商返台話題的新北、桃園與台南，表現強勢，而新竹縣市表現更讓人驚艷。



打房政策頻頻，長線投資才是王道



大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，以目前台灣環境來看，外國人在台交易不動產應多為台商僑外資，在目前打房壓力下，短進短出並不划算，加上政府對於洗錢防制的謹慎，轉進不動產確實需要更多準備，也因此在規劃上也比過往更為細膩，標的長線狀況才是投資人最在意的地方。

高總價時代，小宅已成新成屋主流，不過2020年開始進入疫情時代後，民眾對居家生活空間更加重視，中古屋市場有越買越大的趨勢！台灣房屋集團統計金融聯徵中心新增房貸資料發現，以大樓產品為例，購買輕屋齡大樓者(6年內)平均購屋面積，從2019年的49坪，2021年疫情後平均購屋面積，確實因小宅趨勢縮水了4.2坪，不過觀察中古大樓2021年平均購屋面積為45.1坪，比2019年疫情前的43.6坪，增加了1.5坪，凸顯疫後購屋習慣的微變化。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，受總價預算限制，現在新成屋越蓋越小，不過全台進入疫情時代邁入第3年，居家隔離普遍，在家上班(WFH)、宅生活已成趨勢，重視居家空間的購屋者「捨新求舊」，以便用較低單價換取較大的居住空間，因此全台中古大樓近兩年平均交易面積增加1.5坪，雖還不到多一房格局，但已能獲得更大一點的休閒陽台、輕隔間書房或多功能娛樂空間等，頗能滿足民眾對宅生活的需求渴望。



觀察六都各縣市，疫情前後中古大樓平均購屋面積全都增加，其中桃園平均增加1.8坪居六都之冠，台中、台南、高雄皆增加1.5坪，新北則是1.2坪，而寸土寸金的台北市也增加了0.9坪。



張旭嵐說，房價是影響購屋坪數的主因，有別於新屋價高，中古屋相對好入手，也讓民眾有能力買大，而北部房價高於中南部，坪數增加幅度相對受限。



六都之中，桃園平均購屋增加面積超人一等，台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧認為，桃園受惠機捷、高鐵等建設串連北北桃生活圈，房價相較雙北親民，住宅選擇性多元，生活機能優渥，已成為北台灣輕移民熱區，如以同樣購屋成本來看，桃園平均單價約為台北的三分之一，多買2坪大的中古屋，在台北恐連1坪都買不到，也成為疫後大坪住宅的最友善縣市。

位於中和區大勇街及立仁街14巷交叉口，是經營超過40年的秀山市場，更是當地民眾曾經主要採買的場所，因應目前建物老舊閒置，在實施者的推動下，該市場以都市更新方式重建，於今（2022）年5月5日起實施、2023年動工、2026年完工。

新北市都更處表示，考量本案屬公共設施用地，同時加速新北市內更多老舊菜市場改建，於今年1月18日修正發布《新北市獎勵投資興建都市計畫公共設施辦法》，針對採都市更新方式辦理市場用地的重建者，一律依《都市更新條例》規定的同意門檻辦理，以落實翻轉民眾對市場髒亂、破舊的印象。

打造鑽石級建物 蓋16層住宅大樓

新北市都更處資料顯示，本案屬中和都市計畫的市場用地，總面積約723坪，更新前為3層加強磚造的老舊建物及停車場，共計50個所有權人，經都市更新後，將興建為2棟地上16層、地下5層的住宅大樓，未來將申請為「鑽石級」綠建築標章及提供超過302坪的開放空間；在空間規劃上，1至2樓將設置為超級市場，3樓為市民活動中心，剩餘樓層則規劃為住宅空間。

桃園捷運路網2.0於近日獲得交通部同意備查，未來在12個行政區新增11條路線，合計共122.7公里，待捷運綠線主線工程完成後，將優先排列發展順序，依次逐條路線提報中央審議，擴大捷運服務範圍。

桃園捷運工程局表示，本次第2階段新增的11條路線，包含桃園中壢平鎮線、平鎮龍潭線、桃園蘆竹竹圍線、桃園航空城線、大園觀音線、桃園青埔線、中壢新屋線、內壢宋屋楊梅線、桃園長庚線，以及桃園棕線延伸、綠線延伸大溪，以資源共用原則採中運量系統規劃。

三角蛛型路網延伸 實現桃園交通願景

桃園捷運工程局指出，此次桃園捷運第2階段路網，採三角蛛型路網延伸，新增的11條路線，除了有效紓解各行政區上、下班尖峰時間的交通運量，縮短通勤時間外，還可連結各行政區，帶動區域發展，讓民眾搭乘捷運時有更多可選擇路徑及轉乘點。

觀察目前桃園三心六線路網整體工程，除了機場捷運線已通車外，捷運綠線邁入第4年施工期，主線將於5年後完成，而桃園鐵路中壢、桃園、平鎮站區地下化，已陸續展開工程，主體工程也在網絡上招標動工，目前已進入全面施工的階段。