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疫情持續延燒，加上台灣央行也跟進升息，讓房地產市況迅速降溫。業內專家觀察，近期看屋的人潮已明顯減少，較2021年第四季量縮約兩成，這讓賣方的氣焰不再高漲，有較多優質案件開出合理價，建議有自住需求的買方可擇優進場。

Omicron疫情來勢洶洶，台灣也難以倖免，近來確診人數不斷攀升，對房市景氣已造成明顯衝擊；安新建經業務經理張雲維指出，原本在2022年初時，多數專家都預期房市年度走勢將是「量平價漲」，不料疫情突然再起，加上利率走升等利空因素，讓市況轉趨震盪。



觀察近期市場狀況，張雲維說，從疫情爆發之初的三月開始，買方看屋、出手意願已降低許多，導致2022年第一季的看屋量比2021年第四季減少約兩成，預期第二季還會量縮更嚴重。



張雲維分析，目前的利空因素，除了疫情持續延燒之外，還有利率問題，全國各主要國家如美國、英國、澳洲等國的中央銀行，都陸續啟動升息，台灣也在日前跟進，與美國Fed同步升息一碼。



值得注意的是，美國Fed已宣稱2022年還會升息六次，台灣雖不至於完全跟進，但張雲維提醒，全球量化寬鬆導致的資金浪潮，已逐步消退，對房市必有衝擊。



這也導致房市買賣方勢力的消長，張雲維說，2021年房市大好，市場完全偏向賣方，「有案子的是老大」、「擔心買不到房」的氛圍濃厚，很多案子一釋出就秒殺成交，買方只要看到60分的物件就出手追買。但如今，市況轉趨冷清，買方也理性許多，要80分的物件才願意出價，張雲維預期，市場正從「賣方市場」轉成「買方市場」。



在此情況下，他建議，想要賣屋的民眾，開價要趨於合理，才較有機會吸引買方目光焦點，甚至可以調整價格後去抓回頭客；至於有意購屋者，目前正是擇優進場的好時機，甚至過往想買卻買不到的社區或標的，可以再多關注，很有機會買到好價格。



對於未來市況發展，張雲維說，雖然利空因素如烏雲罩頂，但利多因素也還在，首先，通膨疑慮愈來愈高，房地產這類的保值標的，勢必還是抗通膨首選，置產買盤仍可期。其次，營造業界缺工、缺料的「雙缺」情況仍難解，導致興建成本仍在高檔，建商難有讓價空間，在一手市場價格未大幅調整的情況下，二手市場價格也難有顯著鬆動；整體預期，後續市況將走「價平量縮」格局。

高總價時代，小宅已成新成屋主流，不過2020年開始進入疫情時代後，民眾對居家生活空間更加重視，中古屋市場有越買越大的趨勢！台灣房屋集團統計金融聯徵中心新增房貸資料發現，以大樓產品為例，購買輕屋齡大樓者(6年內)平均購屋面積，從2019年的49坪，2021年疫情後平均購屋面積，確實因小宅趨勢縮水了4.2坪，不過觀察中古大樓2021年平均購屋面積為45.1坪，比2019年疫情前的43.6坪，增加了1.5坪，凸顯疫後購屋習慣的微變化。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，受總價預算限制，現在新成屋越蓋越小，不過全台進入疫情時代邁入第3年，居家隔離普遍，在家上班(WFH)、宅生活已成趨勢，重視居家空間的購屋者「捨新求舊」，以便用較低單價換取較大的居住空間，因此全台中古大樓近兩年平均交易面積增加1.5坪，雖還不到多一房格局，但已能獲得更大一點的休閒陽台、輕隔間書房或多功能娛樂空間等，頗能滿足民眾對宅生活的需求渴望。

疫後買大房? 桃園坪數增加六都之冠

觀察六都各縣市，疫情前後中古大樓平均購屋面積全都增加，其中桃園平均增加1.8坪居六都之冠，台中、台南、高雄皆增加1.5坪，新北則是1.2坪，而寸土寸金的台北市也增加了0.9坪。

張旭嵐說，房價是影響購屋坪數的主因，有別於新屋價高，中古屋相對好入手，也讓民眾有能力買大，而北部房價高於中南部，坪數增加幅度相對受限。

六都之中，桃園平均購屋增加面積超人一等，台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧認為，桃園受惠機捷、高鐵等建設串連北北桃生活圈，房價相較雙北親民，住宅選擇性多元，生活機能優渥，已成為北台灣輕移民熱區，如以同樣購屋成本來看，桃園平均單價約為台北的三分之一，多買2坪大的中古屋，在台北恐連1坪都買不到，也成為疫後大坪住宅的最友善縣市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

外國人來台買屋，未受到房地合一稅2.0新制納入課稅的影響！內政部公布第1季最新數字，海外買家再搶桃園超過7000坪土地，居各都之冠。房仲業解讀，多為台商僑外資購置，看好台灣前景長期持有。

據內政部公布外國人來台買屋最新數字，在今年第一季交易表現上，土地取得筆數部分為807筆，較去年同期增加15.8%，建物取得筆數為262筆，較去年減少16.6%。值得注意的是，土地取得部分，六都之中台南以數量稱霸，桃園以面積稱王，六都之外新竹縣市和基隆都有不錯表現。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，在房地合一2.0將外國人納入高稅率族群後，不少海外買家相對保守，在看好台灣前景下，仍有海外買家願以長期持有模式轉進土地，也讓土地熱度提高。

成本高投報低，外人買屋不划算

本次統計中頗讓人玩味的是，在房地合一上路之後，仍有外資轉進，同時，在主要都會表現上，新北、桃園與台南在土地取得都超過百筆，新竹市還直逼台中，讓人意外。建物仍以台北市、新北與桃園最多，不過和其它都會相去不遠。

徐佳馨表示，相較於世界各國的不動產投資報酬率，台灣表現不如他國，加上房地合一之後，高稅率更讓外資難以從中獲利，相較之下，建物表現差強人意，也不足為怪。此時進場者，多數為台商之海外公司，以投資或設廠名義登記，考量多為產業前景或企業佈局。也因此，能有較多供給，且搭著園區話題或是台商返台話題的新北、桃園與台南，表現強勢，而新竹縣市表現更讓人驚艷。

打房政策頻頻，長線投資才是王道

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，以目前台灣環境來看，外國人在台交易不動產應多為台商僑外資，在目前打房壓力下，短進短出並不划算，加上政府對於洗錢防制的謹慎，轉進不動產確實需要更多準備，也因此在規劃上也比過往更為細膩，標的長線狀況才是投資人最在意的地方。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

鄉林不動產研究室指出，這兩年來政府接連祭出打房措施，加上土地價格與建材成本飆漲，越來越多建商不願追價買土地，只得轉攻危老與合建，截至2022年Q1六都危老案的核准案，以台中市的每案平均基地面積281.8坪居冠，甚至出現有些外地購屋者也開始搶買30年以上屋齡的舊屋裝修翻轉，漸漸形成與經營危老合建的建商搶地搶房的現象。

對此，鄉林不動產研究室也提醒購屋族群，若想退而求其次，購買生活機能成熟的舊市區老屋，找人翻修改裝新格局，雖坪效較高，經濟負擔較低，但仍應全盤考量翻新改裝設計的施工費用與工程品質，以及完工後的耐震安全及居住保全，垃圾及信件包裹收取等問題，以免賠了夫人又折兵。



根據商仲業者統計，2022年Q1土地交易較2021年同期下降約三成，另依據六都地政局公佈資料，2022年4月份六都房市交易量縮，買賣移轉棟數合計2萬2439棟，較上月比較，月減11.2％，其中台南月減20％最多、新北月減4.6％最少；若與2021年同期相比，六都年增率正成長者，僅有台北市1.3％及台中市18.3％，大台中房市熱度不減可見一斑。



再從內政部不動產交易統計平台2021年Q4的資料觀察，台中市五年內新成屋交易佔比不到1％；而25-30年屋齡交易佔比是32.82％、更老舊的30-50年以上的房屋，甚至高達40％，二者相加總高達七成比重(附表一)。

鄉林不動產研究室說，台中市房屋2021年Q4交易移轉建築物，有四成是瀕臨危老門檻30年以上老宅，這些中古宅均為民國88年之前所興建的公寓、透天及電梯華廈，一般30年以上老建物，通常建築本身已沒什麼價值，施工標準及防震係數也不如現在的新大樓社區，但挾著低公設使用坪數大、高議價率等二大特點，加上不乏坐落於生活機能完善成熟商圈者，對於購屋預算有限及習慣該區域生活圈的人而言，反而具有相當吸引力。



近年來台中市區老屋拉皮重建開始流行，日後參與危老重建也是一大利多。尤其土地價格高漲加上政府土建融管制，有部分建商已宣佈暫不購地推案，而其他建商為了求生存，轉而搶進危老、都更合建者愈來愈多。



鄉林建設副總經理方偉民指出，買房子最理想狀況是新建案的建築設計與工法都是最高標準，住起來讓人安心、舒適，但考量預算、地段及使用坪數，高屋齡中古屋也一直是許多人的選項。



近年來台中市的各項重大建設陸續到位，尤其是鐵路高架化以及捷運通車後為原先許多老舊區域挹注商機，再加上危老和都更深醞誘因，更讓老宅交易活絡，自住或置產需求強勁，也讓蛋黃區老屋翻新重建的含金量提高。



危老條例自2017年5月10日開始施行即將屆滿五年，內政部都市更新入口網資料顯示，截至2022年3月底止全國危老重建件數，累計有2,606件受理、核准2,113件，其中台北市受理792件、准657件居第一，其中台中市以受理514件、核准373件居第二；但以核准案平均基地面積來說，台中市則以281.8坪為最高。

鄉林不動產研究室分析，政府這二年火力全開加大力道打炒房，4月初剛通過修正《平均地權條例》草案，炒作房市最高可處5000萬罰鍰，而且全面禁止預售屋交屋前轉讓，積極打炒房，投資客慢慢退場。



部分口袋深的置產族群轉向中古屋與租屋市場，近期也有不少北部建商及投資客到台中購買老舊中古宅，特別是精華地段高齡宅，整棟買起來拉皮或重新改建再做租售，既享有危老獎勵又具備高投報率，成為建商、置產族投資房市新藍海。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

指標大型行庫在最新出爐的不動產市場最新評估報告中指出，去年全年的營造工程物價指數已年增10.93％，今年首季的年增率也高達10.21％，均顯示建商的營造成本居高不下，並且節節上漲。

　行庫內部並分析，去年的營造成本上揚，主要受疫情導致缺工嚴重，以及材料價格飆漲等影響；今年首季則是年初俄烏戰爭爆發，成為推漲能源、材料等價格的新變數，並使營建成本繼續上揚。

　指標大行在該報告中也分析，上述營造成本在俄烏戰爭接力影響原物料價格因而持續上漲的情況，已使建案的開價下調有困難，不但因此愈來愈多建商推案態度轉趨保守，另一方面央行目前已四度修正選擇性信用管制措施，諸如緊縮購地貸款成數及限制動工時程，已使中小型建商不但考慮暫緩推案，還進一步著手出脫土地。

　反而是大型建商由於手上尚有足夠的資金，因此還撐得過土建融的資金緊縮效應，因此不僅仍會持續開發推案，還會伺機購入中小型建商出脫的土地。

　行庫認為，這將使不動產市場的競爭態勢，漸趨於「大者恆大」的兩級化發展。

　指標大型行庫最新的評估報告也提醒，近一年來，一再被市場所強調已取代投資客成為支撐房市主力的「剛性買盤」，現在恐怕會隨著國內利率邁入升息循環，購屋族群負擔持續加重，因而使剛性買盤的「追價能力」受挫，包括今年首季全國土地交易金額已年減約兩成左右，顯示建商購地步調的確已經趨緩了，加上近期國內疫情升溫已影響看屋人潮，因此已對未來房市景氣看法趨於保守。

　行庫指出，包括國內利率環境變化情形、疫情控制的程度，以及政府房市政策，加上俄烏戰事持續時程和對國內外經濟所造成的影響，將成為今年觀察房市最重要的三大指標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

　高鐵延伸宜蘭設站最後落腳宜蘭縣政中心以南350公尺處，但先前交通部稱礁溪鄉四城站為最優方案，讓四城站周邊土地價格飛漲，豈料最後政策急轉彎，不僅大出眾人意外，也讓四城站周邊地主、民眾宛如洗三溫暖，做了一場白日發財夢，在高點搶進的投資客更慘被套牢；反觀高鐵宜蘭站預定地周邊土地如今也掀起一波搶購潮，形成兩樣情。

　高鐵在宜蘭設站從北到南有四城、宜蘭（宜蘭火車站）、縣政中心、羅東等4方案，其中四城站不影響鐵路高架建設、距離南港最近、經費也最省，一度是交通部首選地點，孰料引發地方激烈反彈，認為四城站距離主要市區有段距離，要耗時轉乘，就連立法院長游錫堃都直言四城站「缺點最多」，最後拍板落腳地為新冒出的第五案，即縣政中心以南350尺處。

　爭相獵地 地價飆3倍

　隨高鐵宜蘭站址敲定，高鐵預定地裡的農地瞬間熱門起來，原本1坪2萬元至3萬元，價格跟著水漲船高。陳姓房仲業者表示，就連假日都有外縣市民眾包車前來獵地，高鐵將帶來的建設與效應更成為主要賣點之一，高鐵特區附近農地的買方，大部分屬於外縣市建商，大都有執行過其他縣市高鐵特區經驗，積極找尋區段徵收案件，也因此當地地價已上漲超過3倍以上，1坪成交價約9萬元至11萬元。

　相較高鐵宜蘭站預定地周邊土地快速起飛，原本的四城站周邊土地價卻被打回原點。礁溪游姓建商表示，一堆人因高鐵議題搶買四城站周邊土地，現在都被套牢，議題剛被炒熱時，原本1坪1萬多元的農地，就有買家喊到2.8萬元，如今行情隨著高鐵宜蘭站底定而「校正回歸」，所幸自己每年都在開發新案子，並未受影響。

　投資客無奈 套在最高點

　礁溪房仲業者更指出，當時四城農地從原本1坪1.5萬至1.7萬元，瞬間漲到1坪2.5萬元以上，而且要買還買不到，很多地主都坐等價漲惜售，房仲業者電話接到手軟。但隨著高鐵站址大轉彎，四城農地價格馬上下修，不少買在高點的人被套牢，本錢還夠的不想賠錢，只好先放著坐看未來市場情況，但當初借錢買地投資客，馬上面臨資金缺口，根本騎虎難下，無不痛罵重大政策說改就改，實在害死人。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[周刊王CTWANT] 台灣房市近一年半經歷四波選擇性信用管制下，多位房產業者向CTWANT記者指出，「目前已出現建商大者恆大、房價越打越高的畸形現象」，值得注意的是，「限貸政策已打死一片小建商，扛不住壓力的準備賣地求人接手」。

回顧2020年12月起打炒房至今，一年半來共祭出四波信用管制，第一、二次偏重限縮成屋貸款資金，影響的是法人購屋及多戶貸款購屋人；第三、四次限貸針對土融管制，讓建商需要更多資金才能買地推案。如今再傳央行有可能祭出第五波信用管制，已令房產業皮皮挫。

CTWANT記者採訪商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰。他說，「最近已有風聲小建商扛不住限貸壓力準備賣地，以前購地資金只要準備3~4成，現在要準備6成，一塊地隨便都要拿出個5~10億元，中小型建商資金不夠就只能賣地，但此時願意進場接手的也不多，大家都說暫時不會再買地，除非推案銷售後資金又跑出來了才敢再買地。」

自去年12月第四波信用管制起，「土地買賣成交速度放緩增4倍，土地成交量縮減7成，房屋銷售來客量也少了2成。」賴正鎰提出數據說。

「信用管制對土建融動刀，打死的都是中小建商，大建商後面都是財團背景、錢多的很，不太受影響。」「台灣每次8~10年都要搞死一次小建商，讓大企業壟斷，對台灣社會不是好現象。」不動產開發公會全聯會理事長楊玉全慨歎。

台北市及新北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良說，「要抑制房價上漲，只有老房改建更蓬勃、增加供給，限貸政策雖有都更危老排除條款，但在都更啟動前購地或一般買地上，一樣是墊高進場門檻、壓縮小建商生存空間，再加上營造成本高漲，若再降低土建融貸款成數，屆時恐出現大量倒閉。」

對於當前房價走高，房產業者不約而同地說，「只是反應興建成本而已」。目前建商獲利還在房市蕭條時的狀況，毛利20%、淨利10%，3~4年的興建期，每年只賺2.5~3%，獲利率並不高。」

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮向CTWANT記者分析，「房價怎麼打，只是漲多漲少而已，就像房地合一2.0上路，房價仍然被轉嫁上揚。」「包括經濟成長強勁、資金多、利率尚低、通貨膨脹、營建缺工缺料，在這些不可逆因素未收斂前，任何打房政策對抑制房價皆無效，一再加重限貸，只會造成市場畸型發展。」

「現在太多打房政策反而扭曲市場，造成走走停停，拉長多頭時間。」李同榮說。楊玉全也觀察到，房市明顯放緩「大家對買土地、推建案都收手了，現在房子都慢慢蓋、不敢賣，也不敢再買地，整個房地產慢慢萎縮停頓是一定的，但價格這兩年不會跌也是一定的。」

事實上，2010年央行使用選擇性信用管制抑制高房價，但房價依舊上揚3年。「假如選擇性信用管制有效，就不會有一而再，再而三的四次限貸，政府官員不了解市場實務，以防堵資金做為打炒房工具，顯然已經落入理論學術治國的窘境。」李同榮無奈地說。

近日許多網友紛紛詢問買預售屋，是買有裝潢的成屋好，還是毛胚屋省錢，掀起多種不同的意見，有人認為毛胚屋價格相對低而且可以依照自己喜好裝潢，但也有人說後續裝潢費加總比購買成屋更昂貴，對此有專家指出其實要看自己對於裝潢概念的定義，有裝潢概念的人可以選擇毛胚屋，如果沒有裝潢概念又急著入住的消費者，建議還是選擇成屋。

所謂毛胚屋基本就是只有配電、水管及其他管線，但廚具、馬桶什麼都沒有，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一般買毛胚屋常見於大坪數豪宅，因為可以按照自己的喜好設計裝潢，這一類的消費者通常對於裝潢的要求甚高且金額較無上限，因此可以買毛胚屋將住家打造成各式風格。

而在價格方面，曾敬德表示，毛胚屋交易價格的確是相對便宜，但後續的裝潢價格則不好估算，裝潢費用跟消費者想要的裝潢風格有關，常見的裝潢包含天花板、地板、牆面、浴室以及廚房，地板部分如果選擇最一般的拋光石英磚或超耐磨木地板則每坪約4000~5000元。

衛浴跟廚房部分則可抓每間10~15萬元，其他的冷氣、窗簾、燈具、系統櫃、木工跟家具等都要看消費者選擇的風格，加總下來可能比買成屋還更花錢。但當然有些消費者本身就是裝潢專業，有時間以及技術可以與裝潢業者溝通議價甚至自我裝潢，這些費用可能就比成屋便宜。

最後曾敬德也提到，有時買毛胚屋還要考慮建築法規，即使有非常多裝潢的想法，但建築法規還是須先問清楚，例如樓中樓或是屋內夾層，萬一裝潢完成才發現違反建築法規，拆除又是一筆費用。另外曾敬德也表示，毛胚屋自我裝潢通常也較不好脫手，尤其是管線如果有重新調整，也會增加出售的難度，建議消費者多方考慮自我需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

這幾年國內房市火熱，房價越堆越高，在高總價時代，小宅已成新成屋主流，不過這樣的情況從2020年進入疫情時代後有逐漸改變的趨勢！台灣房屋集團統計融聯徵中心新增房貸資料發現，民眾越來越重視居家生活空間，中古屋市場反而有「越買越大」的趨勢，統計以大樓產品為例，購買6年內輕屋齡大樓的平均購屋面積，從2019年的49坪，到2021年縮水了4.2坪，不過觀察中古大樓，2021年平均購屋面積為45.1坪，比2019年疫情前的43.6坪，增加了1.5坪，凸顯疫後購屋習慣的微變化。

觀察六都各縣市，疫情前後中古大樓平均購屋面積全都增加，其中桃園平均增加1.8坪居六都之冠，台中、台南、高雄皆增加1.5坪，新北則是1.2坪，而寸土寸金的台北市也增加了0.9坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，受總價預算限制，現在新成屋越蓋越小，不過全台進入疫情時代邁入第3年，居家隔離普遍，在家上班、宅生活已成趨勢，重視居家空間的購屋者「捨新求舊」，以便用較低單價換取較大的居住空間，導致全台中古大樓近兩年平均交易面積增加1.5坪。「雖還不到多1房格局，但已能獲得更大一點的休閒陽台、輕隔間書房或多功能娛樂空間，頗能滿足民眾對宅生活的需求渴望。」

張旭嵐說，房價是影響購屋坪數的主因，有別於新屋價高，中古屋相對好入手，也讓民眾有能力買大，不過北部房價明顯高於中南部，坪數增加幅度相對受限。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧認為，桃園受惠機捷、高鐵等建設串連北北桃生活圈，房價相較雙北親民，住宅選擇性多元，生活機能優渥，已成為北台灣輕移民熱區，如以同樣購屋成本來看，桃園平均單價約為台北的1/3，多買2坪大的中古屋，在台北恐連1坪都買不到，也成為疫後大坪住宅的最友善縣市。

台中市中小企業多，為協助非都市會區內低污染工廠轉型，依經濟部去（2021）年6月21日實施《特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法》，業者只要持有特定工廠資格，即可提出申請；截至今年4月29日，計有44家業者申請核定用地計劃，並核定1家用地計劃書，成為全國首案。

台中市經發局表示，凡是符合《特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法》規定的業者，可將農地變更為特定目的事業用地，據統計，自2020年3月20日至今年4月29日期間，特定工廠登記申請量計有10,169件，核准工廠及納管案件達4,465件，其中44家工廠取得用地計劃。

用地合法化 產業有機會升級

為核定計劃業者之一的寶嘉誠工業，於2020年5月6日取得特定工廠登記，2021年8月提送用地計畫，並於今年5月4日順利取得用地計畫核定函及特定工廠使用地證明書，後續將擴大投資，精進研發創新與生產技術、提供就業機會，以及升級產業機能。

台中市經發局提醒，依規定為低污染特定工廠，只要位於非都市土地且廠地面積小於5公頃等條件，可於2023年3月19日前提出申請，完成用地計畫合法化。