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▲高雄楠梓區的高楠公路一年共有108筆透天厝交易，拿下六都最熱門透天路段，平均成交總價為1218萬元。（圖：台灣房屋提供）

根據台灣房屋集團趨勢中心統計，實價登錄2021年至今年3月底為止，六都分別的透天及別墅熱門交易冠軍路段，以「高雄楠梓區的高楠公路」共有108筆透天厝交易，拿下六都最熱門透天路段，平均成交總價為1218萬元。

台灣房屋仁武7+1工商加盟店店長黃明智指出，「高楠公路」橫跨仁武、楠梓等行政區，為北接橋頭、岡山，南通高雄市區的重要道路，因近期有「高鐵大鎮」的交屋潮所致，社區規劃約105戶的3層樓透天產品，不過周邊生活機能較缺乏，因此預售時價格相對較親民，預售成交總價約1200~1300萬元，而相距這裡約5分鐘車程的仁大工業區，擁有上萬人的就業人口，因此「高鐵大鎮」有不少工業區的首購族、小家庭來此購屋，自住客佔比高達8~9成。

不過隨著台積電確認將進駐中油高雄煉油總廠舊址的消息公布，這裡的房價瞬間提升，黃明智指出，目前透天行情已來到至少1500~1600萬元，且因已購客都是自住為主，所以目前釋出銷售的物件稀少，導致出現想買也買不到的特殊情況。

在這些透天熱門路段當中，房價最便宜的是台南六甲區龜子港，透天均價667萬元，台灣房屋新營加盟店店東楊智訓指出，「龜子港」是六甲、下營、官田、新營市區的中心點，往來市區只須10分鐘車程，生活機能頗佳，走台1、國3亦能便於通往南科，這些熱門透天中，不乏新案交屋潮，像是「清淞居」、「翰元微笑城市」、「春暖花開」等，且因受南科發展，帶動鄰近的善化房價一路上揚，千萬透天豪墅林立，屬於親民房價區的六甲區，透天產品千萬元有找，相對成為南科工程師、首購族的平價選擇。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，透天住宅享有獨立的自由空間，又分成獨棟、雙拼、聯排等的不同形式，其中獨棟是獨門獨院，四面採光通風，而雙拼則大多為三面採光，尤其是邊間透天擁有更好的通風採光和視野，也有比較大的空間可以種植花草，比較不會影響鄰居，且能提高生活的居住彈性，但是北部土地寸土寸金，要擁有透天需要較高預算，因此透天產品普遍仍以中南部居多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲海悅國際總經理王俊傑。

不動產代銷產業龍頭海悅國際開發股份有限公司（2348）公告4月合併營，皆為代銷收入新台幣4.95億元，月增1％、年增16.73％，在本土疫情擴大之際，仍維持穩定業績。

海悅表示，與去年全國三級警戒時期，海悅代銷建案接待中心來客數緊縮8成相較，今年4月份平均每週來客人數僅減少兩成，在全台建案業績挹注之下，推升4月代銷收入近5億元，較上月與去年同期成長。

受益代銷建案全台佈局策略，海悅進一步指出，今年在手案量維持2000億元的高檔水位，其中興富發已開案與預計推案的總銷金額合計共800～1000億元，於全台陸續推出指標個案包含有桃園「興富發鉑悅」、台中「興富發市政新銳」、「興富發鉑金愛」、高雄「港灣1號院」等，再加上台北市「Diamond Towers台北之星」、新北市「大同莊園3」、台中市「國雄無双」、「大華新高鐵段」等百億包銷個案陸續推案搶市，代銷業務無虞。

目前累計前4月合併營收15.90億元，年減幅已收斂至4.16％，隨著代銷建案銷售增長，預期上半年營收表現有望與去年同期約當。

此外，因應央行房市信用管制與升息環境，海悅已於4月22日董事會決議辦理私募國內轉換公司債，為公司規劃多元且資金成本相對低的籌資方案，本次籌資主為充實營運資金、健全財務結構或支應其他資金需求等一項或多項用途，未來於募資效益顯現後，公司財務結構將更趨健全，對股東權益應尚無不利之影響，此案將於6月股東會討論議案確定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

受到全球疫情影響，熱錢流竄，引發物價通膨現象，間接導致資金轉往房地產，成為高資產客最佳避險工具。

　近期全台房市交易火熱，其中板橋區是新北行政、商業首善區段，更是新北最早發跡的繁華商業核心地，近期房價表現更是直逼台北市，根據民政局最新統計資料顯示，板橋區是新北市人口最多的地方，有55萬人，比永和足足多了30多萬人，對房價有一定足夠的支撐力道。

　尤其房價穩站新北之冠的「新板特區」，一直是高資產企業主爭相搶進的指標豪宅聚落，該區歷經多年開發建設，生活交通機能已成形，在目前可開發土地飽和之下，要有新案可說是一案難求的「新板特區」，從實際位置上來看，匯聚五鐵共構包括高鐵、台鐵、板南捷運、新北環狀線、客運轉運站交通條件，成為新北市重要的交通核心樞紐，另結合市府機關、星級飯店、企業商辦、新板萬坪都會公園，以及各大知名百貨如遠百、誠品、麗寶等，加上有知名米其林餐廳加持，豐富的休閒娛樂、生活機能與繁華商業價值，形塑出高級的居住生活質感，躍居成為新北房價的領頭羊。

　目前新板特區新案開發飽和，但仍有規劃中的大型公共建設話題挹注，包括捷運環狀線板橋站旁、目前為停車場用地，將投入逾120億經費打造「國家兒童未來館」，另規劃有板橋第二運動場，興建類似「台北小巨蛋」，可容納的1.2萬人的運動場館，將採BOT方式，最快2023年對外招商。

　目前新板特區已長達多年無新案推出，加上區內多為大坪數的百坪豪宅產品為主，總價動輒破億起跳，自住型剛需產品相對稀有難尋。

　近年積極跨足公辦都更案知名上市建商皇翔建設（2545），近期將於新板萬坪都會公園旁，推出品牌成立30週年首發公辦都更大作，主打地上28層、地下4層SRC摩天建築，高樓層盡享城市都會美景，推出18～31坪，堪稱新板特區近十年來罕見的中小坪數產品，深受區域二代置產客與鄰近科技園區新貴高度期待與關注。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年由於市府積極辦理各項開發建設，闢建完善公共設施，改善投資環境，吸引許多科技大廠進駐，相對帶動高雄房地產發展。其中尤其以2021年台積電宣布進駐高雄設廠，除帶動整個城市產業轉型，吸引更多高科技人才外，也吸引了許多投資客前來高雄投資置產，推升了高雄的房價。

為了遏止不動產投機炒作，讓高雄房地產穩定發展，市府地政局針對成屋及預售屋已申報實價登錄案件積極辦理抽查。統計自2021年7月1日至2022年3月底共計抽查1056件，若坊間有逾期申報或企圖擾亂市場秩序有申報不實情形，經查證屬實者，均予以裁罰。



此外為因應2021年7月1日實價登錄新制2.0，落實預售屋查核機制並促進不動產交易安全，高雄市府辦理預售屋查核，除地政局實地查核外，亦採取聯合稽查方式，分為市府內部聯合稽查以及配合行政院消費者保護處、內政部等中央單位聯合稽查方式，針對業者違失情形均按規定進行查處或移送權管機關查辦。



統計預售屋新制施行後至2022年3月底止，預售屋銷售資訊及買賣定型化契約申報備查案件共計106件，高雄市政府業已稽查32個建案，計裁罰案件9件；高雄市政府地政局陳冠福局長特別提醒業者，為了保障消費者權益，對預售屋交易熱區或疑似不當炒作、不當銷售手法之預售屋銷售建案，仍會持續列為加強辦理稽查的重點工作，此外，就聯合稽查之結果，地政局也將陸續公佈於網站不動產交易專區供民眾參閱，希望業者切勿心存僥倖，銷售預售屋應確實遵守法令規定，以免受罰。



地政局陳局長再次呼籲民眾，購買預售屋千萬別心急簽約，可先於內政部不動產交易實價查詢服務網上蒐集建案相關資料及預先審閱預售屋買賣契約，以維護自身權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國內進入升息循環，營建股真的是受害者嗎？

專家從基本面分析這房市未來可能變化，提醒投資人尋找長線仍具競爭力之標的，並留意高負債比的公司。

台灣央行3月下旬突如其來的升息，對營建業者、房貸戶有著程度不一的衝擊。精研營建股與房地產行情的學霸分析師丁彥鈞表示，在美國快速且大幅升息以壓抑通膨的基本環境之下，預計國內今年升息的腳步，也不會落後美國太多，再加上國內政府開始釋出「打房」政策風向球，對建商推案與獲利，自住者與投資客的進場意願，多少都有些影響。

國內利率仍在相對低檔

不過，丁彥鈞也提醒，即使央行未來3季連升3碼，在年底升到接近2％，國內利率水準仍可說是處在歷史相對低檔區；再者，房地產仍被認為是對抗通膨的最佳工具。因此，房市不至於從此一蹶不振，體質佳的建商，價格、地段具競爭力的個案，其未來還是不無脫穎而出的機會。

但該如何細緻的分析各種效應對相關業者的影響呢？丁彥鈞先從政府箭在弦上的打房政策談起。他舉例，如「預售屋不得轉售」政策，搭配升息，恐將使得短線投資客進場意願大減；另一方面，近期各項建材原料如鋼筋、水泥價格居高不下，推升建築成本，現在的預售價格勢必會低於未來交屋時，因此整體考量下，建商此時強推預售屋的意願恐明顯降低，「先建後售」將成為主流，這對代銷業者如海悅（2348）、愛山林（2540）影響較大。

另外，根據丁彥鈞觀察，這幾年房市的差異化逐漸明顯，例如，鄰近科學園區或有重大交通建設的新成屋，往往大受歡迎，且不少是長線投資客買來轉租之用。相對之下，若缺乏有利條件的中古屋，即使價格不貴，詢問度亦相對冷清，「這可能使得以中古屋銷售為主的房仲業如信義（9940）受到影響。」

在他眼中，除了代銷、房仲業者恐得「度小月」之外，由於多數營建公司在銀行有大筆貸款，而升息往往代表資金成本墊高，需要注意部分高負債比、且現金流量較低的營建公司。

附表列出截至去年底為止，負債比在75％以上、且去年全年營業現金流量為負值的營建公司。丁彥鈞表示，觀察指標除了負債比與營業現金流量，還可以留意利息保障倍數，倍數愈大，代表企業支付利息費用的能力愈強，一般以大於1.5倍為合格。

目前表中多數公司的利息保障倍數還夠高，但今年持續升息後的影響程度就有待觀察，他建議投資人逐季追蹤營運與負債狀況。

至於近期值得注意的營建股，丁彥鈞主要觀察以下兩檔，首先是欣陸（3703），欣陸涵蓋營建、營造與環保工程領域，是國內知名的營建業者，近期因旗下大陸建設於北市的建案「琢豐」完工入帳，帶動股價上揚。去年欣陸EPS（每股稅後純益）2.22元、配息一1.68元，丁彥鈞預估今年EPS應可挑戰3元以上。不過，3月以來股價漲幅已大，目前不適合再追高，可等拉回至月線附近再買進。

看好新美齊長線可期

另一檔則是新美齊（2442），原先是前大同集團林家的液晶螢幕製造廠，後來轉型為房地產開發商，近期因板橋「画世代」的都更案可望大幅貢獻獲利而受矚目。丁彥鈞表示，「画世代」是新美齊主導的都更案，由於土地在2019年疫情前取得、當時房價尚未大幅上漲，成本相對不高；而去年9月開始預售時，建材等原物料價格已大漲，得以順勢拉高售價；且「画世代」的工程承包商大陸工程，早已趁鋼筋水泥還沒漲價前就已備足，成本相對降低，因此，丁彥鈞預估毛利率可達45％。

更重要的是，大多數都更案因行政程序冗長，從取得土地到開始預售往往需要6至8年；但2019年底剛好新北市推動「都更快審方案」，第一案就是「画世代」，新美齊取得土地不到兩年開始預售，大大降低資金積壓的成本。

依據丁彥鈞和法人的預估，「画世代」的稅後純益可達40億元以上，新美齊分得其中6成、貢獻EPS應有10元。雖說要到2025年下半年才能完工入帳，不過長線仍然值得期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

晶圓代工龍頭台積電宣佈投資高雄後，對高雄房市注入強心針，一波波招商引資不斷開花結果，產業鏈聚落逐漸成形，可望複製南科效應，引進大量就業人口，晉升半導體之都，促進城市升級轉型，未來發展一片看好，直接受惠的楠梓、橋頭、岡山等地房市迅速發展，區域買氣熱到沸騰！

首蒙其利的岡山，不論是園區議題、軌道經濟、甚至是商場進駐通通有份，近年房市發展愈來愈熱絡。區域內的捷運紅線岡山路竹延伸線，為南部半導體產業「S」廊帶重要的交通骨幹，預計2024年將完成與台鐵共站轉乘的「捷運岡山站」。加上還有87期重劃區、岡山樂購站前廣場、秀泰影城、高醫岡山分院等建設將陸續完工，包括Uniqlo、藏壽司、健身工廠、享溫馨等連鎖名店匯聚，帶動週邊房市水漲船高。



被建商稱為「岡山版農16特區」的87期重劃區，鄰近省道台1線、捷運南岡山站，擁有完善的道路系統、多處公園綠地與成熟商圈，共造高品質居住環境。多重建設議題發酵，土地價格屢創新高，新大樓建案開價已上看3字頭。



壹起飛建設以「在地人的好厝邊、以鄰為友、服務鄉里、蓋自己住的房子」為開發宗旨，繼海景第一排別墅「壹萣發」後，以前瞻遠見的選地眼光，看準岡山「87期重劃區」及「典寶溪」生態滯洪池自然生態區週邊發展前景，即將在此推出一、二期名宅新作，壹起飛建設2022年5月3日早上吉時，舉辦岡山鹽埔段共529坪基地動土典禮，規劃22-35坪，樓高5層，2-3房精工格局，共計60戶，預計1年半內完工，將延請張甡壽建築師規劃設計，以新加坡式華廈輕豪宅建築風格，鎖定講究高品質高品味、具備一定消費實力的首購族及換屋族群，打算採先結構體銷售。完美未來，現在啟程，新案開工動土在即，敬請期待，一起迎接幸福新人生！

壹起飛建設董事長陳冠霖表示:「壹起飛建設以家人為出發點，秉持蓋自己住的房子為信念，房子是家人聯繫感情的幸福所在，為了讓住戶買的安心住得安全，在交屋的同時也提供住戶一套『壹建築全紀錄』，紀實打地基、綁鋼筋、水泥灌漿、防水施工等建築履歷，品質安全看得見。」壹起飛建設陳冠霖董事長從貿易起家，事業版圖也橫跨餐飲、美髮，與擁有超過十年的專業建築背景的蔡宗叡，聯手成立「壹起飛建設」。壹起飛建設執行長蔡宗叡在大學時期就踏入建築界，一路從基層的工地監工開始做起，工務待了4年之後轉業務銷售、採購、土地開發和市場調查，憑藉完整且系統的建築實務經驗，以精準獨到的選地哲學與創新思維，2021年在茄萣首次推案「壹萣發」備受矚目，2022年更進軍岡山，看好區域機能、開發建設利多、發展趨勢，持續推出經典好宅，未來也將陸續在橋頭、屏東等地區進場推案。壹起飛建設也積極投身公益，除了贊助高市府消防局茄萣分隊消防警備車及沙崙國小學雜費，更資助左營國中羽球隊，希望能培養出下一個戴資穎，成為台灣之光。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，豐原區2018年至2021年4年間預售屋平均單價平穩上揚，漲幅約1成，價格自24.2萬元漲至27.1萬元。然而進入2022年預售屋成交單價卻猛烈成長，綜觀豐原區2022年Q1預售屋成交紀錄，共有97筆成交紀錄，平均單價達35.2萬元。

東森房屋豐原領航加盟店劉懿德主任表示，豐原生活機能豐沛、交通便捷，自舊府會時期即自成一生活圈，近年則受益於中科后里科學園區，為鄰近區域帶入不少就業機會，加上在地豐原人換屋需求，讓豐原剛性買盤居高不下，房屋價格也隨之飆漲。



東森房屋表示，近期政府雖端出一系列抑制房價措施，但由於豐原相較其他區域來說，買盤多為自住客，除了新興高收入工程師外，在地商二代、自營品牌負責人也佔比不少，大多為舊換新或者為下一代置產居多，若有投資型買方，也多以長期投資為主，使得豐原房市不太受近期政策影響。



一直以來豐原皆以透天產品為市場主力，東森房屋表示，近年則隨著大型建商入駐豐原，讓市場上預售電梯大樓案量頗豐，預售指標建案如豐原在地建商所推出之「久樘宸陽」，該案主打3房，目前開價約在37至38萬元，以3房附車位來說目前成交總價約在1,500萬元上下。



此外，即將推出之預售建案尚有「坤聯富豐原匯」，以及富宇建設即將在2022年夏天推出之新案，東森房屋表示，根據目前市場行情判斷，新案開價都將上看4字頭。劉懿德表示，近年這波漲幅除了大環境各項營建成本上揚外，也是豐原大型交通建設逐步到位，加上中科后里加持，以及豐原本身各項機能完備的原因。



而不僅電梯大樓、透天產品交易趨勢有所消長，透天產品買盤中亦產生變化，東森房屋表示，目前豐原區內傳統透天產品需求日益減少，原因不外乎總價，客戶會認為多貼一點便可直上電梯別墅，使得豐原近年透天產品多走高總價路線，目前圓環內新成透天行情約在3,000萬元上下。

東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，嘉義市近10年整體房市平均單價漲幅達88.4％。在地專家表示，由於嘉義市開發較早，且腹地有限，過去缺乏利多題材，因此使得區域內房價基期較低，直至近年透過湖子內重劃區發展，加上總體經濟利多，始帶動嘉義市整體房價上揚。

東森房屋嘉義大雅加盟店陳慶澄店東表示，綜觀嘉義市十年房市發展，可以看到在2020年起房價突破過去連三年低迷，主因即是湖子內重劃區透過區段徵收加以開發，帶來區域利多。該區域電梯大樓行情在開發初期落在16至18萬，目前平均單價已漲到22至25萬元間。



陳慶澄表示，2022年以來區域內利多頻傳，除了嘉義市鐵路高架化在嘉義及嘉北車站案已決標，即將進入開工期，首宗公辦都更「嘉義市民族國小西側公有土地第一期」亦於二月份正式簽約，由國城建設得標。未來該址將興建共四棟各15層樓建物，一樓為店面，以上則為住家。而根據鄰近該址、各項條件相當，開價落在33至36萬元之新建案「築城」來推估，未來該都更案單坪開價，將落在35到38萬元。



東森房屋表示，嘉義區域內以自住型客戶為主，投資客則隨著預售屋禁轉單政策消息釋出後，逐漸轉戰中古屋市場。而過去嘉義以透天產品為市場主力，近年隨著透天總價水漲船高，目前電梯大樓與透天產品交易量已逐漸五五波。而目前無電梯新成透天總價約在1,500萬元上下，附電梯新成透天則落在2,000萬元上下，若是屋齡40年以上中古透天行情則在600至800萬元間，20到30年屋齡物件則在1,000初頭萬元。



至於嘉義市十年8成8房價漲幅，東森房屋表示，由於嘉義市本身房價基期較低、腹地較小，逐年開發下來可利用土地日益減少，價格便隨之上揚，「仔細看其實並無誇張飆漲，就是一路緩漲上來」。而以目前行情來說已是相對高點，未來嘉義市房價亦將維持緩漲趨勢。

東森房屋研究中心統計實價登錄系統，發現高雄市仁武區近4年電梯大樓漲幅約2成6，透天產品則漲幅達3成。在地專家表示，仁武區房市近年受鄰近楠梓、左營兩區帶動，尤其台積電於楠梓設廠消息，加上仁武產業園區啟動後將為仁武帶來6,300個工作機會，使得即便區域內大眾運輸雖相對缺乏，仍以相對低廉的房屋價格吸引許多青年移入。

東森房屋仁武加盟店羅斐修經理表示，仁武坐擁國道3號、10號雙國道路線，居民進出往來方便，且目前亦有增設交流道消息正在討論，預估未來交通機能將再提升。而緊貼國道3號的仁武產業園區，是國家主力推動的航太園區，未來將以航太科技、精密機械等領域為主，預計將為區域引進逾6千個工作機會，成為未來仁武房市發展動能。



東森房屋表示，台積電設廠以及航太園區啟動，兩者相輔相成之下，的確強勢帶動仁武房價，過去新大樓行情約在14至15萬元間，現在開價則已達27至28萬元，中古大樓也自11至12萬元漲至20萬元上下。此外透天產品，以15年屋齡中古透天來說也自平均1,000萬元漲至1,500萬元左右，至於新成透天以地坪27坪產品為例，目前也最少要2,000萬元。



東森房屋表示，仁武區主要以自住客為居多，生活圈主要可分為，榮總生活圈、八卦寮生活圈、登發生活圈、仁雄生活圈，以及仁武市區生活圈。其中仁武及仁雄生活圈，多以透天產品為主力。八卦寮與登發生活圈則因各擁一重劃區，因此區域內以電梯大樓為主，指標建案如，得邑建設所推出之「知一二」，該案主打2至3房，目前平均成交單價約24萬元，目前三房附車位之物件總價約在1,000萬元。



而隨著產業園區啟動，仁武區域內發展亦逐漸移轉，東森房屋表示，由於舊仁武市區鄰近產業園區，加上日月光亦在大社區設新廠，湧入的就業機會為該生活圈帶來人口紅利，使得過去遠離鬧區之舊市區再度被帶到民眾眼前。羅斐修表示，該區建商已在提高建築速度，以滿足當地購屋需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台待售住宅達28萬筆，老屋竟佔了3成！樂屋網統計全台2022年4月待售物件數，總計有28萬筆待售住宅，其中屋齡30年以上的老屋佔比達31.2％。老屋數量最多的是台北市，有11,444件，佔台北市待售物件的48.4％，其次為高雄市，30年以上待售老屋也有9,327件，佔40.7％，台南市30年以上待售老屋數則排名第三，有5,102件，佔34.8％。

觀察各都會區，台北市30年以上的待售老屋，多半是大安區、松山區的華廈和大樓，或是士林區的透天為主；樂屋網分析，士林區有天母、外雙溪等地段，環境清幽，本就是透天聚落，大安區和松山區則地處市中心，人口稠密，華廈和大樓拔地而起，且因地段佳，即便屋齡偏舊，部分買方仍趨之若鶩。



高雄市30年以上待售老屋多半為透天別墅，其中又以三民區、鳳山區、苓雅區最多；樂屋網調研中心經理洪安怡表示，由於高雄市中心的發展是由南往北，位在南高雄，屬於早期發展的苓雅區，老屋比例自然也更多，而鳳山區、三民區則因交通方便，機能健全，本就是高雄市人口最多的兩個行政區，無論是住宅交易量、看屋需求量都是名列前茅，物件選擇多，老屋量體也大。



整個台南市的住宅類型仍以透天為主流，屋齡30年以上的透天集中在中西區、南區、東區；洪安怡解釋，中西區曾是台灣的政治中心，歷史悠久，區域內老舊透天相當多，部分透天屋齡甚至可到60、70年；而南區緊鄰在中西區南邊，但價格比中西區更親民，因而吸引有預算有限的買方；東區則是傳統文教區，後甲國中，復興國中、崇明國中和台南一中等明星學校皆座落於此，發展較早，區域內屋齡也偏高。



過去《危老重建條例》最高10％的容積獎勵，多少拉抬了近幾年台北市的老屋交易熱度，儘管目前市場上待售老屋仍多，但從2020年起，容積獎勵從8％、6％、4％、2％、1％逐年遞減，2022年5月12日後會下修到4％，期望獲取容積獎勵的買方，必須把握時間，在2025年前申請才有機會。



洪安怡指出，老屋多半地處精華，有著價格較低、公設比低，使用空間更實在等優點，但若屋齡過於老舊，在貸款成數上可能遭受限制，且房屋的老舊水電管線規格容量恐不敷使用，需重新整修配置，而屋齡愈高，將來還能使用的年限就愈短，購買前仍需多方評估觀察。