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▲台北市精華區商辦市場已飽和，壽險業開始出現脫北購置商辦的狀況。（高力國際提供）

相隔近11年央行再度啟動升息，日前宣布升息一碼，終結利率7連凍，促使壽險業者投資不動產的最低收益率從2.095%調高至2.345%，此舉也讓原本已經很難在台北市買到適合商用不動產的現況更加劇困難，甚至出現脫北現象。

高力國際董事總經理劉學龍分析，過去5年保險公司在主要都會區商用不動產購置金額，近年除了2020年有南山人壽世貿三館地上權、富邦大南港土地、王朝酒店、全球人壽國泰營區等指標大案釋出，推升當年度保險公司在台北市投資金額逾千億外，普遍來說，近年可滿足保險公司收益率要求之投資物件供給短缺，而產業發展成熟之台中、桃園、新竹，受惠產業對辦公室、倉儲物流需求穩健成長，以及較高的收益率，反受保險公司青睞。

高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠表示，台北市主要商圈信義、敦南、敦北，甚至內科等，基本上都已經接近飽和，甚至壽險也已經布局很深，即便是內科辦公樓收益率已下探至3%以下、甚至不到2.5%，但因有產業匯聚效益、空置率低，只要有全棟辦公樓釋出，仍非常搶手。

目前台北市僅有北士科、南港等算是商用不動產供給較大的區域，不過，前者仍屬於開發初期階段，南港則是未來幾年供給量大增，將會出現一段整理期，就看屆時市場供需的變化。

鄰近的新北市則受惠北市辦公室與商用不動產外溢需求，尤其部分有捷運、道路交通，甚至公共建設匯聚的重劃區，不過，會選在新北市設立辦公室的產業多數有地緣關係或是特定需求。

黃正忠認為，台中市則有產業加持，像是前一波台商回流，不少台商為求升級，將廠房與辦公室分開，甚至到台中七期買進辦公室，目的不外乎要把市場擴大，但是再往南，像是台南、高雄等南二都，單靠台積電話題，頂多帶動住宅買氣，對於商用不動產、辦公室的產業支撐力道稍為薄弱，因此，即便壽險業者想要脫北，仍會挑選有產業聚落加持的都會區作為投資不動產的優先考量條件。

這次升息是否會衝擊房地產買氣？黃正忠認為，升息主要是為壓抑通膨帶來的經濟壓力，但目前缺工、原物料價格上漲等問題未解，這些都會直接反應在房價上，倘若政府只用政策抑制房價，也許可能對短期買氣產生觀望，但若無法反映高漲的成本，業者可能採推遲推案，而需求端的壓力無法解決，甚至可能造成供給短缺，反會讓不動產價格更往上漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

交通部鐵道局表示，高雄車站二棟鋼構大樓預計2022年6月完成商業大樓帷幕牆吊裝、9月完成站東道路(南往北3車道)開放通車、12月完成旅館大樓帷幕牆吊裝，雙大樓預計2023年全數完工，而由國際建築團隊Mecanoo規劃結合鐵路、捷運、客運轉運站的高雄車站興建，預計2025年完工。高雄車站「百億新都心計畫」將為市中心帶來嶄新寬敞超大型的公共空間，而三民區房地產也將迎來高雄車站新建築完工後的嶄新局面，新建案房價都已經紛紛站上「3字頭」向「4字頭」行情進行挑戰。

三民區近3年實價登錄整體漲幅逾3成



高雄市房地產市場以火車站為中心的蛋黃區，被視為最具發展潛力區域之一，站前商圈是交通樞紐，通勤人潮很多，是最早發展的主力商圈，有著交通便捷、大型商辦林立的優勢，而高雄車站與三民區後驛商圈沿線串連，一直整合到博愛特區的便利生活機能，更推動原本就很熱的三民區房地產交易表現。根據統計，三民區2021年移轉棟數為全高雄第一，區域內受益於鐵路地下化以及台積電效應，房市為熱中之熱，實價登錄顯示，高雄市三民區近3年整體漲幅逾3成，其中電梯大樓漲約32％。

 

2022年保守尚有15-20％發展空間



三民區的房市熱絡也反映在土地交易上，根據高雄市地政局資料顯示，三民區2021年土地交易筆數共7949筆。目前區域內的土地行情一坪約在80萬元上下，依地點及面積不定，以最近一筆鄰近愛河附近的交易，單價來到每坪138萬元。對於未來三民區行情預測，房地產業者表示，隨著鐵路地下化完成、高雄火車站改建完工，以及台積電效應持續發酵，三民區2022年保守尚有15-20％的發展空間。



三民區房市特色「好買、好賣、好穩健」



因為公共建設帶動以及區域內成熟的商圈生活，讓三民區房地產的交易始終維持一定熱度之上，不但是「好買、好賣」，甚至連價格都呈現「穩健走勢」。以距離新高雄車站僅約3分鐘車程，位於三民區十全二路、自立一路、漢口街三面臨路的「艾美國際城」為例，約2140坪完整區塊大基地、規劃3棟31層的區域SRC+RC的地標建築，加上指定101建築大師李祖原建築師事務所率領的豪宅建築團隊設計，以及豪宅專屬燈光大師袁宗南的燈光規劃，尚未正式公開就受到市場注意。









 

三民區實價登錄房價3-4字頭



依據高雄地政局資料，2020年台灣各地區購屋人「南漂」高雄買房，最多選擇就是三民區，比例超過10％，有5~6成都是選擇高端住宅大樓，地段則是偏向三民區西側緊鄰鼓山區的美術館特區，根據市場調查，美術館特區新案價格每坪約40~50萬元，但在鄰近的三民區西側，只要「3字頭」也可入手同等級高端住宅，2021年三民區某建案高樓層實價登錄價格已達49.3萬元，顯然買家更喜歡生活機能成熟的三民區。



三民區4大發展，區域房市跟著表現



三民區是高雄市中心蛋黃區，房地產本來就擁有「穩健」的基礎條件，而區域內的4大發展(高雄車站開發案、71期重劃區開發題材、危老改建、捷運黃線2022年動工)帶動區域房價再升級，大型建設通常為區域房價增值關鍵，舉凡交通建設、都市發展、區域再造等建設，都足以帶動房價上漲，房地產投資達人表示，跟著建設發展買增值屋有個大方向，就是跟著政府建設腳步。









 

捷運黃線帶動三民區房市「再升級」



捷運黃線表定2022年動工，居住人口稠密的三民、鳳山、鳥松、前鎮、苓雅區首先受惠，交通路網也將更臻完整；三民區人口稠密，交易量有基本盤支撐，隨著交通題材多且便利，自住客詢問度與交易熱絡程度勢必跟著提升，因為只要是交通便利的地方，絕對會有居住需求，進而支撐當地交易價量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台南市政府積極規劃大眾捷運系統整體路網，規劃報告2021年7月底呈送交通部，2022年3月22日獲交通部同意核備，代表捷運建設相關架構已獲中央同意，將是台南捷運建設往前再邁進的重要里程碑；台南市長黃偉哲表示，特別請立委林俊憲、郭國文向行政院爭取經費，路網通過後，希望中央盡速匡列台南捷運相關經費，加速提升台南交通機能並兼顧城市未來發展。

黃偉哲市長表示，整體路網獲中央核備，除奠定大台南捷運系統發展藍圖，更是捷運建設往前跨出一大步，而優先路網日前已獲得行政院長蘇貞昌及交通部長王國材表態支持，後續將加速推動規劃作業，儘速提報中央審議，爭取捷運建設早日實現。



台南市交通局長王銘德說明，目前台南市大眾捷運系統整體路網共規劃12條路線，其中，優先路網6條包括：深綠線、黃線、藍線、藍線延伸線、綠線、紅線，總長度約99.4公里。



交通局表示，黃市長上任後，積極延續賴副總統時任台南市長時所推動促成的第一期藍線、藍線延伸線、綠線及紅線，刻正辦理規劃作業；另因黃市長特別重視府城、南科及沙崙三核心生活圈的交通鏈結優化，因此，路網規劃時特別納入深綠線及黃線，將塑造科技生活新廊道並帶動都會區蓬勃發展。



交通局強調，南科、沙崙是台南產業發展雙引擎，可為台南增加8萬5千個就業機會，每年貢獻產值逾兆，透過建置捷運以強化雙引擎交通鏈結，有其必要性及急迫性，因此交通局已積極著手準備啟動深綠線規劃作業，後續將配合捷運整體進度推動，再適時爭取經費辦理黃線規劃作業。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

富邦人壽捷運凹子底站旁商業區開發案，2022年3月23日在高雄市長陳其邁、富邦金控董事長蔡明興，及富邦人壽副董事長林福星等人祈福祝禱下，宣布工程開工動土，複合型商辦大樓預計2026年完工後，將成為高雄第三高建築，提供商場、旅館、商務中心、水族館等場設，預估可創造6千多個就業機會，並增加市庫稅收、開發權利金及租金收益。

陳其邁表示上半年還會有大廠陸續加碼投資，感謝企業看好、投資高雄，高市府定會扮演最好夥伴，攜手促進繁榮未來。陳其邁也提及，在疫情最嚴重、國人對疫苗未生信心之際，高雄為所有醫護同仁投保疫苗險，蔡董事長一口答應協助，為防疫增添莫大助力。



陳其邁也提到，包括台積電進駐，默克、穩懋等大廠的投資，大家對於高雄深具信心，市府在推動建設也會更努力。從台積電到整個S廊帶進駐，以及亞洲新灣區5G AIoT園區，產業發展過程中，高雄所遇困境是A級商辦不足。富邦人壽辦理商辦大樓興建，提供多元就業機會，有利於高雄子弟回鄉工作為自己的故鄉奉獻心力，高雄市以專人專案提供協助，協助解決問題。並說，高雄以交通引導城市建設，除原有的捷運和輕軌，行政院已核定捷運黃線，目標年底前動工，周邊發展頗具潛力。



蔡明興則指出，高雄這幾年的發展有目共睹，凹子底佔地面積大，為了創造高雄新地標，將邀請日本三菱地所及李祖原建築事務所設計規劃，期能如期完工，商辦大樓設施完善、生活機能絕佳，也研議將部分北部後勤中心遷至新大樓，增加在地工作機會，讓在北部工作的高雄子弟回歸故鄉工作、就近照顧家庭。隨著高雄半導體走廊及新的產業進駐，工商辦公需求殷切，他對高雄越具信心，將來也希望參與更多高雄建設。



凹子底基地過去是龍華國小，遷校後市府為更新活化建物使用，辦理70年地上權開發案招標，由富邦人壽在2018年以78億元780萬元得標，規劃成地上48層樓、地下6層複合型商辦大樓，將涵蓋商場、辦公、旅館、健身中心、水族館及物流等設施，並打造符合國際標準的滑冰場，目標在2026年完工，預計可成為北高雄熱門的觀光景點，讓市民朋友享有更舒適生活環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市都發局與OURs都市改革組織合作調查發現，民眾認為，相同坪數下，1房型多一面隔間牆反占空間，倒不如打通規劃為套房，空間較大。北市都發局住宅企劃科長楊少瑜表示，過去社宅曾規劃套房型格局，但民眾入住後反映套房沒隔間牆，下廚時油煙容易瀰漫整間房，希望能多出一個隔間，隔開臥室與廚房，

定期蒐集民意 打造合適住宅

但在此次1,354份有效問卷中，多數民眾認為，1房型沒有比較好，在相同坪數下，民眾更喜歡無隔間的格局規劃。楊少瑜表示，下一處社宅的套房格局單位將恢復以往、占多數，而都發局也將定期檢視「標準設計及管理」規範，持續蒐集住戶意見，並反饋至後續的建築規劃設計中，打造最貼近民眾居住需求的住所。

新北市政府近日通過《新北市房屋稅徵收率自治條例》草案，緊追六都進度，預計議會三讀通過後公告施行，最快反映在2023年房屋稅單中。新北市政府統計，此次修法共影響約2.9萬人、8.2萬戶，占全市僅2％，預計增加5.87億元稅收。

新北市政府表示，持有3戶以內供自住使用的房屋，仍維持現行稅率1.2％課徵，持有非自住用房屋2戶者，每戶徵收率則從1.5％提高至2.4％，持有3戶以上者，每戶徵收率從1.5％提高至3.6％；另針對非囤房性質的房屋，仍採單一稅率1.5％課徵。

事實上，新北市曾於2017年，將非自住用房屋第4戶稅率改為2.4％，不過在隔年，該稅率就被新北議會提案修正調降為1.5％；此次草案為第3戶以上，即適用3.6％稅率，影響範圍更廣，故草案能否原封不動經市議會三讀通過，仍待觀察。

抑稅金轉嫁租客 市府寄望市場機制

若囤房稅上路，市場擔心，增加的稅金將轉嫁到租客身上。新北市財政局長李泰興認為，在房屋租賃市場不夠透明的情況下，自治條例也並未調漲包租代管、社會住宅的稅率，因此當市場上出現更多租金實惠的空房招租，民眾會去選擇較便宜的房屋，盼透過市場機制，抑制房東漲租情形。

▲桃園市今通過囤房稅修正案，持有6戶以上房屋稅率將由每戶2.4%提高為3.6%。

桃園市議會於今(24)日三讀通過桃園市房屋稅徵收率自治條例修正案，持有6戶以上非自住住家用房屋者，房屋稅率將由每戶2.4%提高為3.6%，影響戶數約2萬戶，另外，建商待銷售期間也由2年改為3年。

此次修正案自住房屋不受影響，將自7月起施行，明年5月開徵，預計增加稅收約1億3千萬元，將全數作為青年租金補貼用。

桃園市政府地方稅務局表示，自2015年修正非自住住家用房屋稅率為2.4%以來，持有非自住住家用房屋持有戶數已呈現逐年遞減，顯示現有稅率已具有抑制囤房效果。

為引導社會資源有效運用，促使多屋者將閒置房屋釋出，本次修法是在既有的稅率基礎上，針對非自住住家用房屋按持有戶數採用差別稅率，且避免制定差別稅率而傷及無辜，明定非具囤房性質及公同共有等房屋排除納入差別稅率戶數計算。

若持有5戶以下非自住住家用房屋者，每戶均維持按2.4%課徵，6戶以上者，每戶均按3.6%課徵，公有房屋供住家使用、勞工宿舍、公立學校之學生宿舍BOT案、公同共有房屋、專供停放車輛使用者，維持2.4%稅率。

此外，建商起造人興建空置待銷售的住家用房屋，於完成後3年內維持2.4%稅率，超過3年未出售者則併入差別戶數計算，即持有6戶以上適用3.6%稅率，今年6月30日以前已核發使用執照或建造完成者也適用。

稅務局表示，考量建商興建的房屋屬商品性質，主要目的是在銷售非囤房，又因桃園城鄉差距大，各區平均銷售期間有明顯差異，且桃園持有非自住住家用房屋前3大法人並非建商，經議會通過表決將建商待銷售期間由2年改為3年。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國家住都中心苗栗市首案「明駝好室」社宅繼統包工程決標後，接續辦理新建統包工程之委託監造及耐震特別監督技術服務案，即日起公告上網招標至2022年4月20日止，歡迎廠商踴躍投標。

苗栗縣「明駝好室」社宅位於苗栗市中正路，東側緊鄰苗栗地院及移民署苗栗服務站，西側則鄰近聯合大學，周邊亦有苗栗車站與南苗市場，屬於苗栗市中心發展核心，生活機能完善且交通便捷；此外，本案將規劃設置日間照護中心，打造全齡友善的居住環境，提供舒適且安心的社會住宅。



本案新建統包工程已於2022年3月2日決標，為加速推動社宅興建，接續辦理監造及耐震特別監督技術服務案，招標文件已公告於國家住都中心網站採購專區(https://www.hurc.org.tw/hurc/procurement)，邀請優秀且監造經驗豐富之技術服務廠商、團隊一同加入社宅國家隊行列，齊心提升社宅興建品質。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

住展雜誌統計，北台灣近一年各行政區新建案房價漲幅，前10大漲幅區有8名都未在桃園市和新竹地區，雙北都無緣入榜，意外的是，位於宜蘭縣蘇澳鎮竟然擠進前10名。住展雜誌研發長何世昌表示，由於大台北房價基期已高，漲幅相對有限，且近年桃竹等地建設與產業投資題材多，使得房價普遍漲贏大台北地區。

根據住展雜誌統計，從2020年2月至今年2月，北台灣近一年漲幅前10大行政區，依序為竹北、新屋、寶山、北區、平鎮、中山、八德、東區、蘆竹、蘇澳等地，顯示近期仍以桃竹等地房價漲幅較為凌厲。何世昌指出，一旦央行啟動特定區域房市管制，桃竹地區列入管制的可能性或許會比大台北來得高。

比較特別的是第10名的蘇澳，新建案房價由一年前的每坪13.7萬元，漲至16.5萬元，年漲幅約21.1%。過去蘇澳房市以透天厝為推案主流，但受到土地價格高漲影響，小宅反成為最夯房型；近一年來，公寓、華廈等低總價小宅房型買氣活絡使推案激增，占蘇澳總供給量6成左右，而小宅成交單價又比透天貴，大多落在每坪16至20萬元間，成為房價暴漲的主因。

讓人跌破眼鏡的另一區，則是第6名的基隆中山區，近一年房價由每坪20.2萬元，漲至25.4萬元，年漲幅約25.7%，房價大漲的原因是高價造鎮案熱賣，帶動其他建案跟漲，成為基隆少數大漲的行政區。

第5名的平鎮區，近一年房價漲幅約26%，主因是跟隨中壢區房價上漲所致；由於中壢市區新建案單價已見到4字頭，相對低價的平鎮落後補漲，且吸引部份中壢客前來購屋，房價因而上揚。

第4名的新竹市北區，雖是竹市首府，生活機能好，且鄰近新竹兩大高價區竹北市與東區，卻因環境較老舊、擁擠凌亂，難獲得竹科客青睞，房價遠遠輸給竹北與東區。

新竹縣寶山鄉則在台積電擴廠題材挹注下，近一年房價由每坪17萬元，飆到22.2萬元，年漲幅約30%、排名第3，即使寶山房價已有不小的漲幅，但基期仍低，預期未來仍有上升空間。

第2名為新屋區，近一年房價從每坪18.6萬元，漲到24.3萬元，年漲幅約30.9%。在2020年，因新屋土地價格每坪大多不到20萬元，建商湧入購地大量推案，但去年本土疫情爆發後，因地價上揚與缺工等因素，當地新案供給量大幅下滑；當市場供給不足，少數推出的新案反映全面調漲售價。

漲幅居冠的是新竹縣竹北市，房價由每坪29.2萬元，跳漲至40.4萬元，年漲幅高達約38%。何世昌指出，竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區，新建案成交價約每坪45至60萬元間；高鐵特定區內，甚至有某一建案從銷售初期的2字頭，一路漲到接近5字頭，見證這波房市飆漲過程。

竹北菁華區房價驚天暴漲，促使非菁華區推案出現，並以相對低價拉攏購屋族，如華興地區、中正重劃區，以及都市計畫外等地，都出現3字頭的大樓案或2,000多萬的透天厝搶市。雖然竹北房價漲幅大，因線上供給量仍舊偏低，預料今年漲勢還未到盡頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新北市政府為促進市容改善，推動都更三箭示範街道環境改善計畫，第一階段由市府主導整合社區意願、細部規劃設計到執行監造施工，已於2021年底完成5處示範標的共計41棟，達成階段性任務。同時已啟動第二階段「新北市受理民間申請都市更新示範街道環境改善計畫」，鼓勵民眾自主整合後送件申請，市府將辦理規劃設計及施工，目前樹林區第一案為鎮前街4棟建築物，已獲市府核定並召開設計說明會，期望藉由市府領頭帶動進行環境改善，為樹林區帶來城市新風貌。

城鄉發展局長黃國峰表示，本案位於樹林火車站廣場正對面，車站進出每年約1,000萬人次，為樹林區重要的交通節點及人口匯集的區域，未來老舊公寓翻新將為樹林車站站前區域帶來嶄新面貌；另市府於2021年推動樹林行政園區公辦更新案，整合火車站周邊的樹林區公所、農會及其他公務機關，將提供一站式的服務，期待能互相呼應打造新亮點，提升環境品質及帶動當地整體發展。

都市更新處長張壽文指出，為延續第一階段示範街道環境改善計畫的成果，市府於2021年3月開始擴大第二階段受理民間申請，截至2022年2月底已有4案送件申請，其中板橋區北門街案及石門區海灣新城案皆已進入施工階段，預計於2022年第3季完工；樹林區鎮前街案已由市府核定並召開設計說明會向民眾講解設計內容，另尚有板橋文化路一處4棟老舊建物提出申請。



「新北市受理民間申請都市更新示範街道環境改善計畫」由原先政府主導的板橋區縣民大道周邊環境，擴大示範到本市5個行政區8條主要道路或古蹟周邊道路，建立更多條線狀示範軸帶，促成區域性環境改善。只要符合計畫資格及實施範圍，且完成社區意願整合，即可向市府申請示範計畫，由市府出資進行設計及施工。相關資訊可至新北市政府都市更新處網站宣導專區查詢(http://www.uro.ntpc.gov.tw)。