幼獅廠房,幼獅廠房出售,幼獅廠房出租

報稅季起跑！今年新制改變不多，最令民眾有感的，是基本生活費調高為19.2萬元，部分家庭可享基本生活費差額優惠。但更值得注意的是去年房市爆夯，不少人升級有殼族、開始繳房貸，究竟如何利用房貸利息抵稅？

大學畢業後，阿明就成了北漂青年，在台北租屋打拚；多年下來存了一筆錢，看著房價節節高漲，擔心現在不買房，以後要買更困難的他，去年便決定在三峽置產，成為有房一族；「印象中房貸好像可以抵稅，今年報稅應該能少繳一點…」

北富銀信託業務處協理陳秋蘭指出，很多人聽說房貸利息可抵稅，但實務上房貸族誤踩報稅雷區的例子屢見不鮮。例如，一次購買上下、或左右兩戶且打通，房貸利息列舉扣除就只能限定一屋，而非直接扣除總房貸利息金額；「但一間房子的房貸因適用專案，常會拆成多筆列示，利息部分是加總計算。」

另外，不少人以為只要有繳房貸就能抵稅，也是大雷區。「借款利息必須是購屋時以買入的房子貸款」，而且「購屋借款利息扣除必須符合：納稅義務人、配偶或受扶養親屬」，在課稅年度於該地址設籍。很多人買了新房，常會先裝修、再看好日子設籍入厝，若是今年才設籍，那5月報稅時房貸利息就無法扣除。」陳秋蘭指出，就算交屋後就入住，但只要去年本人、配偶或申報扶養親屬都未設籍，或在自宅設立公司營運，房貸利息也無法扣除。

還有，租金與房貸利息原則上只能二擇一列舉。「但若是上半年租屋，下半年買房，則可同時列報，但都要按比例計算上限，建議房貸族可先試算看看，究竟是同時列報較優惠，還是二擇一列舉更有利。」

陳秋蘭表示，房貸利息也不是有多少就能扣多少，上限是30萬元，且要先減除儲蓄投資特別扣除額的數字。例如：申報扶養父母時，若父母存款利息較高，利息在27萬元內享有扣除而不用課稅，因此利息支出也要先減除這部分後，剩餘才能申報利息扣除。

另外提醒去年父母若有賣房，售屋所得也會一併計入，因此必須仔細評估，申報扶養是否有利。總的來說，若標準扣除額高於列舉扣除額，那麼房貸利息抵稅優惠也就用不到了，報稅前還是得先試算清楚才好。

信義全球資產統計桃園工業地產實價登錄交易，2021年總交易規模達908億，為近10年新高且連5年規模成長；特別的是，桃園13個行政區中，共有5個行政區2021年的交易規模較2020年成長，其中，有4個行政區位於南桃園，楊梅區更是交易規模增長金額最多的區域，顯示南桃園的工業地產正快速發展，主要是過去工業地產交易以北桃園為主，但在重點工業區供給有限下，考量設廠時機及購置成本，企業購地設廠有往南桃園發展趨勢，讓桃園工業地產交易版圖出現洗牌。

信義全球資產總經理柯宏安表示，近年台商回流，電商物流等產業也有強勁的購置工業土地與廠房自用需求，加上政府輔導非法違章工廠轉型，企業為取得合法土地工廠而興起一波遷徙潮，也都帶來工業地產交易動能。桃園有許多發展成熟的重點工業區域，但近年供不應求下，價格也已攀升，因此企業購地設廠自然就會往成本較低的區域布局，南桃園如楊梅等區域因單價行情相對較低，就會吸引企業進駐。

信義全球資產統計桃園各行政區的工業地產實價登錄交易規模，2021年共有5個行政區交易規模較2020年成長，分別為楊梅區（總金額167億，較前年增加99億）、蘆竹區（總金額170億，較前年增加61億）、大溪區（總金額45億，較前年增加27億）、龍潭區（總金額46億，較前年增加16億）、新屋區（總金額26億，較前年增加3億）。這些成長區域位置，除了蘆竹區外，多位於南桃園，顯示企業布局南擴的態勢明顯。

交易規模增長金額最多的楊梅區，位於南桃園的工業區核心位置，加上有幼獅工業區擴大二期、馬達矽谷園區、幼獅青年創業村等開發題材，2021年交易規模較前年增加近百億之多，交易類型以工業土地佔約60%為最多。今（2022）年也持續看到上市櫃企業在楊梅區投資設廠，包含統一企業以10.3億元買下工業土地，將作倉儲物流園區及生產使用；另外，欣興電子也以4.54億元再加碼買下草湳坡段近3,000坪工業土地，這已經是欣興電子在楊梅區投資的第三筆工業地產。

信義全球資產總經理柯宏安分析，截至去年12月投資台灣三大方案帶來對桃園的總投資金額達2,964億元，佔整體投資金額18%，投資家數也已逾百家，顯見桃園在這波台商回流潮的重要性，預期在高科技、汽車、化工、物流等產業持續佈局擴廠、以及老舊廠房因應產業升級及工廠合法化下，整體需求仍會高，但在重點工業區的供給有限下，若考量設廠時機以及購置成本，企業購地設廠是可評估往南桃園規劃，因地理位置上往南可銜接竹科的產業鏈，或可讓佈局策略更有彈性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2022第一季，台北市新屋交屋數量最多的區域為內湖區與北投區，在地房仲表示，台北市精華區域素地漸少，內湖區為少數仍有素地、持續推案的區域，而北投區則是近年有許多危老都更案，也因新成屋開價高，進而帶動周邊中古屋行情。



根據台北地政局不動產登記統計系統，今年1-3月建物第一次登記後30日內買賣移轉查詢，台北市各行政區中，建物棟數最多前2名為內湖區74棟、北投區59棟。



信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，建物第一次登記後30日內買賣移轉的數據為預售屋交屋後，建商會將房屋移轉至消費者名下，數據高也代表該區新建案較多，信義房屋內湖五期店專案協理董柏廷表示，台北市中心寸土寸金、素地漸少，內湖區相對於信義區、大安區而言，仍有些許素地，也都陸續在推案，因此建物棟數較多，預售屋的單價都已9字頭到破百萬。



董柏廷觀察，以內湖五期重劃區為例，總價2000-6000萬的房屋為總價中低價位的房屋，7-8000萬為總價相對高檔，購買族群大多為中小企業主、醫師、醫療產業從業者、藝人、內科高階主管、老闆等，因地緣關係就近購買住家。



也因預售屋單價已9字頭至破百萬，因帶動新古屋上揚，董柏廷表示，區域內10年內的新古屋，房價也幾乎穩站8字頭，董柏廷表示，去年跟前年相比房價漲幅驚人，唯今年有升息議題，少部分轉為觀望，但因中古屋近期釋出稀少，買氣也還能維持在相對高檔。



信義房屋石牌店店長張育綸表示，北投區這1、2年來案場較多的原因是北投區有榮總、振興雙醫療體系、奇岩重劃區、士北科重劃區等議題，吸引建商投入危老重建，當地居民也因看好未來發展性加上有公寓換電梯大樓的居住需求，對危老重建的意願高，近年來北投區都陸續有興建中的案場、成屋，市容煥然一新。



張育綸進一步說明，除了住在本地的二代、三代購屋，北投區因擁綠意居住環境，交通便利、價格相對台北市中心親民等原因受到購屋族青睞，吸引首購、置產客出手，近一兩年來都有一定的移轉量。



張育綸表示，也因預售屋開價較高，因此部分購屋族因付款條件等考量，轉往看中古屋，也帶動當地中古屋漲幅近1成左右，北投目前的新成屋，單價85-120萬之間，而屋齡20-30年的中古大樓，若是具指標性的社區，單價都在70-90萬之間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期全球各種原物料價格攀升，以國內營建業來說，建材成本價格持續攀升，且缺工嚴重，使營造工程物價指數年增率居高不下，也讓不少建商惜售減少推案量。房市專家表示，在新案銳減之下，反而銷售中的好房價值浮現，像是位於「新北知識產業園區」的新建案新潤「莫內花園」，就以區域的產業前景與交通便利性等優勢，吸引自住買客出籠尋找好的產品，成為這波剛性需求效應下，逆勢浮上檯面的「好房」。

房市專家指出，放眼一般不動產的價值取決於「地段」與「建商」，只要兩者兼具就具備抗跌性，而新潤「莫內花園」就位於雙捷運交匯的機捷A3站，不僅受惠於機場捷運的交通串聯，也具備環狀線的便利性，且該地點串連國道，距離台北市區不到十五分鐘車程，是名副其實的「捷運宅」。

除了交通機能完善，串聯雙北交通網絡，往返國門桃園機場外，捷運A3站的「新北知識產業園區」，也被視為大台北地區的下一個內科，加上近年隨國際情勢動盪，大批台商回流投資，商用不動產需求激增，「新北知識產業園區」成企業做為總部首選，該區也成為建商競逐獵地推案新寵。

值得一提的是，由宏匯集團標下的「新北國際創新園區」BOT案，就位在機捷A3站以及新潤「莫內花園」周邊，而該BOT案所興建的商辦大樓「宏匯iTower」，預計今年將正式營運。新北市經發局表示，iTower目前已有家具、餐飲、電腦、電子與動畫等公司進駐，各企業仍續進駐，預期將創造5000工作機會。新北知識產業園區前景可期外，新潤「莫內花園」又出自上市品牌建商新潤建設之手，因此推出後受到自住客追捧，最後精華戶吸引剛性買盤注目。

由新潤建設規劃興建的「莫內花園」，是知識產業園區首發住宅大案，新潤建設將獨步業界的「心建築‧新建築」五大建築升級導入，包括全台首創超淨化抗菌社區、社區整體營造、廚浴機能收納、延長保固雲端售服，從居家防疫、Ruenn café專屬餐飲、保固客服等面面俱到，相同預算中，CP值遠勝同級個案，產品優勢盡現。

現場銷售指出，新潤「莫內花園」目前成交客層以首購、首換最多，其中不少來自北市、新板、中永和的購屋客，主要看中「莫內花園」的前瞻性，成為購屋族最後出手的關鍵。

新潤「莫內花園」推出後廣受好評，目前全案進入最後精華戶別銷售皆段，主打37坪3房含車位產品，滿足小家庭剛性居住需求，因此推出後吸引許多科技新貴、小家庭前往置產購屋，且自備99萬元起即可交屋，是目前機捷A3站周邊的指標熱銷建案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄市招商成績亮眼，廠商進駐引進更多商機及就業機會，同時帶動高雄市地區房價。在高房價時代下，高雄市政府為照顧青年及弱勢族群居住需求，推出「住、租、買、課」等4項政策，減輕民眾居住壓力。

高雄市長陳其邁表示，受疫情、原物料上漲影響，全國房價飆漲，加上高雄市產業轉型，大部分熱區房價漲幅高達35％，為協助青年及弱勢族群買房，高雄市推出4項房屋政策，包含「住：興建社會住宅」、「租：增額租金補貼」、「買：市民首購低利貸款」、「課：課徵囤房稅」等項目，保障青年與弱勢族群居住權益。

首購族買房 祭出1.68％低利率

針對上述4項政策，在住的部分，高雄市政府與國家住都中心將聯合推動1萬戶社會住宅，其中中央規劃7,700戶、市府興建2,800戶，將於近3至4年內可完工啟用；租的方面，市政府將運用囤房稅的稅收，加上內政府今（2022）年度的租金補貼政策，針對青年、弱勢族群，增額補貼未獲中央核定，以及提高家庭所得條件達每人每月最低生活費的3.5倍，受惠數有望達到1萬戶。

針對有需要買房的首購族，高雄銀行推出優惠的房貸方案，以1.68％的低利率提供高雄市青年申請，貸款期限長達40年、貸款成數最高8成，透過低利率減輕青年購屋負擔，截至今年3月底，已有748戶受惠；在稅務課徵方面，市政府透過研擬修正《高雄市房屋稅徵自治條例》草案，針對持有多屋非自住者，按差別課徵效率，以落實居住正義及租稅公平。

據住展雜誌統計資料顯示，近年地方政府、民間傳產、國營事業如台電、台鐵與中華電信，乃至於非營利的公益團體、宗教法人等機構，都與建商攜手進行土地開發或推案，且大多透過都更或危老重建等方式進行開發。住展雜誌研發長何世昌表示，由於都會區內開發飽合、素地又少，但凡在都會區內坐擁大面積土地的地主，都會成為建商眼中合作開發的對象，因此讓具有特殊身份地主參與開發的建案越來越多。

開發不分教派　天主教、基督教都來了

今年新建案市場中，竟有建案地主是公益團體。位於新莊的財團法人台灣省私立台灣盲人重建院，長年來協助盲人重建生活與工作，其北部總院開發案「瀚羽蒔光」，總案量25億元。同樣在新莊的財團法人基督教芥菜種會育幼院，原址與全坤建設合建案「全坤峰碩」，總案量70億元。

大安區「青田618」則是宗教法人與建商攜手重建案的範例，該建案原址建築物為Hijas耶穌孝女會所有，與潤泰建設合作以都更方式重建，平均開價高達192萬元／坪。由於不少公益團體、宗教法人現有建築多已老舊，預期將來會有更多同類型機構與建商合作，加入合建或老屋重建市場；但若想降低活動或宗教聚會打擾住戶安寧，建案規劃最好朝分棟分回方式處理，以免讓消費者卻步。

專攻高階客層　這兩個重建案創新高價

民間傳統產業也未錯過老屋重建商機，較具指標性的是松山區台北馥敦飯店南京館危老重建案「鐫萃」，案量為65億元；由於該案引進「凱悅尚萃酒店」，為少數真飯店服務的建案，住戶可使用飯店特定設施20年，平均開價180萬元／坪，實登均價高達約156萬元／坪，創下南京東路新高價紀錄。

大同區「大承」的原址，為老牌的中和紡織總部大樓都更案，該案是少數規劃為豪宅的重建案之一，並保留中和紡織舊建物的巴洛克建築立面和屋頂；而地主弘千建設董事長葉啓昭，也是台灣麥當勞大股東之一。此外，「大承」也是少數台灣建商與日本建商（中鹿開發）合作都更的典範，成為大稻埕最具代表性的豪宅。

公辦都市更新　台電、台鐵老企業不缺席

老屋重建商機不僅民間企業要搶，連國營事業也不放過這塊肥肉。近期較具指標性的建案是台電嘉興街公辦都更案「全坤X101」，總案量28億元。另，信義區六張犁派出所都更案「潤泰信義」將於Q2開賣，單價可能創下新高。

單一案量最大的則是南港台鐵公辦都更案「南港之心」，基地面積約7,879坪，共規劃四棟建築，其中一棟為商辦、另三棟為住宅；由於南港近年房價急漲，該案面積大又方整，預估總案量可能會超過400億元。另，中華電信旗下光世代建設青埔案，決定與遠雄建設合建開發，基地面積約3,596坪，今年下半年就會公開賣銷。

何世昌進一步指出，異業進軍房地產業蔚為風潮，尤其是傳產業舊廠經過重建後資產大翻身，也因此讓各路人馬搶進這塊市場，接下來還有太子汽車、冠德建設都更案，或是正大尼龍、華固建設都更案等等，將讓新建案市場供給量源源不絕地湧現。

 全台房市購屋態度轉趨觀望，根據永慶房產集團統計，4 月全台交易量與 3 月相比量縮 13%，台北量縮 15%，新北減少 16%，桃園量縮 15%，新竹縣市減少 6%，台中量縮 7%，台南與高雄則分別量縮 14% 與 10%。房仲業者認為，第二季房市充滿挑戰，仍不容過度樂觀。

4 月全台房市交易萎縮的狀況，主要是美國聯準會 (Fed) 對於升息路徑更趨鷹派，繼 3 月升息 2 碼後，市場預期上半年將再升 4 碼，為抑制高通膨，加速升息的態勢日益明顯，國際經濟局勢因快速升息而更顯動盪，全球股匯市重挫，台股也應聲跌破萬七大關，加上國內打炒房政策效應持續發酵，衝擊購屋信心。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，通常第二季是傳統房市交易旺季，交易量延續農曆年後的遞延買氣，會有較明顯的成長，但 3 月央行無預警升息 1 碼，而台股也因高通膨與供應鏈斷鏈危機而應聲下挫，衝擊民眾消費、購屋信心，加上打炒房政策積極審議中，民眾開始出現房市轉弱的預期心理，市場出現觀望氣氛，房市買氣降溫，讓 4 月房市交易量較 3 月減少超過一成。

陳金萍表示，與去年 4 月相比，全台交易量量縮 12%，七大都會區中新竹縣市與台南量縮幅度最大，分別減少 15% 與 18%，其餘都會區表現，台北量縮 12%，新北減少 13%，桃園量縮 11%，台中與高雄則分別減少 10% 與 11%，全台房市表現遜於去年同期，年增率開始轉負，顯示今年房市交易量能增長已有放緩的趨勢。

陳金萍指出，觀察 4 月看屋量較 3 月略減，但差距不大，顯示民眾看屋、尋屋仍積極，但近期經濟情勢、金融市場震盪，讓購屋態度略顯觀望，整體而言，在通膨持續增溫的狀況下，民眾選擇購屋置產保值，或是首購、換屋等自住需求仍在，若買賣雙方對於價格認知能有共識，成交機會大增。

不過，陳金萍提醒，俄烏戰爭影響全球物價，以及大陸疫情管控衝擊供應鏈，增加全球景氣下行風險，而為了對抗持續攀高的通膨壓力，聯準鷹派升息已不可逆，未來全球金融市場震盪無可避免，都將衝擊民眾購屋信心，加上近期國內疫情有持續擴散的趨勢，疫情的衝擊仍待後續發展而定，顯見第二季房市充滿挑戰，恐不容過度樂觀。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年首季台南建物成交數量驚人，移轉棟數首季成長逾 10% 居六都之冠，根據房仲業者統計台南市 6 大熱門重劃區均價發現，3 年來漲幅都相當驚人，其中以南區「水交社重劃區」 3 年來上漲 67% 奪冠。

其次為台南「鄭子寮重劃區」和「舉喜重劃區」，也分別有 53%、48% 的漲幅表現。而觀察台南熱門重劃區行情，幾乎都與 1 字頭說再見，成交價站穩 2~3 字頭。

全國不動產台南加盟店店東許名震表示，台南過去因房價基期低，普遍每坪價位在 1-2 字頭，基期低造成近年漲幅在六都之中最為亮眼，也成為全台房價最暴衝的地區。

而在大型建商持續推出指標社區「聯上 W1」、「京城上新光」、「佳鋐城意」、「世界真美麗」之下，「水交社重劃區」每坪單價連年攀升，去年已突破 2 字頭、有均價每坪 23.9 萬元表現，今年則來到每坪 29.5 萬元行情，3 年來房價翻漲 67%、直逼 3 字頭大關。

以 3 年漲幅 53% 奪下亞軍的北區「鄭子寮重劃區」表現也相當亮眼，房價從 3 年前的每坪 23.32 萬元來到今年的 35.67 萬元。至於以 3 年漲幅 48% 成為季軍的南區「舉喜重劃區」則主打近 86 快速道路，生活機能逐漸發展成熟，也吸引不少南科工程師進駐，今年房價剛突破 2 字頭。

早期南區屬於台南市區相對外環，過去少有公共建設利多話題，房市表現較平淡，全國不動產台南加盟店店東許名震分析，觀察熱門交易重劃區漲幅排行榜前 3 名，此次台南市南區一次囊括「水交社重劃區」和「舉喜重劃區」，在大型開發商持續建設之下讓房市注入活水，今年房價已價量齊揚來到 2 字頭。

升息讓4月房市轉弱？央行3月中宣布升息1碼，據房仲統計4月成交業績，全台月減逾一成，桃園、高雄都減14%最多，尤其是高雄年減更高達近17%，雙雙都居六都之最，受衝擊最大。

住商機構表示，進入第二季，房市買氣似乎受到升息影響，產生交易遲滯的狀態，住商機構企畫研究室統計旗下加盟店4月成交業績，全台與3月相比，減少11.2%，也比去年同期減少4.8%。

其中，台北市月減12.9%，年減7.2%；新北較上月減少3.8%，年減4.2%，桃園較上月減少14.2%，年減2.6%，台中較上月減少12.9%，年減6.4%，台南較上月減少9.0%，年增9.4%，高雄較上月減少14.0%，年減16.9%。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，成交量反映買方心態，央行在月中升息一碼，但隨著美國加速升息腳步，民眾耽心利率升升不息，觀望心態更加濃厚，此外目前市場預售與成屋因工料成本增加，以及房地合一2.0稅制影響，呈現缺貨狀況，價格跌不下來，買氣也受到影響。

升息效應強，買氣呈現疲軟

綜觀六都今年4月表現，除台南優於去年，其餘都呈現疲軟，徐佳馨分析，後疫時代房價大跌不易，惟加價速度過快，將使得買盤猶豫，近期許多區域紛紛出現短期快速飆漲，造成買方不願意買單，亦使得交易表現趨緩，台南科技聚落逐漸趨穩，應是買氣加溫的重要因素。

近期由於內政部禁止預售屋換約轉單規劃，對中南部預售市場產生相當影響，例如高雄，確實有個案透過房仲業者協助平轉或小賺方式出手，惟多以中小坪數、投資型產品為主，雖未出現倒貨潮，卻已經是近期以來較明顯的賣方拋售，後續值得留意。

剛性買盤進場，升息減壓先做好

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，在通膨壓力下，預估央行可能將有更進一步的升息動作，不過現階段利率仍在低檔，剛性自用買方進場更具信心，而置產型買方也有以不動產抗通膨的盤算，對於購屋人來說，除在意成交價格外，也應該妥善規劃財務，避免因為升息造成壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】