幼獅廠房,幼獅廠房出售,幼獅廠房出租

人生每個階段的住宅需求都不同，辛苦一輩子的銀髮族，退休後，總覺得老了會需要常跑醫院，選擇住在醫院附近，這樣真的方便嗎？房市專家Sway指出，銀髮族買房最容易犯4種錯誤，包括選錯醫院、選錯公設比、高估自己的膝蓋以及坪數買錯。

愛住醫院旁 天天喔咿喔

多數銀髮族為自己購買的退休宅，會選擇在醫院旁，走路就能看醫生，光想像就覺得超方便，結果，到了真的需要看醫生的時候，厲害的醫生卻不在自家旁的醫院，而是在別家醫院，還是得跑來跑去，沒有比較方便。

而且為了走路就能到醫院，房屋就在醫院正對面，整天聽到救護車的聲音，Sway指出，救護車「喔咿喔咿」的聲音，很像是台語「謀醫謀醫」的聲音，銀髮族容易有「下一個救護車來接的人是不是就是我」的心理暗示，反而更不好，建議選擇在醫院周邊坐計程車5分鐘內可以到的距離，會比較合適。

社區有泳池 老了游不動

第二，銀髮族很容易被社區公設引誘，下樓就可以游泳、有健身房可以健身、有麻將間可以吆喝三五好友一起打，看起來真的很方便，卻沒想到，老了以後卻什麼都動不了，游泳游不動，健身房更沒有用處，麻將間不能吃東西喝東西，一點也不方便，花了錢買公設卻都沒使用。

也有銀髮族嚮往自然，選擇鄰近山林的山坡住宅，空氣新鮮、鳥語花香，環境雖然好，但機能不方便外，有坡度的路對於銀髮族來說，走路負擔相當大，出門散步的念頭都被打消，可說是本末倒置。

豪宅好享受 膝蓋不買帳

第三，銀髮族很容易高估自己的膝蓋，Sway指出，百坪大豪宅、降板浴缸、大型社區都很容易吸引銀髮族目光，但卻沒想到，只有夫妻兩人住，百坪大豪宅掃起來累死人，但又捨不得請人打掃，降板浴缸泡下去卻爬不起來，社區太大，從社區大門走路回家要走很多路，反而造成負擔。

花大錢買房子 生活變拮据

第四，坪數買錯，銀髮族退休了，雖然沒跟子女住在一起，但買房卻會想，若子女回來還是要有房間給他們住，就是希望子女經常回家，享天倫之樂，卻因此花太多錢在買房上面，造成生活拮据，或是坪數買太小，沒有多餘的空間給子女，造成親情分離，建議只要多留一間臥室，不管是親人回家照料，或是請傭人，都有充足的空間，但不需要有兩個小孩，就多買兩間房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在人生不同的階段，有不同的居住需求，許多銀髮族會希望從公寓換成大樓，或是尋找周邊有醫院、交通機能便利的住宅，但臨買屋時卻發現房貸利率、成數及貸款年限不如預期。專家建議，除了找保人，銀髮族若有多餘資金，不妨洽詢銀行，先存一筆錢在銀行裡，爭取更好的貸款條件。

超過60歲 貸款得看銀行臉色

銀行承做房貸，年紀是重要考量因素，各銀行對於銀髮族的年齡認定不一，大多數為60歲以上，貸款年齡也有上限規定，有的銀行只能到70歲，近2年部分銀行則放寬到75歲。中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民表示，銀行給銀髮族貸款的利率、成數及貸款年限的條件會比較差，利率可能較一般年輕人高出0.4~0.5%，成數也會降低1~2成，且沒有寬限期。

由於銀髮族多半已經退休，沒有固定收入，是導致貸款條件差的主因，如果有固定的退休金、租金收入或是股票、存款等，都可以列出作加分，若條件不足，又想要比較好的貸款條件，則大多會建議找小孩當保人。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，若保人年紀輕，又有固定收入，就能拿到比較好的貸款條件，平均來說，有保人的情況下，利率較首購族高約0.1%、成數降0.5~1成，貸款年限也有機會拉長到15、20年，甚至到30年。 

陳俊宏指出，大部分長輩都有錢，不需要借很多錢，比較不在意成數，但因為節省慣了，反而在意利率，現在有些銀行，只要存一筆錢在裡面，就能成為VIP客戶，通常是300萬元，需要放半年或3個月，每個銀行要求不同，曾幫長輩如此規劃，當時首購利率是1.31%，爭取到1.33%的利率。

買住宅才能重購退稅

有些長輩買房是為了置產，購買有頂加的分租套房，即使加上頂加部份，每月租金可達5~6萬元，但對於銀行來說，頂加不知道哪天就被檢舉，就少了頂加的租金來源，這類產品有些銀行不承作，即使願意貸款，也只給4樓價值的5.5或6成，但這類產品的房價因有租金收益，又會比區域行情高，成數跟利率條件都不會很好。

還有長輩置產是為了節省遺產稅，這部分很兩極化，有一派長輩覺得房地合一稅很恐怖，不要用房屋來節遺產稅，另一派覺得買屋還是可以達到遺產稅的節稅效果，雖然以後子女售屋，成本要以公告現值計算，但能透過重購退稅，將繳交的稅退回來，挑選的標的要是住宅，不能是店面，而且為了增加房屋取得成本，房屋會貸款負債，子女未來出售就能列為成本。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部統計，今（2022）年全國房屋稅開徵件數計有916.18萬件、稅額834.54億元，分別年增1.27％以及3％，其中六都房屋稅課徵占全國近8成。據統計，與去年相較，稅務件數以台中市增加1.82萬件最多，稅額則由台北市增加7.6億元最高。

台南市財政局長陳柏誠表示，今年房屋稅將於5月1日至5月31日期間辦理，鑒於疫情影響，若受治療、隔離或檢疫的納稅人，繳稅期限將遞延至6月30日，若6月30日後仍需接受隔離等醫護治療，得從治療結束後次日展延20日；另外，針對受疫情影響的納稅人，可另外申請延期繳納或分期繳稅方案。

台中交屋潮 帶起房市成長

觀察台中市房屋稅件數增幅大，與去年相較增加1.92萬件，年增1.7％，陳柏誠分析，主要是台中各重劃區陸續完工交屋，再加上近年營造成本高，連帶戶數及稅額成長；而在全國稅額漲幅最多的台北市，因受階段性房價基稅調整，加上商業發展快速，滾動式的帶動稅額增加。

陳柏誠表示，隨著六都陸續啟動非自住房屋差別稅率，還有後續新建案完工等因素，明年房屋稅額預估有穩定成長的水準。

元鈞建設為搶進台中房市一級戰區十四期推案，攜手七期豪宅建築師張德昌打造地標宅「元鈞坐忘山」，選址萬坪水湳公園首排、1500坪地王級基地，以跳島式複層露台、山丘庭園、宜居陽台等設計，延續周邊地景，塑造自然系宅邸，格外吸引重視生活質感的高端購屋客目光。



面積廣達400公頃的十四期重劃區，堪稱台中最具國際感的區段，低密度住宅、高綠覆率，加上周邊建設利多、崇德、文心等商圈賦予完善生活機能，明星學區林立，全台各大開發商都積極插旗，其中又以緊鄰萬坪水湳生態公園的仁平段最被看好，包括元鈞、精銳、惠宇、雙橡園、國泰等建商都在此推案。

 

推案腳步穩健、視建築為作品的元鈞建設，秉持作品從不複製、堅持原創的精神，造就每次推案都成為當區指標，此次十四期新案「元鈞坐忘山」正對萬坪水湳生態公園，地段尺度就已超越9千坪秋紅谷公園，產品規劃上更是不斷超越，以「空間的立體劇場」為題，設計採光天井、打造車庫劇場美學，公園首排大棟距景觀視野，戶戶房間、客廳面公園，引入自然光線與空氣，建築立面的垂直綠化，如山丘般展現自然的生命力與律動感。

「元鈞坐忘山」由豪宅推手張德昌建築師擘畫外觀，簡約風格下展現寧靜自在的內在毅力，堪稱直心建築最新力作，再加上大彥結構、崧荃景觀共同規劃出「獨樹一格」的自然系豪宅，正因元鈞建設對建築的講究，才能在近1500坪大基地打造57~66坪，四拼三梯、均質大3房產品，戶戶三面採光無暗房，部分樓層更設有複層式露台，讓夢想在城市中能擁有一座空中花園或一畝夢田的高資產族趨之若鶩。



市場分析，「元鈞坐忘山」從品牌、地段、產品都是一時之選，讓挑惕的高資產族群很關注，據悉，目前已購客戶主要為在地自營商、執業醫師、科技菁英等換屋客層為主，已購客也十分稱讚元鈞建設選地眼光，因為唯有進駐公園旁大面積角地，才能率先掌握通風、採光、棟距等先天優勢，再加上頂尖建築團隊，讓建築與城市完美對話，未來的理想生活，在「元鈞坐忘山」可以實踐。

 

中央銀行在3月中時宣布升息1碼，引發各界關注和討論，除了已申請房貸的買房族擔心未來負擔會加重外，也有人將其視為政府打房的手段。由於，未來還會再度升息，因此有網友就好奇，「如果一直升息，讓預售屋創新高，會不會出現高點反轉的現象？」房價是否有機會因此下修？然而，許多網友從台灣購屋族群的特性來看，都對此推論持保留態度。

近日，有網友在論壇PTT上針對央行升息議題發起討論，原PO指出，目前央行已升息1碼，假設貸款1000萬元，再升1碼一個月大概多2000左右，原PO表示，看過經濟專家分析升息的目的，應該是在於「抑制通膨和房價漲幅」，他認為，萬一通膨仍壓不下來，勢必就只能一直升息，才能把通膨壓在2%內。若按照此形式發展，房貸利率增加，就會讓支出利息的成本不斷上升，雖然或許對某些資金雄厚的投資者影響有限，但一般資金有限的自住客就會首到影響，甚至有可能繳不出房貸，原PO因此推論並發問：「難道未來不會有繳不出房貸的人，紛紛將屋子拋售，導致整體房價下跌的情形嗎？」

然而，這番分析和推論，卻並未得到網友們的認同，許多留言的網友都認為原PO的推測不太可能發生，有人則點出升息的關鍵「現在升息主要的原因是遏制外資提款」、「升息是為了避免熱錢離開台灣，不是為了抑制通膨」，還有人指出，台灣多數買房的族群仍以內資居多，因此房價影響有限：「升息會不會讓房價崩不好說，畢竟台灣房子都是內資在買」，甚至有人認為房價不但不會跌，還可能持續上漲：「未來只會越升越高，房價永遠只會往上漲，因為升息幅度跟房價漲幅成正比。」

不過，也有網友提到，雖然房價未必會大跌，但某些漲幅太誇張地區，未來還是有下修機會，主要是看等多久的問題：「如持有預計5年以上那沒問題啦，夠走過一次升息循環了」、「一定會（跌）阿，顏炳立都開示了，蛋白區賣蛋黃價德不配位。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

購買法拍屋的資金該如何籌備，是相當重要的課題，除了一開始投標需準備保證金外，得標7天內要繳交尾款，但此時房屋尚未取得產權，無法申請房貸，因此有銀行推出「法拍屋代墊款」業務，建議民眾在投標前先請銀行估價，好依照自己的財力投標，才能控制好預算。

代墊款屬短期無擔保信貸

法拍屋得標後，7天內要繳交尾款，接著14天後會核發不動產權利移轉證明書，才能憑這個證明書請代書辦理過戶，正常情形下約1個星期可以過戶完畢，加總起來至少要1個月，最長2個月，若未繳交尾款，法院會先暫時扣留保證金，該物件再拍賣，拍賣金額若少於原價金，其差額及再度拍賣費用，由原得標人負擔。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，由於法拍屋在尚未取得產權前就要繳交尾款，造成許多民眾困擾，部分銀行推出「法拍屋代墊款」服務，包括第一、新光、聯邦、安泰、華南銀行等，民眾也能詢問自己經常往來的銀行，若往來密切，也有機會可以採個案處理。

「法拍屋代墊款」屬於短期無擔保的信用貸款，對銀行來說風險較高，自然利率比較高，平均要6%，在取得房屋產權後，就能轉為貸款年限較長、利率較低的一般房貸。

建議民眾在進場投標前，先找願意配合的銀行估價，評估貸款成數及利率，須提供欲競標的物件資料，一般來說，貸款成數通常是銀行估價的8成，或得標價8成，兩者取其低， 但由於近期房價上漲，銀行估價經常追不上法拍價，民眾要做到心底有數，可貸款到多少錢，自己又有多少資金可使用，中間差額部分能否補上，才能提早做準備，避免往上追價，卻造成無法負擔的窘境。

凶宅難申請代墊款

另外，一般銀行事先審核「法拍屋代墊款」，僅針對建物價值審核，不會先評估個人的信用狀況，待得標後，才會要求繳付財力證明及審核個人信用狀況，若個人信用有瑕疵，銀行最終核定的貸款金額，恐較事先評估的低，這時需要提供保人才能給予較高的貸款金額。

徐華辰提醒，並不是所有法拍物件，銀行都願意提供「法拍屋代墊款」，舉例來說，不點交物件有90%的銀行不願意承做，另外凶宅、禁止處分等物件，多數銀行也是拒絕代墊款的申請。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

勞工節將近，勞工學歷不僅影響求職薪資，在購屋和貸款中似乎也特有差異？根據聯徵中心的最新資料顯示，2021Q4全台博士學歷的貸款者，貸款鑑估值為1747萬，核貸成數為75%，且購屋坪數達49坪，皆為各學歷之最，至於貸款利率為1.39%，僅次於碩士的1.38%。

從另外一個角度來看，高中職學歷的購屋者，平均鑑估值為991萬，核貸成數72%，平均利率1.54%，平均坪數41.1坪，都在各學歷之末，難道學歷也會影響貸款條件？

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，其實銀行評估貸款條件，並非單看學歷，主要評估貸款人的「還款能力」和「工作狀況」以及「房屋條件」，而高學歷者較有機會進入百大企業，其中博士生除了學校任教，或是高端的研究單位，若在公家機關工作，也有較好的升遷機會，獲得高薪的機會大，不僅財力累積得快，往來不乏社經地位較高的人士，對於住家條件要求也高，因此購買房屋的地段佳、總價高，相對鑑估值和貸款成數也比較漂亮。

缺乏穩定財力證明　接案者貸款條件吃虧　

張旭嵐表示，有些高中職學歷者從事勞力工作，接案工作或是自營商，不見得賺得比大學生少，不過因為沒有大公司護航，缺乏具體又穩定的收入證明，在銀行眼中並非穩定收入者，因此在貸款利率和估價過程中就比較吃虧。

第一建經副理張菱育提醒，信用分數需要長期累積，因此針對承攬業務人員，或接案工作者，如果有購屋規劃，但又缺乏長期收入證明，可以提供約期較長的接案合約，或是保險、股票等足以證明財力的文件，證明還款能力，仍有機會提高信用分數，爭取更好條件







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

市場資金多，富豪未貸款購置豪宅成風潮。過去一年來，台北市三大豪宅「和平大苑」、「西華富邦」、「信義聯勤」等豪宅，各有10、9、9筆交易未貸款，占比約六成，且最新實價登錄顯示，「和平大苑」13樓戶今年2月以2.79億、每坪171萬元成交，買家為艾倫國際，採無貸款的方式買進。

　房仲業者調查顯示，自2021年以來，「和平大苑」總共成交13筆，其中就有高達10筆交易都是無貸款方式買下；「西華富邦」交易17筆，有9筆無貸款；「信義聯勤」交易15筆，有9筆無貸款；三大高端豪宅過去一年來的交易中就有62％的交易，買方以無貸款買進，顯示近期房市買氣熱絡，不僅買方出價較為積極，且不乏以現金購入的案例，足見富豪的財力資產雄厚。

　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，早年不少富豪喜歡低成本、高槓桿買豪宅，主要希望將資金投入事業，發揮更高效益，不過央行幾度限縮豪宅交易、法人購屋貸款成數逐漸從六成降到四成，高資產族早有資金規劃和心理準備，且中美貿易戰後不少台商資金回流，甚至透過境外法人班師回朝，大筆資金在手，乾脆直接現金置產。

　現金購買豪宅對許多低調的高資產族而言，有三項優勢，首先可免去申貸時查核金流等問題，確保資金隱密性，再者不用申貸審核對保，可加快交易速度，一個月就有機會交屋；第三，通貨膨脹時代，比起其他消費或投資，不動產抗通膨效益更高，且不受升息影響資金配置。資產在購入後仍可做為抵押品來貸款，仍保留往後融資的彈性，因此近年無貸款買豪宅屢見不鮮。

　最新一件實價交易中，「和平大苑」13樓戶平均成交單價約171萬元，相較同樓層鄰居2019年成交單價約每坪147.4萬元，三年約成長16％，這次中樓層交易單價達高樓層水準，市場行情有增無減。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近兩年台商返台、大量資金潮回流，豪宅市場剛需與置產需求不墜，加上外圍重劃區齊漲，推升七期新市政中心房價出現補漲行情，台中市政府周圍房價一年內漲幅逾三成，傲視六都。七期預售豪宅市場今年掀熱戰，已搶先進場的「由鉅惟上」、「大陸豐蒔」銷售成績亮眼，均價站上7字頭；下半年將由寶璽、聯聚、豐邑、興富發等預售豪宅大案接力進場，總銷金額上看700億元。

　內政部實價登錄資料統計，包括台北、新北、桃園、高雄市政府周邊房價近期皆微幅下修；而台南市政府周圍2.5公里、不分屋齡的住宅大樓，每坪均價一年內漲幅約7.5％；台中市政府周圍2.5公里、不分屋齡住宅大樓，110年均價為35.15萬元，111年均價則站上46.22萬元，漲幅高達31.4％，漲勢驚人，關鍵在於七期新市政中心周邊豪宅林立。

　看準豪宅市場剛需與置產需求不墜，建商爭相在七期新市政中心推出預售豪宅案搶市。其中，搶先進場的預售豪宅案、位於市政公園第一排的「由鉅惟上」，主打「ComfortLuxe奢適宅」新美學生活體驗，吸引許多有國際經驗的新生代購買！憑藉品牌力與產品規劃受到市場青睞，吸引不少自營商、企業家族爭相購入。該案一次購入兩戶或三戶以上的客戶超過十組，目前全案已有90筆實價登錄，每坪均價約7字頭。

　預計下半年進場的預售豪宅案，以「寶璽天讚」最受期待。該案延請日本第一大建築設計集團NIKKEN SEKKEI操刀，打造新市政中心內唯一面南超大棟距個案，產品規劃100至130坪，總銷約80億元。

　此外，七期豪宅一哥－聯聚建設最快下半年推出「聯聚玉衡大廈」，基地位在七期秋紅谷公園第一排，初步規劃60坪標配型豪宅產品，總銷金額上看250億元，業界認為該案單坪有機會挑戰百萬大關。

　而興富發建設與中悅機構的豪宅合建案、位於市政北七路與惠中二路約1,050坪基地，預計最快年底前進場，產品規劃50-60坪，總銷約90億元；豐邑機構醞釀許久、位於河南路與市政路口的預售豪宅案，預計下半年進場，總銷約250億元，將是市政路上規模最大的預售豪宅案。

　此外，七期綠十字園道兩旁僅剩七塊精華建地，動態備受矚目。其中，寶輝建設2021年購入原「仁山建設接待中心」逾兩千坪基地，以及晨禎營造2020年購入原「叉子餐廳」的645坪土地，這兩塊土地備受業界關注，且牽動著台中頂級豪宅市場，值得期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國泰建設公布今年第1季國泰房地產指數表示，全台首季成交價格上升，但成交量呈現兩極發展，桃竹以北仍處相對低檔，中南部則已超過前次波段新高。

進一步觀察各地區表現，國泰建設表示，成交價較去年同期上漲；成交量能方面，除新竹、台中減少，其餘各地區都增加。

國泰建設表示，今年首季房市表現較去年同期熱絡，若與上一季比較，桃園、新竹、台中成交量縮，房市表現有待觀察。

國泰建設指出，隨著中央政府不斷針對房市祭出各項管制，加上工料成本大幅上漲等不確定因素，導致部分建案緩推量縮明顯。

國泰建設也提到，國內房市面對地緣政治風險、通膨、升息、不動產放款風險權數調升、政府打炒房及疫情發展等不利因素影響，房市前景仍具不確定性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】