幼獅廠房,幼獅廠房出售,幼獅廠房出租

房地合一稅制上路後，包括1.0制、2.0制還有2015年的舊制，共有3大時間點來評估課稅基準，民眾在出售房屋後很容易搞混，專家帶你用交易案例，釐清新舊稅制的計算。  

投資達人Mr. Market市場先生在部落格中（https://rich01.com/house-land-tax-combine-0/）指出，房地合一稅是買賣房屋時賣方需繳納的稅，首先必須判斷該房屋是適用新制或舊制，在舊制之下，賣屋的房屋交易所得要課稅、土地不課稅，但房地合一新制的房屋及土地所得都要課稅。 

以民眾小張投資買下公寓為例，不同的取得時間點，在售出時也會依據售出的時間點，評估適用新制或舊制課稅。  

假設小張在2015年6月10日以1200萬元買下公寓，是在舊制時期，因此當他在2021年4月25日以1500萬元售出時，就要算出他的房屋財產交易所得為140,000元（土地不課稅），併入個人所得稅申報（如表一）。 

舊制：小張買賣房屋交易試算 

但凡是2016年1月1日之後取得、售出房地產，都要依據房地合一新制的規定。由表二可看出，小方在2019年11月15日以1200萬元買入公寓，不同的售出時間點就有不同稅制的計算。    

2021年1月20日售出是以1.0制課稅，持有時間超過1年、未逾2年，依稅率35％計算（98萬元x35％=343,000元）要課稅343,000元。  

若是2021年10月18日售出，則適用2.0制，持有時間的評斷、加重稅率更加嚴格，持有時間2年以內課重稅45％稅率（98萬元x45％=441,000元），因此小方必須申報繳稅441,000元。  

新制：小方買賣房屋交易試算 

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根指出，2.0制將預售屋納入，因此買賣預售屋的民眾應注意「持有期間」的認定，近期不乏在預售時期取得，成屋出售因認定期間不同，被迫補稅的例子。  







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買賣房子的交易所得課稅，新舊稅制大不同，所謂新制就是房地合一稅，以2021年7月1日做為分界，分為1.0制及2.0制；還有舊制是指2015年12月31日前買入房屋，之後售出的獲利，屬於財產交易所得，併入所得額、在次年的5月報稅季申報個人所得稅。取得房地產的3大時間點，將影響售出時的課稅基準，民眾要特別注意。  

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根指出，舊制的房地交易屬於「財產交易所得」，採用土地、建物分開課稅的雙軌制，時間點是2015年12月31日之前買入，都以舊制計算。 

2015年12月31日以前：舊制

舊制的土地、建物分開課稅，依售出總價扣掉相關成本後，可得到出售不動產所得。但由於土地獲利已經按公告現值課徵土增稅，為避免重複課稅，出售不動產所得就要扣掉土地的部份。  

計算公式：出售不動產所得x出售時房屋評定現值∕（出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值）=財產交易所得 

再將這筆屬於建物的財產交易所得，併入個人綜所稅申報繳稅，依所得淨額的級距不同，適用5％～40％的累進稅率。至於「房屋評定現值」，通常會按照不動產所在地不同，採用不同百分比計算。  

2016年1月1日～2021年6月30日：房地合一1.0 

2016年元旦，新制房地合一稅法上路，是把過去的兩種稅（土地、建物）合併在一起課徵，因此稱為「房地合一稅」。

永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏說，房地合一新制實施後，無論是1.0制或2.0制，房屋交易所得都必須在移轉的30天內申報繳稅。

2021年7月1日之後：房地合一2.0 

而2021/7/1以後房地合一2.0制上路，將預售屋交易納入課稅，持有時間的適用稅率也更加嚴格，為扼止短線炒作，2.0延長了短線交易的持有時間，1.0制是1年內買賣移轉，採用高稅率45％課稅，2.0制則是拉長到2年內交易，就課重稅45％稅率。  

民眾可善用財政部稅務入口網（https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/15） 試算，在綜合所得總額中的第4項「房屋財產交易所得」點選進入計算式，可試算出簡易的房屋交易損益金額。  

房屋交易所得課稅時間軸 

買房是人生大事之一，因此大家總會考慮特別多，PTT有名年近40歲的網友近日正要購入第一間房，但不知道應該買10-15坪夠他一個人住的空間即可，還是該為未來結婚生子做打算，買大一點約15-30坪的房子？其他網友建議原PO：「越大越好」、「買房不要只考慮自己需求，要考慮脫手性」、「至少兩房以上」、「轉換時很多哩哩扣扣的費用，供參」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德接受《ETtoday新聞雲》採訪時表示，這可以拆成兩種情況來考慮，如果是自己要住，且未來完全不會有成家、家人同住等的規畫，那買間小套房就可以；若是有其他未來規畫、空間需求，就要考慮買大一點的物件，且由於看房、找房耗費的金錢、時間成本也多，最佳情況是能夠一次到位。

首購的定義是什麼？「首購」不代表第一次買房 

按照該名網友說法，這是他人生第一間房，如果他名下沒有登記任何自有住宅的話，他應屬「首購族」。許多人會誤會「首購族」等於「第一次購屋」的人才可申請，但實際上，「首購」真正的定義是依「借款人名下無自有住宅」來界定的。

假設小明在5年前第一次買房，但在去年因景氣不好而賣掉，目前名下無任何房產，今年決定再貸款買一間新房，那麼小明也是「首購族」。另外還需符合：

1、曾經有購屋紀錄，但申請時名下無登記自有住宅

2、配偶、子女與個人名下皆無登記自有住宅（名下有登記土地、工廠不算）

3、個人與親友個別持有，或共同持有合計換算面積未滿40平方公尺的建物，可視為無自有住宅 

首購族最關心房價、房貸、利率

除了像原PO煩惱房屋坪數大小外，從《KEYPO大數據關鍵引擎》來看，近一年來（2022/04/22-2022/04/21）關於「首購族」的熱門關鍵字，包括買房、房價、貸款、利率、購屋等話題，許多人在討論居高不下的房價、買房的條件及裝潢、首購貸款、貸款利率等等，都是網友們關注的話題。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

季節性遞延、打炒房，以及抗通膨升息議題等三大因素，交叉影響3月房市的表現。中央銀行26日（周二）將公布的當月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額，市場預料，因買氣續熱將續雙創新高紀錄。

　房市去年熱了一整年，今年第一季繼續增溫。據央行統計，2月房貸餘額連續59個月創歷史新高，土建融餘額累計連續36個月創歷史新高，分析顯示有來自投機炒作推波助瀾的成分。因此，包括央行等相關部會輪番出招，全面啟動打擊炒房，雖成效逐漸展現，但也同時激發實質購屋需求進場，3月房市表現仍強強滾。

　統計顯示，台北市等六都3月移轉棟數，月增高達61.4％，年增也是二位數的11.9％，且第一季總和的移轉棟數更創11年新高，使得房貸及土建融將同步上衝，再創歷史新高。觀察主要來自三大效應，首先是月增飆高，因為2月農曆年及228連續假期，工作天數僅15天，包括1月下旬及2月的交易，費時約一個月的房貸作業後，大量遞延至3月。

　其次是政府經過去年一整年全面打炒房，今年繼續出招，市場原預期央行3月理事會將再出手，刺激潛在購屋需求進場，最後央行未調整房市管制，但總裁楊金龍多次強調「（打炒房）還有精進空間」，反而激出買氣。第三是通膨不斷攀高，確立全球升息的預期，尋求保值資產對抗通膨，「錢」進不動產也更加明顯。

　央行官員認為，近二年來房市買氣續熱，主要反應經濟成長表現好，企業獲利佳及台股表現亮眼，帶動自住需求持續進場，房貸餘額因此維持穩定增加。至於房價居高不下，則是受到原物料及人力等建造成本上揚帶動，政府打擊投機炒作已見成效，供給側的土建融年增率顯現持續下滑。但整體來看，房市這波行情尚未結束，除非央行跟進Fed升息又快又猛，否則後續房貸及土建融餘額，雙雙再向上創新高的趨勢仍將不變。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市強強滾，高單價小宅以低總價、地段優良、高質感三大優勢，再現亮點，據實價登錄，近一年小豪宅單價多創出社區新高，前五名單價全要155萬元以上，包括「琢豐」、「EAT國際館」、「大安滕」、「逸仙悅榕」都是社區高點。

北市房價高漲，也造就高單價小宅熱銷狀況，統計近一年台北市高單價小宅前五名，以大安區老字號高價小宅「仁愛Ａ+」奪冠，屋齡逾13年，近一年漲幅達10.7%，去年1月交易一筆坪數10.9坪，總價1,798萬元，每坪單價來到165.6萬元，僅次於該社區2018年締造全台最高價小宅的166.6萬元紀錄。

第二名是位於中山區新成屋「琢豐」，該案座落捷運松江南京站市中心生活圈，由法國名牌建築團隊設計規劃，與高檔飯店結合，小宅也盡享奢華，去年底交易一筆坪數22.5坪，總價3,580萬元，每坪單價159.4萬元，近一年平均單價為150萬元。

第三為知名信義區捷運宅「EAT國際館」，屋齡16年，近一年漲幅8.7%，2021年9月交易一筆坪數18.4坪，總價2,900萬元，每坪單價158萬元，近一年平均單價125萬元。

第四為位於大安森林公園周邊近永康商圈的「大安滕」，屋齡一年，是繼「琢豐」之外的高價小宅新面孔，今年1月售出高樓層戶，單價為157.5萬元，坪數僅14.8坪，傳出買家也買下隔壁戶，單價亦來到高水位為155.8萬元，坪數是25.6坪，近一年平均單價為145萬元。

第五名是鄰信義計畫區的「逸仙悅榕」，屋齡17年，2014年曾以成交單價154.4萬元聞名小豪宅市場，去年10月又見單價155.6萬元交易，坪數僅7.7坪，總價為1,200萬元，顯見其抗跌增值身價不減。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，北市小宅雖然單價高，但坪數小，總價相對低，若地段優越，如機能佳、近捷運站，長期而言仍有保值性，且台北市就業人口多，有廣大租屋需求，加上不婚、不生人口增加，小坪數自用需求有增無減，因此買盤依然強勁。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

打炒房政策持續發威，房市交易熱區輪動快速，雖然多數區域量價同步增溫、寫下新高，不過今年第一季六都就有17個主要行政區房市交易量衰退一成以上，約占整體行政區數量近二成；其中，以台南市新市區交易量、價同步大幅衰退，過去二年頗夯的南科、台積設廠議題似已見退燒。

　住商機構調查，今年第一季買賣移轉棟數衰退逾一成的行政區中，不乏各都會區的交易熱區，如台北市內湖區、中山區，新北市中和區，桃園市桃園區、楊梅區，台南市新市區以及高雄市左營區等；包括台北市內湖、新北鶯歌、桃園楊梅、台中潭子、台南新市、高雄橋頭等地衰退幅度逾三成。

　其中，台南新市移轉棟數衰退幅度更高達61.8％，當地房價也從去年第一季平均單價19.4萬、下滑到今年第一季的15.7萬元，年減幅19.1％，房市量、價下滑幅度居六都主要行政區之冠。

　相對於多數量縮的行政區房價近一年來仍穩定上揚，不過台北市中山區、台南市新市區則是少數房價已出現反轉的行政區，下跌幅度均逾一成，是六都極少數「量價俱跌」的行政區。

　大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，房市受資金潮帶動價量齊揚，全台多數區域房價寫下新紀錄，加上政府接連祭出的打炒房政策，讓交易熱區輪動快速。

　市場過熱、價格攀升及政府打炒房政策多少影響買方心態，擔憂買到最高點，缺乏區域話題延續熱度，其他價格更低、題材更豐富的區域竄起，使六都有近二成的行政區房市買氣下降，交易量減少逾一成。

　尤其是台南新市因南科議題身價水漲船高，但價格漲勢猛，新成屋價格站上2字頭，隨著台積電話題轉向北高雄，台南市買氣減弱、高價位的物件難以吸引買方入手，然而市場普遍預期今年受惠於台積電投資持續發燙的高雄，也有橋頭、左營二個行政區交易量衰退逾三成，回歸資金熱潮前的水平。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據指標大型行庫訪查台南當地建商的最新報告指出，當地建商對當地的房市及整體房市景氣，提出了長期升息衝擊房市、買盤外溢、建商對營運周期拉長的可能性展開應變、本地中小建商遭外來建商壓縮生存空間等四大看法。建商更直指，長期升息循環一定會影響房市景氣。

　指標大型行庫是在3月央行升息後訪查台南地區的建商對房市的看法，因此具有高度代表性，當地建商認為，央行升息1碼（0.25個百分點），中古屋及新成屋買賣移轉須立即償付貸款，相對受影響較大，預售屋簽約數年後才開始償付貸款，相對受影響較小。若以本利攤還20年或30年貸款期限計算， 升息1碼，每月增加的還款金額不算太多，短期房市受影響幅度有限，「但利率若邁入長期升息循環，購屋族群貸款負擔持續加重，就會對房市景氣產生一定影響」。

　行庫引述受訪建商意見指出，台南房市景氣熱絡，主要是建商看好房價未來表現，積極興建推案，致使可供開發土地日漸稀少，價格亦持續上漲，加上外來大型建商大舉進駐台南，爭相高價搶購土地，進一步壓縮本地中小型建商生存空間；且台南房地產由於供不應求，已有「買盤外溢」的現象。

　建商也認為，營建成本上漲未明顯緩解，部分同業延後推案計畫或改採先建後售推案方式，同時也有其他應對之法，包括業者為避免營業周期拉長，仍致力於控管營建成本、慎選優質配合廠商及積極提高品牌價值，以維持現有推案步調。

　行庫則預期，央行升息一碼增加建商融資成本， 也將進一步墊高新推案開價，致使房市買賣雙方價格認知差距擴大，房市發展長短期的觀察重點不一樣，短期須密切觀察買賣雙方交易情形，長期則視利率走向、通貨膨脹、營建成本及房市政策等關鍵因素變化而定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中豪宅市場即將進入每坪百萬防線，根據市調資料顯示，台中四大房市精華區內最高價住宅大樓，全都坐落在「公園第一排」！預計下半年進場的「聯聚玉衡大廈」與「總太至境」，分別位在七期秋紅谷公園第一排與水湳中央公園第一排，總銷合計高達335億元，三位數房價誰能先達陣，備受業界矚目。

　觀察台中七期、單元二、西區國美館特區、北屯區14期等房市熱區，最高價住宅大樓分別坐落於秋紅谷生態公園、夏綠地公園、文心森林公園與黎新公園的第一排位置，不僅地點佳，也都是品牌建商出品，房價居高不墜。

　尤其是七期，公園綠地周邊幾乎都已開發飽和，未來再有新案推出，房價創新高可期。其中，聯聚建設位在七期秋紅谷公園第一排、緊鄰「聯聚瑞和大廈」的預售豪宅新案「聯聚玉衡大廈」，將推出60坪標配型豪宅，總銷250億元，預計下半年進場，業界認為房價單坪挑戰百萬的機會極高。

　此外，總太地產近期將於水湳中央公園第一排，推出百坪以上預售豪宅「總太至境」，規劃樓高28層，總戶數52戶的摩天大樓，總銷85億元，該案憑藉萬坪綠海及區域未來發展優勢，最早喊出未來每坪單價將上看百萬的氣勢。

　不只新案價格衝百萬，觀察屋齡10年以上「資深豪宅」房價表現，屋齡14年的「寶輝一品花園」位在台中歌劇院第一排位置，四樓戶的成交單價81.79萬元，躍居台中10年以上中古豪宅最高價，8字頭單價，不輸七期目前預售豪宅新案。

　瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，公園第一排的價值除了景觀、隱秘、降溫、空氣、永久棟距等優越居住條件外，更帶有「物以稀為貴」的收藏價值。以台北「元利信義聯勤」為例，位在大安森林公園第一排，以單坪299萬元、總價4.7億元奪得「豪宅王」之首，去年揭露15筆交易、總銷逾60億元，顯見高資產族群對「公園第一排」豪宅的吸引力無法抗拒，更將其視為身分財富象徵。

　住商不動產七期南屯店經理黃盟翔指出，台中七期、單元二的公園第一排可開發地塊不出三件，七期包括寶輝建設市政綠園道第一排、聯聚建設秋紅谷第一排、由鉅建設夏綠地第一排等；而單元二萬坪黎新公園，豪宅大樓僅有「精銳Sky One」案卡位。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

前身為水湳機場的水湳經貿園區，2004年因台中航空站升格成國際機場，水湳機場遷至清泉崗，隨後開始進行都更計畫，2010年發布了水湳的經濟建設規劃，包含大家現在所熟知的經貿園區、中央生態公園、文化商業特區、創新研究園區、生態住宅區，並規劃國際會展中心、美術館、圖書館、台灣智慧塔、中台灣電影中心及水湳轉運中心等重大建設，有綠地有學區還有捷運橘線，建商搶著插旗，自2020年起連續兩年土地交易突破百億元。

image source：台中市都發局

水湳經貿園區連兩年交易破百億

信義全球資產統計台中水湳經貿園區土地買賣實價登錄已揭露資訊，2021年交易規模158億元，自2020年起連續兩年交易規模都破100億元，2020年建商搶進園區內大面積土地，讓交易總金額衝至243億元，2021年因建商已多數搶先插旗，可購土地相對量少下，交易規模雖僅158億，但破百億的規模仍排名台中市各重劃區的前三名，是建商鎖定必爭之地，包含寶輝、豐邑、總太、達麗、遠雄等知名建商在插旗行列中。

下一個七期！文商段高容積率成搶手主因

雖然園區可購土地逐年減少，但從數據統計可以看出，文商段交易金額不減反增，2020年總交易金額139億元，2021年來到146億元，兩年總交易規模就佔整體水湳經貿園區交易約7成。為什麼？主要還是因為文商段的高容積率備受建商重視，僧多粥少於是加碼搶進。從實價登錄也可以觀察到2016年此地段的土地平均單價約還落在110~150萬元，到2021年時，就已見到每坪站上200萬元大關的交易，受重視度不亞於七期重劃區。

未來推案恐上８字頭

但受到央行信用管制的影響，破百億的土地即使建商有興趣，仍會考慮到貸款成數、金額等等。加上單純從土地價格估算 ，未來推案價格將直接挑戰8、9字頭，頗有難度。建商態度轉趨觀望，未來可能調整購地推案步調。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近幾年來土地市場成交熱絡，且建照核發量頻創新高，推案量被預期應會爆發性成長，然而Q1推案量卻低於預期，據住展雜誌統計，北台灣今年Q1新成屋、預售屋推案量約2,732.9億元，較去年同期減少近80億元，年減幅約2.8％；對此，住展雜誌研發長何世昌表示，主因除了既有的缺工、營造成本高漲導致推案進度落後外，也與央行鷹式升息、第五波預售屋聯合稽查，以及打房五拳等利空政策接連出籠有關，不少指標大案公開進度因此推遲，以致於整體案量不增反減。

圖/據住展雜誌統計，北台灣今年Q1新成屋、預售屋推案量約2,732.9億元，較去年同期減少近80億元，年減幅約2.8％。引新聞攝

台北市今年Q1推案量約700億元，比去年略減約1.6％，變動幅度不大，推案量未能放大的關鍵在於豪宅案未如預期推出。北市Q1推案大多集中在蛋白區，又以北投、內湖推案量最大，均逾百億元以上；而蛋黃區推案量偏低，只有中山區案量達百億元，而信義區則掛蛋，新屋供給量較為緊繃。

新北市Q1推案量近1200億元，年增近一成，是北台灣推案量唯一正成長的縣市，不過案量成長的原因是新莊大爆量，單季推案量高達約374億元，而推案除了副都心重劃指標大案開出外，舊市區老屋重建案湧現亦挹注不少案量；而去年的推案熱區如新店、板橋、三重、林口、淡水等地，今年Q1反而大熄火，指標案多遞延至520檔。

桃園市Q1推案量近500億，與去年同期大致持平，但桃園區推案量一支獨秀，推案量將近150億元，其中又以中路重劃區案量較多；至於房市熱區青埔與A7，籌備中的指標大案多數都放緩推案步伐，以致於供給量急縮。

表/北台灣新成屋、預售屋推案量統計。住展雜誌彙整提供

何世昌指出，原本房市供需失衡情況嚴竣的新竹地區，今年Q1依舊沒有改善，推案量驟降至約276億元，比去年同期銳減逾百億元，年減幅超過三成。以大新竹來看，只有竹北推案量90億較多，而這波推案泰半又位在都市計畫之外，菁華區可選擇的建案非常有限；至於宜蘭與基隆等地，因案量基期低，變動幅度較大，都屬於正常狀況，以基隆來說，雖然房價親民，又有基隆捷運定案利多題材，「但建商推案意願還是不高，今年供給量水位恐怕比較低迷」。

何世昌進一步表示，雖然今年房市雜聲不斷，預言市場即將反轉的說法與日俱增，但今年Q1因供給量縮，建案銷售仍然穩健。一般而言，單季銷售率若達到15％以上，市況就屬於安全穩健水位，但今年Q1北台灣各縣市單季銷售率均超過2成以上，新竹縣市更飆破5成，意味市場仍處變不驚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】