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1974年台灣啟動10大建設，其中重大交通經濟發展建設，例如，高雄國際機場、高雄國際商港、中山高速公路、加工出口區、臨海工業區，以及中鋼、中船、台電、中油等國家經建計劃投資高雄，創造就業機會，促成1977年高雄人口首度破百萬，1979年升格為院轄市。此一歷史沿革向為高雄人所津津樂道。高雄市的鋼鐵、石化、塑膠、金屬加工和交通轉運機能，使高雄發展為傳統產業的大本營，成為引領國家經濟起飛的搖藍。

1990年後，全球化啟動，產業轉型與再結構加速進行。PC、筆電產業，半導體產業的昌盛，國家啟動科學園區政策與空間布局，帶動了竹科、南科所在城市新竹、台南的繁榮發展，即使台中也在爭取中科精密機械園區的興建營運獲得繁榮發展。隨著網路與資通訊科技飛速躍進，「滑經濟」興起，手機製造、行通裝置app、物聯網關聯性產業又讓科學園區與半導體產業所在的新竹、台南、台中城市發展邁向高峰，台中甚至誇口已超越高雄成為台灣第二大城。在這一波，新竹、台中、台南產業重構、 脫胎換骨的過程中，中央對高雄的投資有限，讓高雄錯失了這波轉型的機會！高雄仍舊滿布石化管線，到處是煙囪與污染的鋼鐵、石化重工大城。

中油高雄煉油廠自1994年五輕煉油廠營運以來，對周邊居民的生活環境與健康而言就是夢魘。在後勁居民與環保團體力爭下，雖終在2015年兌現承諾關廠，然卻換得中油對土壤與地下水污染整治的消極態度，中油曾宣稱要花20年才能完全整治廠區環境，才能讓這塊褐地活化再利用。高雄已經錯過上一波產業與城市轉型的機會，不禁讓市民抱怨，還有多少個20年可以等待？



陳其邁市長在2020年補選上任，即宣示「兩年拚四年」政策，陳市長毅然決定由市府來代替中油整治高煉廠土水污染，加速褐地再生，並親自多次拜訪、說服台積電到高煉廠設廠、投資高雄，這不僅是高雄城市發展與產業結構脫胎換骨的關鍵，也是國家半導體Ｓ廊帶最重要的一塊拼圖。

 

台積電半導體晶圓在當前世界經濟產業鏈具有關鍵零組件的地位，被視為台灣的護國神山，台灣民眾對企業的好感度也很高。台積電素來生產製程嚴謹，在污染防治，廢汙水回收、生態保育、救災復建和企業社會責任各方面的表現，向為國人所推崇。也因此歐盟、日本、美國爭相邀請設廠，顯見先進國家對於台積電在前述的優越績效表現也給予高度肯定。



過去20年來，高雄已陸續完成捷運、輕軌、高鐵、鐵路地下化、國10快速道路、全市綠色生態廊帶系統等基礎建設，高煉廠周邊有四個捷運車站(R17、R18、R19、R20)、一個高鐵站、一個台鐵車站、一條快速道路及二處高速公路匝道，具備優越的交通條件，加上陳其邁上任後，加速打造亞灣5GAIoT新創園區，發展「無處不在經濟(Ubiquitous)」，台積電進駐高煉廠，國家設置半導體學院，加上已經成形的海空雙港基礎設施條件，是台灣國土計畫工業區更新政策工業區更新的典範，同時在全世界科技園區當中，發展條件優越世所罕見。



按台積電中科及竹科的實際案例，未來設廠退縮地將會營造多樣化、多空隙的生態棲地，並垂直延伸至牆面，創造立體綠帶，廠房棟距之間也會規劃綠帶及高密度植栽，藉由法定空地與退縮帶形塑一系列生態綠手指(Green Fingers)與鄰近社區串接共融共生，將生態綠廊往北延伸至後勁溪、高雄都會公園，向南銜接半屏山、蓮池潭、鐵路新生綠廊、美術館、中都溼地、愛河流域及柴山、金獅湖、澄清湖和雙湖公園，建構綿延完整的都會生態廊帶系統，這些生態系統將扮演著半導體園區環境監測功能。未來的發展將是真正生態綠廊公園內的科技園區、智慧園區，帶來城市轉型與就業機會，增加政府稅收，創造多贏的局面。這些論述業已獲得在地環保綠色團體的支持和回應參與生態園區中的半導體科技園區規劃設計過程。建構參與式規劃與共同監督的機制，期待市政府能進一步推動鄰近後勁、中油宏毅社區營造與半導體園區的共融設計，建立社區共好共榮發展共識。





 

當下高煉廠污染整治正如火如荼進行中。高市府會採取三個創新的方式來回應地方及民間團隊對於污染防治的訴求，包括1、以循環經濟的模式，對應污染。2、以創新的園區公共設施，來平衡與補強藍綠帶生態網絡。3、期待台積電以企業社會責任，與地方共同發展碳排認證基地，建設綠色地方社區；並且全力協助台積電通過環評審議。



台積電為高雄帶來南台灣半導體產業整個產業鏈的進駐，是1979年高雄升格院轄市42年來，首度高雄城市轉型契機，我們理當歡迎台積電進駐高煉廠，共同參與協助台積電做好企業社會責任，與鄰近社區共榮發展，也期盼台積電能為高雄城市及產業轉型展開創嶄新的一頁。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

北市目前公告核准的危老案件已達644件，除了老商辦、飯店等改建案外，近期又新增許多地標建築物，裡面充滿了不少台北人的回憶，包括東區仁愛路的時尚餐酒館，中正區的大舞廳，分別取得40％與38.5％的容積獎勵，未來可望順利改建。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市南北縱橫的主幹道上，還是有不少透天或者兩三層樓的建築物，之前可能作為商業經營使用，但這波受到疫情衝擊，造成短時間內收入劇減，不管是經營者或地主都會重新思考未來方向，因此看到有些知名地標，可能因為經營型態改變，或者地主打算趁這波景氣大好與改建有高額容積獎勵，就順勢結束營業將資產開發活化。



此次公布的北市危老核准個案中，有筆位於仁愛路上的時尚餐酒館，建築本身也是仁愛路上富有設計感的地標建築，同時該筆土地為角地，基地正面仁愛路林蔭大道，具備綠園道視野景觀，2022年的2月順利核准危老改建，土地面積約120坪，最終也取得40％的容積獎勵。



另外，濟南路上有間已經超過40年的大舞廳，2022年1月也順利危老核准，基地面積達116.8坪，最終取得約38.5％的容積獎勵，該建築見證過老台北的繁華後，也將搖身改建為新穎的大樓。



曾敬德指出，危老2022年有機會挑戰700件，通常所有權人越少越單純越容易整合，包括飯店業、飯店、戲院、南門市場、寺廟、大舞廳、透天店面等，都成為這波危老政策下的受惠者。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲位在台北市新生北路二段巷內的「凱林旅店」在去年12月易主，新買家「富晟科技」以1億8990萬元，買下凱林旅店及鄰房共兩棟透天厝，不排除將循危老改建。（翻攝自GooleMap街景）

位在台北市新生北路二段149巷內的「凱林旅店」在去年12月易主，新買家「富晟科技」以1億8990萬元，一口氣買下凱林旅店及鄰房共兩棟透天厝，總計土地共85.91坪，換算土地單價約221萬元，連同本筆交易，總計2021年雙北市已出現5筆包棟旅宿交易，總金額達38.8億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫情期間旅宿業經營不易，加上飯店的管銷成本高，所以當面臨營運壓力時，就有可能考慮退場止血，加上近年雙北的老屋重建風氣盛行，在土地資源稀缺的情況下，許多屋齡符合危老條件的老牌旅店，就成了市場上的當紅炸子雞。

該筆土地使用分區為住宅區，目前旅店暫停營業中，建物屋齡高達54年，且新買家的公司營業登記涵蓋不動產營業開發，不排除新買家打算再整合相鄰住宅，申請危老改建。

台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯分析，「凱林旅店」位在新生北路二段東側，屬於民權吉林生活圈，近捷運中山國小站、行天宮，擁有街邊小吃攤、日式餐廳、特色餐廳等，生活及交通機能便利，以這裡目前的5年內大樓行情來說，每坪約落在85~95萬元。

蕭佑寯指出，這次買家以221萬元取得土地，價格相當合理，且該旅店依照住三土地的法定容積率225%估算，容積單價約98萬元，如果未來循危老管道取得容積獎勵，可望進一步稀釋容積單價。

而中山區現今的住宅新案，行情動輒百萬以上，因此進行危老重建的效益頗高，依基地現況來看，該地鄰近捷運站，土地面積約86坪，加上中山區向來是低總價交易的熱區，未來推案頗適合規劃首購型小宅。

第一建經研究中心副理張菱育指出，政府在2017年推出《危老重建條例》，只要土地和建物的所有權人全數同意，都可向地方政府申請危老改建，不受土地面積大小限制；且危老還享有重建期間免繳地價稅，重建後兩年內減半徵收地價稅及房屋稅等稅賦優惠，頗具誘因。

由於危老的時程獎勵逐年遞減，因此建商取得土地後，多半會盡快送案，張菱育分析，因本次交易的土地已接近300平方公尺，只要土地再大一點，就能申請更高額的規模獎勵，且該基地兩側都還有其他透天老屋，據此推測，往後應還有進一步整合的空間。

面對房地產大宗建材鋼筋近期擬大漲，建商強調，對於這兩年原料飆漲情況，不管建商如何向政府反映，但至今政府解決方式只有「打房、打建商」，似乎打房、打建商就是一帖萬靈丹，國內房價就不會漲、物價也不會上揚，但試問房價上漲的源頭問題解決了嗎？ 

建商表示，這兩年原料大漲的過程中，「上游原料廠商說漲就直接漲價，像是占營建總成本至少約一成以上的鋼筋，面對鋼筋上漲，過去兩年一路都是賣方市場，上游要漲價，建商能說不嗎？」 

豐興（2015）今(14)日開出本周盤價，國内廢鋼每噸上漲1,200元，鋼筋基價每噸上漲1,400元。型鋼產品每噸上漲1,200元(基價調漲800元/噸+產品附價調漲400元/噸)。這是2020年12月以來，再次見到廢鋼、鋼筋與型鋼每噸同步上漲逾千元。 

建商指出，這兩年原物料大漲之中，政府是否有針對性的反映機制，像是階段性開放進口、平抑物價措施，或是全面實地稽查是否有聯合壟斷、哄抬物價的人為炒作情況。 

建商強調，現在開發商能做的就是自救辦法，也就是將成本轉嫁，接下來在原物料帶頭漲的連動效應下，國內房價還是會上漲。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在豪宅庫存短缺、超低利率及疫情帶動2021全球豪宅價格上揚，據瑞普萊坊14日最新公布的「全球豪宅指數」，台北豪宅2021年大漲18.9％，漲幅排名全球第六、亞洲第二；展望2022年，儘管央行仍可能加碼豪宅限貸的政策，但預期邊際效益趨近於零。

　國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）公布2021年第四季「全球豪宅指數」，該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要城市官方認定、或成交總價前5％的豪宅價格，為頂級不動產的重要指標。

　在全球主要46個城市中，有38個城市豪宅價格攀升，平均年漲幅為9.8％；全球豪宅漲幅冠軍為杜拜，年漲幅44.4％；俄羅斯莫斯科，漲幅達42.4％，排名全球第二；都柏林、曼谷、里斯本、法蘭克福同步下跌；維也納、德里、吉隆坡、馬尼拉則持平。

　萊坊國際住宅部主管Kate Everett-Allen分析，由於豪宅庫存短缺、超低利率及彈性工作方式盛行，使得2021全球豪宅表現亮眼；另外莫斯科雖然去年大漲42.4％，但最近俄烏開戰，全球針對俄羅斯進行經濟制裁、資金管控，預期莫斯科豪宅將「從天堂掉到地獄」，高漲幅力道恐不復見。

　另外，台北市豪宅年漲幅達18.9％，從上季全球第七名挺進到第六名，在亞洲排名第二，緊追首爾之後。

　瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，雖然央行持續緊縮限貸令，但豪宅客多為現金買盤，且預售市場正旺，因此政策壓抑效果有限。近期交易筆數表現亮眼的豪宅多為預售案，其中蛋黃區以「璞永敦仰」成交最多筆數；至於蛋白區，則以南港指標案「世界明珠」成交量最大，價格直逼蛋黃區。

　黃舒衛表示，實價登錄2.0上路後，預售豪宅總交易額、交易件數及平均總價，都高於前一年同期，尤其總交易額更激增85％；至於豪宅成屋市場，則比前一年同期萎縮，可說目前豪宅價量表現是「預售案說了算」。

　黃舒衛認為，在高通膨壓力之下，高端買方會有強烈動機購置豪宅以抗通膨，因此去年第四季預售豪宅銷售頗佳。進入2022年，因為地緣政治衝突挑動資金避險需求，預期央行加碼豪宅限貸的政策，邊際效益趨近於零；不過目前豪宅市場的餘屋、預售案總供給量不小，每坪單價還是要看個案的表現，預期今年的豪宅價格指數難以再創新高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲全國租金指數（消費者物價房租類指數）再創新高，今年2月份為105.25，寫下有數據以來的新高，南部更大漲1.15%。

根據內政部資訊平台最新訊息，全國最新租金指數（消費者物價房租類指數）再創新高！今年2月份為105.25，寫下有數據以來的新高，南部更大漲1.15%，而住商機構企劃研究室同時觀察行政院主計處物價指數統計，發現在居住類指數也達104.53，年增率1.48%，雖然低於2021年8月的歷史高點，但民眾居住壓力仍難解。

根據統計資料顯示，消費者物價指數的房租已經連續多年上漲，趨勢呈現長期走升，若以區域分布來看，去年整體房租指數年增率約0.83%，漲幅最大是南部地區，年漲約1.15%，其次是中部地區約0.83%，北部地區年漲0.71%，東部地區年漲約0.66%。而在今年2月份指數年增率上，北部為0.94%，中部為0.78%，南部為1.14%，東部為1.23%。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示， 租金上漲除了反映物價外，近年稅費成本也增加不少，加上租屋市場原本就供需失衡，以目前實價登錄沒有全面反映租金，實際租金飆漲幅度可能超過官方想像。

徐佳馨分析，近年房價持續攀升，許多準買方只能轉租，在供需失衡下，租金不僅反應房價成本，更呈現租屋市場需求，而在今年經濟表現相對樂觀，加上房地合一新制上路後，許多新案買家因應閉鎖期，以輕裝潢加上拎包入住為訴求，採取先租後賣的方式，加上新房子的租金原本就高於一般中古屋，特別是雙北以外，房價基期低也帶動當地租金水準走揚的可能性，。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，在通膨壓力下，租金短期內很難看到回檔，對租屋族來說，透過分租或是選擇較遠的租屋標的，或許是解套的方式，不過以租金配置來說，建議應低於家庭收入的3分之1，減少租金對生活水平的影響，也可儲蓄購屋基金，透過租屋尋找適合的購屋地點及住宅類型，避免隨著年紀越來越大，在租屋市場的選擇越來越少的困境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲央行本週將舉辦理事會議，是否升息備受各界關注。（中信房屋提供）

央行今年首次的理事會議預定於本週17日召開，眾所矚目的話題，都聚焦在是否升息與升息幅度多寡的話題。

中信房屋認為，央行升息只是時間早晚的問題，真正的關鍵，還是在於升息幅度，若只升息1碼，看似房貸利率只是回歸2020年降息前的水準、但在通膨壓力仍未明顯減輕的當下，房貸戶實質壓力其實依然不輕，甚至可能還比降息前的壓力更重。

房貸利率拉高，是當前買方申貸時最感壓力的問題，主要是因為利率的變化牽動後續每期還款金額的多寡，利率遭拉高成為申貸過程中最無法控制的變數。

中信房屋研展室副理張漢超表示，國際升息趨勢牽動著國內利率決策，央行勢必會順勢而為，但央行考量到現階段國內通膨走勢相對溫和，因此不見得會在本週直接啟動升息。

至於升息後對房貸戶造成的影響有多大，張漢超指出，雖然升息1碼之後，房貸支出是回到2020年降息前水準，但現在的物價可是比2年前還要更高，因此當房貸利率因升息而「校正回歸」，但在房貸戶在可支配資金增幅有限的前提之下，「校正回歸」後的房貸反倒對貸款人形成資金壓力，壓力甚至還會比2年前更大。

另外，買方進行申請房貸時，也擔憂房屋鑑價遭低估，但實際上，近兩年房地產交易暢旺，鑑價能參考的資料應該相當充足，與市價的落差尚在可接受的範圍，但像是鑑估標的位於交易量偏低的區域路段、銀行鑑價參考資訊可能跟不上市況。若要避免房屋鑑價被低估，除儘可能選擇具有區域地段優勢的地點置產、尋找屋況屋齡俱佳的標的之外，建立個人良好的還款能力也相當重要。

另外核貸成數與寬限期限制，短期內還未看到鬆綁的跡象，而日前央行楊總裁更表示選擇性信用管制還有精進的空間，顯示限縮房貸條件的措施還可能再加碼，不過相關措施對首購族並無影響，只是對名下已有房貸還需要申貸購置第二戶以上需求的購屋人來說，在限貸令未鬆綁的現況下，暫時也只能自行籌措資金，拉高購屋準備額度，或以其他貸款名目來申貸運用了。

基隆捷運終於拍板定案！第一階段將從「南港」到「八堵」共計13站，其中又以汐止區的捷運站點最多，高達6站，其次為基隆七堵區4站，台灣房屋觀察因基捷晉升為新興捷運潛力區的汐止、基隆七堵和暖暖，三大行政區近5年的買賣移轉棟數，其中新北汐止區這5年來買賣移轉量，從3505棟成長至6001棟，交易量大增71.2％居冠，基隆兩行政區則維持700左右的交易棟數，增減幅度呈現1％上下的穩定狀態。交通部鐵道局說，基隆捷運過年後已經啟動環評作業，開始做補充調查，預計2022年底前報給環保署。若2023年初順利通過，預計2023年上半年將可提報行政院核定。希望2023年底可以開工，至於完工期程預估在2032年4月。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，內湖、南港、汐止和基隆，幾乎連成一個共同生活圈，內湖區的買賣移轉量為2021年台北市第二高，這樣的買氣帶動周邊區域銷量，不少內科的上班族會考慮以時間換取空間，到南港或汐止購屋，甚至連基隆都能接收到港湖外溢買盤，且往後不僅可透過高速公路開車或客運通勤，還能搭基隆捷運到港湖園區上班，拉近北北基之間的距離，可望成為首購新亮點。



交易量大增的汐止，因新北市政府推動大汐止經貿園區計畫，躍居為雙北大型廠辦的主要供給區段，在北台灣廠辦缺乏的情況下，汐止吸引不少企業進駐，並同步帶動住宅需求，其中以汐科站和樟樹灣站周邊最夯，過去就因有台鐵及捷運汐止東湖線兩大建設遠景，激勵房價飆升，買賣移轉連續6年持續走高，顯見汐止已擺脫淹水走山等刻板印象，如今基隆捷運計畫站點增設了保長坑兩站，更進一步補足台鐵路網不足之處，大幅提升汐止全區的交通便利性，成為北北基就業家庭的購屋重點區域。



近期受惠於捷運拍板利多，基隆帶看量大幅增加，台灣房屋基隆店東葉寶桐表示，基隆七堵和暖暖區過去的交易量都相當穩定，買方以自住客為主，有2~3成是雙北市的通勤族，目前以20年內的電梯3房加車位為主流，總價落在1000萬元上下，目前七堵電梯大樓成交單價約18.8萬元、暖暖則為19.1萬元，房價仍相當親民。





 

台灣房屋指出，目前基隆整體約有7~8萬人是通勤到雙北市上班或就學，因此常常塞車，未來基隆捷運通車後，尖峰時刻捷運一小時內可以舒緩1.5萬人次通勤，不僅能讓開車族省下找車位的時間，還可望大大紓解塞車問題，且在交通利多之下，七堵和暖暖的房價將有3字頭的實力。

第一建經研究中心副理張菱育表示，通常銀行在核貸時，會根據申貸的房地產區域位置、坪數等條件來進行評估，若位於捷運站附近的房產，貸款條件通常也會比較理想，以目前基隆的2-3房一般住宅大樓為例，貸款成數約7-8成左右，若未來因捷運通車激勵該區房價上漲，其貸款成數條件也有機會更好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據聯徵中心2021年第四季最新房貸資料統計，2021年第四季新增房貸中，全台的鄉鎮市區中有25區平均房貸授信金額超過千萬元，未來一旦利率反轉向上，也會是房貸負擔增加的有感區域。

統計資料顯示，除了台北市的全區房貸金額都在千萬元以上，台中市2021年第四季南屯區、西屯區的房貸金額也都超過千萬元，新北市則是有新店區、林口區、永和區、中和區、新莊區、土城區、板橋區等，桃園市與台南市則沒有區域入圍，六都以外平均房貸破千萬的指標就是竹北市，2021年第四季平均授信金額達1239萬元。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波升息和過去相比會相對壓力更大，主要是因為2009年Q1購屋平均房貸金額為431萬元，現在平均房貸金額已經比2009年多出一倍，貸款金額越多升息越有感，若只是升息一次實際影響就相當有限，但若是「升升不息」，利率進入升息循環，對於房貸族壓力就會攀升，甚至長期對房市購買力造成影響，建議購屋人購屋時避免過度依賴寬限期與過度擴張財務槓桿。



台北市因為房價水準較高，平均房貸金額都超過千萬元，全台最高的則是大安區，2021年第四季平均房貸授信金額達2121萬元，也是全台唯一超過兩千萬的區域，北市最低是萬華區，平均房貸授信金額為1061萬元。





 

新北市平均房貸金額較高則多為北市外圍第一圈有捷運的區域，包括新店區平均房貸1250萬元，永和區平均房貸1170萬元，中和區平均房貸1139萬元，新莊區平均1111萬元，比較特別的是外圍的林口區，平均房貸金額在新北市排名高居第二，平均房貸授信金額達1205萬元，曾敬德表示，林口地區雖然平均單價比北市外圍第一圈平價，但區域內有較多中大坪數的產品，吸引換屋族群到此購屋，因此單價低但總價高，拉高平均的房貸金額。

雙北以外入圍千萬房貸的區域還有台中市的南屯區，平均房貸授信額度1266萬元，西屯區平均房貸授信1076萬元，高雄的鼓山區平均房貸授信1206萬元，竹北市平均房貸授信1239萬元，是雙北以外貸最多的區域，新竹地區去年第四季還有新埔鎮、寶山鄉也都出現房貸金額破千萬的紀錄，不過房貸數量並不多，可能是少數較高價個案成交。