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實價登錄2.0新制於2021年7月1日施行後，為有效掌握預售屋銷售行為，台南市政府地政局於2021年度聯合市府消保官、工務局及財政部國稅局南區分局辦理聯合稽查，共計10件預售屋建案，查有未揭示代銷業相關許可文件2件、未辦理分設非常態營業處所及代銷契約備查2件、購屋預約單約定不利買受人事項2件、買賣契約書未符合應記載及不得記載事項1件、委託代銷業其購屋預約單未有經紀人簽章1件、樣品屋及銷售中心未申請建築執照、建築許可或核准使用7件，如未能依法限期改正者，於給予陳述意見後依情節輕重處新台幣6至30萬元罰鍰或新台幣15至100萬元罰鍰。

台南市長黃偉哲呼籲業者，新制施行已逾半年，平均地權條例相關規範，針對預售屋違規行為，並無改正機會，將直接裁罰，修法趨嚴請業者務必留意。此外，預售屋產品不確定性高，相對伴隨較高的風險，為確保消費者權益，請業者於銷售預售屋時，應遵守各相關規範，以免滋生消費爭議。



台南市政府地政局長陳淑美依據聯合稽查之查核成果，統整出預售屋十大稽查重點：(1)是否取得建造執照及揭示於明顯處、(2)購屋預約單簽定內容是否不利於買方、(3)廣告及資訊是否不實、(4)是否提供契約審閱、(5)買賣契約簽定有無符合定型化契約、(6)代銷業者從業文件有無揭示明顯處、(7)總銷金額達6億有無另設不動產經紀人、(8)委託代銷契約備查情形、(9)相關契據需經紀人簽章、(10)樣品屋及銷售中心設置許可等項目。



329檔期即將登場，陳淑美局長提醒業者，於銷售過程應發揮自律精神，確實依照規定辦理相關備查作業並使用符合規定之購屋預約單及買賣契約書，以充份保障交易安全，減低資訊不對等之情況，民眾亦可透過內政部不動產交易實價查詢服務網，查詢相關建案資訊及其實價登錄成交資訊，審慎評估合理市場行情及財務負擔能力，以保障自身權益。



近期為遏止投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利、利用不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為，內政部已擬具「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」有關限制換約轉售、禁止炒作行為、解約申報登錄等相關修正草案，地政局表示，將配合中央修法結果及依據南市所制定預售屋管理執行計畫等加強查核。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

針對政府近期將通過「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售的法令修正草案，並刪除炒作刑責，大幅提高罰金到5000萬元的作法，全國商總主席賴正鎰2022年3月14日說，之前政府想用刑責打炒房，太過嚴苛，他樂見政府考量更周延而取消刑責部分，但不須重罰到5000萬元，這樣做只會讓外界誤解房地產是罪大惡極的暴利行業。

他也說，業界都舉雙手支持政府穩定房價，但消費者物價指數已連續7個月超過警戒值，現又正值俄烏戰爭期間，全球石油與黃金鎳銅等金屬大漲，建材更貴了，建築成本更重，民眾感受通膨壓力愈來愈大，政府最優先做的應該是平穩油價、物價等原物料，而不是急著修法來限制人民財產買賣自由，他呼籲政府要把施政重心回歸振興經濟、穩定能源和物價，而不是急打房。



賴正鎰說，為遏阻房價遭投資客不當炒作造成飆漲，政府此次重拳修法打炒房，除了擬全面限制預售屋及新建成屋換約轉售之外；爭議最大的部份還有加重炒作房價行政罰則，經查如有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不當炒作哄抬房價行為者，原本修正草案是處罰金100萬元至500萬元，結果為達嚇阻效果，政策再轉，一口氣提高十倍，最高罰金至5,000萬元，引起各界嘩然。



他認為，政府將重罰拉高到5000萬元，這一點都不符合比例原則，政府在擬修法草案時，是否有先想過這樣做只會讓外界誤解房地產是暴利行業，產生不良印象，尤其現在建材原物料大漲，建築開發商已經是年獲利率僅剩3％的代工業，政府不能老是拿建築業與房地產開刀，要課重稅，還要罰重金。



賴正鎰說，政府此次要重罰禁止炒房並限制換約，已經是「用法令牴觸憲法」，有違法令位階。政府要控制房價，應該有上百種方法與手段，漲價歸公，包括從土地買賣課資本利得稅等手段，他認為最好方法就是回歸市場機制，而不是限制人民房屋買賣自由。購屋者都有智慧與判斷能力，不會輕易被操控，只需要回到市場機制，由公會約束與業者自律即可，根本不需要再修法，限制人民的房屋買賣自由。



賴正鎰說，2021年七月新上路的房地合一2.0，已經限制預售紅單轉單，現在為了防範利用換約轉售，又打算全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，明定預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，這在民主國家是很不可思議的作法。更何況在缺工缺料前提下，目前預售屋從開工到交屋動輒三、四年，有的人可能臨時改變心意或工作地點，可能會考慮轉售，跟炒房投資客是完全不同的。



賴正鎰表示，房產業界絕對都不認同投機炒房，而且透過公會也一直在要求各家業者要自律維持交易正常秩序，因此針對政府欲消弭投機客炒預售屋紅單的做法，大家都舉雙手贊成，2021年七月實施「房地合一與實價登錄雙2.0」以來，投資客已大舉縮手，政府真的沒必要把心思繼續放在打房這個議題，供需決定價格，人為的打壓只會造成市場扭曲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部資訊平台最新訊息，全國最新租金指數(消費者物價房租類指數)再創新高！2022年2月份為105.25，寫下有數據以來的新高，住商機構企劃研究室同時觀察行政院主計處物價指數統計，發現在居住類指數也達104.53，年增率1.48％，雖然低於2021年8月的歷史高點，民眾居住壓力山大難解。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，除反映物價外，近年稅費成本也增加不少，加上租屋市場原本就供需失衡，以目前實價登錄沒有全面反映租金，實際租金飆漲幅度可能超過官方想像。

房地合一躲避鎖，屋主轉租度時機



根據統計資料顯示，消費者物價指數的房租已經連續多年上漲，趨勢呈現長期走升，若以區域分布來看，2021年整體房租指數年增率約0.83％，漲幅最大是南部地區，年漲約1.15％，其次是中部地區約0.83％，北部地區年漲0.71％，東部地區年漲約0.66％。而在2022年2月份指數年增率上，北部為0.94％，中部為0.78％，南部為1.14％，東部為1.23％。



徐佳馨分析，近年房價持續攀升，許多準買方只能轉租，在供需失衡下，租金不僅反應房價成本，更呈現租屋市場需求，而在2022年經濟表現相對樂觀，加上房地合一新制上路後，許多新案買家因應閉鎖期，以輕裝潢加上拎包入住為訴求，採取先租後賣的方式，新房子的租金原本就高於一般中古屋，特別是雙北以外，房價低被帶動當地租金水準走揚的可能性，將比高價區更為容易。



立錐之地難求，租屋族夾縫求生

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，在通膨壓力下，租金短期內很難看到回檔，對租屋族來說，透過分租或是選擇較遠的租屋標的，或許是解套的方式，不過以租金配置來說，建議應低於家庭收入的三分之一，減少租金對生活水平的影響，也可儲蓄購屋基金，透過租屋尋找適合的購屋地點及住宅類型，避免隨著年紀越來越大，在租屋市場的選擇越來越少的困境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

迎來房市329檔期，台南市地政局統整出預售屋10大稽查重點，期望業者嚴謹遵守《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》，維持預售屋市場交易秩序。台南市地政局長陳淑美表示，預售屋10大稽查重點包括：

一、是否取得建造執照及揭示於明顯處。

二、購屋預約單簽定內容是否不利於買方。

三、廣告及資訊是否不實。

四、是否提供契約審閱期。

五、買賣契約簽定有無符合定型化契約。

六、代銷業者從業文件有無揭示明顯處。

七、總銷金額達6億有無另設不動產經紀人。

八、委託代銷契約備查情形。

九、相關契據需經紀人簽章。

十、樣品屋及銷售中心設置許可。

建案違規 最重可罰百萬

陳淑美表示，業者應按規定辦理相關備查作業，並使用符合規定的購屋預約單及買賣契約書，以免遭罰。而民眾可透過內政部不動產交易實價查詢服務網，查詢建案及實價登錄成交資訊，審慎評估合理市場行情及財務負擔能力，以保障自身權益。

台南市地政局指出，去年度聯合市府消保官、工務局及國稅局南區分局稽查共10宗建案，其中便有7建案的樣品屋及銷售中心，未申請建築執照、建築許可或核准使用，另有2案未揭示代銷業相關許可文件、2案未辦理分設非常態營業處所及代銷契約備查、2案購屋預約單約定不利買受人事項、1案買賣契約書未符合應記載及不得記載事項、1案委託代銷業其購屋預約單未有經紀人簽章，如未能依法限期改正，市府給予陳述意見後，會依情節輕重處6至30萬元罰鍰或15至100萬元罰鍰。

財政部北區國稅局近日指出，查獲新北市一名持有20餘戶房屋的「專業包租公」，2年間漏報約3,000萬元的房租收入，須補繳300萬元稅額。因應新北囤房大戶漏稅案較多，今（2022）年3月31日前，新北市為國稅局專案查核的重點區域。

國稅局表示，本次查核的大額漏報案件，是新北市一名以房租收入為主業的「專業包租公」，經國稅局發函輔導後，補報先前2年租金收入約3,000萬元，扣除必要成本後，乘以綜合所得稅最高級距40％，最後補稅300萬元。

地毯式查核 中部大房東身分曝光

國稅局官員表示，在新北市五股區，則查到一名經營倉儲出租的二房東，手上共出租18戶倉儲空間，3年補稅金額高達1,903萬元。另中區國稅局近日也查到一名醫師包租公，在台中商圈持有91戶房屋，4年漏報約530萬元租賃收入，補稅212萬元。

國稅局官員指出，被列管的囤房大戶，未來仍是所得稅查核的重點對象，若日後查獲漏報所得，將依法裁罰；此次囤房查核專案將進行至3月31日，後續將彙整全國各區國稅局查核資料，公之於眾。

▲仁愛路上的時尚餐酒館「FIFI 茶酒沙龍」停業後，今年2月順利核准危老改建，土地面積約120坪，取得40%的容積獎勵。（翻攝自GoogleMap街景）

北市目前公告核准的危老案件已達644件，近期又新增許多地標建築物，包括位於仁愛路上的時尚餐酒館「FIFI 茶酒沙龍」，建築本身也是仁愛路上富有設計感的地標建築，同時該筆土地為角地，基地正面仁愛路林蔭大道，具備綠園道視野景觀，今年的2月順利核准危老改建，土地面積約120坪，最終也取得40%的容積獎勵。

另外，濟南路上有間已經超過40年的「華僑大舞廳」在歇業後，今年1月也順利危老核准，基地面積達116.8坪，最終取得約38.5%的容積獎勵，該建築見證過老台北的繁華後，也將搖身改建為新穎的大樓。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市南北縱橫的主幹道上，還是有不少透天或者2~3層樓的建築物，之前可能作為商業經營使用，但這波受到疫情衝擊，造成短時間內收入劇減，不少知名地標，可能因為經營型態改變，或者地主打算趁這波景氣大好與改建有高額容積獎勵，順勢結束營業將資產開發活化。

曾敬德指出，危老今年有機會挑戰700件，通常所有權人越少越單純越容易整合，包括飯店業、飯店、戲院、南門市場、寺廟、大舞廳、透天店面等，都成為這波危老政策下的受惠者。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

位於沙崙智慧綠能科學城Ｅ區的「中央研究院南部院區」，2022年3月15日舉辦第二期工程(第二研究大樓、綜合大樓)上梁儀式，台南市長黃偉哲表示，台南其實與中研院結緣已久，從2004年農業生技研究人員進駐南科園區，成立「南部生物技術計畫中心」，到2011年進駐在台南市政府興建的「南瀛生技研發大樓」，到現在成立了「中研院南部院區」，都可以看到中研院深耕南部的用心。

中研院南部院區自2020年第一研究大樓、精密溫室及玻璃溫室落成啟用，將原中研院南部生物技術中心，從南科搬遷到沙崙科學城以來，已有10組團隊70多位頂尖科研專家進駐。隨著第二期工程即將完工，未來更有包括人文社科、量子科技等研究人員加入，預期南部院區將成為中研院除院本部外，最重要的據點。



黃偉哲指出，2021年12月行政院宣告將成立「量子國家隊」，其中的「量子研究基地」，就規劃在中研院南部院區中興建「量子科技實驗大樓」。「量子國家隊」的三大成員—中研院、科技部及經濟部，其實都已經匯聚在沙崙科學城，在這些研究設施陸續啟用後，相關的科研人才也將逐步進駐。南市府除了將持續提升沙崙區的生活機能，包括交通、教育、醫療及購物等便利性，打造一個嶄新的生活圈外，也將與科學城三大科研機構持續配合，期待量子科技成為沙崙科學城繼綠能科技、資安智慧科技後，科研發展之第三支箭。  



經發局長陳凱凌也表示，可以預見沙崙科學城在量子科技未來發展中，扮演關鍵性角色。經發局將密切關注相關進展，透過招商友善措施，適時協助產學研三方合作，並藉由交流合作平台，吸引國內外大廠進駐合作，鏈結化合物半導體，打造台南第三個經濟引擎，並促進包括材料科技、資安技術，以及系統整合業者參與其中，發揮產業聚落的效應，開拓下世代商機。



台南高鐵站所在的歸仁區，不但是「南科沙崙雙引擎」的沙崙智慧綠能科學城所在地，自2016年投入資源至今，已有中央研究院南部院區、工研院南部院區、綠能科技示範場域、台灣智駕測試實驗室、陽明交通大學台南校區等建設，整合相關產業供應鏈，串聯產、官、學、研，打造智慧綠能產業創新生態系。



近期的沙崙智慧綠能科學城周邊喜事連連，除了三井OUTLET已於2月開幕，正式對外營業以外，位於A區的大台南會展中心預計於4月21日正式啟用，首展為「2022台南自動化機械暨智慧製造展」。另外，位於C區「資安暨智慧科技研發大樓」，也於2021年12月啟用，由科技部、經濟部、國發會等共13個部會聯合打造，具有智慧製造、智慧綠能、關鍵基礎設施等3大資安示範場域，提供資安實戰演訓基地，為我國國家級資安產業之領航角色。



其他尚有沙崙K12雙語學校即將動土，F、X區總面積約260公頃的成大沙崙醫療與創新園區、健康園區等建設也將陸續上路，預估可帶來83億元投資額、164億年產值及4,300個工作機會。打造全國先進產業領頭聚落，推升台南產業升級，沙崙智慧綠能科學城前景可期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲不婚不生者，專家建議做好遺產配置相關作業，以防無人繼承被充公。（資料照）

隨著時代改變，不婚不嫁，也沒有生小孩或是認養小孩，當繼承權發生時，該由誰來繼承？

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，依照民法1138條規定，第一順位為直系卑親屬，第二順位是父母，第三順位是兄弟姐妹，第四順位是祖父母。若未婚沒有生子，第一順位繼承人從缺，而第二順位父母親又已往生，因此繼承權常常會在第三順位兄弟姐妹的身上。

 不過，若被繼承人是家族的老么，而兄弟姊妹又已往生，而成為無人繼承的個案，最後遺產恐會歸國家充公。

鄭文在表示，實務上有位侄子，叔叔意外死亡要繼承未婚叔叔的遺產，卻依法無據的情事，雖然彼此親等很近，但是卻沒有繼承權，眼睜睜看著叔叔由祖先繼承來的祖產，歸屬國庫。

該如何破除這個繼承的困擾？鄭文在建議，可在生前贈與及建立遺囑，在所有權人在世時，先將財產贈與侄子，可利用每年244萬元的贈與稅免稅額，逐年贈與，達到節稅的效果。遺贈則是指當事人仍然在世時，先預立遺囑，當往生時，按照遺囑內容遺贈給受遺贈人，將遺產順利移轉到受遺贈人的名下。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北大巨蛋因北市府與營建署對「避難層」認定及改變原因，無法達成協議，遲遲無法取得「認可通知書」。內政部營建署表示，北市府須完整說明「避難層」認定及改變原因；在大巨蛋公共安全無虞的前提下，營建署將協助北市府加速完成相關評定作業。

對此台北市建管處回應，北市府依營建署於去（2021）年4月8日回函關於避難層認定，在同年8月2日由遠雄公司將大巨蛋第4次變更設計，回函至內政部提出申請，其中載明將調整5座安全梯避難層認定於地下1層，並依主管機關要求進行內容修正，且通過台灣建築中心審查，皆符合營建署函釋。

營建署：安全比剪綵重要

營建署表示，北市府之前本不認同並強力主張修改設計，日前忽然完全尊重建築師簽證結果，前後態度轉變並沒有以專業論述向外界解釋原因，僅以依據營建署函及尊重建築師簽證結果模糊帶過。營建署補充，已於去年9月29日及今年3月2日，兩度發送公文至北市府，卻無獲得任何表態。營建署強調，安全的議題應比剪綵重要，期望北市府對於過去所做所言負責，儘速向營建署補正相關資料。

東森房屋研究中心統計實價登錄系統，發現嘉義縣太保市近3年透天漲幅約18％；嘉義高鐵特區附近漲幅則約17％；土地漲幅則將近3成，且交易量逐年上揚，自2019年的297筆，成長至2021年的420筆，顯示整體房市價量俱揚。

東森房屋嘉義太保加盟店葉彥廷店長表示，太保市為嘉義縣府所在地，不僅坐擁高鐵嘉義站，市區南側之台82線快速道路，可在20分鐘內向東接中山高、往西連結西濱快速道路，整體交通機能便捷。此外，近年太保觀光量能亦隨著故宮南院穩健發展，周遭更有蒜頭糖廠蔗埕文化園區及咖啡觀光工廠，不僅為太保帶入觀光人潮，亦吸引外地客之目光。



東森房屋表示，隨著近2年全台房市熱潮，加上高鐵軌道、觀光及科學園區效益相互加成，使得太保湧入許多投資置產型客戶，區域內買盤比例亦隨之調整，目前主力買盤4成為剛性自住需求，另外6成則為投資置產型客戶，後者置產標的以土地為主，佔60％、店面及住家大樓為輔，各佔20％。



東森房屋說明，目前太保房市熱度亦可從指標建案銷售狀況來看，如「高鐵國際城」在開售時單價為20萬元，短短1年間已漲至25萬元，以及透天類之建案如「嘉邑富御」蓋好即完銷，店面總價落在1,500~2,300萬元之間。目前太保中古電梯大樓行情約在14~17萬元左右，新建案則已站穩2字頭。



針對太保土地交易市場，東森房屋分析，太保之農地徵收單價行情在2年內翻倍漲，自2萬元漲至4萬元，且建地售價亦大幅起漲，過去市區建地單價約16~18萬元，以近期嘉保段140地號一筆總價3億多元1,295坪之建地交易來說，單價達23萬元。而隨著建築成本推升，當地建商亦採取「先建後售」之觀望策略，東森房屋表示，根據目前之土地取得成本來推估，未來太保新案開價將在28~30萬元間。



關於太保未來房市發展，東森房屋表示，2021年嘉義科學園區已確定落腳太保，預計可為區域內帶來5,700個工作機會，且將規劃雙語學校、海水淡化廠以及五分車站等配套建設。此外，目前縣府亦積極爭取台積電進駐嘉科，鑒於2021年高雄整體房價聞「積」起舞之現象，未來太保房市發展後市可期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】